2022 sausio 16 d. sekmadienis, 12:13
Reklama  |  facebook

Būsto įsigijimas: ką vertėtų pasitikrinti, prieš pasirašant dokumentus?

Vytautas KALMATAVIČIUS, advokatų kontoros TRINITI partneris, NT ir statybos praktikos grupės vadovas      2016-02-04 15:53
Gyvenamojo būsto įsigijimas yra neabejotinai vienas reikšmingiausių veiksmų asmens gyvenime. Įsigytas gyvenamasis nekilnojamasis turtas (NT) atsiliepia ne tik gyvenimo kokybei ateityje, tačiau ir lemia ženklias šeimos finansines išlaidas. Yra įprasta, kad prieš sudarant notarinę NT pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas ir pardavėjas parengia paprastos rašytinės formos preliminariąją NT pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią šalys įsipareigoja vykdyti joje aptartas sąlygas, ateityje sudaryti pagrindinę notarinę sutartį, pagal kurią ir bus perleidžiamas būstas.
nuotrauka
Daugiausia praktinių problemų kyla tada, kai sudarant pagrindinę sutartį ar net įsikrausčius į naujai įsigytą būstą, paaiškėja, kad būstas ne toks, kokį įsivaizdavo pirkėjas. Asociatyvi „Hanner“ nuotr.


Minimos įmonės
TRINITI, advokatų profesinė bendrija,

Deja, situacijos praktikoje žymi, kad pirkėjai neretai pernelyg atlaidžiai žiūri į preliminariosios sutarties turinį, dėl ko patiria neplanuotų išlaidų ar netgi yra priversti savo svajonių būsto neįsigyti, sumokėdami netesybas pardavėjui. 

Pradėkite nuo žemės sklypo

Prieš pradedant būsto pirkimo įforminimo klausimus, pirmiausia reikėtų išanalizuoti ne tik preliminariosios sutarties tekstą, bet ir informaciją apie žemės sklypą. Pavyzdžiui, jeigu pastatas yra pastatytas ant valstybinės žemės, nenustebkite iš savivaldybės gavę nurodymą sumokėti žemės nuomos mokestį. Tiesa, šis mokestis yra labiau simbolinis ir gali siekti kelis eurus per metus, o ir dalis savivaldybių yra atleidusios daugiabučių gyvenamųjų namų gyventojus nuo jo mokėjimo. Bet kokiu atveju, šią informaciją išsiaiškinti iš anksto yra vertinga, nes teisinė aplinka nuolat keičiasi, todėl ir valstybinės žemės nuomos kainas prognozuoti yra sudėtinga.

Ar žinome, kokios paskirties patalpą perkame?


Pirkėjai, prieš pasirašydami preliminariąsias NT pirkimo-pardavimo sutartis, turėtų aiškiai suprasti, kokios paskirties patalpas įsigyja. Įstatymų leidėjas, reglamentuodamas statybos teisinius santykius, atitinkamai nustato specialius techninius bei higienos reikalavimus, taikytinus kiekvienai pastatų bei patalpų rūšiai. Akivaizdu, kad reikalavimai gyvenamosios paskirties patalpoms, kurios yra pritaikytos nuolat gyventi bet kokio amžiaus gyventojams, yra griežtesni nei reikalavimai administracinės, gamybos (kūrybinėms dirbtuvėms – loftams) ar poilsio paskirties patalpoms. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties patalpose, lyginant su negyvenamosios paskirties patalpomis, yra numatytas didesnis langų plotas bei tiesioginių saulės spindulių patekimo į patalpas (insoliacijos) laikas, aukštesni reikalavimai apsaugai nuo triukšmo, didesnis automobilių statymo vietų skaičius prie pastato ir panašiai. Tai reiškia, jog detaliai neišsinagrinėję dokumentų ir įsigiję būstą, kuris priskirtas administracinėms ar poilsio patalpoms, galbūt gausite ir žemesnės kokybės patalpas.

