Kokius mokesčius teks mokėti perkant ir parduodant žemę ir kokiais atvejais mokėti nereikės? Atsakyti į šiuos ir panašius portalo Statybunaujienos.lt skaitytojų klausimus sutiko Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) prie Finansų ministerijos Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė.

Atkūrė nuosavybės teises į senelių žemę

Portalo Statybunaujienos.lt redakcijai parašiusi vilnietė Ona S. (pavardė redakcijai žinoma) teiraujausi, kaip bus nustatyta žemės, kurią jų giminė atgavo pagal Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą įstatymą, kaina, ir kokius mokesčius teks mokėti skirtingiems paveldėtojams, jei jie, miestiečiai, nuspręs kaime paveldėtą žemę parduoti.

Ji pasakoja, kad kadaise priklausiusi seneliams žemė atkūrus nuosavybės teises dabar lygiomis dalimis priklauso jai ir kitai anūkei. Tačiau moterims senelių turtas atiteko skirtingais keliais.

„Prašymą atkurti nuosavybės teises buvo parašęs mano tėtis ir jo mirusios sesers dukra. Bėgo laikas, mano tėčiui mirus, jo turtą paveldėjo jo žmona – mano mama. Kai netekome ir jos, tėvų turtą lygiomis dalimis paveldėjome aš ir mano sesuo. Ji savo dalį padovanojo man. O kitą dalį paveldėjo pati mano tėčio sesers dukra. Taigi mano giminaitei teisė į dalį senelių žemės buvo atkurta tiesiogiai, o man – keliais etapais; iš pradžių priėmėme palikimą, o paskui aš priėmiau ir sesers dovaną”, – aiškina laiško autorė.

Ona S. teiraujasi, kaip bus apskaičiuota jos ir pusseserės nuosavybės teise turimos žemės kaina ir kokius mokesčius jos turės mokėti ją pardavusios.

Pajamų mokestį mokėsite ne visada

Ar gyventojo pajamos, gautos už parduotą Lietuvoje esantį žemės sklypą, apmokestinamos pajamų mokesčiu, ar neapmokestinamos, lemia laikas, kurį šis sklypas buvo savininko (pardavėjo) nuosavybė. „Pajamų mokesčio lengvata taikoma pajamoms, kurias gyventojas gauna už parduotą ar kitokiu būdu perleistą nuosavybėn žemę ar kitą nekilnojamąjį daiktą tuo atveju, kai parduotasis daiktas buvo savininko nuosavybė ne trumpiau kaip penkerius metus“, – sako R.Virvilienė.

Pašnekovė atkreipia dėmesį, kad pajamų mokesčio lengvata iki 2011 m. sausio 1 d. įsigytai žemei ar kitam nekilnojamajam daiktui taikoma, jei žemė ar kitas nekilnojamasis daiktas, kurį savininkas parduoda, jo nuosavybėje buvo ne trumpiau kaip trejus metus. Tačiau 2010 m. lapkričio 23 d. pakeitus Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, parduodant žemę ar kitą nekilnojamąjį daiktą, kuris įsigytas po 2011 m. sausio 1 dienos, mokesčio lengvata taikoma tuo atveju, jei parduodančiojo (savininko) nuosavybėje jis buvo penkerius metus.

„Vadinasi, jeigu žemę, įsigytą po 2011 m. sausio 1 d., parduosite anksčiau, negu po penkerių metų, pavyzdžiui, dar 2015 metais, iš jos pardavimo gautos pajamos bus priskirtos apmokestinamosioms pajamoms, o jei 2016 metais ar vėliau, kai jau bus suėję penkeri metai nuo įsigijimo dienos, – tai jau bus neapmokestinamosios pajamos“, – atkreipia dėmesį R. Virvilienė˜.

