STT pozicija: pasigedo koordinavimo ir vientisumo

STT paskelbė bustačiusi, kad „statybos leidimų procesas pasižymi fragmentiškumu, jam stinga koordinavimo ir vientisumo. Vertinant statinio projektus taikomos niekur nereglamentuotos taisyklės, kurios sudaro galimybę statyti ne tai, kas buvo nurodyta dokumentuose.“

Analizės metu nustatyta, kad vertinant statinio projektus, taikomos niekur nereglamentuotos taisyklės, dėl to egzistuoja galimybė korupcijos rizikai pasireikšti. Vilniaus miesto savivaldybės administracija, STT nuomone, taiko nereglamentuotą „faktinio turinio viršenybės taisyklę“, kuri sudaro galimybę nepaisyti teisės aktų reikalavimų ir projektuoti bei statyti ne tai, kas buvo nurodyta statybos dokumentuose. Pavyzdžiui, taikant šią taisyklę, svečių namai (t. y. komercinės patalpos) projektuojami kaip gyvenamieji namai, nors realiai komercinės patalpos net nebūna statomos.

STT korupcijos prevencijos pareigūnai pastebi, kad statybą leidžiančio dokumento išdavimas nėra pakankamai koordinuotas ir vientisas procesas, turi nemažai žmogiškojo faktoriaus veiksnių. Informacinėje sistemoje „Infostatyba“ nėra galimybės matyti viso proceso, o tarpinės jo dalys atliekamos skirtingose, nesusijusiose sistemose, tai prisideda prie statybos leidimo dokumentų išdavimo proceso fragmentiškumo, apsunkina ir prailgina jo etapus. Dėl to didėja ne tik atsitiktinių klaidų, bet piktnaudžiavimo galimybių rizika, procesas tampa nekontroliuojamas ir sunkiai atsekamas.

STT pareigūnai į „Infostatyba“ netobulumus atkreipė dėmesį dar 2021 m. pradžioje, atlikę antikorupcinį šią sistemą reglamentuojančių teisės aktų vertinimą ir pateikdami pasiūlymus valdyti ir šalinti esamas korupcijos rizikas. Tačiau didžioji dalis pasiūlymų nebuvo įgyvendinta.

Taip pat STT atlikusi analizę nustatė, kad dabartinis reglamentavimas sudaro galimybes piktnaudžiauti, nes vietoje naujos statybos gali būti pasirenkama statinio rekonstrukcija. O savivaldybės tarnautojas turi galimybę rinktis: reikalauti iš statytojo, vystytojo ar planuotojo pagrįsti statybos rūšį arba to nedaryti.

1 pav. nuotrauka iki statinio rekonstrukcijos, kurioje nėra rekonstruojamo objekto (objektas pažymėtas mėlynu tašku), 2 pav. „rekonstruojamo“ objekto vizualizacija.

„Praktikoje susiklosto situacijos, kai tas pats savivaldybės tarnautojas tikrina projektinius dokumentus statybos leidimui gauti, pritaria arba nepritaria techniniam projektui, teikia pastabas, tikrina pagal pastabas pakoreguotus dokumentus (projektus) ir išduoda statybą leidžiantį dokumentą. Šiame procese nėra vykdomos kontrolės funkcijos ar priimto sprendimo patikra“, – rašoma STT pranešime.

Savavališkos statybos įteisinimo įmoką apskaičiuoja statybą leidžiantį dokumentą išduodanti institucija pagal asmens, kuris siekia įteisinti savavališką statybą, pateiktą statinio ar jo projekto ekspertizės aktą. Antikorupciniu požiūriu praktika, kai pažeidimą padariusiam asmeniui pavedama pareiga pačiam įrodinėti savo pažeidimo dydį, yra ydinga.

