2019 rugsėjo 21 d. šeštadienis, 20:10
Reklama  |  El. paštas  |  facebook

Ekspertai: NT rinkos rodiklis, galintis padėti prognozuoti, ar pigs būstas Lietuvoje

Šarūnas TARUTIS, „Citus“ investicijų ir analizės vadovas      2019-06-14 13:20
Ekonomikos klasika teigia, kad kainos laisvoje rinkoje, iš esmės, priklauso nuo paklausos ir pasiūlos santykio: jei paklausa auga labiau nei pasiūla, kainos didėja, jei atvirkščiai – mažėja. Žinoma, yra dar ir kiti veiksniai: sąnaudos, būsto kainas veikia paskolų aplinka, vartotojų lūkesčiai ir kiti dalykai, o absoliučius pasiūlos ir paklausos dydžius įvertinti yra sunku.
nuotrauka
YIT LIETUVA (FB) iliustr.


Minimos įmonės
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija, LNTPA,
Citus, UAB

Tačiau yra vienas pasiūlos ir paklausos išvestinis rodiklis, kuris, kartu su ankstesniais dviem, gali padėti prognozuoti būsto kainas. Apyvartumas – labai paprastas rodiklis, parodantis būsto pasiūlos (vadinamojo „sandėlio“) laikotarpio pradžioje santykį su to laikotarpio pardavimais.

Pvz., mėnesio pabaigoje pasiūloje yra 400 butų ar kotedžų, per tą mėnesį jų parduota 100. Apyvartumas apskaičiuojamas paklausą padalijus iš paklausos ir pasiūlos sumos: 100 ÷ (400 + 100) = 0,2 = 20%.

Paprastai plėtotojai vertina mėnesinį apyvartumą, tačiau toks laikotarpis – labai trumpas ir skaičiai gali smarkiai svyruoti. Dėl šios priežasties – ir dėl to, kad sumažinti skaičių kiekį – šiame tekste vertinu ketvirtinį apyvartumą. Jis – maždaug triskart aukštesnis nei mėnesinis (nes sandėlis taip sparčiai nesikeičia, o pardavimai sumuojasi), tačiau stabilesnis.

Kaip apyvartumą vertina plėtotojai

Vidutinio projekto plėtojimo laikotarpis (projektavimas ir statyba) užima 12–18 mėn. Plėtotojai siekia investicijų bei kapitalo apyvartumo ir nori kuo mažiau laikyti pinigus „įšaldytus“ projekte – o notarines sutartis su pirkėjais sudaryti ir visą sumą už parduotą būstą gauti galima tik užregistravus po 80 proc. statybų baigtumą. Taigi, jei pardavimai užtrunka ilgiau, tenka aptarnauti projekte „įšaldytus“ pinigus – pvz., mokėti paskolos palūkanas bankui. Arba nuleisti kainą, kad paspartintų pardavimus.

Aritmetiškai vertinant, idealus laikotarpis, per kurį turėtų būti parduoti visas projektas (sandėlis) yra tie patys 12–18 mėn. Todėl idealus apyvartumas yra tarp 8,3 ir 5,6 proc. per mėnesį arba 25 ir 16,7 proc. per ketvirtį.

Kaip tai apskaičiuoti? Hipotetinis atvejis: turime 120 butų, parduoti reikia per 12 mėn. – po 10 butų per mėnesį arba 30 butų per ketvirtį. Pagal ankstesnę formulę, 30 ÷ 120 = 0,25 = 25%. Kad būtų paprasčiau, apyvartumą projekto, kurį reikėtų parduoti per 18 mėn., skaičiuokime su 180 butų sandėliu. Tada: 30 ÷ 180 = 0,1666 ¬= 16,7%.

Jei apyvartumas mažėja arba yra per mažas, nėra galimybės atgauti investuotus pinigus, todėl santykinai brangsta projektas ir didėja tikimybė, kad mažės kainos. Jei apyvartumas auga, kainos, greičiausiai, augs paskui. Tačiau, jei apyvartumas bus per didelis, reiškia, plėtotojas nespės pastatyti, o jau bus išpardavęs projektą, todėl augs pirkėjų nepasitenkinimas. Todėl per didelį apyvartumą plėtotojas taip pat gali būti suinteresuotas mažinti lėtindamas pardavimus ir didindamas kainą.

Apyvartumas Vilniuje ir Kaune

Didžiausiosiose Lietuvos NT rinkose – Vilniuje ir Kaune – dėl didėjančios būsto paklausos, vertinant vidutinį laikotarpį, vidutinės kvadratinio metro būsto kainos auga. 