Tačiau ir parduodami žemės sklypą, kuris jūsų nuosavybėje buvo trumpiau negu penkerius metus, ir todėl apmokestinamas pajamų mokesčiu, už jį mokėti turėsite ne visada arba ne nuo visos sumos, kurią už jį gavote, nes pajamų mokestis apskaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o nuo pajamų, kurias už jį gavote, ir sumos, kurią mokėjote įsigydamas, skirtumo.

Šis skirtumas, aiškina pašnekovė, apskaičiuojamas iš pardavimo kainos atėmus išlaidas, kurios buvo patirtos jį įsigyjant, taip pat su sklypo pardavimu susijusius privalomus mokėjimus – atlygį notarui už atliktus notarinius veiksmus, atlygį Registrų centrui už registravimo paslaugas, sumą, sumokėtą už geodezinius matavimus – ir apmokestinamas taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą. Tačiau tam, kad apmokestinamosios pajamos būtų sumažintos, reikės pateikti minėtas išlaidas pagrindžiančius dokumentus.

Tokios Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme nustatytos pajamų apmokestinimo taisyklės taikomos visais atvejais – neatsižvelgiant į tai, kokiu būdu žemė buvo įsigyta, kokia yra jos paskirtis bei plotas, kokia pardavimo kaina ir panašiai, pabrėžia VMI atstovė. Ji taip pat atkreipė dėmesį, kad minėtos nuostatos taikomos ne tik pardavus žemę ar kitą nekilnojamąjį daiktą, bet ir perleidus juos kito asmens nuosavybėn kitokiais būdais, pavyzdžiui, išmainius.

„Kadangi žemės pardavimo apmokestinamosios pajamos yra mažinamos jos įsigijimo kaina ir kitais privalomais mokėjimais, pajamų mokestį tenka mokėti tik tais atvejais, kai pardavimo kaina yra didesnė už įsigijimo kainos ir privalomų mokėjimų sumą. Jei ji mažesnė arba jei kainos lygios, mokėti pajamų mokesčio nereikės“, – portalo skaitytojams aiškina R. Virvilienė.

Priminusi, kad pajamos deklaruojamos ir pajamų mokestis sumokamas iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 dienos, ji aiškina, kad tais atvejais, kai žemės pardavėjas yra nuolatinis Lietuvos gyventojas, kuriam reikia sumokėti pajamų už parduotą žemę mokestį, 15 proc. dydžio mokestį į biudžetą jis turi sumokėti pats, nesvarbu kam – juridiniam asmeniui ar kitam gyventojui – žemė buvo parduota.

Jei žemės pardavėjas yra ne nuolatinis Lietuvos gyventojas, o nuo pajamų už parduotą žemę reikia sumokėti pajamų mokestį, sumokėti jį į biudžetą pats pardavėjas (pajamų gavėjas) turi tuo atveju, kai žemė parduota kitam gyventojui. Šiuo atveju pajamos deklaruojamos ir pajamų mokestis sumokamas ne vėliau kaip per 25 dienas nuo jų gavimo. Tačiau jei ne nuolatinis Lietuvos gyventojas žemę, kuri jo nuosavybėje buvo mažiau negu penkerius metus, pardavė juridiniam asmeniui, pareiga deklaruoti pardavėjui sumokėtą sumą ir išskaičiuoti pajamų mokestį, taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, tenka tam juridiniam asmeniui (pirkėjui), pabrėžia pašnekovė.

Paveldėtos, dovanotos ir grąžintos žemės kaina nustatoma skirtingai

Atsakydama į laiško autorės Onos S. klausimą, kaip bus apskaičiuota jos ir pusseserės nuosavybės teise turimos žemės kaina ir kokius mokesčius jos turės mokėti ją pardavusios, R. Virvilienė atkreipia dėmesį, kad atkūrus nuosavybės teises ir žemę grąžinus turto savininkų vaikams, sutuoktiniams, vaikaičiams, testamentiniams įpėdiniams ir kitiems Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą įstatymo 2 straipsnio 1–2 dalyse nurodytiems asmenims, žemės įsigijimo kaina prilyginama pardavimo kainai.