STT kreipėsi į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją, prašydama įvertinti atskirų vykdomų statybų teisėtumą ir atlikti statybos valstybinę priežiūrą. Taip pat pateikti pasiūlymai Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, Aplinkos ministerijai, Kultūros ministerijai, Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai, padėsiantys šalinti ar valdyti nustatytas korupcijos rizikas. Šios institucijos per 3 mėnesius turi viešai paskelbti, kaip atsižvelgta ar numatoma atsižvelgti į STT pateiktas pastabas ir pasiūlymus.

Vyriausiojo Vilniaus architekto pozicija: kodėl reikėjo 10-osios taisyklės

„STT atliktą statybos leidimų proceso Vilniaus savivaldybėje analizę ir pateiktas rekomendacijas padėties gerinimui vertinu kaip šios institucijos solidų prisidėjimą prie situacijos suvokimo ir išskaidrinimo. Pateikta ne tik analizė, bet ir solidžios rekomendacijos savivaldybei, Aplinkos ministerijai ir Valstybinei teritorijų ir statybos inspekcijai situacijos gerinimui. Taip, STT pasakė, kad mūsų (Vilniaus m. savivaldybės, autor. pastaba.) 10 architektūros ir urbanistikos taisyklių nėra patvirtintos bei galėtų būti tikslesnės ir detalesnės. Taip, išties galėtų. Todėl nuolat dirbam, tikslinam ir tikslinsim toliau. Bet kai kas iš kolegų architektų ir kolegų valdininkų sako, kad jų išvis nereikia. Tai reiškia, kad projektų architektūrinių sprendinių kokybė būtų vertinama išvis be kriterijų arba išvis nevertinama, kaip buvo ilgus metus ir daug kur tebėra, deja. Ką tada būtų pasakiusi STT?“ – socialiniame tinkle parašė Vilniaus m. savivaldybės vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis.

STT kvestionavo dešimtą – turinio viršenybės virš biurokratinės formos – taisyklę, pagal kurią savivaldybė vertina komercinio turto, pritaikyto būstui, projektus. Tačiau kas būtų buvę, jeigu ta taisyklė nebūtų taikoma? M. Pakalnio nuomone, statytojai būtų pristatę daugybę „poilsio namų“ ir „svečių namų“, tačiau faktiškai – daugiabučių be želdynų, vaikų žaidimų aikštelių ir automobilių stovėjimo vietų, o dėl to būtų laimėję tik statytojai, nes projektų be infrastruktūros įgyvendinimas būtų ženkliai pigesnis. Pralaimėtojais būtų buvę būstus įsigiję ir aplinkinių kvartalų gyventojai, nes trūktų infrastruktūros.

„Išvis netvirtinti tokių projektų negalime – tokie visi pastatai galimi pagal STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“. Kas apsaugos nuo to, kad jie bus išparduoti atskirais turtiniais vienetais? NIEKAS. Nepaisant visų prašymų ir siūlymų, už teisėkūrą atsakingos institucijos nerado jokių galimybių, pvz., uždrausti tokių pastatų sudalinimą turtiniais vienetais ir išpardavimą, nes tai, jų teigimu, prieštarautų Konstitucijoje įtvirtintai teisei į nuosavybę“, – rašo M. Pakalnis.

Tokių pastatų statyba Lietuvoje prasidėjo apie 2004 m., o šiuo metu išparduodama daug realiai veikusių ar naujai statomų viešbučių kurortuose. Dėl pirmųjų – pvz., „Karaliaus Mindaugo apartamentų“, „Ozo parko“ projektų įvyko daugybė tyrimų ir aiškinimųsi ir visos institucijos pasakė, kaip tvirtina M. Pakalnis, kad situacijoje nesama problemų. Vilniaus savivaldybė vienintelė ėmėsi šios problemos 2016–2017 m. viešindami, o vėliau ir reikalaudami, kad būtų naudojami mažesni, gyvenamajai statybai pritaikyti teritorijos užstatymo tankumo ir intensyvumo rodikliai, bei kad kartu su tokiais objektais būtų įrengiama visa gyvenimui reikalinga infrastruktūra – želdynai, vaikų žaidimo aikštelės ir automobilių stovėjimo vietos. Ir nuo 2017 m. tos problemos mastas, kaip tvirtina architektas, ženkliai sumažėjo.

