Investicija į perkamo objekto kokybės įvertinimą – atsiperka su kaupu

„Sulaukiame vis daugiau klientų, kurie, norėdami įsigyti naujos statybos būstą, ne tik pasikliauja vystytojų pateikiama informacija, tačiau pageidauja išsamesnės analizės – pradedant nepriklausomų statybos ekspertų vertinimais, elektros instaliacijos ar santechnikos patikrinimu ir baigiant – teisinėmis konsultacijomis“, – teigia Jonas Kėžys, nekilnojamojo turto agentūros bendrasavininkas. 

Vis daugiau pirkėjų supranta, jog investicija į perkamo objekto kokybės įvertinimą – atsiperka su kaupu. 

„Laiku pastebėjus defektus, nepraktiškus sprendimus ar gudriai paruoštus sutarties punktus, galima išvengti daug nemalonumų, su kuriais susiduriama, kai reikia pasinaudoti būsto garantija“, – teigia pašnekovas.

Tad ką pravartu žinoti apie naujo būsto garantiją ir jos ypatumus bei teisinį reguliavimą?

Atsako už trūkumus, pastebėtus per 2 metus

Advokato padėjėjas Linas Mikalauskas visų pirmiausia aiškina, kad pagal pirkimo – pardavimo sutartį, dėl daikto kokybės atsakingas pardavėjas ir atsako už daiktų trūkumus, kurie pastebimi ar išryškėja per dvejų metų laikotarpį (jeigu sutartyje ar įstatyme nenumatytas kitas terminas). 

Lietuvos Respublikos statybos įstatymas (36 str. 1 dalis) bei Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (6.698 str. 1 dalis, garantiniai terminai statybos rangos sutarčių atveju) nustato, kad už objekto sugriuvimą ar defektus atsako rangovas, projektuotojas ar statybos techninis prižiūrėtojas.

Terminas skaičiuojamas nuo dienos, kai objektas atiduodamas naudoti

Numatyta, kad nekilnojamojo turto garantijos laikotarpis negali būti trumpesnis nei 5 metai, o paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.) taikoma 10 metų garantija. Jeigu statinio elemento defektai paslėpti tyčia – šiems taikoma 20 metų garantija.

Taip pat advokato padėjėjas paaiškina, kad tyčia paslėptais statybos darbais yra laikomi tie, kurie buvo uždengti kitais darbais, t. y. siekta piktavališkai paslėpti statybos darbų defektus. Tai, kad darbai buvo paslėpti, užmaskuoti tyčia, turi būti kiekvienu atveju įrodinėjama, o įrodinėjimą atlieka užsakovas (statytojas).

Advokato padėjėjas L. Mikalauskas (nuotraukoje dešinėje) pažymi, kad minėti garantiniai terminai pradedami skaičiuoti nuo darbų rezultato atidavimo naudoti dienos (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.698 straipsnio 2 dalis). Pagal susiklosčiusią teismų praktiką rezultato atidavimo naudoti diena yra laikytina statinio pripažinimo tinkamu naudoti diena. Taip pat atkreipia dėmesį, kad Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (6.697 str. 5 dalis) numato, kad užsakovas, pastebėjęs defektus, privalo kreiptis į rangovą per protingą terminą, t. y. nevilkinti ir nelaukti. 

Pirkėjui turi būti užtikrinta ir kokybė, ir garantija

Tačiau Civilinis kodeksas (6.697 str. 3 dalis) numato keletą garantijos išlygų. Rangovas, projektuotojas ar statybos techninis prižiūrėtojas neatsako už nustatytus defektus, jeigu įrodo, kad defektai atsirado dėl normalaus nusidėvėjimo, netinkamo naudojimo ar dėl užsakovo arba jo pasamdytų asmenų netinkamai atlikto remonto, dėl užsakovo ar jo pasamdytų asmenų kitokių kaltų veiksmų. Minėtomis išlygomis pasinaudoti įstatymas suteikia teisę tik tuo atveju, jeigu rangovas, projektuotojas ar statybos techninis prižiūrėtojas jas įrodo.

Vadovaujantis nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties ypatumais ir nekilnojamojo turto garantijos teisiniu reguliavimu, pirkėjas, pastebėjęs defektus, kreipiasi į pardavėją, t. y. užsakovą (statytoją), reikalaudamas ištaisyti pastebėtus defektus. Tuo atveju, kai užsakovas (statytojas) buvo sudaręs rangos sutartį su rangovu – kreipiasi į rangovą, o pastarasis ir šalina pirkėjo pastebėtus defektus. Jeigu pardavėjas vykdė statybas ūkio būdu, t. y. statybas vykdė nepasitelkęs kitų rangovų, tokiu atveju pirkėjo pastebėtus/nustatytus defektus pardavėjas šalina savo lėšomis.

„Tačiau visais atvejais pirkėjui turi būti užtikrinta ir kokybė, ir garantija bei defektų pašalinimas teisės aktų numatyta tvarka“, – akcentuoja advokato padėjėjas Linas Mikalauskas.