2020 balandžio 9 d. ketvirtadienis, 15:56
Reklama  |  El. paštas  |  facebook

Ekspertai: NT rinkos rodiklis, galintis padėti prognozuoti, ar pigs būstas Lietuvoje

Šarūnas TARUTIS, „Citus“ investicijų ir analizės vadovas      2019-06-14 13:20
Ekonomikos klasika teigia, kad kainos laisvoje rinkoje, iš esmės, priklauso nuo paklausos ir pasiūlos santykio: jei paklausa auga labiau nei pasiūla, kainos didėja, jei atvirkščiai – mažėja. Žinoma, yra dar ir kiti veiksniai: sąnaudos, būsto kainas veikia paskolų aplinka, vartotojų lūkesčiai ir kiti dalykai, o absoliučius pasiūlos ir paklausos dydžius įvertinti yra sunku.
nuotrauka
YIT LIETUVA (FB) iliustr.


Minimos įmonės
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija, LNTPA,
Citus, UAB

Tačiau yra vienas pasiūlos ir paklausos išvestinis rodiklis, kuris, kartu su ankstesniais dviem, gali padėti prognozuoti būsto kainas. Apyvartumas – labai paprastas rodiklis, parodantis būsto pasiūlos (vadinamojo „sandėlio“) laikotarpio pradžioje santykį su to laikotarpio pardavimais.

Pvz., mėnesio pabaigoje pasiūloje yra 400 butų ar kotedžų, per tą mėnesį jų parduota 100. Apyvartumas apskaičiuojamas paklausą padalijus iš paklausos ir pasiūlos sumos: 100 ÷ (400 + 100) = 0,2 = 20%.

Paprastai plėtotojai vertina mėnesinį apyvartumą, tačiau toks laikotarpis – labai trumpas ir skaičiai gali smarkiai svyruoti. Dėl šios priežasties – ir dėl to, kad sumažinti skaičių kiekį – šiame tekste vertinu ketvirtinį apyvartumą. Jis – maždaug triskart aukštesnis nei mėnesinis (nes sandėlis taip sparčiai nesikeičia, o pardavimai sumuojasi), tačiau stabilesnis.

Kaip apyvartumą vertina plėtotojai

Vidutinio projekto plėtojimo laikotarpis (projektavimas ir statyba) užima 12–18 mėn. Plėtotojai siekia investicijų bei kapitalo apyvartumo ir nori kuo mažiau laikyti pinigus „įšaldytus“ projekte – o notarines sutartis su pirkėjais sudaryti ir visą sumą už parduotą būstą gauti galima tik užregistravus po 80 proc. statybų baigtumą. Taigi, jei pardavimai užtrunka ilgiau, tenka aptarnauti projekte „įšaldytus“ pinigus – pvz., mokėti paskolos palūkanas bankui. Arba nuleisti kainą, kad paspartintų pardavimus.

Aritmetiškai vertinant, idealus laikotarpis, per kurį turėtų būti parduoti visas projektas (sandėlis) yra tie patys 12–18 mėn. Todėl idealus apyvartumas yra tarp 8,3 ir 5,6 proc. per mėnesį arba 25 ir 16,7 proc. per ketvirtį.

Kaip tai apskaičiuoti? Hipotetinis atvejis: turime 120 butų, parduoti reikia per 12 mėn. – po 10 butų per mėnesį arba 30 butų per ketvirtį. Pagal ankstesnę formulę, 30 ÷ 120 = 0,25 = 25%. Kad būtų paprasčiau, apyvartumą projekto, kurį reikėtų parduoti per 18 mėn., skaičiuokime su 180 butų sandėliu. Tada: 30 ÷ 180 = 0,1666 ¬= 16,7%.

Jei apyvartumas mažėja arba yra per mažas, nėra galimybės atgauti investuotus pinigus, todėl santykinai brangsta projektas ir didėja tikimybė, kad mažės kainos. Jei apyvartumas auga, kainos, greičiausiai, augs paskui. Tačiau, jei apyvartumas bus per didelis, reiškia, plėtotojas nespės pastatyti, o jau bus išpardavęs projektą, todėl augs pirkėjų nepasitenkinimas. Todėl per didelį apyvartumą plėtotojas taip pat gali būti suinteresuotas mažinti lėtindamas pardavimus ir didindamas kainą.