Kita reikšminga aplinkybė, susijusi su negyvenamosios paskirties patalpomis – tokio turto apmokestinimas. Šiuo metu galiojančiame Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme yra numatyta, kad NT mokesčiu nėra apmokestinamas fiziniams asmenims priklausančios poilsio paskirties patalpos, jeigu jų vertė neviršija 220 000 eurų. Kita vertus, administracinės, gamybos paskirties patalpoms ši lengvata nėra taikoma. Atsižvelgiant į tai, kad teisinė aplinka nuolat keičiasi, o būstas įsigyjamas paprastai bent dešimties metų laikotarpiui, sudėtinga numatyti, kaip pasikeis teisinis negyvenamosios paskirties patalpų apmokestinimo reglamentavimas, o tai pirkėjus įstumia į tam tikrą nežinomybę.

Paskirtį būtina nurodyti dar preliminariojoje sutartyje


Pirkėjas, norėdamas būti tikras, kad įsigyjamas būstas atitinka visus gyvenamiesiems namams bei gyvenamosios paskirties patalpoms taikytinus reikalavimus, turėtų įsitikinti, kad preliminarioji sutartis numato būtent būsimą gyvenamosios paskirties patalpos – buto – įsigijimą, o butas yra gyvenamajame pastate. Jeigu objektas jau yra pastatytas ir įregistruotas viešame registre, informacija apie patalpos ir pastato paskirtį yra kaupiama Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje, iš kur yra pasiekiama kiekvienam vartotojui. 

(Nuotraukoje Vytautas Kalmatavičius)

Jeigu preliminariojoje NT pirkimo-pardavimo sutartyje ateityje įsigyjamas objektas yra įvardijamas kaip gyvenamosios paskirties patalpa – butas, o atvykus sudaryti pagrindinę notarinę NT pirkimo-pardavimo sutartį, paaiškėja, kad objektas yra kitokios paskirties, pirkėjas turi teisę atsisakyti sudaryti tokią pirkimo-pardavimo sutartį. Atitinkamai pirkėjas turi teisę reikalauti pardavėjo grąžinti pirkėjo sumokėtą avansinę įmoką, reikalauti sumokėti netesybas (baudą), jeigu tokia yra numatyta preliminariojoje sutartyje, bei reikalauti iš pardavėjo atlyginti pirkėjo patirtus nuostolius, viršijančius pagal sutartį mokėtinas netesybas.

Viskas svarbu, bet svarbiausia – objektas

Daugiausia praktinių problemų kyla tada, kai sudarant pagrindinę sutartį ar net įsikrausčius į naujai įsigytą būstą, paaiškėja, kad būstas ne toks, kokį įsivaizdavo pirkėjas, sudarydamas preliminariąją sutartį dar vykdant pastato statybas. Gerokai paprasčiau, kai įsigyjamas jau pastatytas būstas, kurį pirkėjas prieš tai galėjo fiziškai apžiūrėti, įsitikinti jo kokybe bei apdaila. Tokiu atveju pakanka aiškiai ir detaliai aptarti kartu, kokie yra su būstu perleidžiami kilnojamieji daiktai (baldai, buitinė technika, šviestuvai ir pan.).

Būtinas detalus apdailos lygio aprašymas

Kur kas atidžiau turėtų būti sudaromos preliminariosios sutartys, jeigu planuojama įsigyti dar nepastatytą NT objektą. Būsimojo NT preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje būtina itin detaliai ir aiškiai aptarti būsto apdailos lygį ir pardavėjo atliktinus darbus iki pagrindinės sutarties sudarymo. Pavyzdžiui, jeigu ketinama įsigyti būsimąjį individualų gyvenamąjį namą, turėtų būti įvertintas elektros instaliacijos, inžinerinių sistemų įdiegimo lygis bei jų prijungimas prie tiekėjų inžinerinių tinklų. Pirkėjas, nenorėdamas nusivilti pamatęs, pavyzdžiui, lauko duris ar langų kokybę, turėtų įtraukti į sutartį jiems taikomus reikalavimus ar net konkrečius gamintojus bei modelius.

Preliminariojoje sutartyje šalims neaptarus tam tikrų būsto apdailos darbų ar nenumačius konkrečių apdailai taikomų reikalavimų, pardavėjas turi teisę šiuos darbus atlikti savo nuožiūra. Suprantama, kad visi darbai privalo atitikti taikytinų statybos techninių reglamentų ar kitų teisės aktų reikalavimus, tačiau pirkėjas negalės reikšti pretenzijų pardavėjui, dėl sutartyje neaptartų būsto įrengimo darbų neatlikimo ar prastesnės, nei tikėtasi, kokybės medžiagų naudojimo.