„Todėl nesvarbu, už kokią kainą žemė buvo ar bus parduota, nes mokėtinas pajamų mokestis nesusidaro. Tačiau atkūrus nuosavybės teises pagal notaro patvirtintą teisių atkurti nuosavybės teises perleidimo sutartį, žemės įsigijimo kaina yra lygi nuliui, jeigu šias teises įgijo ne perleidusio asmens vaikai, įvaikiai, tėvai, įtėviai, sutuoktiniai, vaikaičiai. Jei žemė įgyta paveldėjimo būdu, jos įsigijimo kaina laikoma vertė, kurią paveldint nustatė valstybės įmonė Registrų centras kaip vidutinę rinkos vertę arba individuali vertė, kurią nustatė turto vertintojas (vertės nustatymo būdą pasirenka pats paveldėtojas. O kai žemė įgyta kaip dovana, jos įsigijimo kaina laikoma dovanos gavimo metu buvusi tikroji rinkos kaina“, – aiškina R. Virvilienė.

Vadinasi, laiško autorės pusseserei, kuriai senelių turėta žemė grąžinta atkūrus nuosavybės teises, kai ji parduos šį turtą, žemės įsigijimo kaina bus prilyginta pardavimo kainai. Todėl mokėtinas pajamų mokestis nesusidarys net ir tuo atveju, jeigu žemę nuosavybėje ji bus išlaikiusi trumpiau kaip penkerius metus (jei ji įsigyta po 2011 m. sausio 1 d.) arba trumpiau kaip trejus metus, jei ji įsigyta iki 2011 m. sausio 1 d.

Laiško autorės Onos S. situacija kitokia. Jei ji parduos žemę, pardavimo pajamos būtų neapmokestintos, jeigu abi žemės dalys (paveldėta ir gauta dovanų) bus parduotos ne anksčiau kaip po penkerių metų, jei jos įsigytos po 2011 m. sausio 1 d., arba ne anksčiau kaip po trejų metų – jei abi dalys įsigytos iki 2011 m. sausio 1 d.).

„Pardavus žemę, išlaikytą nuosavybėje trumpiau, tektų mokėti pajamų mokestį, jeigu žemės pardavimo kaina būtų didesnė už įsigijimo kainą. Tokiu atveju pajamų mokestis būtų taikomas pardavimo pajamų ir įsigijimo kainos skirtumui. Kadangi sklypo dalys jai atiteko skirtingais būdais, tai kiekvienos sklypo dalies įsigijimo kaina bus nustatoma atskirai. Paveldėtos žemės dalies įsigijimo kaina laikytina vidutinė rinkos vertė, kurią nustatė Registrų centras ir kuri nurodyta paveldėjimo teisės liudijime, arba vertė, nustatyta atlikus individualų vertinimą (paveldėjimo metu buvusi vertė, nustatyta turto vertintojo). O dovanų gautos žemės dalies įsigijimo kaina laikytina jos tikroji rinkos kaina, buvusi dovanos gavimo momentu“, – aiškina R. Virvilienė.

Paminėtinas dar vienas žemės įgijimo būdas: jei ji gaunama kaip atlyginimas už suteiktas paslaugas, atliktus darbus, perduotas ar suteiktas teises, parduotą ar kitaip investuotą turtą ar lėšas, žemės įsigijimo kaina laikoma tikroji jos rinkos kaina, pridūrė R. Virvilienė. Ji atkreipė dėmesį, kad specifiniai žemės ir kito turto įsigijimo kainos nustatymo atvejai yra aptarti Vyriausybės 2003 m. sausio 29 d. nutarimu Nr. 133 patvirtintose Gyventojo turto įsigijimo kainos nustatymo tam tikrais atvejais taisyklėse.

