Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys: nauji išaiškinimai dėl teisių į žemės sklypą
Laima PLATŪKYTĖ, teisininkė 2017-11-23 08:56
Ar galima įsigyti namą be žemės sklypo, kuriame jis yra pastatytas, o butą daugiabučiame name, kuomet pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas? Galima, tačiau yra specifinės taisyklės dėl tam tikrų sąlygų tokiose nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyse. Šias sąlygas reikia žinoti tiek nekilnojamojo turto pardavėjams, tiek pirkėjams.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys: nauji išaiškinimai dėl teisių į žemės sklypą. Pixabay.com nuotr.
Perduodamų teisių į žemės sklypą reglamentavimas
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato, jog „pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir <...> teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį“.
Ar perduodamos teisės į žemės sklypą tokiu atveju turi būtinai būti nuosavybės teisės? Civiliniame kodekse sakoma, kad nebūtinai. Pavyzdžiui, „jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis“.
Kitoje kodekso dalyje reglamentuota, kad „jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas“.
Dėl daugiabučiame name įsigyjamo buto, kaip specifinio nekilnojamojo turto objekto, įstatymų leidėjas tam tikras taisykles be Civilinio kodekso yra numatęs ir Lietuvos Respublikos žemės įstatyme: „perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui“.
Praktinis įstatymų taikymas
Iš šių teisės normų analizės ir ligšiolinės teismų praktikos galima padaryti dvi išvadas.
Pirma, visas nekilnojamasis turtas gali būti įsigyjamas ir neperleidžiant žemės sklypo, kuriame jis yra, nuosavybės teisių. Tokioje pirkimo-pardavimo sutartyje būtinai turi būti sutartas (numatytas) vienas iš kitų galimų žemės sklypo naudojimo teisinių pagrindų. Pavyzdžiui, kaip tiesiogiai įvardinta Civiliniame kodekse, žemės nuomos ar žemės užstatymo teisė bei jos sąlygos.
Antra, įsigyjant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, jeigu pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas, žemės sklypo dalies nuosavybės teisės privalo būti perleistos pirkėjui. Kitokie žemės sklypo naudojimo teisiniai pagrindai tokiose sutartyse negali būti naudojami.
Vis dėlto, naujausioje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje Civilinio kodekso ir Žemės įstatymo santykis išanalizuotas individualiai ir šių taisyklių praktinis taikymas išaiškintas kitaip.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinė 7 teisėjų kolegija šių metų spalio pabaigoje priimdama nutartį išaiškino, kad „pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto, taip pat buto ar kitų patalpų daugiabučiame name pirkimo–pardavimo sutartį, kai pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, ar jo dalies, reikalingos šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, savininkas, pirkėjas ir pardavėjas gali susitarti dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą ar jo dalį visais CK ir įstatymuose nustatytais ar jiems neprieštaraujančiais pagrindais“.
Tai reiškia, kad visais atvejais, t. y. net ir buto daugiabučiame name pirkimo-pardavimo atveju, kai pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas, žemės sklypo nuosavybės teisės gali, bet neprivalo būti perleistos, o žemės sklypo naudojimo nekilnojamajam daiktui teisės gali būti pagrįstos ir kitais teisiniais pagrindais.
Be to, šioje nutartyje teisėjų kolegija įvardijo ir antrą svarbią taisyklę, t. y. jog teisė į žemės sklypo naudojimą tokiais atvejais gali būti pagrįsta ne tik eksplicitiškai (tiesiogiai) įvardintais žemės nuomos ar žemės užstatymo teisės pagrindais, bet ir bet kokiais kitais Civilinio kodekso leidžiamais ir jam neprieštaraujančiais pagrindais, taip pat ir, pavyzdžiui, panaudos ar servituto. Šią savo išvadą kolegija grindė travaux preparatoires (įstatymo projekto, Lietuvos Respublikos Seimo komitetų išvadomis ir pan.) medžiaga.