Apyvartumas Vilniuje ir Kaune

Didžiausiosiose Lietuvos NT rinkose – Vilniuje ir Kaune – dėl didėjančios būsto paklausos, vertinant vidutinį laikotarpį, vidutinės kvadratinio metro būsto kainos auga. 

Paprastai tariant, didėjant pardavimams, tačiau reikšmingai nesiplečiant sandėliui, didėja ir kainos. Kiek anksčiau sparčiai pūtėsi sandėlis, todėl, teoriškai, kainos turėjo kristi. Taip neįvyko, nes augo paklausa. Mažėjant pardavimams, tačiau traukiantis ir sandėliui, kainos taip pat gali nekristi arba sureaguoti ne iš karto.

Nuotraukoje – Šarūnas Tarutis

Vilniuje kol kas sparčiai auga paklausa, sandėlis smarkiai nesipučia, bet konkurencija – intensyvi. 2018–2019 m. vidutinis apyvartumas per ketvirtį sostinėje yra apie 17 proc. Jis smarkiai ūgtelėjo pirmąjį šių metų ketvirtį (iki 21,4 proc.; pardavimų buvo 1 562, sandėlis – 5 747), o iki tol metus laikėsi labai stabiliai – apie 16 proc.

Kaune pardavimai auga dar smarkiau, nors auga ir visa rinka, potencialo paklausai dar daug. Vidutinės kainos, vertinant apyvartumo rodiklius, subalansuotos. Dėl mažesnių pardavimų (vidutiniškai virš 5 kartų mažiau nei Vilniuje) labiau matosi apyvartumo „šokinėjimas“, nors abiejuose miestuose suveikė bendras aktyvumo (paklausos) šuolis paskutinį ketvirtį (pardavimų – 286, sandėlis – 1 153, apyvartumas – 19,9 proc.). Vidutinis apyvartumas per ketvirtį Kaune sudaro 18,6 proc.

Ar mažės būsto kainos artimiausiu metu?

Bendros rinkos tendencijos kol kas, iš esmės, nesikeičia, auga darbo užmokestis, todėl būsto įperkamumas vis dar yra labai aukštas. Visada bus projektų, kuriuos parduoti lengviau, ir bus tokių, kuriuose pardavimai stringa. Viskas priklauso nuo plėtotojo finansinio pajėgumo, patikimumo, statybų kokybės, projekto išskirtinumo, sprendinių, pridėtinės vertės.

Vertinant apyvartumą, matome, kad jis – labai aukštas, galima sakyti, idealus. Žinoma, yra visokių projektų ir visokių vystytojų, tačiau bendra tendencija – aiški: išliekant dideliam paklausos augimo tempui, kainos didės. Be to, auga ne tik paklausa auga, bet ir statybos kaštai, o labiausiai – darbo užmokestis ir didėjantys reikalavimai energinei klasei – būsto kokybei.

Ilgesniu laikotarpiu kainų valsus ar pasiutpolkes reguliuos makroekonominės sąlygos, pirkėjų lūkesčiai. Iš kitos pusės, didėjanti konkurencija verčia plėtotojus siūlyti vis įvairesnį asortimentą, tinkamą siauresnėms pirkėjų grupėms, užtikrinti kokybę ir sprendinių įvairovę. Iš to, ilguoju laikotarpiu, laimi pirkėjai.

Mindaugas Statulevičius, LNTPA direktorius: rinka dar kurį laiką bus aktyvi ir likvidi, pasižymės aukštu pasiūlos lygiu

Didžiausiu katalizatoriumi pardavimams NT rinkoje šiuo metu yra keli faktoriai: augantys atlyginimai ir būsto įperkamumas; didelė pasiūla – kada net ir išrankiausi turi, iš ko rinktis, – bei brangstančios paskolos būstui.

Nuotraukoje – Mindaugas Statulevičius

Būtent brangstantys pinigai daugeliui pirkėjų neleidžia ilgai svarstyti, plėtotojai sulaukia vis daugiau klientų, kurie dėl augančių palūkanų normų skuba priimti sprendimus.

