Net ir paprasčiausių statinių (pvz., vieno ar dviejų butų gyvenamųjų namų) statyba – nuo projekto parengimo, statybą leidžiančio dokumento gavimo ir visiško statybos užbaigimo ir statybvietės sutvarkymo, – yra pakankamai sudėtingas procesas, susidedantis iš skirtingų etapų. Dažnas statytojas įprastai neturi pakankamai pajėgumų ir kompetencijos vienas suvaldyti visus šiuos procesus. Dėl šios priežasties pirmas ir pagrindinis klausimas, kurį turėtų sau užduoti kiekvienas statytojas – kokį statybos organizavimo būdą reikėtų pasirinkti?

Kokį statybos organizavimo būdą pasirinkti?

Praktikoje, kai statybos procese dalyvauja ne vienas rangovas, įprastai susiduriama su šiais pagrindiniais statybos organizavimo būdais: generalinė ranga ir statybos valdymas. Analogiški darbų organizavimo būdai taikomi ir projektavimo stadijoje.

Generalinė ranga – populiariausias statybos organizavimo būdas, kai už visų atitinkamo projekto darbų atlikimą nuo pradžios iki pabaigos yra atsakingas vienas subjektas – generalinis rangovas. Pastarasis atskiriems specializuotiems darbams atlikti samdo subrangovus.

Pasirinkus statybos valdymo būdą, statybą ir kitus su ja susijusius darbus organizuoja statinio statybos valdytojas, pavedimo sutarties tarp statytojo ir statinio statybos valdytojo pagrindu.

Kadangi generalinės rangos modelis yra žymiai labiau paplitusi statybos projektų įgyvendinimo forma, šio straipsnio tikslas – plačiau aptarti rečiau taikomo statybų valdymo ypatumus.

Statybų valdymo ypatumai

Statybų valdymas, kaip vienas iš darbų organizavimo būdų, yra patrauklus tuo, kad statytojas turi galimybę pasinaudoti savo srities profesionalo – statybų valdytojo sukaupta profesine patirtimi ir žiniomis, užtikrinant sklandų statybos proceso vykdymą. Pasirinkus šį būdą, statybą ir su ja susijusių kitų statybos techninės veiklos pagrindinių sričių darbus organizuoja ne pats statytojas, o statybų valdytojas.

Kaip nurodyta ir pačiame Statybos įstatyme, statybos valdytojas su statytoju sudaro pavedimo sutartį, kurioje yra išdėstomos įgaliotinio (statybos valdytojo) įgaliojimų ribos.

Praktikoje statybų valdytojui dažniausiai pavedama organizuoti arba vykdyti statybos techninę priežiūrą, organizuoti rangovų parinkimo konkursus bei dalyvauti rengiant ir pasirašant rangos sutartis, tikrinti ir derinti projektinius sprendinius su statytoju, rengti ir tvarkyti kitą statybos dokumentaciją, koordinuoti ir optimizuoti rangovų darbą, informuoti ir konsultuoti statytoją visais statybos klausimais bei priimti rangovų perduodamus tarpinius ir galutinių darbų rezultatus. Tačiau konkrečios statybų valdytojui pavedamos funkcijos priklauso nuo paties statytojo dalyvavimo statybų koordinavime apimties, statybų valdytojui ketinamų suteikti įgaliojimų apimties ir rizikos bei atsakomybės tarp jų paskirstymo.

Statybos valdytojas veikia ne savo, o statytojo vardu

Pavedimo santykiai, susiklostantys tarp statytojo ir statybos valdytojo, yra svarbūs tuo, kad statybos valdytojas veikia ne savo, o statytojo vardu. Dėl šios priežasties, aukščiau nurodytų funkcijų, jei jas statybos valdytojas atlieka nepažeisdamas pavedimo sutarties suteikiamų įgaliojimų, vykdymas sukuria statytojo, o ne valdytojo teises ir pareigas prieš trečiuosius asmenis. Tiesa, teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai statybos valdymu buvo pripažintos ir tokios sutartys, kurias statybų valdytojas su rangovais sudarė veikdamas savo, o ne statytojo, vardu, tačiau ir šiais atvejais teismai pripažino solidarią užsakovo ir statybų valdytojo atsakomybę prieš tokius rangovus.

Dėl šios statybų valdymo specifikos, statytojas, sudarydamas sutartį dėl statybų valdymo, privalo tinkamai įvertinti, kokią įgaliojimų dalį perduos valdytojui. Statytojas, kuris siekia tik investuoti į vystomą projektą, gali pasirinkti perduoti visus savo įgaliojimus valdytojui, tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai statybų valdytojui suteikiama teisė tik peržiūrėti ir pasirašyti faktiškai atliktų statybos darbų aktus arba tik prižiūrėti darbų vykdymą ir konsultuoti statytoją.

Tais atvejais, kai statybų valdytojui yra perduodami platūs įgaliojimai (pvz., numatoma, kad valdytojas galės sudaryti sutartis su rangovais, priimti perduodamus darbus ir kt.), statytojas, visų pirma, turėtų būti tvirtai įsitikinęs statybos valdytojo profesionalumu bei, antra, numatęs atitinkamas rizikos mažinimo priemones pavedimo sutartyje, t.y., plačią valdytojo atsakomybę už statytojo interesų neatitinkantį veikimą.

Patartina skirti dėmesį valdytojo atsakomybę reglamentuojančioms nuostatoms

Atsižvelgiant į tai, kad valdytojo veiksmai teisiškai susaisto statytoją ir trečiuosius asmenis (jei tokia teisė suteikta pavedimo sutartimi) ir gali susiklostyti situacijų, kai statybos valdytojo veiksmai gali sukelti neigiamų pasekmių statytojui (pvz., jei statybos valdytojas sudarė ribotos rangovo atsakomybės rangos sutartį, statytojas, atsiradus darbų defektams, iš rangovo negalės reikalauti visiško nuostolių atlyginimo), patartina sudarant sutartį su valdytoju, skirti ypatingą dėmesį pastarojo atsakomybę reglamentuojančioms nuostatoms.

Tačiau, nepaisant to, kad atsakomybė už statybos valdytojo veiksmus prieš trečiuosius asmenis tenka pačiam statytojui, tai neatima iš statytojo teisės, atlyginus žalą tretiesiems asmenims, patirtus nuostolius išsireikalauti iš statybos valdytojo regreso tvarka. Priešingai – pavedimo santykiai pasižymi itin aukštais standartais, kuriais privalo vadovautis valdytojas. Jis privalo vengti bet kokios situacijos, kuri galėtų pasireikšti kaip interesų konfliktas, teikti statytojui informaciją apie statybos eigą, veikti išimtinai jo interesais ir rūpestingai vykdyti kitas sutartyje numatytas pareigas.

Apibendrinant galima daryti išvadą, kad statybų valdymas, kaip ir bet kuris kitas statybų organizavimo būdas, turi tiek teigiamų, tiek neigiamų aspektų. Netinkamai valdytojui įvardinti statytojo lūkesčiai, per siaurai ar per plačiai nustatytos įgaliojimų ribos, netinkamas sutartinės atsakomybės įtvirtinimas ir, pagaliau, valdytojo nesąžiningumas, kelia riziką, kad statytojas patirs nuostolių ar nepasieks norimo rezultato.

Kita vertus, gerai sustyguotas, profesionalus, sąžiningai statytojo interesus užtikrinantis statybų valdymas gali būti puiki, pigesnė už generalinę rangą, darbų organizavimo alternatyva.