Lietuvos aukščiausiojo teismo išplėstinė teisėjų kolegija šioje nutartyje taip pat akcentavo, jog Civilinio kodekso nuostata „atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis“, leidžia daryti išvadą, kad šioje normoje pateiktas pavyzdinis, o ne baigtinis naudojimosi žemės sklypu pagrindų sąrašas. Be to, tokį aiškinimą pagrindžia ir tai, kad neaišku, kuo remiantis turėtų būti išskirti būtent šie trys naudojimosi žeme pagrindai – nuosavybės teisė, nuomos teisė, užstatymo teisė – ir atmesti visi kiti teisiniai naudojimo pagrindai. Nėra tokių požymių, kurie būtų būdingi būtent nuosavybės, nuomos ir užstatymo teisei, ir to, kas pagal tuos požymius išskirtų nurodytas teises iš kitų naudojimosi žemės sklypu teisių“.
Apibendrinant šią Lietuvos aukščiausiojo teismo nutartį galima daryti išvadą, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyse būtina aptarti ir žemės naudojimo teisinį pagrindą bei sąlygas. Nepriklausomai nuo to, koks tas nekilnojamasis turtas yra (pvz., individualus namas ar butas daugiabučiame name), žemės naudojimo teisinis pagrindas gali būti tiek nuosavybės teisė, žemės nuomos teisė, užstatymo teisė, tiek panauda, servitutas ar bet kokie kiti Civilinio kodekso leidžiami žemės naudojimo teisiniai pagrindai.
Aktualijos
2024-04-17 16:32
Didelę infrastruktūros pastatų statybos ir kultūros paveldo objektų atnaujinimo patirtį Baltijos šalyse turinti Lietuvos statybos bendrovė „HSC Baltic" pasirašė ilgalaikės nuomos sutartį su „Baltic Horizon" valdomais „Meraki" verslo namais.
2024-04-17 14:26
Vilniaus paukštyno akcininkai patvirtino investicijų į poveikio aplinkai mažinimą planą. Šiam planui įgyvendinti įmonė skirs 852 tūkst. eurų. Skaičiuojama, kad įgyvendinus numatytas priemones Vilniaus rajone, Rudaminoje, veikiančiuose bendrovės objektuose kvapų sklaida gali mažėti 40 proc.
2024-04-17 10:48
Ekonomikos ir inovacijų ministerija kartu su Viešųjų pirkimų tarnyba penktąjį kartą kviečia organizacijas dalyvauti konkurse – pristatyti savo pasiektus rezultatus šių metų efektyviausių viešųjų pirkimų rinkimuose.
2024-04-17 10:11
Šiandien aukščiausiame Lietuvos statinyje – Vilniaus televizijos bokšte – surengtos bokšto viršutinės taurės naujų erdvių rekonstrukcijos pabaigtuvės. Pabaigus šį darbų etapą, lankytojams atveriamos naujos erdvės, kuriose jų laukia naujos paslaugos bei pramogos.
2024-04-17 09:35
Turto bankas paskelbė pastato Vilniuje, Gedimino pr. 38, rangos ir projektavimo darbų viešąjį pirkimą. Pastatą ketinama iš esmės atnaujinti per dvejus su puse metų. Projekto įgyvendinimui jau gauta beveik 10 mln. eurų Aplinkos projektų valdymo agentūros parama.
2024-04-17 08:53
Tai, apie ką kažkada svajojo vien rašytojai fantastai, tampa realybe. Dirbtinis intelektas milžinišku greičiu keičia mūsų gyvenimus – ne vien laisvalaikį ir pramogas, bet ir darbinę veiklą. Bendrovės „Emplonet" IT atrankų padalinio vadovė, dirbtinio intelekto personalo sprendimuose ekspertė Ieva Kil...
2024-04-17 08:35
Vilniaus apygardos prokuratūros Organizuotų nusikaltimų ir korupcijos tyrimo skyriaus prokurorė surašė kaltinamąjį aktą ir teismui perdavė nagrinėti baudžiamąją bylą, kurioje kaltinimai piktnaudžiavimu siekiant turtinės naudos, disponavimu suklastotu dokumentu bei sukčiavimu pareikšti buvusiam Vilni...
2024-04-17 08:01
Antradienį pasirašytas Lietuvos institucijų ir Vokietijos gynybos pramonės įmonės „Rheinmetall“ ketinimo protokolas dėl amunicijos gamyklos Lietuvoje statybų. Dokumentą, rodantį Lietuvos pasirengimą stiprinti savo ir regiono saugumą bei glaudžią partnerystę su Vokietija, pasirašė ekonomikos ir inova...
