2025 m. liepos 20 d. sekmadienis, 0:56:53
Reklama  |  facebook

Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys: nauji išaiškinimai dėl teisių į žemės sklypą

Laima PLATŪKYTĖ, teisininkė      2017-11-23 08:56
Ar galima įsigyti namą be žemės sklypo, kuriame jis yra pastatytas, o butą daugiabučiame name, kuomet pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas? Galima, tačiau yra specifinės taisyklės dėl tam tikrų sąlygų tokiose nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyse. Šias sąlygas reikia žinoti tiek nekilnojamojo turto pardavėjams, tiek pirkėjams.
nuotrauka
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys: nauji išaiškinimai dėl teisių į žemės sklypą. Pixabay.com nuotr.


Perduodamų teisių į žemės sklypą reglamentavimas
 
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato, jog „pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir <...> teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį“.
 
Ar perduodamos teisės į žemės sklypą tokiu atveju turi būtinai būti nuosavybės teisės? Civiliniame kodekse sakoma, kad nebūtinai. Pavyzdžiui, „jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis“.
 
Kitoje kodekso dalyje reglamentuota, kad „jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas“.
 
Dėl daugiabučiame name įsigyjamo buto, kaip specifinio nekilnojamojo turto objekto, įstatymų leidėjas tam tikras taisykles be Civilinio kodekso yra numatęs ir Lietuvos Respublikos žemės įstatyme: „perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui“.

Praktinis įstatymų taikymas
 
Iš šių teisės normų analizės ir ligšiolinės teismų praktikos galima padaryti dvi išvadas.
 
Pirma, visas nekilnojamasis turtas gali būti įsigyjamas ir neperleidžiant žemės sklypo, kuriame jis yra, nuosavybės teisių. Tokioje pirkimo-pardavimo sutartyje būtinai turi būti sutartas (numatytas) vienas iš kitų galimų žemės sklypo naudojimo teisinių pagrindų. Pavyzdžiui, kaip tiesiogiai įvardinta Civiliniame kodekse, žemės nuomos ar žemės užstatymo teisė bei jos sąlygos.
 
Antra, įsigyjant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, jeigu pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas, žemės sklypo dalies nuosavybės teisės privalo būti perleistos pirkėjui. Kitokie žemės sklypo naudojimo teisiniai pagrindai tokiose sutartyse negali būti naudojami.
 
Vis dėlto, naujausioje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje Civilinio kodekso ir Žemės įstatymo santykis išanalizuotas individualiai ir šių taisyklių praktinis taikymas išaiškintas kitaip. 
 
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinė 7 teisėjų kolegija šių metų spalio pabaigoje priimdama nutartį išaiškino, kad „pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto, taip pat buto ar kitų patalpų daugiabučiame name pirkimo–pardavimo sutartį, kai pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, ar jo dalies, reikalingos šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, savininkas, pirkėjas ir pardavėjas gali susitarti dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą ar jo dalį visais CK ir įstatymuose nustatytais ar jiems neprieštaraujančiais pagrindais“.
 
Tai reiškia, kad visais atvejais, t. y. net ir buto daugiabučiame name pirkimo-pardavimo atveju, kai pardavėjas yra ir žemės sklypo savininkas, žemės sklypo nuosavybės teisės gali, bet neprivalo būti perleistos, o žemės sklypo naudojimo nekilnojamajam daiktui teisės gali būti pagrįstos ir kitais teisiniais pagrindais.
 
Be to, šioje nutartyje teisėjų kolegija įvardijo ir antrą svarbią taisyklę, t. y. jog teisė į žemės sklypo naudojimą tokiais atvejais gali būti pagrįsta ne tik eksplicitiškai (tiesiogiai) įvardintais žemės nuomos ar žemės užstatymo teisės pagrindais, bet ir bet kokiais kitais Civilinio kodekso leidžiamais ir jam neprieštaraujančiais pagrindais, taip pat ir, pavyzdžiui, panaudos ar servituto. Šią savo išvadą kolegija grindė travaux preparatoires (įstatymo projekto, Lietuvos Respublikos Seimo komitetų išvadomis ir pan.) medžiaga.
 