Profesionalūs nekilnojamojo turto rinkos dalyviai sutartyse numato, kad pirkėjui atsisakius sudaryti pagrindinę notarinę pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjo sumokėta avansinė įmoka, paprastai siekianti 5-15 proc. turto kainos, lieka pardavėjui, kaip netesybos už sutarties pažeidimą. Todėl pirkėjai, vertindami savo laiką bei pinigus, privalo skirti reikšmingą laiko dalį preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties turiniui apibrėžti, nes pakitus aplinkybėms būtent ji padės jums atgauti sumokėtą avansą be papildomų nuobaudų.
Statybunaujienos.lt




Aktualijos

nuotrauka
2022-01-14 15:36
Įvairių vėjo energetikos specialistų skaičius išaugs penkis kartus, prognozuoja „Deutsche Welle“ (DW). Portalo duomenimis, dabar vėjo energetikos sektoriuje visame pasaulyje dirba beveik 1,3 mln. žmonių. Daugiausia – apie 600 000 dirba vėjo parkų planavimo sektoriuje. Dar beveik 450 000 žmonių – tur...
nuotrauka
2022-01-14 15:26
Kelių ir gatvių priežiūros, lietaus nuotekų tinklų priežiūros ir plėtros, avarinių situacijų lokalizavimo, viešųjų miesto teritorijų, kiemų priežiūros ir remonto bei kitas paslaugas Vilniuje teikianti UAB „Grinda" turi naują vadovą – viešą Vilniaus miesto savivaldybės skelbtą konkursą laimėjo Andriu...
nuotrauka
2022-01-14 11:56
2022 m. sausį oficialiai baigtas didžiausias šalies aviacijos istorijoje Vilniaus oro uosto aerodromo atnaujinimo projektas. Trejus metus trukusios rekonstrukcijos metu atnaujinti ir įrengti nauji orlaivių riedėjimo takai, pakeistos ir išplatintos dangos, sudarant sąlygas riedėti didesnės kategorijo...
nuotrauka
2022-01-13 08:14
Jei esi statytojas ir nuomojamoje valstybinėje žemėje planuoji statybas – svarbu žinoti apie Žemės įstatymo pakeitimą, kuris įsigalios jau nuo 2022 m. kovo 1 dienos.
nuotrauka
2022-01-12 09:13
Trys asmenys siunčiami į teisiamųjų suolą dėl galimai apgaule įgytų per 48 tūkst. eurų lėšų iš „Sodros“ administruojamo Garantinio fondo. Jiems pareikšti kaltinimai apgaule įgijus didelės vertės svetimą turtą. Ikiteisminį tyrimą atliko Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybos (FNTT) Šiaulių ir Panevėž...
nuotrauka
2022-01-11 10:25
Panevėžio apylinkės teismo Rokiškio rūmai išnagrinėjo civilinę bylą,– Rokiškio rajono savivaldybės administracijai leista nugriauti Juodupės miestelio buvusį gyvenamąjį pastatą be bendrasavininkų sutikimo.
nuotrauka
2022-01-11 09:57
Lietuvos darbo rinka stabilizavosi – tai rodo gruodžio mėnesio registruoto nedarbo lygis. Jis sausio 1 d. siekė 10,2 proc. ir, palyginti su lapkričio mėnesiu, didėjo 0,1 proc. Tokios tendencijos, kai žiemos sezono paveikta darbo rinka pasižymi lėtesniais įdarbinimo procesais ir mažėjančiu darbo viet...
nuotrauka
2022-01-10 14:44
Statant ir rekonstruojant naujus pastatus, jų parkingo aikštelėse elektromobilių įkrovimo prieigų turės būti įrengta 20 proc. nuo bendrų automobilių stovėjimo vietų skaičiaus.
nuotrauka
2022-01-10 14:42
Vykdant teismo sprendimą, kuriuo buvo patenkintas Vilniaus apygardos prokuratūros prokuroro, ginančio viešąjį interesą, ieškinys, praėjusių metų paskutinėmis dienomis buvo nugriauti Vilniuje valstybinės žemės sklype neteisėtai pastatyti statiniai.