2024-04-16 18:41
Panevėžio Beržų progimnazijos stadione šiuo metu įrengiamas pripučiamas futbolo maniežas. Minėtos progimnazijos teritorijoje jau darbuojasi statybininkai – modernizuojama futbolo aikštė, netrukus prasidės komunikacijų įrengimo darbai.
2024-04-16 18:33
Balandžio 22d. startuoja kvietimas savivaldybių administracijoms teikti paraiškas suprojektuoti, suformuoti ir užregistruoti miestų miškų sklypus Nekilnojamojo turto registre. 2024 m. šiai priemonei įgyvendinti bus skiriama apie 47 tūkst. eur.
2024-04-16 18:27
Žemės gelmėse slypi neišnaudotas potencialas, kurį galima paversti energijos šaltiniu. Bendradarbiaujant su tarptautinėmis įmonėmis, KTU „M-Lab“ įsikūręs „Geoenergy Lab“ paramos būdu gavo beveik 3 mln. eurų vertės programinę įrangą, leidžiančią efektyviai modeliuoti žemės gelmių reiškinius. Tai svar...
2024-04-16 12:47
Aplinkos ministerija parengė Specialiųjų reikalavimų, specialiųjų architektūros reikalavimų, specialiųjų saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimų struktūros ir išdavimo tvarkos aprašo pataisas, leisiančias į statybų planavimo procedūras įtraukti ir visuomenės atstovus.
2024-04-16 12:31
Interjero dizaineriai unisonu kalba – namų dekoro įrengimas nėra tik tinkamas daiktų išdėstymas. Tai buities dvasios ir malonios, jaukios erdvės kūrimas, kuris yra ypač aktualus, nes namai yra intymiausia ir artimiausia aplinka, kurioje leidžiame sau būti visiškai atsipalaidavusiems. Ne veltui inter...
2024-04-16 09:52
Nenuostabu, kad apšvietimas tapo svarbiu aspektu ne tik funkcine, tačiau ir estetine prasme. Sumanius įnešti daugiau jaukumo, žaismingumo, pabrėžti išskirtines architektūros detales ar padidinti pastato vizualinį patrauklumą kyla klausimas: ar šviestuvų įrengimas ant pastato fasado (dekoratyviniam a...
2024-04-16 07:24
KOMFOVENT jau daug metų realizuoja vėdinimo ir šildymo technologijas, o šiandien daromas naujas žingsnis valdant namų mikroklimatą – pristatomas visas šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo funkcijas atliekantis KOMBI.
2024-04-15 15:30
Lietuvos apeliacinis teismas konstatavo, kad nekokybiškus konteinerius įrengusios bendrovės VšĮ Šiaulių regiono atliekų tvarkymo centrui (ŠRATC) turės atlyginti daugiau nei 445 tūkst. eurų žalą.
2024-04-15 14:08
Pirmuosiuose Lietuvos architektų rūmų mokymuose apie priedangų projektavimą nuotoliniu būdu dalyvavo beveik 250 dalyvių. Profesionalams skirtuose mokymuose architektas Tumas Mazūras pristatė darbo grupės parengtas rekomendacijas padidinto saugumo patalpoms (priedangoms), supažindino dalyvius su pana...
2024-04-15 13:46
Balandžio 26 d. „Litexpo“ parodų rūmuose vyks tarptautinė konferencija „Skaitmeninė statyba 2024. Vilnius“, subursianti nekilnojamo turto (NT) vystytojus, valdytojus, projektuotojus bei statytojus kalbėti apie Lietuvos statybų sektoriaus pažangą skatinančias temas.
2024-04-15 10:06
Apgyvendinti skirtingo amžiaus vaikus viename kambaryje daugeliui tėvų skamba kaip rimtas iššūkis. Ypač, kai vaikų amžius ir poreikiai yra skirtingi, o vietos reikia ne tik namų darbams ruošti, bet ir žaidimams. Kaip padaryti, kad kambaryje vyrautų tvarka, o vietos pakaktų visiems, pademonstravo int...
2024-04-13 07:54
Kaune jau veikia naujasis stadionas, netrukus bus atvertas ir pirmasis šalyje mokslo muziejus. Per artimiausius kelerius metus kairiajame Nemuno krante turi iškilti aukščiausių standartų kultūros renginių erdvė – M. K. Čiurlionio koncertų centras. Objektui išduotas statybos leidimas, ruošiamasi skel...