Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato, jog „pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir <...> teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį“.

 

Ar perduodamos teisės į žemės sklypą tokiu atveju turi būtinai būti nuosavybės teisės? Civiliniame kodekse sakoma, kad nebūtinai. Pavyzdžiui, „jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis“.

 

Kitoje kodekso dalyje reglamentuota, kad „jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas“.

 

Dėl daugiabučiame name įsigyjamo buto, kaip specifinio nekilnojamojo turto objekto, įstatymų leidėjas tam tikras taisykles be Civilinio kodekso yra numatęs ir Lietuvos Respublikos žemės įstatyme: „perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui“.

 

Iš šių teisės normų analizės ir ligšiolinės teismų praktikos galima padaryti dvi išvadas.

 

Pirma, visas nekilnojamasis turtas gali būti įsigyjamas ir neperleidžiant žemės sklypo, kuriame jis yra, nuosavybės teisių. Tokioje pirkimo-pardavimo sutartyje būtinai turi būti sutartas (numatytas) vienas iš kitų galimų žemės sklypo naudojimo teisinių pagrindų. Pavyzdžiui, kaip tiesiogiai įvardinta Civiliniame kodekse, žemės nuomos ar žemės užstatymo teisė bei jos sąlygos.

 

Antra, įsigyjant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, jeigu pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas, žemės sklypo dalies nuosavybės teisės privalo būti perleistos pirkėjui. Kitokie žemės sklypo naudojimo teisiniai pagrindai tokiose sutartyse negali būti naudojami.

 

Vis dėlto, naujausioje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje Civilinio kodekso ir Žemės įstatymo santykis išanalizuotas individualiai ir šių taisyklių praktinis taikymas išaiškintas kitaip. 

 

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinė 7 teisėjų kolegija šių metų spalio pabaigoje priimdama nutartį išaiškino, kad „pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto, taip pat buto ar kitų patalpų daugiabučiame name pirkimo–pardavimo sutartį, kai pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, ar jo dalies, reikalingos šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, savininkas, pirkėjas ir pardavėjas gali susitarti dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą ar jo dalį visais CK ir įstatymuose nustatytais ar jiems neprieštaraujančiais pagrindais“.

 

Tai reiškia, kad visais atvejais, t. y. net ir buto daugiabučiame name pirkimo-pardavimo atveju, kai pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas, žemės sklypo nuosavybės teisės gali, bet neprivalo būti perleistos, o žemės sklypo naudojimo nekilnojamajam daiktui teisės gali būti pagrįstos ir kitais teisiniais pagrindais.

 

Be to, šioje nutartyje teisėjų kolegija įvardijo ir antrą svarbią taisyklę, t. y. jog teisė į žemės sklypo naudojimą tokiais atvejais gali būti pagrįsta ne tik eksplicitiškai (tiesiogiai) įvardintais žemės nuomos ar žemės užstatymo teisės pagrindais, bet ir bet kokiais kitais Civilinio kodekso leidžiamais ir jam neprieštaraujančiais pagrindais, taip pat ir, pavyzdžiui, panaudos ar servituto. Šią savo išvadą kolegija grindė travaux preparatoires (įstatymo projekto, Lietuvos Respublikos Seimo komitetų išvadomis ir pan.) medžiaga.

 

Lietuvos aukščiausiojo teismo išplėstinė teisėjų kolegija šioje nutartyje taip pat akcentavo, jog Civilinio kodekso nuostata „atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis“, leidžia daryti išvadą, kad šioje normoje pateiktas pavyzdinis, o ne baigtinis naudojimosi žemės sklypu pagrindų sąrašas. Be to, tokį aiškinimą pagrindžia ir tai, kad neaišku, kuo remiantis turėtų būti išskirti būtent šie trys naudojimosi žeme pagrindai – nuosavybės teisė, nuomos teisė, užstatymo teisė – ir atmesti visi kiti teisiniai naudojimo pagrindai. Nėra tokių požymių, kurie būtų būdingi būtent nuosavybės, nuomos ir užstatymo teisei, ir to, kas pagal tuos požymius išskirtų nurodytas teises iš kitų naudojimosi žemės sklypu teisių“.

 

Apibendrinant šią Lietuvos aukščiausiojo teismo nutartį galima daryti išvadą, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyse būtina aptarti ir žemės naudojimo teisinį pagrindą bei sąlygas. Nepriklausomai nuo to, koks tas nekilnojamasis turtas yra (pvz., individualus namas ar butas daugiabučiame name), žemės naudojimo teisinis pagrindas gali būti tiek nuosavybės teisė, žemės nuomos teisė, užstatymo teisė, tiek panauda, servitutas ar bet kokie kiti Civilinio kodekso leidžiami žemės naudojimo teisiniai pagrindai.