2022 lapkričio 27 d. sekmadienis, 10:36
Reklama  |  facebook

Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys: nauji išaiškinimai dėl teisių į žemės sklypą

Laima PLATŪKYTĖ, teisininkė      2017-11-23 08:56
Ar galima įsigyti namą be žemės sklypo, kuriame jis yra pastatytas, o butą daugiabučiame name, kuomet pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas? Galima, tačiau yra specifinės taisyklės dėl tam tikrų sąlygų tokiose nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyse. Šias sąlygas reikia žinoti tiek nekilnojamojo turto pardavėjams, tiek pirkėjams.
nuotrauka
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys: nauji išaiškinimai dėl teisių į žemės sklypą. Pixabay.com nuotr.


Perduodamų teisių į žemės sklypą reglamentavimas
 
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato, jog „pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir <...> teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį“.
 
Ar perduodamos teisės į žemės sklypą tokiu atveju turi būtinai būti nuosavybės teisės? Civiliniame kodekse sakoma, kad nebūtinai. Pavyzdžiui, „jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis“.
 
Kitoje kodekso dalyje reglamentuota, kad „jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas“.
 
Dėl daugiabučiame name įsigyjamo buto, kaip specifinio nekilnojamojo turto objekto, įstatymų leidėjas tam tikras taisykles be Civilinio kodekso yra numatęs ir Lietuvos Respublikos žemės įstatyme: „perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui“.

Praktinis įstatymų taikymas
 
Iš šių teisės normų analizės ir ligšiolinės teismų praktikos galima padaryti dvi išvadas.
 
Pirma, visas nekilnojamasis turtas gali būti įsigyjamas ir neperleidžiant žemės sklypo, kuriame jis yra, nuosavybės teisių. Tokioje pirkimo-pardavimo sutartyje būtinai turi būti sutartas (numatytas) vienas iš kitų galimų žemės sklypo naudojimo teisinių pagrindų. Pavyzdžiui, kaip tiesiogiai įvardinta Civiliniame kodekse, žemės nuomos ar žemės užstatymo teisė bei jos sąlygos.
 
Antra, įsigyjant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, jeigu pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas, žemės sklypo dalies nuosavybės teisės privalo būti perleistos pirkėjui. Kitokie žemės sklypo naudojimo teisiniai pagrindai tokiose sutartyse negali būti naudojami.
 
Vis dėlto, naujausioje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje Civilinio kodekso ir Žemės įstatymo santykis išanalizuotas individualiai ir šių taisyklių praktinis taikymas išaiškintas kitaip. 
 
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinė 7 teisėjų kolegija šių metų spalio pabaigoje priimdama nutartį išaiškino, kad „pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto, taip pat buto ar kitų patalpų daugiabučiame name pirkimo–pardavimo sutartį, kai pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, ar jo dalies, reikalingos šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, savininkas, pirkėjas ir pardavėjas gali susitarti dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą ar jo dalį visais CK ir įstatymuose nustatytais ar jiems neprieštaraujančiais pagrindais“.
 
Tai reiškia, kad visais atvejais, t. y. net ir buto daugiabučiame name pirkimo-pardavimo atveju, kai pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas, žemės sklypo nuosavybės teisės gali, bet neprivalo būti perleistos, o žemės sklypo naudojimo nekilnojamajam daiktui teisės gali būti pagrįstos ir kitais teisiniais pagrindais.
 
Be to, šioje nutartyje teisėjų kolegija įvardijo ir antrą svarbią taisyklę, t. y. jog teisė į žemės sklypo naudojimą tokiais atvejais gali būti pagrįsta ne tik eksplicitiškai (tiesiogiai) įvardintais žemės nuomos ar žemės užstatymo teisės pagrindais, bet ir bet kokiais kitais Civilinio kodekso leidžiamais ir jam neprieštaraujančiais pagrindais, taip pat ir, pavyzdžiui, panaudos ar servituto. Šią savo išvadą kolegija grindė travaux preparatoires (įstatymo projekto, Lietuvos Respublikos Seimo komitetų išvadomis ir pan.) medžiaga.
 