Lietuvos aukščiausiojo teismo išplėstinė teisėjų kolegija šioje nutartyje taip pat akcentavo, jog Civilinio kodekso nuostata „atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis“, leidžia daryti išvadą, kad šioje normoje pateiktas pavyzdinis, o ne baigtinis naudojimosi žemės sklypu pagrindų sąrašas. Be to, tokį aiškinimą pagrindžia ir tai, kad neaišku, kuo remiantis turėtų būti išskirti būtent šie trys naudojimosi žeme pagrindai – nuosavybės teisė, nuomos teisė, užstatymo teisė – ir atmesti visi kiti teisiniai naudojimo pagrindai. Nėra tokių požymių, kurie būtų būdingi būtent nuosavybės, nuomos ir užstatymo teisei, ir to, kas pagal tuos požymius išskirtų nurodytas teises iš kitų naudojimosi žemės sklypu teisių“.
 
Apibendrinant šią Lietuvos aukščiausiojo teismo nutartį galima daryti išvadą, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyse būtina aptarti ir žemės naudojimo teisinį pagrindą bei sąlygas. Nepriklausomai nuo to, koks tas nekilnojamasis turtas yra (pvz., individualus namas ar butas daugiabučiame name), žemės naudojimo teisinis pagrindas gali būti tiek nuosavybės teisė, žemės nuomos teisė, užstatymo teisė, tiek panauda, servitutas ar bet kokie kiti Civilinio kodekso leidžiami žemės naudojimo teisiniai pagrindai. 
Statybunaujienos.lt



