Pasaulinės verslo rajonų transformacijos

„Vilniaus CBD puikiai iliustruoja šiuolaikines miesto plėtros tendencijas. Komercinis miesto centras vystomas taip, kad būtų artimas visame pasaulyje vis populiarėjančiai „15 minučių“ koncepcijai. Tai reiškia, kad išėję iš namų, vos per ketvirtį valandos turėtume pasiekti darbą, pramogų vietą, maitinimo įstaigas ar prekybos centrus“, – cituojamas Denis Chetverikov, „Colliers International“ NT Rinkos tyrimų ir analizės departamento vadovas.

Kaip pasakoja ekspertas, terminas „CBD“ yra plačiai vartojamas nekilnojamo turto rinkos dalyvių ir yra vienas iš įprastų NT rinkos atributų.

„Ilgą laiką buvome įpratę miestą skirstyti į tam tikras zonas – miegamieji, kultūros ir pramogų, industriniai rajonai, o komerciniai centrai sutelkdavo darbo ir maitinimo funkcijas. Tačiau visame pasaulyje gyvenimas intensyvėja – tai pakoregavo mūsų supratimą, koks turi būti miestas ir jo išplanavimas, todėl taip sparčiai populiarėja 15 minučių koncepcija, dėl kurios neretai CBD kuriami skirtingose miesto vietose juos decentralizuojant ir patenkinant žmonių poreikius – naujieji centrai suteikia galimybę greitai pasiekti namus, darbą, prekybos ir pramogų centrus“, – pasakoja D. Chetverikov.

Šios transformacijos rezultatas pastebimas Latvijos sostinėje, Rygoje – čia nėra tikro CBD, vietoje jo yra keli mažesni verslo mikrorajonai, kuriami aplink senamiestį.

Ryga

Tuo tarpu Talinas ir Vilnius vysto labiau klasikinius CBD, kai svarbiausi verslo centrai koncentruojami vienoje vietoje: Vilniuje tai dešinysis Neries krantas nuo Žaliojo tilto iki Žvėryno, o Taline komercinis centras iš pietų ir rytų pusės apglėbė senamiestį.

Vilniaus CBD patogus ne tik dirbti

Ekspertų vertinimu, Vilniaus komercinį miesto centrą būtų galima laikyti vadovėliniu pavyzdžiu: tai patogiai pasiekiamas rajonas, jame gausu maitinimo įstaigų, netoliese kuriasi net keli nauji gyvenamieji kvartalai, statomi nauji verslo centrai.

Vienas iš Vilniaus CBD kylančio verslo centro projektuotojų, „Studio Libeskind“ partneris Yama Karimas pabrėžia, jog globalizacijos eroje verslo centrai darosi universalūs, auga bendrų patogumų poreikis. Jo teigimu, nesvarbu, ar įmonė renkasi daugiau uždarų erdvių turintį biurą, ar atviresnes erdves, už ofiso durų visų poreikiai panašūs.

„Europoje ir Amerikoje daugiau dėmesio skiriama lauko erdvėms, sodams, poilsio ir pramogų zonoms. Tuo tarpu Azijos rinkoje, kur daugiau dėmesio skiriama bendroms patalpoms, tokioms kaip kavinės, maitinimo centrai, verslo centrą kurtume jau kiek kitokį“, – pasakoja Y. Karimas.

Jo teigimu, kuriant verslo centrą miesto komerciniame centre svarbu atsižvelgti, kad ši vieta būtų patogi ne tik dirbti, bet ir atlieptų kitus gyventojų poreikius bei suteiktų galimybę lengvai pasiekti atokesnius miesto traukos centrus.

Y. Karimui pritaria ir Marius Žemaitis, bendrovės „Lords LB Asset Management“ fondų valdytojas, teigdamas, kad kuriant Vilniaus komercinį rajoną nebuvo išvengta iššūkių – spūsčių, automobilių stovėjimo vietų trūkumo. Kilo ir lankytojų cirkuliacijos problema: daugiausiai aktyvumo Vilniaus CBD būdavo darbo dienomis nuo 9 iki 17 val., o vakarais ir savaitės pabaigoje tiek pastatai, tiek gatvės ištuštėdavo. Tačiau situacija šiandien pastebimai keičiasi.

