Nuo 2022 m. gegužės, kai įsigaliojo Statybos įstatymo ir jį įgyvendinančių teisės aktų pakeitimai, įstatymas buvo keistas dar 7 kartus, o statybos užbaigimo procedūrų įgyvendinimas ekspertams tam tikrais atvejais tapo kur kas sudėtingesnis, reikalaujantis daugiau sąnaudų.

„Problemų kyla ne dėl procedūros perdavimo į privačias rankas, o dėl kaitaliojamų teisės aktų, pagal kuriuos turi dirbti privatūs ekspertai, – sako VšĮ „Statybos ir projektavimo sisteminimo centras“ vadovė Laura Kotovaitė, – Pirmieji metai buvo sudėtingi, kilo daug klausimų. Užuot sumažinus administracinę naštą, dažnai savivaldybėms, statytojams atsirasdavo papildomų darbų.“

Statybos užbaigimas: kokių tyrimų bei matavimų ir kokiais atvejais reikia?

Pagal buvusią tvarką neypatingų statinių užbaigimą vykdydavo statybos inspektorius. Neypatingų statinių statybos užbaigimo procedūrą perdavus į privačias rankas, kilo klausimas – kokie tyrimai, matavimai ir kokiais atvejais būtini.

„Susiduriame su situacija, kad ne visi ekspertai pareikalauja reikiamų atlikti tyrimų ir matavimų, kurie priklauso užbaigus statinių statybą. Tai, kad užbaigimo procese nebedalyvauja komisija, tyrimų ir matavimų reikalingumas ir privalomumas nedingsta, – sako UAB „Akustinių tyrimų centras“ vadovė Laura Nariūnienė. – Tačiau tiek statytojams, tiek ekspertams nelengva nuspręsti, kokių matavimų reikia. Anksčiau tai nurodydavo Nacionalinis visuomenės sveikatos centras (NVSC), kuris dalyvaudavo procese ir sudarydavo programas arba bent jau nurodydavo statytojams, kas turi būti pamatuota.“

Pagal galiojančią tvarką, kaip ekspertams paaiškino Statybos inspekcija, teisę parengti laboratorinių matavimų programą turi projektuotojai, kurie statinio projekte privalo nurodyti, kokius tyrimus reikės atlikti baigus statybos darbus. O parengti išvadą, ar tyrimų apimtis atitinka laboratorinių matavimų programą, ar šių tyrimų rezultatai atitinka visuomenės sveikatos saugą reglamentuojančių teisės aktų nustatytus reikalavimus, kai asmuo siekia gauti deklaraciją apie statybos baigimą, turi teisę NVSC. Projektuotojai dažnu atveju projekte surašo visus žinomus tyrimus ir matavimus, neatsižvelgdami, ar konkrečiam statiniui jie reikalingi.

Pasak L.Nariūnienės, kuri vadovauja įmonei, atliekančiai akustinius, sandarumo, termovizinius ir kitus matavimus, ekspertai nežino, kokių matavimų iš tiesų reikia, todėl nereti kraštutiniai atvejai, kai prašo pamatuoti tai, ko nėra, ir neatlieka tų matavimų, kurie privalomi. Vienas tokių pavyzdžių – garažų paskirties pastatams projekte numatyta atlikti garso klasifikavimą, t. y. sienų, perdangų ir kt. pastato elementų garso izoliacinius matavimus, kurie tokiai paskirčiai nereikalingi ir nereglamentuojami.

„Tai, kad statybos užbaigimo procedūra perduota į privačias rankas, gerai. Tačiau neapgalvota, kaip turi dirbti ekspertai, kad įvykdytų tas funkcijas, kurias iki tol vykdydavo net kelios valstybinės institucijos, – sako L.Nariūnienė. – Reikia apgalvotos tvarkos, kad nebūtų gaištamas laikas vykdant perteklinius reikalavimus, o būtų daroma tai, kas iš tiesų privalu.“

Pertekliniai reikalavimai kelia problemų ir didina sąnaudas

Statybos įstatymo pokyčių iniciatoriai siekė panaikinti prieštaravimus tarp Statybos inspekcijos vykdomų statybos valstybinės priežiūros funkcijų ir kitų jai pavestų funkcijų statybos srityje. Atkreiptas dėmesys, kad „teisės normos turi derėti tarpusavyje ir teisės aktų nuostatos, reglamentuojančios statinių statybos užbaigimą ir valstybinę statybos priežiūrą, būtų nuoseklios“. Bet realybė kitokia.