Aktualijos

nuotrauka
2025-07-18 09:30
Aplinkos ministerija toliau nuosekliai stiprina esamų medžių apsaugos teisinį pagrindą statybų metu. Pasibaigus konsultacijų etapui su architektų, statybininkų ir nekilnojamojo turto plėtros atstovais bei sulaukus pirmųjų savivaldybių įžvalgų, pradedamas statybos teisės aktų koregavimas.
nuotrauka
2025-07-17 14:47
Didžioji dalis teisminių procesų tarp Lietuvos Respublikos ir Prancūzijos energetikos bendrovės „Veolia“ – baigti. Abi pusės susitarė taikiai, išvengdamos ilgų ir brangių bylų tarptautiniuose bei nacionaliniuose teismuose.
nuotrauka
2025-07-17 11:38
Aplinkos ministerija parengė ir teikia derinti Medienos kuro pelenų tvarkymo ir naudojimo taisyklių pakeitimo projektą, kuriuo siekiama sudaryti palankesnes sąlygas kietojo biokuro pelenus ir šlaką plačiau panaudoti kaip žaliavą.
nuotrauka
2025-07-17 10:14
Atsižvelgdama į Centrinės viešųjų pirkimų informacinės sistemos (CVP IS) naudotojų – tiek pirkimų vykdytojų, tiek tiekėjų – išsakytą nuomonę ir pastabas, Viešųjų pirkimų tarnyba (VPT) atliko reikšmingus techninius sistemos patobulinimus. Nuo 2025 m. liepos 16 d. įsigaliojo atnaujinimai, kurių tiksla...
nuotrauka
2025-07-17 08:00
Tinkamas lango angos montavimas ir sandarinimas lemia namų šilumos ir akustines savybes. Dėl nesandarios lango–sienos jungties atsiranda šalčio tilteliai, taip prarandant šilumą. „SOUDAL Window System“ (SWS) – tai profesionali langų ir durų montavimo sistema, sukurta spręsti šias problemas.
nuotrauka
2025-07-17 07:43
Šiuolaikinėje statybos ir architektūros praktikoje vis svarbesnį vaidmenį įgyja ne atskiri sprendimai, o sklandus, tarpusavio pasitikėjimu grįstas komandos darbas. Statybininkų ir architektų bendradarbiavimas tampa kertiniu projekto sėkmės veiksniu, o jo esmė – derinti kūrybines vizijas su inžinerin...
nuotrauka
2025-07-16 14:25
Prezidentas G. Nausėda pasirašė Finansų ministerijos pasiūlytus ir Vyriausybės patvirtintus, Seimo pastarosiomis savaitėmis papildytus ir priimtus mokestinių įstatymų pakeitimus, kuriais didinamas Valstybės gynybos fondo finansavimas ir tuo pačiu užtikrinamos tvarios ilgalaikės pajamos į šalies biud...
nuotrauka
2025-07-16 14:06
Siekdama užtikrinti efektyvesnį skirstomųjų tinklų panaudojimą ir reaguodama į sparčiai augantį gaminančių vartotojų skaičių, Vyriausybė pritarė laisvų pralaidumų paskirstymui prioritetinėms vartotojų grupėms.
nuotrauka
2025-07-16 11:31
Valstybinė darbo inspekcija (VDI) informuoja apie kelias per pastarąsias savaites įvykusias nelaimes darbo vietose, tarp jų – ir mirtinas. Įvykiai rodo pavojingą tendenciją: sauga dažnai tvarkoma formaliai, o darbuotojų sveikata ir net gyvybė paliekama atsitiktinumui. VDI pradėjo tyrimus ir vertins ...
nuotrauka
2025-07-16 09:10
Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) pastangomis 2025 m. I pusmetį įveiklinta 14 620 ha valstybinės žemės, o už valstybinės žemės pardavimus į valstybės ir savivaldybių biudžetus pervesta 27,03 mln. eurų, atitinkamai – 16,94 mln. eurų ir 10,09 mln. eurų.
nuotrauka
2025-07-15 09:11
Klaipėdos rajono savivaldybė, siekdama gyventojams suteikti paslaugas kuo arčiau namų, Mazūriškiuose statys modernų viešųjų paslaugų centrą, kuriame įsikurs net 5 įstaigos – Paupių pirminės sveikatos priežiūros centras, Klaipėdos rajono visuomenės sveikatos biuro ir J. Lankučio bibliotekos padalinia...
nuotrauka
2025-07-14 14:36
Teisės aktai neužtikrina valdybų sudarymo skaidrumo bei jų nepriklausomumo, todėl kyla rizika dėl valdybų politizavimo ir interesų konfliktų. Tokią išvadą daro Specialiųjų tyrimų tarnyba (STT), atlikusi du antikorupcinius vertinimus dėl viešųjų įstaigų, valstybės ar savivaldybės įmonių, valdomų bend...
nuotrauka
2025-07-14 11:03
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Darnu Group“ užsakymu atliktas visuomenės nuomonės tyrimas atskleidė, kad 23 proc. vidutines ir aukštesnes pajamas gaunančių sostinės gyventojų naujam būstui galėtų skirti 250 tūkst. ir daugiau eurų. Tai – 9 procentiniais punktais didesnė gyventojų dalis nei pe...
nuotrauka
2025-07-11 15:34
Liepos 4 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) priėmė nutartį civilinėje byloje, kurioje išaiškino, kad buitinių nuotekų tinklų skersmeniui padidėjus nuo 160 mm iki 250 mm, naujas statybos leidimas nereikalingas, nors toks pokytis ir lėmė statinio kategorijos pasikeitimą – iš nesudėtingojo į neyp...
nuotrauka
2025-07-11 15:06
Klaipėdos miesto centre esanti Atgimimo aikštė – viena svarbiausių viešųjų erdvių, kurioje jau keliolika metų planuojama didelė rekonstrukcija. Šiandien projektas pagaliau įgyvendinamas – aikštėje įrengta statybvietė, pradėti intensyvūs parengiamieji darbai, tarp jų ir teritorijos išminavimas bei ar...
nuotrauka
2025-07-11 14:52
Š. m. liepos 9 d. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas (LVAT) padėjo tašką ilgai trukusioje byloje dėl Visagine esančios Tarybų gatvės pavadinimo. Teismas atmetė Visagino savivaldybės tarybos apeliacinį skundą, kuriuo buvo ginčijamas Lietuvos gyventojų genocido ir rezistencijos tyrimo centr...
nuotrauka
2025-07-11 10:23
Ekonomikos ir inovacijų ministerija (EIMIN), rašoma ministerijos pranešime, parengė ir pateikė derinti Vyriausybei nutarimo projektą, kuriuo siūloma tikslinti reikalavimus gyvenamosioms vietovėms, siekiančioms gauti kurorto ar kurortinės teritorijos statusą. Pakeitimais siekiama sumažinti pertekline...
nuotrauka
2025-07-10 13:06
Nuo šių metų pradžios Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) pradėjo aktyviai konsultuoti savivaldybių specialistus, siekdama užtikrinti sklandų valstybinės žemės valdymą. Šių pastangų rezultatai jau matomi – per mėnesį nustatomų pažeidimų skaičius žemės sandoriuose sumažėjo 7 proc.
nuotrauka
2025-07-10 12:58
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) primena: įvykdžius privalomąjį nurodymą, pranešti apie tai reikia ne tik teismui ar antstoliui – svarbiausia raštu informuoti pačią Statybps inspekciją. Priešingu atveju gali kilti nereikalingų teisinių pasekmių.
nuotrauka
2025-07-10 10:00
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) priėmė reikšmingą nutartį dėl nekilnojamojo turto agentūrų sutarčių – vienašališkai parengtos brokerių sutartys, kuriose numatytos pareigos mokėti komisinius ir už neįvykdytas paslaugas, laikytinos nesąžiningomis vartotojų atžvilgiu.

Statybunaujienos.lt » Aktualijos