Pardavę paveldėtą sklypą, PVM nemokėsite

Pašnekovė atkreipia dėmesį, kad žemę pardavęs fizinis asmuo ne visada turi mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM). Prievolė skaičiuoti PVM gali atsirasti tik pardavus žemę statyboms, tačiau ir šiuo atveju žemė PVM objektu tampa tik tokiu atveju, kai ją parduoda apmokestinamasis asmuo, vykdydamas savo ekonominę veiklą.

„Pavyzdžiui, fizinis asmuo paveldi (atkuria nuosavybės teises) žemės ūkio paskirties žemę, po to pakeičia žemės paskirtį, ją padalina į keletą sklypų ir parduoda. Tačiau jei nebus požymių, kad šis fizinis asmuo ateityje ketina verstis žemės ar kito nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandoriais, jo vykdomi žemės sklypų pardavimo sandoriai nebus laikomi ekonomine veikla ir nebus apmokestinti PVM. Ekonomine veikla nebus laikomas ir PVM neapmokestinamas ir toks sandoris, kai fizinis asmuo, kuris nesiverčia ir ateityje neketina verstis žemės ar kito nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandoriais, nusiperka žemę statyboms, o po to ją parduoda“, – aiškina VMI Teisės departamento direktorė.

R. Virvilienė pabrėžia, kad fiziniam asmeniui, neįsiregistravusiam PVM mokėtoju, tačiau vykdančiam ekonominę veiklą (pvz., nuolat parduodančiam žemės sklypus statyboms), prievolė skaičiuoti PVM atsiras tik tokiu atveju, jeigu jo atlygis, gautas vykdant šią veiklą, už per paskutiniuosius 12 mėnesių patiektas prekes ar suteiktas paslaugas viršys 45 tūkst. eurų.

„Vadinasi, tiek laiško autorė, tiek kitą buvusio senelių žemės sklypo dalį paveldėjusi jos giminaitė, jeigu jos nesiverčia nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriais, PVM mokėti neturės, net jei kiekvienos iš jų pajamos pardavus savąją žemės dalį, viršys minėtą sumą, ir net jei prieš parduodamos pakeis žemės paskirtį, nes jų vykdomi žemės pardavimo sandoriai nebus laikomi ekonomine veikla“, – pabrėžia R. Virvilienė.

PVM mokės vykdantys ekonominę veiklą

Vis dėlto, pabrėžia pašnekovė, tam tikrais atvejais ir sandoriai, vykdomi su pagal nuosavybės atkūrimo įstatymą atgauta žeme, gali būti laikomi ekonomine veikla ir apmokestinami PVM.

Vienas iš jų – kai fizinis asmuo įsigyja (perka, paveldi, atkuria nuosavybę ar pan.) žemės ūkio paskirties žemę, pakeičia jos paskirtį, suskaido į keletą sklypų, kuriuose atlieka aktyvius veiksmus, pavyzdžiui, nutiesia kelius, įveda elektrą, komunikacijas ir pan., ir dėl to pasikeičia pats objektas, o tik po to ją parduoda.

„Ekonomine veikla būtų laikomi ir PVM apmokestinami nuosavybės teise priklausančios žemės pirkimo-pardavimo sandoriai būtų ir tokiu atveju, jei laiško autorei ar jos giminaitei žemė pagal nuosavybės atkūrimo įstatymą nebūtų priklausiusi – jei fizinis asmuo iš kito fizinio asmens buvo nusipirkęs teisę susigrąžinti žemę atstatant nuosavybės teises į ją, nuosavybės teises į žemę atstatė savo vardu, pakeitė žemės naudojimo paskirtį, žemę suskirstė į keletą sklypų ir juos pardavė“, – pabrėžia pašnekovė. Prievolė mokėti PVM atsiranda ir tiems fiziniams asmenims, kurie nuolat perka ir parduoda žemę, priduria ji.