Jeigu ši tendencija užsitęs, rinka kurį laiką bus ypač likvidi. Būsto įsigijimo ar nuomos kaina visame pasaulyje labai glaudžiai koreliuoja su bendru pajamų lygiu. Jeigu ekonomistų prognozės išsipildys ir atlyginimų augimas sulėtės, tai ilgainiui turės įtakos kainų kilimui.

Skaičiai ir faktai

 Šaltinis – CITUS
Statybunaujienos.lt



Rašyti komentarą:
Vardas:

Tekstas:

Komentarai šalinami, jeigu juose naudojami necenzūriniai žodžiai, skatinamas smurtas, grasinama.


NT projektai

nuotrauka
2020-04-09 08:46
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2020 metų kovo mėnesio reikšmė išaugo 0,1%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių...
nuotrauka
2020-04-08 10:55
EIKA sukūrė platformą – mano.eika.lt, kurioje būstą įsigiję klientai gali matyti visą su įsigytu būstu susijusią informaciją vienoje vietoje internetinėje erdvėje. Platforma gimė trečius metus įmonės viduje vykdomos Inovacijų programos kontekste darbuotojų iniciatyva siekiant sumažinti techninio dar...
nuotrauka
2020-04-06 09:28
Tris pastarąsias savaites šalyje besitęsiantis karantinas turi įtakos žmonių socialiniam gyvenimui ir ekonomikai. Nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinka - ne išimtis. Kuriam laikui sustojęs NT sandorius tvirtinančių notarų darbas kovo mėnesio pardavimus apkarpė trečdaliu, skelbia sukauptus įregistr...
nuotrauka
2020-04-03 12:13
Trečiajam verslo centrui biurų komplekse „S7“ suteiktas tarptautinis tvarių pastatų sertifikatas „BREEAM New Construction Excellent“ – tai reiškia, kad pastatas ne tik tausoja energiją bei aplinką, bet ir užtikrina aukštą komforto lygį jame dirbantiems žmonėms. Ketvirtojo „S7“ verslo centro statybos...
nuotrauka
2020-04-03 11:49
Artimiausiu metu stebėsime, kaip pasaulyje siaučianti koronaviruso pandemija pamažu keičia ne tik ekonominę situaciją, bet ir socialinius mūsų įpročius, taip pat ir nekilnojamojo turto (NT) rinką. Ekspertai aptaria jau pastebimas tendencijas ir apžvelgia NT situaciją Baltijos šalyse bei Ukrainoje – ...
nuotrauka
2020-04-01 08:13
Netikėtai visam pasauliui ypač greitai ir plačiai išplitusi koronaviruso infekcija, Pasaulio sveikatos organizacijos (PSO) paskelbta pandemija bei daugelyje šalių imtos taikyti karantino sąlygos neaplenkė ir Lietuvos. Kovo viduryje įvesti apribojimai žmonių judėjimui, įsigaliojęs nuotolinis darbas i...
nuotrauka
2020-03-30 14:48
Atnaujinus notarų darbą, nekilnojamojo turto vystymo bendrovė „Rinvest“ jau skaičiuoja vėl pasirašomas nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sutartis ir vardija dažniausiai pirkėjų šiuo metu užduodamus klausimus.
nuotrauka
2020-03-17 11:36
Įsigijus būstą su daline apdaila, arba vadinamąją „dėžutę“, reikia nusiteikti, jog galimai teks įsivelti į ilgą apdailos darbų maratoną. Specialistai pataria atkreipti dėmesį į kelias taisykles, kurios padės užtikrinti, kad visi darbai būtų atlikti kuo kokybiškiau ir laiku arba tiesiog rinktis alter...
nuotrauka
2020-03-12 16:15
Rekordus ir toliau mušanti nekilnojamojo turto (NT) rinka stiprina diskusijas, esą, lietuviai būstus perka nesirinkdami, pernelyg nesusimąstydami apie kokybę ar garantijas, statytojų bei vystytojų reputaciją – perka viską, kas parduodama. Tačiau NT plėtros įmonės „Citus“ užsakymu atlikta Vilniaus ir...