Paprastai tariant, didėjant pardavimams, tačiau reikšmingai nesiplečiant sandėliui, didėja ir kainos. Kiek anksčiau sparčiai pūtėsi sandėlis, todėl, teoriškai, kainos turėjo kristi. Taip neįvyko, nes augo paklausa. Mažėjant pardavimams, tačiau traukiantis ir sandėliui, kainos taip pat gali nekristi arba sureaguoti ne iš karto.

Nuotraukoje – Šarūnas Tarutis

Vilniuje kol kas sparčiai auga paklausa, sandėlis smarkiai nesipučia, bet konkurencija – intensyvi. 2018–2019 m. vidutinis apyvartumas per ketvirtį sostinėje yra apie 17 proc. Jis smarkiai ūgtelėjo pirmąjį šių metų ketvirtį (iki 21,4 proc.; pardavimų buvo 1 562, sandėlis – 5 747), o iki tol metus laikėsi labai stabiliai – apie 16 proc.

Kaune pardavimai auga dar smarkiau, nors auga ir visa rinka, potencialo paklausai dar daug. Vidutinės kainos, vertinant apyvartumo rodiklius, subalansuotos. Dėl mažesnių pardavimų (vidutiniškai virš 5 kartų mažiau nei Vilniuje) labiau matosi apyvartumo „šokinėjimas“, nors abiejuose miestuose suveikė bendras aktyvumo (paklausos) šuolis paskutinį ketvirtį (pardavimų – 286, sandėlis – 1 153, apyvartumas – 19,9 proc.). Vidutinis apyvartumas per ketvirtį Kaune sudaro 18,6 proc.

Ar mažės būsto kainos artimiausiu metu?

Bendros rinkos tendencijos kol kas, iš esmės, nesikeičia, auga darbo užmokestis, todėl būsto įperkamumas vis dar yra labai aukštas. Visada bus projektų, kuriuos parduoti lengviau, ir bus tokių, kuriuose pardavimai stringa. Viskas priklauso nuo plėtotojo finansinio pajėgumo, patikimumo, statybų kokybės, projekto išskirtinumo, sprendinių, pridėtinės vertės.

Vertinant apyvartumą, matome, kad jis – labai aukštas, galima sakyti, idealus. Žinoma, yra visokių projektų ir visokių vystytojų, tačiau bendra tendencija – aiški: išliekant dideliam paklausos augimo tempui, kainos didės. Be to, auga ne tik paklausa auga, bet ir statybos kaštai, o labiausiai – darbo užmokestis ir didėjantys reikalavimai energinei klasei – būsto kokybei.

Ilgesniu laikotarpiu kainų valsus ar pasiutpolkes reguliuos makroekonominės sąlygos, pirkėjų lūkesčiai. Iš kitos pusės, didėjanti konkurencija verčia plėtotojus siūlyti vis įvairesnį asortimentą, tinkamą siauresnėms pirkėjų grupėms, užtikrinti kokybę ir sprendinių įvairovę. Iš to, ilguoju laikotarpiu, laimi pirkėjai.

Mindaugas Statulevičius, LNTPA direktorius: rinka dar kurį laiką bus aktyvi ir likvidi, pasižymės aukštu pasiūlos lygiu

Didžiausiu katalizatoriumi pardavimams NT rinkoje šiuo metu yra keli faktoriai: augantys atlyginimai ir būsto įperkamumas; didelė pasiūla – kada net ir išrankiausi turi, iš ko rinktis, – bei brangstančios paskolos būstui.

Nuotraukoje – Mindaugas Statulevičius

Būtent brangstantys pinigai daugeliui pirkėjų neleidžia ilgai svarstyti, plėtotojai sulaukia vis daugiau klientų, kurie dėl augančių palūkanų normų skuba priimti sprendimus.

Jeigu ši tendencija užsitęs, rinka kurį laiką bus ypač likvidi. Būsto įsigijimo ar nuomos kaina visame pasaulyje labai glaudžiai koreliuoja su bendru pajamų lygiu. Jeigu ekonomistų prognozės išsipildys ir atlyginimų augimas sulėtės, tai ilgainiui turės įtakos kainų kilimui.

Skaičiai ir faktai

 Šaltinis – CITUS
Statybunaujienos.lt
Žymės  NT rinka, NT kaina



Rašyti komentarą:
Vardas:

Tekstas:

Komentarai šalinami, jeigu juose naudojami necenzūriniai žodžiai, skatinamas smurtas, grasinama.


