„Jeigu oficialūs duomenys rodo pakankamai reikšmingą sandėliavimo ir saugojimo įmonių pardavimo pajamų sumažėjimą šiais metais, tai investicijos į naujų šiuolaikiškų sandėliavimo paskirties objektų statybas buvo itin gausios“, – pranešime cituojamas Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Žinoma, strateginis sprendimas dėl šių investicijų buvo priimtas dar ankstesniais metais, tačiau galutinis rezultatas matomas šiemet.

Pagrindiniuose šalies regionuose 150.000 m² ploto naujų sandėliavimo patalpų

Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose per 2020 m. tris ketvirčius buvo baigtos 12 projektų (arba jų etapų), kuriuose įrengta beveik 150 tūkst. m² sandėliavimo paskirties patalpų, statybos. „Ober-Haus“ skaičiavimais, tai yra 57% daugiau nei šiuose regionuose buvo pastatyta 2019 metais. Ir prie šio augimo labiausiai prisidėjo Klaipėdos regionas, kuriame per 2020 m. pastatytų naujų sandėliavimo patalpų plotas buvo didžiausias šio regiono istorijoje.

Iki šių metų pabaigos Vilniuje užbaigus dar vieno sandėliavimo pastato statybas, bendras per metus pastatytų sandėliavimo patalpų plotas Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose pasieks beveik 154 tūkst. m² ir tai bus vienas didžiausių pasiūlos rodiklių per visą istoriją. „Daugiau buvo pastatyta tik 2008 metais, kuomet šiuose regionuose tiek savo reikmėms, tiek nuomai buvo pastatyta 18 projektų (etapų), kuriuose įrengta beveik 170 tūkst. m² naujų sandėliavimo paskirties patalpų“, – cituojamas R. Reginis.

„Tačiau reikia pabrėžti, kad 2020 m. rinką papildęs reikšmingas naujų sandėliavimo patalpų plotas sandėliavimo patalpų rinkos nepripildė laisvais neišnuomotais plotais. Nes net 75% pastatyto ploto buvo skirta savo reikmėms, įskaitant trečiųjų šalių logistikos paslaugų teikimą, o likusi dalis patalpų buvo tiesiogiai siūloma nuomotis arba jau buvo išnuomota dar prieš pradedant konkretaus projekto statybas“, – sako R. Reginis.

Sostinėje numatomos augančios investicijos į arčiau galutinio vartotojo esančius daugiafunkcius projektus

Per 2020 m. tris ketvirčius Vilniuje ir jo apylinkėse buvo pastatyti 5 nauji įvairios paskirties projektai, kuriuose bendras sandėliavimo patalpų plotas sudaro apie 49,3 tūkst. m².

Didelės apimties projektą įgyvendino įvairias logistikos paslaugas teikianti įmonė „Transekspedicija“, kuri šalia Ukmergės plento įgyvendino jau trečiąjį plėtros etapą. Šiuo etapu buvo pastatytas beveik 25.000 m² bendro ploto logistikos centras su administracinėmis patalpomis. Dar vienas didesnės apimties projektas buvo įgyvendintas Kirtimuose – čia buvo pastatytas daugiau nei 14 tūkst. m² ploto Lietuvos pašto logistikos centras.

Tuo tarpu Norvegijos kapitalo nekilnojamojo turto plėtotojas „Baltic Sea Properties“ šių metų trečiąjį ketvirtį šalia magistralės Vilnius–Kaunas užbaigė statyti du logistikos centrus, kurie išnuomoti farmacijos logistikos bendrovei „Oribalt Vilnius“ ir tarptautinių krovinių pervežimo įmonei „Delamode Baltics“. Šalia Senojo Ukmergės kelio „JUNG Vilnius“ savo reikmėms pastatė naują 3.000 m² komercinės paskirties pastatą, kuriame be administracinių ir kitos paskirties patalpų apie 2 tūkst. m² skirta įmonės produkcijos sandėliavimui.

„Ober-Haus“ duomenimis, po šių projektų įgyvendinimo bendras sandėliavimo patalpų plotas Vilniaus mieste ir jo apylinkėse per 2020 m. tris ketvirčius išaugo 8% iki 671,8 tūkst. m².

2020 m. pabaigoje Vilniuje, Žemuosiuose Paneriuose turėtų būti baigtos savo reikmėms statomo 3, 6 tūkst. m² ploto „Vilpak“ pakuotes gaminančios spaustuvės sandėlis. Didesnės apimties sandėlių plėtrą kitais metais planuoja ir nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Sirin Development“, kuri numačiusi 2021 m. įgyvendinti jau ketvirtąjį „Liepkalnio industrinio parko“ etapą (statomas virš 25 tūkst. m² bendro ploto sandėliavimo pastatas). Tuo tarpu fondų valdymo įmonės „Eika Asset Management“ valdomas fondas 2022 m. Vilniaus oro uosto teritorijoje planuoja pastatyti 4,7 tūkst. m² ploto skubių siuntų terminalą, kurį nuomosis „DHL Lietuva“.