nuotrauka
2022-01-10 14:22
Dar 2020 metais Viešųjų pirkimų tarnybos (VPT) duomenys rodė, kad žalieji pirkimai sudarė tik 5 proc. visų viešųjų pirkimų vertės. Baigiantis 2021 metams, remiantis VPT duomenimis, žaliųjų pirkimų vertė siekė beveik 15 proc. Nors skaičiai dar toli gražu nėra dideli, tačiau pokytis matomas. Prie jo t...
nuotrauka
2022-01-10 11:12
Šių metų pradžioje Registrų centras baigė svarbų Nekilnojamojo turto registro ir naujai pradėjusio veikti Sutarčių ir teisių suvaržymo registro modernizavimo projektą. Šis technologinis pokytis gyventojams ir verslui sudarė daugiau galimybių savarankiškai nuotoliniu būdu susitvarkyti įkeitimo (hipot...
nuotrauka
2022-01-10 09:55
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija), siekdama didinti Statybos inspekcijos veiklos efektyvumą, mažinti įstaigos sukeliamą priežiūros ir administracinę naštą, tobulinti informacinėmis sistemomis teikiamų paslaugų kokybę, įsteigė Pata...
nuotrauka
2022-01-10 08:52
Šiaulių apygardos teismas baudžiamojoje byloje dėl galimos korupcijos Raseinių rajono savivaldybėje organizuojant ir vykdant kai kuriuos viešuosius pirkimus, paskutinį žodį tarė kaltinamieji. Kiek anksčiau išklausyta šioje byloje valstybinio kaltintojo baigiamoji kalba, kurioje jis teismo prašė visu...
nuotrauka
2022-01-07 12:51
Už „Rail Baltica” projekto Lietuvoje vykdymą atsakinga „LTG Infra” paskelbė dar vieną rangos darbų konkursą. Pastarojo nugalėtojas įrengs beveik 18 km ilgio naujo geležinkelio sankasą dvikeliui bei pastatys inžinerinius statinius Jonavos rajone, konkrečiai – atkarpoje tarp Žeimių ir Šėtos.
nuotrauka
2022-01-07 10:18
Pandemija, kaip praneša Lietuvos statistikos departamentas, didelės įtakos įmonių skaičiaus kitimui neturėjo. Ryškiau pasikeitė tik vienas sektorius.
nuotrauka
2022-01-07 07:02
Rinkai pristatyta naujų pramoninių geoterminių šilumos siurblių serija „IGLU Max“. Tai inovatyvus įmonės IGLU TECH gaminys, skirtas visuomeninės ir komercinės paskirties objektams, daugiabučiams namams.
nuotrauka
2022-01-06 13:52
Žaliojo koridoriaus iniciatyva paskatino stambius investuotojus plėstis regionuose. Ekonomikos ir inovacijų ministerijai su bendrovėmis „Teltonika EMS“ „ir „Vilmers“ pasirašius stambaus investicinio projekto sutartis, verslininkai planuoja sukurti 784 naujas darbo vietas Šiauliuose ir Molėtuose.
nuotrauka
2022-01-06 11:14
Socialinės apsaugos ir darbo ministerijai paskelbus apie galimybę gauti kompensaciją už būsto šildymą, apgauti pasijuto tėvai, kurių vaikai yra studentai.
nuotrauka
2022-01-06 10:57
Statytojas UAB „Briko LT“ prie savo projektuojamo prekybos paskirties pastato (Pilaitės pr. 65) planuoja ir privačią 0,5 ha parko teritoriją, kuri bus atvira visiems vilniečiams. Bendrovė netrukus pristatys viešos erdvės projektinius pasiūlymus gyventojams viešame aptarime. Visuomenei svarstyti pate...
nuotrauka
2022-01-06 10:00
Bendrovė „Elektrum Lietuva“ šiemet pajūryje, netoli Gargždų statys didžiausią Lietuvoje saulės parką, kurio galingumas sieks 13 megavatų (MW). Bendrovė šio parko statybai jau turi preliminarius leidimus, pradeda projektavimo darbus ir planuoja investuoti apie 8 mln. eurų.

Statybunaujienos.lt » Aktualijos