NT projektai

nuotrauka
2019-09-18 14:30
Nekilnojamo turto plėtros įmonės „Eika“ vystomame projekte „Baltas lapas“ pradeda kilti dar trys projekto namai, kartu pradedami ir šio projekto II etapo butų pardavimai.
nuotrauka
2019-09-10 15:39
Šiųmetinė vasara Lietuvoje lepino ne tik šiltais ir saulėtais orais, tačiau augimo nuotaikomis džiugino ir gyvenamojo nekilnojamojo turto rinką. Sulig kylančiu termometro stulpeliu augo ir parduotų butų bei namų kiekiai, kurie buvo didžiausi per pastarąjį dešimtmetį, atsilikdami tik nuo prieš krizę ...
nuotrauka
2019-09-10 10:12
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2019 metų rugpjūčio mėnesio reikšmė išaugo 0,7%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mė...
nuotrauka
2019-09-09 13:35
Paaiškėjo, kaip turėtų atrodyti vietoje „Kolegų“ kavinės iškilsiantis unikalus tarpdisciplininis prototipavimo laboratorijų centras KTU „M-Lab“. Pirmąją vietą architektūriniame pastato konkurse užėmė KTU „Santakos“ slėnį projektavusi „G. Janulytės-Bernotienės studija“, pasiūliusi tvarios architektūr...
nuotrauka
2019-09-04 11:06
Per aštuonis šių metų mėnesius nekilnojamojo turto bendrovė „Omberg“ pardavė 82 proc. daugiau būstų nei per tą patį praėjusių metų laikotarpį. Ambicingų augimo tikslų siekiantis vystytojas skaičiuoja ir sėkmingus neseniai rinkai pristatytų naujų projektų ar jų etapų rezultatus.
nuotrauka
2019-09-04 09:26
UAB „Hanner“ Vilniuje pradeda projekto „Centro rezidencija“ trečiojo etapo statybas. Šiame etape bus statomi trys mūriniai A+ energinės klasės daugiabučiai namai. „Hanner“ rinkai pasiūlys 176 butus, kurių plotas sieks nuo 25 iki 97 kvadratinių metrų.
nuotrauka
2019-09-03 10:14
Vasaros pabaiga nekilnojamojo turto (NT) rinkoje išliko aktyvi - pagal perleistų NT objektų skaičių kiek lėčiau startavęs šiltasis metų sezonas vėliau sugrįžo į įprastas augimo vėžes. Visus šiuos metus banguojanti žemės sklypų rinka rugpjūtį vėl judėjo žemyn, tačiau bendras metinis perleistų sklypų ...
nuotrauka
2019-09-03 09:29
Į 47 hektarų ploto Panevėžio laisvąją ekonominę zoną (LEZ) milijonines investicijas suplanavo vystytojas „Gedstos NT“. Nuomai skirtas (angl. build-to-suit) 10 tūkst. kvadratinių metrų ploto pastatas bus statomas dviem etapais, investicijos vien į pirmąjį etapą sieks daugiau nei 2,5 mln. eurų. Planuo...
nuotrauka
2019-08-30 11:16
Daugiabučių namų statytojai pastebi: sparčiau nei paklausa butams daugiaaukščiuose namuose auga susidomėjimas būstais mažaaukščiuose namuose ramiuose sostinės mikrorajonuose. Būtent todėl naujuoju NT bendrovės „Lithome" projektu tapo trijų aukštų kompaktiško daugiabučio namo statybos Antakalnyje. Ši...
nuotrauka
2019-08-29 11:53
Jei šiandien į Vilnių norėtumėte pasikviesti svečių ar verslo partnerių iš užsienio su problema, kur juos apgyvendinti, greičiausiai nesusidurtumėte. Pastaraisiais metais ypač dideliu aktyvumu pasižymėjusi sostinės nekilnojamojo turto rinka pasipildė ne tik vienu po kito įvairiose miesto dalyse kyla...
nuotrauka
2019-08-26 11:41
Nekilnojamojo turto rinkoje svarbus pokytis – būsto nuomos kainos dviejuose didžiausiuose šalies miestuose susilygino, tačiau įsigyti naujos statybos butą Kaune vis dar galima gerokai pigiau. Tai iš esmės keičia pirkėjų pasirinkimą, nes investicija į nekilnojamąjį turtą Kauno centre vilioja greitesn...
nuotrauka