Žemė statyboms – PVM objektas

Paprašyta plačiau paaiškinti apie prievolę skaičiuoti PVM, atsirandančią pardavus žemę statyboms (žemės ūkio, miško, vandens ūkio bei koncervacinės paskirties žemė PVM neapmokestinama – red. past.), R. Virvilienė atkreipė dėmesį, kad žemė statyboms – tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai, ar ne.

Konkretus žemės sklypas gali būti priskirtas žemei statyboms tokiu atveju, jei pagal parengtus ir patvirtintus specialiuosius teritorinio planavimo dokumentus ir (ar) detaliuosius planus šiame sklype esančiai žemei nustatoma tokia pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, kurios naudojimo būdas bei pobūdis leidžia šioje žemėje vykdyti statybą. Sprendžiant, ar žemės sklypas laikomas žeme statyboms, atsižvelgiama į kelis aspektus, aiškina VMI atstovė.

„Tai – sprendimo dėl tikslinės žemės naudojimo paskirties pakeitimo priėmimas, detaliojo plano patvirtinimas, detaliajam planui prilyginto teritorijų planavimo dokumento, kuriame numatyta galimybė užstatyti sklypą bei sklypo užstatymo sąlygos, patvirtinimas. Taip pat atsižvelgiama į tai, ar duomenys dėl žemės paskirties, naudojimo būdo ar pobūdžio įrašyti į Nekilnojamojo turto kadastrą ir registrą“, – vardija R. Virvilienė.

VMI Teisės departamento direktorė atkreipė dėmesį ir į tai, kad žemės sklypo pardavimo pripažinimas „žemės statyboms“ tiekimu turi būti paremtas aplinkybėmis, egzistavusiomis tuo metu, kai žemės sklypas buvo perleistas ir atsirado prievolė apskaičiuoti PVM. Žemė statyboms PVM objektu tampa tik tokiu atveju, kai ją parduoda apmokestinamasis asmuo, vykdydamas savo ekonominę veiklą, dar kartą pabrėžia ji.

„Pagal PVM įstatymo nuostatas apmokestinamuoju asmeniu gali būti tiek fizinis, tiek juridinis asmuo, taip pat bet koks užsienyje įregistruotas, įkurtas ar įsteigtas vienetas, kuris nėra įvardijamas kaip „juridinis asmuo“, kuris Lietuvoje vykdo ekonominę veiklą. Ekonominė veikla PVM prasme – tai bet kokio pobūdžio veikla, kurią vykdant siekiama gauti pajamų, įskaitant tokias veiklos rūšis kaip žemės ūkis, miškininkystė, apdirbamoji pramonė, naudojimasis turto ir (arba) turtinių teisių turėjimu ir panašiai“, – akcentuoja R. Virvilienė.

Pašnekovė aiškina, kad fizinio asmens sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas, o bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę fiziniai asmenys neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas. Tačiau tai nereiškia, kad ekonominės veiklos nustatymas yra siejamas vien su tam tikru skaičiumi tapačių sandorių, sudarytų per tam tikrą apibrėžtą laikotarpį, ar su kokiu nors kitu kiekybiškai išreikštu kriterijumi.

„Siekiant nustatyti, ar fizinio asmens vykdomas žemės, skirtos statyboms, pardavimas, PVM tikslais gali būti laikomas ekonomine veikla, kiekvienas atvejis turi būti nagrinėjamas atskirai įvertinant kuo daugiau su sandoriu susijusių aplinkybių“, – pabrėžia ji.

Tokiomis aplinkybėmis, sako VMI Teisės departamento direktorė R. Virvilienė, gali būti žemės įsigijimo būdas (pirkta, paveldėta, atstatyta nuosavybė, dovanota); žemės paskirtis (žemės ūkio, kita ir pan.); parduodamų sklypų skaičius; toje žemėje atlikti darbai ir investicijos (aiškinamasi, ar dėl toje žemėje atliktų darbų bei investicijų nepasikeitė pats objektas; požymiai apie ateityje numatomus žemės tiekimo sandorius ir kita.