Be tradicinių sandėliavimo paskirties pastatų, kaip rašoma pranešime, NT plėtros įmonės vis aktyviau planuoja „viskas viename“ koncepcijos projektų plėtrą (angl. stock-office). NT plėtros bendrovė „Darnu Group“ paskelbė apie tolimesnę „Vilniaus verslo parko“ šalia Ukmergės g. plėtrą, kurios metu planuojama pastatyti didesnės apimties komercinį kompleksą ir nuomininkams pasiūlyti skirtingos paskirties patalpų (biurų, prekybos, sandėliavimo ir gamybos) vienoje vietoje. Tokios koncepcijos didesnės apimties projektų plėtrą planuoja dar bent kelios įmonės skirtingose Vilniaus miesto vietose.

Pasak R. Reginio, tradicinių ir didesnių sandėliavimo projektų plėtotojai dažniausiai susiduria su stambesnių nuomininkų paieškos iššūkiu ir tokie projektai pradedami statyti tik iš anksto suradus bent dalį nuomininkų. „Tuo tarpu mažesniais plotais skaidomi ir įvairios paskirties plotus vienoje vietoje siūlantys projektai gali pritraukti daug platesnį potencialių nuomininkų skaičių, kuris leidžia lanksčiau planuoti tokių projektų įgyvendinimą. O sparčiai augančios elektroninės prekybos aplinkoje tokių projektų paklausa ir pasiūla turėtų nuosekliai augti, kadangi arčiau urbanizuotų miesto vietų esantys tokio tipo projektai gali pagerinti prekių pristatymo galimybes galutiniam vartotojui“, – cituojamas R. Reginis

Kauno sandėliavimo patalpų rinkoje ryškesnio augimo laukiama kitąmet

Kauno mieste ir jo apylinkėse per 2020 m. tris ketvirčius buvo įgyvendinti du nauji projektai ar jų etapai, kurie modernių sandėliavimo patalpų rinką papildė 14,2 tūkst. m².

„Hegelmann transporte“ Kauno rajone (Žemaitkiemio kaime) baigė trečiojo apie 10 tūkst. m² ploto sandėlio statybas, o Petrašiūnuose (Chemijos g.) buvo pastatytas apie 5 tūkst. m² bendro ploto sandėlis su administracinėmis patalpomis.

„Ober-Haus“ duomenimis, po šių projektų įgyvendinimo bendras sandėliavimo patalpų plotas Kauno mieste ir jo apylinkėse per 2020 m. tris ketvirčius išaugo 3% iki 426,9 tūkst. m².

2021 m. pr. turėtų būti baigtos „Vičiūnų“ grupės įmonės plėtojamas beveik 12 tūkst. m² ploto logistikos ir sandėliavimo centras Kauno laisvojoje ekonominėje zonoje. Dar vieną didelės apimties projektą Kauno rajone įgyvendina nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Sirin Development“, kuri 2021 m. viduryje planuoja baigti antrojo „Kauno logistikos centro“ sandėlio statybas (apie 16 tūkst. m² bendro ploto). Pirmasis 24 tūkst. m² ploto sandėlis su administracinėmis patalpomis buvo baigtas statyti 2019 metais.

Klaipėdos regione bendras šiuolaikinių sandėliavimo patalpų plotas išaugo 41%

2020-ieji metai Klaipėdos regionui buvo išskirtiniai, kadangi buvo pastatyti du didžiausi sandėliavimo paskirties projektai šiame regione.

Krovinių pervežimo ir logistikos paslaugas teikianti įmonė „Vlantana“ šalia autostrados Vilnius–Klaipėda išplėtė savo valdomų sandėlių kompleksą ir pastatė dar vieną 32 tūkst. m² ploto logistikos centrą.

Tuo tarpu NT plėtros bendrovė „Urban Inventors“ šalia naujojo „Vlantanos“ sandėlio įgyvendino ne ką mažiau įspūdingą projektą. Kuriamame „SBA Technologijų ir inovacijų parke” buvo įgyvendintas pirmasis etapas, kurio metu buvo pastatytas apie 30 tūkst. m² ploto logistikos centras, kuriuo naudosis ne tik SBA, bet ir kitos įmonės.