2019-08-22 14:45
Taksi įmonėms iššūkį metė „Uber“, „AirBnB“ atima vis didesnę viešbučių rinkos dalį, o biurų pasaulyje radikalius ir, panašu, ilgalaikius pokyčius atnešė bendradarbystės erdvės. Pasak „Darnu Group“ analitiko Manto Mikalausko, tai – sparčiausiai auganti biurų tendencija, o Lietuva šiandien siūlo bene ...
nuotrauka
2019-08-21 16:07
Bendrovė „M.M.M. projektai“ Vilniuje plėtojamame biurų komplekse „S7“ įkasė ketvirtą kapsulę, žyminčią paskutinio statybos etapo pradžią. Ketvirtame komplekso „S7“ verslo centre po mažiau nei dvejų metų įsikurs „Danske Bank“ darbuotojai.
nuotrauka
2019-08-20 14:21
Paskutinis vasaros mėnuo – laikas, kuomet į didžiuosius Lietuvos miestus, daugiausia sostinę, po vasaros atostogų sugrįžta studentai. Dažnas jų padedant tėvams ieško būsto, kuriam kelia tokius esminius kriterijus: vienam ar dviem jaunuoliams tinkamas buto dydis ir suplanavimas, protingo dydžio jo iš...
nuotrauka
2019-08-20 14:06
Gera mokykla šalia namų, naujai besiformuojančiame mikrorajone Vilniuje – retas ir iš tiesų išskirtinis reiškinys. Per visą nepriklausomybės laikotarpį sostinėje iki šiol yra pastatyta tik viena nauja mokykla, nors miestas intensyviai augo ir tebeauga.
nuotrauka
2019-08-13 10:51
Latvijoje, atkarpoje Ryga-Jūrmala (300 kilometrų nuo Vilniaus nutolusioje Pinki gyvenvietėje) baigiamas pirmasis „outlet“ miestelio „Via Jurmala Outlet Village“ statybų etapas. Miestelio, kuriame įsikurs garsiausių prekės ženklų išparduotuvės (angl. „outlet“), atidarymas planuojamas jau kitų metų pa...
nuotrauka
2019-08-06 10:05
Bendri komercinės paskirties nekilnojamojo turto investicinių sandorių rodikliai Lietuvoje 2019 metų pirmąjį pusmetį parodė prastesnius rezultatus nei buvo galima tikėtis iš sektoriaus, kuris šiuo metu išgyvena itin sparčios plėtros ir aukšto aktyvumo laikotarpį, skelbiama „Ober-Haus“ 2019 metų pirm...
nuotrauka
2019-08-05 10:46
Po birželį fiksuoto sumažėjusio perleistų nekilnojamojo turto (NT) objektų skaičiaus praeitą mėnesį rinka vėl sugrįžo į augimo vėžes: šalyje daugėjo tiek butų, tiek gyvenamųjų namų pirkimo-pardavimo sandorių, taip pat atsigavo ir žemės sklypų rinka. Šias ir kitas NT tendencijas stebi Registrų centra...
nuotrauka
2019-08-02 10:00
Sostinės Bajorų mikrorajone, šalia Vanaginės geomorfologinio draustinio, „Omberg“ suplanuota nauja gyvenvietė su privačiu parku – ieškantiems ramybės gamtos apsuptyje ir kartu norintiems naudotis miesto suteikiamais privalumais pirmajame etape bendrovė pasiūlys 122 A+ energinės klasės butus.
nuotrauka
2019-08-01 14:25
Kauno biurų plėtra demonstruoja dėsningą spartų augimą. Nuo 2016 m. iki dabar modernaus biuro ploto atsirado dvigubai daugiau, o šiemet Kaune bus atidarytas didžiausias modernaus biuro plotas – virš 52,3 tūkst. kv. metrų.

Statybunaujienos.lt » NT projektai

nuotrauka

„UTHERM premium“ – pagerinto šilumos laidumo PIR plokštės

„UTHERM premium“ plokštės pasižymi puikiomis šiluminėmis savybėmis, yra perpus plonesnės negu mineralinės vatos ar EPS sluoksnis. Tokiu būdu taupoma erdvė. Šios plokštės lengvos ir lengvai m...
nuotrauka

Naujos CAT® technikos paklausa Baltijos šalyse didėja

Š. m. gegužės mėn. vyko statybinės technikos šventė „Caterpillar Roadshow“, kurios metu visiems besidomintiems statybinės technikos naujovėmis buvo pademonstruotos pažangiausios „Cat“ prekės...