„Tai, kad statybos užbaigimo procedūra perduota į privačias rankas, gerai. Tačiau neapgalvota, kaip turi dirbti ekspertai, kad įvykdytų tas funkcijas, kurias iki tol vykdydavo net kelios valstybinės institucijos, – sako ATC vadovė L.NARIŪNIENĖ . – Reikia apgalvotos tvarkos, kad nebūtų gaištamas laikas vykdant perteklinius reikalavimus, o būtų daroma tai, kas iš tiesų privalu.“

Viena tokių keistų procedūrų susijusi su rūsiu. Jeigu statydamas užsakovas nori įsirengti rūsį arba jo atsisakyti, būtinas naujas statybos leidimas (SLD). Jei tokia nauja teisės norma būtų taikoma tik paveldosauginėse vietovėse, saugant paveldą, būtų racionalu. Tačiau ją taikant visais atvejais, užkertamas kelias, pvz., greičiau įrengti slėptuves, kurios tampa aktualios.

Dvi institucijos pasiklydo tarp SLD ir sutuoktinių teisių į turtą

Tokių reikalavimų, keliančių klausimus, yra ne vienas. Pakeista tvarka dėl SLD adresato: anksčiau konkrečiam statiniui konkrečiame sklype išdavus SLD, jo perrašinėti nereikėjo, kad ir kiek kartų sklypas, statinys būtų perparduodami. Pagal dabartinę tvarką reikia kreiptis į savivaldybę, kad SLD būtų perrašomas naujų statytojų vardu. Tada kyla naujų problemų.

„Jeigu SLD, pvz., buvo išduotas vieno sutuoktinio vardu, o nebaigta statyba įregistruota abiejų sutuoktinių vardu, Registrų centras neregistruoja apie statybos užbaigimą surašytų deklaracijų vieno sutuoktinio vardu, gi Statybos inspekcija neleidžia įrašyti abiejų sutuoktinių – tik tą, kuriam išduotas statybos leidimas ir kuris valdo sklypą. Dvi valstybės institucijos – du skirtingi reikalavimai“, – sako N.Kotovaitė. Tad kaip sutuoktiniams, ypač, kai vienas yra kitos valstybės pilietis, negali įgyti žemės Lietuvoje ir negali tapti statytoju, įregistruoti turtą, tampa neaišku.

Paradoksali situacija ištinka ir tuomet, kai, pvz., daugiabučiame name išparduoti visi butai su žeme: SLD tenka perrašinėti visų butų savininkų vardu ir vykdyti statybos užbaigimo procedūras butų savininkų, o ne objekto vystytojo vardu, nors kaip tik vystytojas turėtų būti atsakingas už tinkamas užbaigimo procedūras.

Paradoksas paskutiniais mėnesiais pažengė dar toliau: jeigu vystytojas dar valdo dalį žemės sklypo, bet yra išpardavęs visus butus, vėlgi yra reikalaujama pastato užbaigimo procedūras vykdyti butų savininkų, kurie didesniuose objektuose keičiasi, vardu ir vėl iš naujo reikia pradėti procedūras.

Pasitaiko, kai vystytojas išparduoda visus kvartale pastatytus pastatus su žeme ir tik po to nusprendžia vykdyti kvartalo inžinerinių tinklų statybos užbaigimo procedūras, jau neturėdamas žemės. Taip visa našta vėl perkeliama ant gyvenamųjų pastatų savininkų, kai realiai kvartalo vystytojas turėtų užtikrinti inžinerinių tinklų užbaigimo procedūras.

Kaip išvengti norminių dokumentų painiavos

Statybos įstatyme galioja prievolė – draustis statinio statybos techninio prižiūrėtojo civilinės atsakomybės privalomuoju draudimu ir draustis statinio statybos, rekonstravimo, remonto, atnaujinimo, griovimo ar kultūros paveldo statinio tvarkomųjų statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomuoju draudimu. Pasitaiko atvejų, kai statybos dalyviai laiku neapsidraudžia. Kaip ekspertams aiškino Statybos inspekcija, atliekant statybos užbaigimo procedūras, reikia reikalauti, kad statybos dalyviai būtų apsidraudę retroaktyviai, t. y., draudimas galiotų nuo tos dienos, kai buvo pradėti statybos darbai; kai veiklą statybos objekte pradėjo techninis prižiūrėtojas. O Lietuvos bankas aiškina, jog retroaktyvus draudimas šiuo atveju nesuteiks jokios apsaugos. Tai kam statybos dalyvius versti draustis retroaktyviai?

Ekspertai pastebi prastai parengtus dokumentus, kurių normos nedera tarpusavyje, kurie palieka skirtingų interpretacijų galimybes, kai net valstybinės institucijos tuos pačius dokumentus traktuoja skirtingai.

Pastaruoju metu Aplinkos ministerija deklaruoja siekį vis daugiau funkcijų perduoti asociacijoms, profesionalų bendruomenėms. Kaip pastebi ekspertai, geriausias ir saugiausias variantas būtų pokyčius patikėti savo srities profesionalams. Kasdien praktikuodami tai, kas įvirtinama norminiuose dokumentuose, ekspertai užbėgtų už akių prieštaravimams, kuriuos tenka įveikti, bandant atitikti įstatymo raidę.