Lietuvos aukščiausiojo teismo išplėstinė teisėjų kolegija šioje nutartyje taip pat akcentavo, jog Civilinio kodekso nuostata „atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis“, leidžia daryti išvadą, kad šioje normoje pateiktas pavyzdinis, o ne baigtinis naudojimosi žemės sklypu pagrindų sąrašas. Be to, tokį aiškinimą pagrindžia ir tai, kad neaišku, kuo remiantis turėtų būti išskirti būtent šie trys naudojimosi žeme pagrindai – nuosavybės teisė, nuomos teisė, užstatymo teisė – ir atmesti visi kiti teisiniai naudojimo pagrindai. Nėra tokių požymių, kurie būtų būdingi būtent nuosavybės, nuomos ir užstatymo teisei, ir to, kas pagal tuos požymius išskirtų nurodytas teises iš kitų naudojimosi žemės sklypu teisių“.
 
Apibendrinant šią Lietuvos aukščiausiojo teismo nutartį galima daryti išvadą, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyse būtina aptarti ir žemės naudojimo teisinį pagrindą bei sąlygas. Nepriklausomai nuo to, koks tas nekilnojamasis turtas yra (pvz., individualus namas ar butas daugiabučiame name), žemės naudojimo teisinis pagrindas gali būti tiek nuosavybės teisė, žemės nuomos teisė, užstatymo teisė, tiek panauda, servitutas ar bet kokie kiti Civilinio kodekso leidžiami žemės naudojimo teisiniai pagrindai. 
Statybunaujienos.lt