„Vilniaus CBD turi puikias perspektyvas tapti daugiafunkciniu traukos centru žmonėms. Šalia komercinio centro jau vystomos maitinimo, laisvalaikio zonos – Baltojo tilto riedlenčių parkas ir Neries dešinioji krantinė, Vilniaus STEAM centras. Be to, intensyviai vystoma infrastruktūra, vykdoma gatvių humanizacija, bus užbaigti aplinkos tvarkymo darbai – tarp jų ir pėsčiųjų takų nuo Konstitucijos pr. iki L. Kačynskio gatvės tiesimas, taip pat įrengiama Šnipiškių g. promenada, Šnipiškių aikštė. Kalbant apie pramogas, nuo Vilniaus CBD per keliolika minučių pėsčiomis pasiekiamas Vilniaus centras ir senamiestis“, – cituojamas M. Žemaitis.

Jis taip pat pasakojo, kad pėsčiomis įveikiamu atstumu vystomi net keli gyvenamosios paskirties projektai, leidžiantys žmonėms apsigyventi šalia darbo. Nauji namai statomi Šnipiškių rajono Linkmenų g., Daugėliškio g., Lvivo g.

„Pastebime ir besikeičiančius reikalavimus, kurie keliami CBD vystomiems projektams. Šiuo metu Konstitucijos pr. kylantis JAV architekto Danielio Libeskindo projektas „Artery“ iš principo keičia viso kvartalo formatą ir diktuoja naują požiūrį į verslo centrus. Biurų kompleksas statomas kaip atvira erdvė, kur smagu ne tik dirbti, bet ir išeiti į rekreacines erdves šalia jo. Iš principo, jis atspindi naują, pandemijos sustiprintą darbo erdvės supratimą – galima dirbti iš namų, iš ofiso, kavinės arba tiesiog ant suoliuko šalia esančiame parke“, – pasakoja M. Žemaitis.

Brangiausias – Talino CBD

Vertinant skaičiais, Vilniaus ir Talino CBD yra labai panašūs. Abejose sostinėse CBD plotas sudaro apie 30 proc. visų miesto biurų ploto ir siekia apie 300 tūkst. kv. m.

Nuomos kainos taip pat vidutiniškai yra panašios – nuo 16,5 iki 20 Eur už kvadratinį metrą, nors Taline viršutinė riba aukštesnė nei Vilniuje ir siekia net iki 28 Eur už kv. m.

Talinas

Ekspertų teigimu, nors Vilniuje numatoma gerokai intensyvesnė centrinio verslo rajono plėtra, kainų korekcijoms reikšmingos įtakos tai neturės. Skaičiuojama, kad kartu su Konstitucijos pr. vystomais projektais, artimiausiu metu čia nuomojamo ploto kiekis išaugs dar 58 tūkst. kv. m., o iki 2025-ųjų planuojama biurų plotą padidinti dar 113 tūkst. kv. m.

„Vilniuje yra tik dvi vietos, kuriose galima statyti aukštybinius pastatus – CBD bei dalyje Pilaitės teritorijos. Todėl nepaisant bendro biurų ploto pasiūlos augimo mieste, CBD teritorijoje nuomos kainos nemažės dėl ribotos vietos jam plėstis bei verslų poreikio kurtis jame“, – sako D. Chetverikov.

Pasak M. Žemaičio, verslai vertina centrinės biuro lokacijos svarbą – ji aktuali ne tik į darbą greičiau ir patogiau atvykstantiems darbuotojams, bet ir yra lengviau pasiekiama verslo partneriams. „Pastebime, kad šiuo metu CBD lokacija yra populiariausia tarp IT, fintech sektorių, taip pat investicinių bankų bei fondus valdančių bendrovių“, – vardija jis.

Taline šiuo metu statoma dar 70 tūkst. kv. m masto projektų, bet per ateinančius tris metus planuojama tik 14 tūkst. kv. m plėtra.

Rygai objektyviai lygintis su Vilniumi ar Talinu nėra galimybės, mat Latvijos sostinė tiesiog eina kitokiu keliu ir formuoja savo CBD koncepciją.