2025 m. liepos 7 d. pirmadienis, 10:05:10
Reklama  |  facebook

Papildomos kliūtys statytojams: kova su NT „burbulu“ ar dirbtinis kainos vartotojui auginimas?

2023-07-31 10:33
Nepaisant geopolitinės situacijos, energetikos kainų krizės, infliacijos ir išsipūtusių palūkanų normų, naujai statomo gyvenamojo būsto rinkoje kainų korekcija nėra stebima. Dėl to eiliniam vartotojui savas būstas palengva tampa vis sunkiau pasiekiama prabanga.
nuotrauka
Donatas KILIKEVIČIUS, COBALT asocijuotas teisininkas


Minimos įmonės
COBALT, advokatų profesinė bendrija,
Aukštos medžiagų, darbų, įrenginių, kuro kainos ir kitų veiksnių rinkinys vis dar veikia nekilnojamojo turto (NT) rinkos tendencijas. Pirmaisiais 2023 metų ketvirčiais valstybės ekonominė „nuotaika“ bei perspektyvos buvo gana pozityvios. Nepaisant drastiškai išaugusių EURIBOR palūkanų normų, nei verslas, nei individualūs statytojai savo planų reikšmingai nekeitė. Bankai pradėjo šiek tiek atidžiau bei griežčiau vertinti pirkėjų gebėjimą mokėti įmokas, bet stagnacijos ženklų NT sektoriuje nebuvo.

Pastaruoju metu situacija keičiasi. Vis dažniau girdima nuogąstavimų, kad minėti nepalankūs veiksniai bei patiriama infliacija reikšmingai sumažins gyventojų perkamąją galią. Dėl to Lietuvos NT rinka gali pradėti mažinti apsukas. Tačiau šiuos aspektus palikime nagrinėti ekonomikos srities profesionalams.

Milžinišką įtaką tiek verslui, tiek galutiniam vartotojui turi įstatymų leidėjo sprendimai. Prieš priimant bet kurį teisės aktą, jo potencialus poveikis yra prognozuojamas ir vertinamas, tačiau tik teoriškai. Praktinis teisinių pokyčių efektas stebimas tik jiems įsigaliojus – tik tada galima pamatyti, ar pasiektas planuotas efektas. Pabandykime panagrinėti keletui teisinių reikalavimų keltus lūkesčius ir jų realųjį efektą.

Infrastruktūros mokestis

Prieš porą metų įsigaliojo LR savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas. Jis taikomas visiems fiziniams ar juridiniams asmenims, planuojantiems statyti (rekonstruoti didinant plotą) individualius gyvenamuosius namus ar kitus NT objektus.

Pagal šį įstatymą statytojui atsiranda nauja prievolė – mokestis infrastruktūros plėtrai. Priklausomai nuo konkrečios savivaldybės, jis gali siekti iki 50 Eur už kvadratinį metrą (pvz., Vilniaus miesto savivaldybėje statant daugiabutį namą neprioritetinėse urbanizavimo zonose). Įstatymų leidėjas tokį mokestį aiškina kaip sąlygų suvienodinimą verslui, nes iki tol pirmam į urbanizuojamą teritoriją atėjusiam statytojui tekdavo didžiausia dalis infrastruktūros įrengimo kaštų.

Nors minėtas mokestis atrodo savalaikis ir proporcingas, prognozuotas efektas nestebimas. Nepaisant fakto, kad mokestis padidino savivaldybių finansines galimybes, šios, kaip ir iki mokesčio įsigaliojimo, infrastuktūrą įrengia pagal savo finansines galimybes. Kitaip tariant, šio mokesčio rinkimas negarantuoja, kad prie įsigyto būsto bus išasfaltuotas keliukas ar įrengtas apšvietimas. Galiausiai mokesčio našta proporcingai nugula ant vartotojo pečių.

Neabejotina, kad tokie valstybės sprendimai didina potencialių statybų kaštus, mažina vartotojų perkamąją galią bei tampa tam tikru saugikliu dėl NT burbulo sprogimo. Juolab kad minėta tvarka įveda tam tikrą fiskalinę drausmę, stabilumą bei atveria didesnes finansines galimybes savivaldybėms tobulinti inžinerinę infrastruktūrą.

Nors iš pirmo žvilgsnio minėta tvarka paprasta, tačiau ją taikant verslas neretai susiduria su įvairiais sunkumais. Pavyzdžiui, neaišku, kokios apimties infrastuktūros projektą yra reikalinga rengti, atskirose savivaldybėse susiklostė skirtingos praktikos, mokesčio taikymo interpretacijos ir panašiai. Todėl, prieš vystant NT projektus, tenka detaliai vertinti patirtinus kaštus, rizikas. Ypač tai aktualu pasirašant susitarimus dėl turto įsigijimo, dar prieš potencialių statybų pradžią.

