Yra kita kategorija statinių, kurie oficialiai nefigūruoja jokiuose dokumentuose. Bene žinomiausias tokios statybos atvejis – prieš kelis metus garsiai nuskambėjusi vieno iš buvusio banko „Snoro“ savininkų kotedžo istorija, kuomet aptikta, kad Vilniaus Baltupių mikrorajone esantis pastatas ne tik nebuvo įregistruotas Registrų centre, tačiau ir pastatytas be statybos leidimų.

Tuomet teigta, kad mokesčių inspektoriai tokių pastatų ieško pasitelkę programą „Google Street View“, o įtartini pastatai skaičiuojami šimtais – ir ne bet kur, o šalies didmiesčiuose. Tokių statybų egzistavimas metė šešėlį ne tik pastatų savininkams, tačiau ir statybos įmonėms, kurios juos statė.

Kodėl statytojai ryžtasi tokiai avantiūrai?

Galima nurodyti keletą priežasčių: planavo gauti, bet negavo statybos leidimo, nes statyba konkrečiame sklype apskritai negalima, pajamų slėpimas ir vengimas mokėti mokesčius. Kita priežastis – mokesčiai. Komercinės ir kai kurios gyvenamosios paskirties pastatai pagal vertę yra apmokestinami pagal valstybės ir savivaldybių nustatytus tarifus.

Kokios prievolės numatytos statytojams, kokius mokesčius jie privalo sumokėti ir kokios sankcijos numatytos, jei nesilaikoma šių reikalavimų?

Statytojo prievolės

Statinio statybų eiga ir statybos prievolės išvardintos Statybos įstatyme. Įstatymas aiškiai apibrėžia, kokia tvarka statytojas privalo vykdyti statybas, su kokiomis institucijomis turi kontaktuoti ir kokius leidimus privalo gauti. 

Įstatymo 10 str. nurodyta, kad statinio užsakovas privalo gauti iš savivaldos vykdomųjų institucijų ir kitų institucijų nustatytas projektavimo technines ir specialias sąlygas. Jas įgyvendinus statytojas turi parengti ir suderinti statinio projektą.

Suderinus projektą, statybos valstybinės priežiūros tarnyba išduoda leidimą statyti statinį. Labai svarbu, kad priimdamas leidimą statytojas įsipareigoja „organizuoti statinio statybą ir ją finansuoti sutartyje numatytu laiku ir sąlygomis“ (10 str. 6 punktas). Statybų metu įvykdžius šias prievoles, statytojas turi „nustatyta tvarka organizuoti baigto statyti statinio priėmimą naudoti“ ir „teisiškai įregistruoti priimtą naudoti statinį“ (10 str. 11 ir 12 punktai). 

Taigi, įstatyme nepalikta vietos interpretacijoms – statytojas privalo tiek gauti leidimus statybai, tiek užtikrinti statybos eigą ir terminus bei priduoti ir įregistruoti eksploatavimui tinkamą pastatą. Yra padaryta išimčių dėl statybos eigos sudedamųjų dalių – pavyzdžiui, statantiems iki 80 kv. m pastatus nereikia projekto, tačiau prievolė įregistruoti pastatą galioja visiems statytojams.

Pagal naująjį Statybos įstatymą, įsigaliosiantį nuo kitų metų sausio, statytojo prievolės nesikeičia, tik sutrumpėja statybą leidžiančių dokumentų išdavimo terminas – jis trumpėja perpus. Dar vienas palengvinimas – pasikeitus statytojui, statybos darbai ir statybos užbaigimo procedūros galės būti vykdomos pagal tą patį statybų leidimą. Jo savo vardu nebereikės gauti naujajam statytojui.

Naująjį Statybos įstatymą detaliau reglamentuos techninis reglamentas, kuriame detaliai išaiškinta statybų leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, statybos užbaigimas, statybos sustabdymas, savavališkų statybos padarinių šalinimas.

Mokesčiai

Valstybė suinteresuota, kad pastatai būtų statomi ir registruojami ne tik dėl saugumo reikalavimų – pastatų savininkai turi mokestinę prievolę, todėl labai aiškus turtinis interesas. Per 2015 m. daugiau nei 33 tūkst. juridinių asmenų pateikė nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijas už 2014 m., kuriose deklaravo beveik 87,7 mln. eurų mokesčio, o 12 tūkst. gyventojų deklaravo apie 1,9 mln. eurų mokesčio.