Dar trys mažesnės apimties projektai buvo įgyvendinti Klaipėdos ekonominėje zonoje. „Autoverslas“ baigė naujo 10 tūkst. m² ploto sandėlio statybas, kitos įmonės šalia Vilniaus plento buvo rekonstruotas ir naujais pastatytas apie 10 tūkst. m² sandėliavimo pastatas su administracinėmis patalpomis, o tarptautinis pakuočių gamintojas „Retal“ išplėtė savo gamybinę bazę ir pastatė apie 4,5 tūkst. m² naują sandėliavimo pastatą su administracinėmis patalpomis.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, šie įgyvendinti projektai bendrą šiuolaikinių sandėliavimo patalpų plotą Klaipėdos mieste ir jo apylinkėse per 2020 m. tris ketvirčius išaugino 41% iki 296,5 tūkst. m².

Sandėliavimo patalpų pasiūla Klaipėdos regione žada paaugti ir 2021 ar vėlesniais metais – vykdoma tolimesnė logistikos parko „Baltic Logistics Center“ ir „SBA Technologijų ir inovacijų parko” plėtra, „Vingės logistika“ planuoja plėsti Klaipėdos ekonominėje zonoje valdomų sandėlių plotą ir pan.

„Tačiau konkretūs naujų projektų įgyvendinimo terminai vis dėlto priklausys tiek nuo situacijos transporto ir logistikos sektoriuje, tiek nuo nekilnojamojo turto rinkos, tiek nuo juos plėtojančių įmonių galimybių. Ypač jeigu kalbama apie nuomai skirtų projektų plėtrą, kurių tradicinis bankinis finansavimas, neturint išankstinių nuomininkų, yra beveik neįmanomas“, – teigia R. Reginis

Pandemija ir nauja pasiūla įšaldė naujų sandėliavimo patalpų nuomos kainų augimą

Naujų sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose 2020 m. išliko stabilios, tuo tarpu senos statybos sandėliavimo patalpų nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 2-3%.

„Naujų sandėliavimo patalpų rinka reguliariai papildoma vis nauju plotu, o 2020 m. patalpų nuomininkai dėl pandemijos gyveno neapibrėžtumo sąlygomis ir itin atidžiai vertino su patalpų nuoma susijusias išlaidas. Tuo metu senų sandėliavimo patalpų nuomos kainos augimas daugiau susijęs su pakankamai žemu nuomos kainų lygiu, kuris toliau auga infliacijos ribose“, – sako R. Reginis.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2020 m. trečiojo ketvirčio pabaigoje Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas siūloma nuomotis už 3,9–5,3 Eur/m², o senos – už 2,0–3,6 Eur/m². Kaune nauji sandėliai – 3,8–5,0 Eur/m², seni – 1,8–3,3 Eur/m², o Klaipėdoje nauji sandėliai – 3,7–4,9 Eur/m², seni – 1,8–3,3 Eur/m².

Išliekantis stiprus vidaus vartojimas bei pakankama sandėliavimo patalpų pasiūla, patalpų nuomos kainas artimiausiu metu turėtų išlaikyti stabilias. Vienas iš reikšmingesnių pokyčių vykstančių šiuo metu yra palaipsniui pradedamos taikyti Europos Sąjungos Mobilumo paketo nuostatos, kurios gali turėti reikšmingos įtakos tiek Lietuvos transporto sektoriui, tiek ir visai ekonomikai. O sandėliavimo patalpų segmento plėtra didele dalimi priklauso nuo transportavimo ir logistikos paslaugas teikiančių įmonių, kurios realiai įvertinusios šių pokyčių įtaką, ateityje gali mažinti investicijų apimtis ne tik į automobilių parkus, bet ir į šį NT segmentą.

Iš kitos pusės, prieš 15 metų Lietuvoje pradėti sparčiau statyti sandėliavimo paskirties projektai jau ne visada atitinka šiandieninių jų naudotojų poreikius. „Dažnas nuomininkas, siekdamas veiklos efektyvumo, linkęs atnaujinti sandėliavimo patalpas, kurios gali pasiūlyti patogesnę susisiekimo arba modernesnę pastato inžinerinę infrastruktūrą, didesnį patalpų aukštį ir pan. O sparčiais tempais augančios elektroninės prekybos apimtys sukuria efektyvaus ir greito prekių pristatymo galutiniams vartotojams poreikį, kuris gali paskatinti aktyvesnę kompaktiškų ir universalių sandėliavimo paskirties projektų plėtrą arčiau vartotojo“, – teigia R. Reginis.

Statistikos departamento duomenimis, prekybos internetu ir užsakomuoju paštu apimtys Lietuvoje 2015-2019 metais vidutiniškai kasmet augo 28%. Tuo metu per 2020 m. devynis mėnesius, palyginti su 2019 metų tuo pačiu laikotarpiu, fiksuojamas 44% apimčių augimas.