Aktualijos

nuotrauka
2022-11-27 06:39
Vartotojų aljansas pradėjo kolektyvinio nutolusios saulės elektrinės pirkimo kampaniją. Tai pirma tokia kampanija, kurią Lietuvoje įgyvendina nevyriausybinė organizacija. Kolektyvinis pirkimas reiškia, kad vartotojai kviečiami ne po vieną, o visi kartu, kolektyviai, įsigyti nutolusią saulės elektrin...
nuotrauka
2022-11-27 06:29
Ekonomikos ir inovacijų ministerija kartu su Viešųjų pirkimų tarnyba išrinko 2022 m. geriausiai ir profesionaliausiai organizuotus pirkimus. Iš viso tarp laimėtojų pateko net 13 Lietuvos organizacijų.
nuotrauka
2022-11-25 08:56
Nuo 2023 m. sausio 1 d. šeimos turės daugiau galimybių derinti darbą, karjerą ir vaikų auginimą, mat įsigalios Darbo kodekso 112, 133 ir 134 straipsnių pakeitimai.
nuotrauka
2022-11-25 06:58
Seimas pritarė Želdynų įstatymo pataisoms įstatyme įtvirtindamas, kad savivaldybių atstovaujamosios institucijos galės pačios spręsti dėl didesnių atkuriamosios vertės įkainių nustatymo savo sprendimu saugotinais paskelbtiems želdiniams.
nuotrauka
2022-11-24 16:15
Ketvirtadienį, lapkričio 24 d., Seimas pritarė Gėlo požeminio vandens gavybos gręžinių įteisinimo laikinojo įstatymo pataisoms, numatančioms palengvinimus gyventojams. Nuo 2023 m. įteisinti gręžinius bus dar paprasčiau, o įteisinimo procedūros tais atvejais, kai požeminio vandens išteklių naudojimui...
nuotrauka
2022-11-24 14:37
Ketvirtadienį, lapkričio 24 d., Seimas priėmė Planuojamos ūkinės veiklos poveikio aplinkai vertinimo įstatymo pakeitimus. Jiems įsigaliojus poveikio aplinkai vertinimas bus efektyvesnis ir skaidresnis, pagerės procedūrų kokybė.
nuotrauka
2022-11-24 11:45
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) laimėjo dar vieną bylą dėl valstybės patirtos žalos priteisimo iš buvusių Klaipėdos apskrities viršininko administracijos darbuotojų, dėl kurių netinkamai atliktų funkcijų Kuršių nerijos teritorij...
nuotrauka
2022-11-24 09:55
Į valstybės remiamų daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) priemonių sąrašą bus įtrauktas elektromobilių įkrovimo infrastruktūros įrengimas daugiabučiam namui priklausančiose automobilių saugyklose. Tam pritarė Vyriausybė.
nuotrauka
2022-11-24 08:26
Vyriausybė patvirtino Modernizavimo fondo projektų atrankos ir finansavimo aprašo pakeitimus. Nuo šiol iš Europos Sąjungos Modernizavimo fondo finansuojamų projektų atrankos procesas bus aiškesnis ir efektyvesnis. Kiekvienam konkrečiam investicijų projektui bus rengiamas atskiras ministro įsakymu tv...
nuotrauka
2022-11-24 06:46
Registrų centro sukurtame ir vystomame geoinformacinės aplinkos žemėlapyje REGIA nuo šiol galima atrasi dar daugiau detalių ir aktualių duomenų apie nekilnojamojo turto (NT) objektus.
nuotrauka
2022-11-23 18:19
Finansų ministerija Vyriausybei pristatė 2021 metų valstybei nuosavybės teise priklausančio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo ataskaitą, kurią parengė VĮ Turto bankas. Ataskaita rodo, kad nuosekliai vykdomas valstybės nekilnojamo turto (VNT) optimizavimas, atsisakant nereikalingo turto, o ...
nuotrauka
2022-11-23 18:14
Bendrovės „Energijos skirstymo operatorius“ (ESO) valdyba, atsižvelgdama į ESO stebėtojų tarybos nuomonę, išrinko naują bendrovės vadovą. Juo taps ESO valdybos narys ir Paslaugų tarnybos direktorius Renaldas Radvila, kuris nuo šių metų rugpjūčio 22 d. eina laikinojo vadovo pareigas.
nuotrauka
2022-11-23 18:12
Vyriausybė pritarė Aplinkos ministerijos parengtiems teisės aktų pakeitimams, kurie paspartins daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) projektų įgyvendinimą, leis efektyviai paskirstyti valstybės biudžeto lėšas, mažins administracinę naštą.
nuotrauka
2022-11-23 09:36
Specialiųjų tyrimų tarnyba (STT), atlikusi korupcijos rizikos analizę Panevėžio miesto, Ignalinos ir Zarasų rajonų savivaldybėse išduodant statybą leidžiančius dokumentus SLD), nustatė korupcijos rizikos veiksnius. Nustatyta, kad statybos leidimų procesas turi teisinio reguliavimo spragų ir sudaro g...
nuotrauka
2022-11-23 09:30
Valstybinė energetikos reguliavimo taryba (VERT), išnagrinėjusi vartotojo ir UAB „Ignitis“ bei AB „Energijos skirstymo operatorius“ (ESO) ginčą dėl įmonių veiksmų teisėtumo, priėmė sprendimą atmesti vartotojo reikalavimą įpareigoti įmonę panaikinti sąskaitą už elektros energiją ir grąžinti susidariu...
nuotrauka
2022-11-23 09:05
Aplinkos apsaugos agentūros Aplinkos tyrimų departamento Hidrologinių tyrimų skyriaus specialistai 2022 m. lapkričio mėn., siekdami įvertinti Baltijos jūros paplūdimių pločio pokyčius po metų pradžioje vyravusių stiprių audrų, atliko papildomą krantų pokyčių monitoringą.
nuotrauka
2022-11-23 09:01
Greičiau ir paprasčiau šalies darbdaviams įdarbinti trečiųjų šalių piliečius padės patvirtintas Profesijų, kurių darbuotojų trūksta Lietuvos Respublikoje, sąrašas pagal ekonominės veiklos rūšis 2023 metams. Nuo kitų metų sausio 1 d. nurodytų profesijų užsieniečiai lengviau įsilies į darbo rinką.
nuotrauka
2022-11-23 08:31
Seimas patvirtino 2023 m. valstybės biudžetą, kuriame didžiausias dėmesys skiriamas energijos kainų augimo poveikio sušvelninimui, žmonių pajamų didinimui, saugumo stiprinimui.
nuotrauka
2022-11-22 10:06
NT kainodaroje įvyko reikšmingų pokyčių, kuriuos nulėmė rekordinė infliacija ir palūkanų normų augimas, karas ir išaugęs karo pabėgėlių skaičius mūsų šalyje. Dėl to augo nuomos ir būsto kainos, kurios pastaruoju metu pradėjo stabilizuotis. Tačiau NT skelbimų duomenys rodo, jog nuomojamo būsto rinkoj...
nuotrauka
2022-11-22 07:27
Statybų sektorius susiduria ne tik su daugelį sričių paliečiančiais kylančių kainų, žaliavų trūkumo ar vis augančio investicijų ekologiškiems sprendimams poreikio iššūkiais. Didėjančio vartotojų reiklumo ir rinkos bei aplinkos sąlygų diktuojami pokyčiai reikalauja kūrybiškų ir tvarių sprendimų.

Statybunaujienos.lt » Aktualijos