Inspekcijos funkcijų perdavimas

Kitas papildomo aptarimo vertas įstatymo leidėjo „įsikišimas“ į NT rinką – dalies funkcijų, kurias vykdė statybų inspekcijos specialistai, perdavimas privatiems subjektams.

Iki 2022 m. gegužės 1 d. pažymas, patvirtinančias, kad statinio statyboje nebuvo nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių, išduodavo Valstybinės teritorijų planavimo ir statybų inspekcijos specialistai. Tačiau dabar tokias paslaugas teikia privatūs verslo subjektai – statinio (dalies) ekspertizės rangovai.

Priešingai nei aukščiau aptartu atveju, įgyvendinus šiuos pakeitimus valstybės biudžeto įplaukos ne padidėjo, o atvirkščiai, sumažėjo. Iki tol statytojas už minėtą pažymą mokėdavo 35 Eur dydžio rinkliavą. Viešojoje erdvėje matoma daugybė nusiskundimų, kad dabar už analogišką privataus subjekto pažymą gali tekti susimokėti net iki 2000 Eur. Bendroje individualaus namo ar kotedžo statybų sąmatoje tai – reikšminga suma, kuri nugula ant galutinio pirkėjo pečių.

Priešingai nei infrastruktūros mokesčio atveju, realios šio pokyčio naudos gavėjai yra tik tokias pažymas išduodantys ekspertai. Nei valstybė, nei statytojas, nei vartotojas jokios naudos po inspekcijos funkcijų perleidimo negauna. Statybų inspekcija aiškina, kad tokių pakeitimų reikėjo siekiant mažinti darbuotojų krūvį, perduoti dalį funkcijų privatiems ekspertams, užkirsti kelius korupcijai. Tačiau toks paaiškinimas galimai kelia daugiau klausimų nei atsakymų.

Individualių bei sublokuotų gyvenamųjų namų, kotedžų statytojams tokie pakeitimai netikėtai išaugino išlaidas ir komplikavo prisiimtų įsipareigojimų vykdymą jau ir taip išaugusios žaliavų bei darbų kainos, infliacijos fone. Akivaizdu, kad buvusią 35 Eur rinkliavą pabranginus du-tris kartus inspekcija būtų įgijusi finansinius išteklius samdyti daugiau personalo, tačiau buvo priimtas funkcijų „perdavimo“ sprendimas.

Šiuo metu planuojamuose (naujuose) projektuose pažymos išdavimas jau įtraukiamas į galutinio pasiūlymo kainą, tačiau statybos yra tęstinis procesas, tad tikrai bus atvejų kai dėl įvairių aplinkybių statytojams taps sudėtinga laikytis sudarytų rangos sutarčių. Susiklosčiusi geopolitinė bei rinkos situacija aiškiai signalizavo verslui skirti daugiau dėmesio sudaromų sutarčių turiniui, kainos peržiūrėjimo galimybėms, nuo rinkos sąlygų priklausantiems saugikliams.

Mūsų nuomone, teisiškai tvarkingai ir apgalvotai sudaryta sutartis saugo abiejų šalių interesus. Verslas turi tam tikras garantijas dėl nuostolių išvengimo, o vartotojai tokiu būdu gali būti apsaugomi nuo nesąžiningų vystytojų, kurie neretai renkasi sumokėti sutartyje nustatytą baudą (dažnai nedidelę), bet turtą kur kas brangiau parduoti kitam pirkėjui.

Objektų baigtumo reikalavimas

Dar vienas didelį susidomėjimą sukėlęs teisės akto pakeitimas – reikalavimas, kad parduodamo gyvenamosios paskirties NT objekto baigtumas būtų 100 procentų.

Nors apie šį pakeitimą jau kalbama bent pusmetį ir jis įsigalios tik 2024 m. sausio 1 d., tačiau kaip jau minėjome, statybos yra ilgas, tęstinis procesas. Dėl to ir šis pakeitimas paveiks šiuo metu projektuojamas, vykdomas ar nespėtas užbaigti statybas. Įstatymų leidėjas, susidūręs su įžūliais piktnaudžiavimo atvejais (pvz. „Gelvonų terasos“ statybų atvejis) nutarė eiti radikaliausiu keliu. Vietoj procedūrų su konkrečiais, galimai teisės aktus pažeidusiais asmenimis ar įmonėmis, buvo priimtas sprendimas įpareigoti visus NT vystytojus registruoti 100 proc. objekto baigtumą ir tik tada leisti sudaryti notarinę patalpų (pvz., buto) pirkimo-pardavimo sutartį.