Nekilnojamojo turto mokesčio tarifas, kurį nustato kiekviena savivaldybė atskirai ir kurį turi mokėti prekybos, administracinių ir kt. statinių savininkai, gali kisti nuo 0,3 proc. iki 3 proc. NT mokestinės vertės.

Nuo 2015 m. sausio 1 d. fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai vertei, viršijus 220 000 eurų, viršijanti dalis apmokestinama 0,5 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifu.

Sankcijos

Neteisėtų, neregistruotų pastatų savininkams valstybė taiko sankcijas. Sankcijos taikomos tiek statybų etape, tiek jau pastatą eksploatuojant. 

Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo 13 str. numato, kad Valstybinė statybos inspekcija ir jos pareigūnai gali sustabdyti statybas, jei jos: yra savavališkos; atsiranda pavojingų deformacijų; pažeidžiamos projekto sąlygos; nesilaikoma terminų. Savavališkos statybos atveju nurodoma nevykdyti jokių statinio ar jo dalies statybos darbų, iki bus pašalinti savavališkos statybos padariniai, įrašyti savavališkos statybos akte, o neteisėtą statinį galima įteisinti tik tada, kai savavališkai pastatytas statinys savo charakteristikomis ir paskirtimi neprieštarauja galiojantiems teritorijų planavimo dokumentams ir kitiems teisės aktų reikalavimams. Tai reiškia, kad teks ruošti techninį projektą ir gauti statybos leidimą.

Atkreiptinas dėmesys, kad atitinkami reikalavimai numatyti ir prieš pradedant eksploatuoti statinį. Pagal galiojantį teisinį reguliavimą, pastatytą naują ypatingą ar neypatingą statinį, išskyrus gyvenamuosius namus, galima eksploatuoti tik jį įregistravus viešame registre. Taip pat esama situacijų, kai reikalinga įregistruoti pasikeitusius statinio kadastrinius duomenis, pavyzdžiui, kai rekonstravus ypatingą ar neypatingą statinį, atsiranda pakeitimų, jie iki naujų dalių naudojimo pradžios turi būti įregistruoti (netaikoma rekonstruojant gyvenamuosius namus, inžinerinius tinklus ir susisiekimo komunikacijas).

Atitinkamai, šių reikalavimų nesilaikymas lemia atsakomybės atsiradimą. Pavyzdžiui, remiantis Lietuvos Respublikos administracinių teisės pažeidimų kodeksu, statinio ir daiktinių teisių į jį registravimo ir nebaigtų statyti ar rekonstruoti statinių kadastro duomenų tikslinimo Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registre nustatytos tvarkos pažeidimas užtraukia baudą nuo 145 eurų iki 290 eurų. Taip pat statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant įstatymuose nustatytus reikalavimus ir (ar) naudojimas ne pagal paskirtį, užtraukia baudą nuo 144 iki 1 448 eurų.

Taip pat pastato registravimas turi reikšmės nustatant žemės mokesčio tarifus. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės mokesčio įstatymu, savivaldybių tarybos yra įpareigotos nustatyti žemės mokesčio tarifus ir juos diferencijuoti, atsižvelgiant į žemės naudojimo paskirtį ir kitas aplinkybes. 

Nagrinėjant nustatytus savivaldybių tarybų žemės mokesčio tarifus, matyti, kad nenaudojamiems žemės sklypams, o prie tokių priskiriami ir tie sklypai, kuriuose stovi nebaigti statyti statiniai, nustatomas ženkliai didesnis tarifas nei kitai žemei. Pavyzdžiui, Vilniaus mieste nenaudojamiems žemės sklypams nustatytas tarifas yra 3 proc., kai tuo tarpu kitai žemei – 0,2-0,4 procento. Esti savivaldybių, kuriose nenaudojamos žemės apmokestinamos taikant ir 4 proc. tarifą.

Kaip laikomasi nustatytų reikalavimų, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija tikrina nuolat. Kol kas statybos valstybinės priežiūros pareigūnai tik informuoja statytojus apie galiojančią tvarką ir numatytas sankcijas, tačiau jau nuo lapkričio mėnesio administracinė atsakomybė už šių prievolių nevykdymą bus taikoma griežtai. Tad norėdami išvengti įstatymuose numatytų sankcijų, nedelskite ir pasirūpinkite pastatytų statinių registracija.