nuotrauka
2020-03-12 08:52
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2020 metų vasario mėnesio reikšmė išaugo 0,5%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėne...
nuotrauka
2020-03-09 14:19
Vilniečiams pristatomi Antakalnio rajone planuojamo daugiabučio projektiniai pasiūlymai. Adresu M. K. Oginskio g. 17 esantis vienbutis gyvenamasis namas numatomas rekonstruoti į 14-os butų daugiabutį. Vilniaus m. savivaldybė praneša, kad kovo 26 d. vyksiančio viešo projekto aptarimo jį vertins ir sa...
nuotrauka
2020-03-06 10:00
EIKA pradeda plėtoti gyvenamąjį daugiabutį namą „Mažvydo 2“ Vilniuje, Pilaitėje, Mažvydo gatvėje. Planuojama pastatyti 95 butus, numatytų investicijų suma siekia 5,3 mln. eurų. Statybų pradžia numatoma 2020 m. kovo mėnesį, pabaiga – 2021 m. pirmoje pusėje. Butai pasiūlyti rinkai bus šių metų balandį...
nuotrauka
2020-03-04 10:18
Šių metų pradžioje nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinka ir toliau pasižymi aktyvumu ir pakiliomis nuotaikomis. Pirmąjį metų mėnesį stebėtas NT objektų pardavimų augimas ne tik neišsikvėpė, tačiau net padidino apsukas.
nuotrauka
2020-02-28 14:09
Svarstydamas, kur gyventi, jaunas žmogus dažnai renkasi tarp trijų didžiųjų miestų. Pagal gyventojų pasiskirstymą ir tendencijas, paskutiniu metu vis daugiau jaunų šeimų, rašoma pranešime, renkasi Klaipėdą ir gyvenimą prie jūros. Didmiestis su mažo miesto privalumais – tokį Klaipėdos apibūdinimą gal...
nuotrauka
2020-02-24 09:27
Modernių biuro patalpų sektorius, skatinamas stiprios paklausos, ir toliau sparčiai plečiasi. Tačiau kalbant apie biurų sektoriaus plėtrą šalyje, ir toliau reikšmingi pokyčiai fiksuojami tik dviejuose didžiausiuose miestuose – Vilniuje ir Kaune, skelbiama „Ober-Haus“ 2019 metų biuro patalpų rinkos a...
nuotrauka
2020-02-21 13:22
Vieta, vieta ir dar kartą vieta – taip dažnai įvardijami esminiai būsto pasirinkimo kriterijai. Ir, žinoma, kaina. Nors kaina ir vieta mieste išlieka dominuojančiais kriterijai renkantis būstą, tačiau jų svarba skiriasi Vilniuje ir Kaune, rodo nekilnojamojo turto (NT) projektų vystymo įmonės „Citus“...
nuotrauka
2020-02-21 11:35
Kotedžų kvartalas Antežeriuose, šalia Vilniaus, pasiekė pirmojo statybos etapo pabaigą. Šiuo metu pastatyti 68 namai, o visą projektą, į kurį bus investuota 12 mln. eurų, planuojama baigti iki šių metų pabaigos.
nuotrauka
2020-02-19 10:30
Vilniaus miesto savivaldybė kreipėsi į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT) dėl vartotojų viešojo intereso gynimo ir atsakomybės už galimai klaidinančios (melagingos) informacijos teikimą taikymo. Priežastis – pasikartojantys atvejai, kai nekilnojamojo turto pardavėjai pardavinėja „o...
nuotrauka
2020-02-18 10:50
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2020 metų sausio mėnesio reikšmė išaugo 0,6%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnes...
nuotrauka
2020-02-18 10:06
Ekspertų teigimu, Vilniaus nekilnojamojo turto (NT) rinka pasižymi sparčiu ir tolygiu augimu – tai matyti stebint sandorių, naujų statybų ir objektų vystymo apimtis. Miesto teritorijų konversijos taip pat keičia NT rinkos paveikslą – apleistų miesto dalių atgaivinimas suteikia likvidumo šalia esanti...

Statybunaujienos.lt » NT projektai