Viešojoje erdvėje tokiu sprendimu piktinosi ne tik NT vystytojai, kuriems tai lems papildomus laiko bei finansinius kaštus, bet ir potencialūs būtų pirkėjai. Pastarieji nuogąstauja, kad pasiūloje bus tik visiškai įrengti būstai su nudažytomis sienomis, suklijuotomis plytelėmis, sumontuota buitine technika. Nors tokie reikalavimai neretai vadinami absurdiškais, tačiau jeigu statinio statybos projekte bus nurodoma, kad patalpų apdaila atliekama pilna apimtimi, rangovas privalės ne tik paruošti patalpą galutinei apdailai, bet ir ją atlikti.

Siekiant išvengti tokių situacijų tenka skirti papildomai laiko bei lėšų statybos projekto peržiūrai, komunikacijai su projektuotoju, šiam aiškiai nurodant, kad 100 proc. baigtumu bus laikomas patalpos galutinis paruošimas apdailai (pvz., sienų gruntavimas prieš dažymą), o ne pats galutinės apdailos procesas (pvz., dažymas). Taip pat svarbu paminėti, kad nauji pakeitimai nenaikina galimybės sudaryti preliminarius susitarimus su pardavėjais, tačiau galutinis sandoris bus galimas tik NT objekte įregistravus 100 proc. baigtumą.

Tai – tik keli teisiniai aspektai, darantys įtaką vystomiems NT projektams, todėl visais atvejais siūlome vadovautis ne tik nusistovėjusia verslo praktika ar ekonomistų prognozėmis, bet ir analizuoti įstatyminę bazę, potencialius teisės aktų projektus bei, esant poreikiui, kreiptis konsultacijai. 
Statybunaujienos.lt



