Kaip išplatintame pranešime cituojamas Mindaugas Kulbokas, „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovas, šiuo metu rinkos dalyvių ir investuotojų pasitikėjimas Baltijos šalių NT rinka yra aukštas ir santykinai prilyginamas Skandinavijos rinkoms. Investuotojai, matydami Baltijos šalių NT rinkos plėtotojų profesionalumą ir kuriamų NT produktų tvarumą bei įvertinę ilgalaikes investavimo perspektyvas, sutinka tapti aktyviais Baltijos šalių NT rinkos dalyviais.

Regiono patrauklumą didino ir vietinių investuotojų aktyvumas, pastaruosius keletą metų skatinęs investicijų rinkos likvidumą. Baltijos šalių komercinio nekilnojamojo turto potencialas, įvertinus jau sukurtus ir kuriamus naujus NT investicinius produktus bei vietos kapitalo aktyvumą, yra ne mažiau nei 2 mlrd. Eur kasmet, o didesnis rinkos likvidumas yra būtina sąlyga prisijungti stambiems užsienio investuotojams. Jie yra linkę ateiti į perspektyvią, bet bręstančią rinką ir pasiruošę investuoti į objektus, kurių vertė siekia daugiau nei 50 mln. Eur. 

Nauji žaidėjai ateina su didelėmis investicijomis

Būtent nauji užsienio investuotojai Baltijos regione sudaro ypač didelius sandorius. Naujausia Baltijos regione – Pietų Afrikos Respublikos (PAR) NT įmonė „NEPI Rockcastle“ praėjusiais metais sudarė didžiausią vieno turto pirkimo sandorį – už 124,6 mln. Eur įsigijo prekybos centrą (PC) „Ozas“ Vilniuje.

„Ozo“ įsigijimas žymi didelio tarptautinio investuotojo įžengimą į Baltijos šalių rinką. Tokiems žaidėjams Baltijos šalyse vietos tikrai yra – plėtojami išskirtiniai ir inovatyvūs verslo bei prekybos centrai, kurių architektūra ir technologijos lenkia kitas Europos šalis. Didelę įtaką investicinių sprendimų priėmimui turi tarptautiniai tokių objektų nuomininkai. Tai patvirtina įvykę sandoriai, todėl galima teigti, jog Baltijos rinka subrendo globaliems rinkos žaidėjams. Tikėtina, jog būtent šie investuotojai gali plėsti savo portfelį Baltijos šalyse“, – pranešime cituojamas M. Kulbokas.

„Apžvelgiant pastarųjų metų investuotojų profilį, galima išskirti tris Baltijos šalių investicijų rinkos vystymosi etapus: pirmasis – iki 2008 m., kai daugiau nei 45 proc. investuotojų sudarė Šiaurės Europos šalių kapitalas, antrasis – iki 2014 m., kada daugiau nei 55 proc. investicijų regione buvo Baltijos šalių kapitalo, o nuo 2015 m. rinkoje dominuoja daugiau nei pusė – 55 proc. – Vakarų Europos, Šiaurės, JAV ir kitų regionų investuotojų“, – pastebi „Newsec“ analitikas.

Ir nors, eksperto teigimu, Baltijos šalių NT nėra naujiena pasaulinio lygio investuotojams, tokiems investiciniams fondams ir bendrovėms kaip „Blackstone“, „W. P. Carey“, „Lone Star“, „Nepi Rockcastle“, „Partners Group“, visgi tai tėra tik ledkalnio viršūnė – kylantis pasitikėjimo lygis masina ir kitus investuotojus ateiti arba investuoti Baltijos rinkoje aktyviau.

2019 m. tikimasi 1 mlrd. Eur investicijų

Praėjusiais metais Baltijos regionui pavyko pasiekti aukštą vietinių ir Šiaurės šalių fondų bei nekilnojamojo turto (NT) investuotojų aktyvumą – sudarytų investicinių sandorių bendra vertė siekė 810 mln. Eur. Latvijos sandoriai sudaro 32 proc., Lietuvos – 49 proc., o Estijos – 19 proc. visų Baltijos šalyse sudarytų investicijų sumos. Aktyviausi yra ilgą laiką rinkoje veikiantys žaidėjai – didžiausios Baltijos šalyse komercinio NT fondų valdymo bendrovės „Northern Horizon Capital“, „EfTEN Capital“, Švedijos investicijų įmonės „Eastnine“ ir „East Capital“.

„Prognozuojama, kad šiemet investiciniai sandoriai sudarys dar didesnę – 1 mlrd. Eur vertę. To tikėtis skatina pastaraisiais metais augančios sandorių apimtys – 2018 m. bendra investicinių sandorių vertė buvo 19 proc. didesnė nei 2017 m. Įspūdinga 2019 m. pradžia jau parodė, kad rinka išlieka aktyvi – Švedijos investicijų bendrovei „Eastnine“ įsigijus verslo centrą Vilniuje už 128,3 mln. Eur ir sutarus dėl kitų dviejų S7 projekto pastatų, sandoris pretenduoja tapti didžiausiu biurų segmente Baltijos šalių istorijoje“, – pabrėžia M. Kulbokas.

Pasak eksperto, šis sandoris parodė, kad turime naujos kartos prime rinkos sandorius, kurie yra sudaromi su žemesne nei 6 proc. pajamingumo norma (angl. Yield). Palyginimui, 2013 m. tokių projektų investicinė grąža svyravo apie 7,5 procento. Nepaisant to, kad nuomos pajamos išliko panašiame lygyje, vien dėl kapitalizacijos normų mažėjimo, komercinio NT vertė sostinėse pakilo daugiau nei 25 proc. Dėl sumažėjusių lūkesčių investicinei grąžai, pritaikoma nauja pajamingumo norma, kuri didina NT kainą.

„Mažėjančio pajamingumo priežastis yra labai paprasta – pasitikėjimas NT rinka. Dvi sąvokos „žema rizika“ ir „projektų tvarumas“ šiandien veda investuotojus į pamatuojamai didesnę riziką perkant naujos kartos NT projektus Baltijos šalyse“, – išplatintame pranešime cituojamas „Newsec“ analitikas.