Aktualijos

nuotrauka
2025-07-07 08:29
Nors kasmet gyventojai išrūšiuoja vis daugiau atliekų, klaidų rūšiuojant vis dar netrūksta. Ekspertė paaiškino, kodėl plastiko konteineriuose atsiduriantys plastikiniai žaislai ar buities daiktai nėra perdirbami.
nuotrauka
2025-07-07 07:50
Elektrėnai – raktinis žodis, kuriant Lietuvos ateities energetikos scenarijus. Tuo įsitikinęs energetikos viceministras Arnoldas Pikžirnis, dalyvavęs konferencijoje apie šio miesto ateities scenarijus.
nuotrauka
2025-07-04 09:57
Aplinkos ministerija rengia Socialinio klimato planą – svarbų nacionalinį dokumentą, pagal kurį bus planuojamas Europos Sąjungos Socialinio klimato fondo lėšų panaudojimas Lietuvoje. Šios lėšos bus skirtos padėti tiems gyventojams ir įmonėms, kuriuos gali paveikti pastatų ir kelių transporto sektori...
nuotrauka
2025-07-04 09:48
Šiandien KTU prasideda priėmimo į magistrantūros studijas antrasis etapas. Pasibaigus pirmajam etapui, studijų sutartis pasirašė net 724 stojantieji, o tai yra 18 proc. daugiau nei pernai. Šiais metais daugiausia dėmesio sulaukė informatikos mokslų bei verslo ir viešosios vadybos, elektronikos, elek...
nuotrauka
2025-07-04 09:17
Nuo rugpjūčio 1 d. paslaugos, susijusios su valstybinės žemės valdymu, bus teikiamos ir internetu – per modernizuotą Žemės informacinę sistemą (ŽIS). Nors bus galima pateikti prašymus dėl valstybinės žemės ir seniau buvusiomis priemonėmis, NŽT kviečia gyventojus pasinaudoti galimybe teikti prašymus ...
nuotrauka
2025-07-03 20:05
Skiriasi šalies statybų sektoriaus įmones vienijančios Lietuvos statybininkų asociacijos (LSA) ir Lietuvos pramonininkų konfederacijos (LPK) keliai – LSA taryba liepos 3 d. priėmė sprendimą išstoti iš Lietuvos pramonininkų konfederacijos.
nuotrauka
2025-07-03 15:45
Aplinkos ministerija parengė ir derinimui teikia Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo projektą „Dėl Valstybinėje žemėje esančių ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių ir (ar) įrenginių, kurie turi būti griaunami vadovaujantis teritorijų planavimo dokumentų sprendiniais, išpirkimo...
nuotrauka
2025-07-03 15:14
Liepos 2 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybėje svarstytas klausimas dėl branduolinės energetikos plėtros galimybių Lietuvoje. Pasitarimo metu pritarta Energetikos ministerijoje sudaryti darbo grupę, kurioje numatytas Ignalinos atominės elektrinės dalyvavimas rengiant branduolinės energetikos plėtros ...
nuotrauka
2025-07-03 13:11
Gyventojai, kurie jau yra pasikeitę senus, neefektyvius šilumos gamybos įrenginius į modernius ir aplinkai draugiškus šildymo sprendimus, nuo šių metų liepos 1 d. gali teikti paraiškas valstybės paramai gauti. Lietuvos energetikos agentūra paskelbė naują kvietimą, kuriam skirta 8,5 mln. eurų.
nuotrauka
2025-07-03 10:02
Tęsdama ilgalaikį įsipareigojimą remti Ukrainos pokario atsigavimą, Italijos architektų studija „Scandurra Studio" buvo pakviesta pristatyti projektą „Ateities mokykla Ukrainai" 2025 m. Lvivo urbanistiniame forume, kuris vyko birželio 11-13 d.
nuotrauka
2025-07-02 12:49
Krašto apsaugos ministerija pradeda vystyti tipines kuopavietes Krašto apsaugos savanorių pajėgų (KASP) reikmėms Vilniuje, Ukmergėje, Pasvalyje ir Kelmėje. Pirmojo etapo darbus Vilniuje planuojama užbaigti 2027 metų pradžioje. Kuopavietė – tai mišrios paskirties pastatas su štabu, kareivinėmis, admi...
nuotrauka
2025-07-02 12:31
Energetikos ministerija atliko pakeitimus, kurie gaminantiems vartotojams, besistatantiems saulės elektrines, leis efektyviau išnaudoti gaunamas ESO technines sąlygas, o įsirengus saulės elektrinę, energijos kaupimo įrenginį ar prijungus vartojimo objektą, įmoka už techninių sąlygų parengimą bus grą...
nuotrauka
2025-07-02 09:15
Jau liepos mėnesio pradžioje buitinius elektros energijos vartotojus, pasirinkusius nepriklausomą tiekėją, pasieks atnaujintos sąskaitos už birželio mėnesį – jose bus aiškiai pateikiama informacija ne tik apie galutinę kainą, bet ir apie pigesnius elektros energijos tiekimo planus, kuriuos galima ri...
nuotrauka
2025-07-01 16:27
Viešųjų pirkimų tarnyba (VPT) įvertino, kaip 2025 m. Lietuvoje vyksta savivaldybių pirkimų centralizacija. Iki šių metų birželio veikė 91 centrinė perkančioji organizacija (CPO), iš jų 85 – įsteigtos savivaldybių tarybų. Jos aptarnauja per 2,5 tūkst. pavaldžių įstaigų.
nuotrauka
2025-07-01 16:19
KTU Studentų miestelis sparčiai modernėja – vykdomi atnaujinimo darbai atspindi universiteto siekį kurti tvarią, inovatyvią ir bendruomenei draugišką aplinką. Nuo žaliųjų erdvių ir sporto infrastruktūros iki apšvietimo – visi šie pokyčiai yra nuoseklūs žingsniai link šiuolaikiško, tarptautinius stan...
nuotrauka
2025-07-01 15:14
Nuo liepos 1 d. daugiabučių gyventojams teks plačiau atverti pinigines – įsigalioja naujas minimalus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas. Ką šis pokytis reiškia gyventojams, kam bus skiriamos sukauptos lėšos ir ar tai padės pagerinti daugiabučių būklę, pasakoja daugiabučių administravimo ir prieži...
nuotrauka
2025-07-01 11:33
Seimas pritarė grupės parlamentarų Gėlo požeminio vandens gavybos gręžinių įteisinimo laikinojo įstatymo projektui ir leido gėlo požeminio vandens gręžinius užregistruoti Žemės gelmių registre iki 2026 m. liepos 31 d.
nuotrauka
2025-07-01 09:32
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutarties sąlygos, pagal kurias paslaugos gavėjas privalo sumokėti atlygį net tuo atveju, kai tarpininkas realiai nesuteikė paslaugų, pažeidžia vartotojo teises ir yra nesąžiningos.
nuotrauka
2025-07-01 08:29
Seimas baigė antrąją (pavasario) sesiją, kurioje nuo kovo 10 d. iki birželio 30 d. surengė 50 posėdžių, priėmė 279 teisės aktus, iš jų – beveik 200 įstatymų. Pavasario sesijoje patvirtinta mokesčių sistemos pertvarka, kuria siekiama prisidėti prie tvarių pajamų šaltinių gynybai finansuoti užtikrinim...
nuotrauka
2025-06-30 14:22
Nuo 2025 m. liepos 1 d. įsigalioja Žemės įstatymo pakeitimai, kurie leis valstybinėje žemėje esančių pastatų savininkams paprasčiau ir greičiau sudaryti žemės sklypo nuomos ar panaudos sandorį.

Statybunaujienos.lt » Aktualijos