„Labai keista, kad dabar prie šių, vystytojų teigimu – „perteklinių reikalavimų“ kritikos, prisijungė ir kai kurie save viešo intereso gynėjais vadinantys asmenys. Taisyklių, o ypač turinio viršenybės virš formos panaikinimas, reikštų ženkliai didesnes tokių „svečių namų“ projektų vystymo galimybes ir nekurtų pareigos statytojui įrengti ir visą gyvenimui būtiną infrastruktūrą. Tai padarytų didžiulę žalą miestiečių gyvenimo kokybei o kartu ir viešam interesui“, – tvirtina M. Pakalnis.

Ką daro ir ką dar gali padaryti savivaldybė?

Tokias būsto-nebūsto problemas, abot M. Pakalnio, sprendžia visos šalys. Niujorko SOHO atsirado menininkams perkant senas nugyventas industrines patalpas ir ten apsigyvenant, nors tai buvo draudžiama. Tad tai nėra vien tik negatyvus procesas. Architekto žiniomis, tai sprendžiama arba draudžiant tokiuose būstuose gyventi nuolat (neleidžiama deklaruoti gyvenamosios vietos, gauti socialinių paslaugų ir panašiai), ribojant maksimalų gyvenimo terminą, (pvz., 6 mėn.), arba draudžiant skaidyti tokius pastatus turtiniais vienetais.

„Griežta draudimo nuolat gyventi politika bandoma taikyti Vokietijoje. Bet kas iš to. Kai studijų metu paklausiau savo studijų draugo, kodėl jo buto 1 aukšte lange stovi kirpėjo kėdė, jis paaiškino, kad čia kirpykla ir joje gyventi negalima. Todėl jis paliko kėdę, kad statybos policija (Vokietija ją turi), galvotų, jog čia veikia kirpykla. Man sunku net įsivaizduoti, kad policija vaikšto po neva svečių namus, viešbučius, kūrybines dirbtuves ir gaudo ten nuolat gyvenančius žmones. Draudimas skaidyti tokius pastatus atskirais turtiniais vienetais taip pat spręstų problemą ir tokius teisės aktus turi kai kurios šalys. Mano supratimu tai būtų efektyvesnis metodas valdyti situaciją, bet tik, matyt, tada prisisteigtų „fondų“, kurie valdo „svečių namus“, o tada kiekvieno fondo pajininko įnašas į fondą būtų 1 „svečių namų“ apartamentas. Ir kaip jau sakiau, daugelis teisininkų, taip pat ir valstybinių institucijų, kalba, kad tai pažeistų žmogaus teisę į nuosavybę. Tai yra, jis gali nusipirkti apartamentą viešbutyje ir jame gyventi nuolat. Daugybė tokių kompleksų yra Ispanijoje ar Dubajuje, – rašo M. Pakalnis. – Uždrausti tokius pastatus statyti išvis irgi ne išeitis, nes viešbučių, jaunimo nakvynės namų, svečių namų realiai reikia.“

Kodėl vietoj gyvenamųjų namų stato „svečių namus“? 

Kodėl vystytojai juos stato vietoj gyvenamųjų namų? 2016–2017 m. savivaldybė atliko tokių projektų analizę ir nustatė dvi priežastis. 

Pirmiausia tai noras užsidirbti daugiau, nes komerciniam turtui galimi didesni rodikliai, nereikia vaikų žaidimo aikštelių ir žymiai mažiau reikia želdinių, automobilių stovėjimo vietų. Antra priežastis – biurokratija: dažnėjo atvejai, kai Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) atsisakydavo keisti žemės naudojimo būdą iš valstybės nuomojamoje žemėje. Vienas iš viešumoje minimų atvejų buvo, kai statytojai nuėjo į NŽT ir paprašė jų sutikimo rengti nuomojamo sklypo detalųjį planą, keičiant žemės naudojimo būdą iš komercinio į gyvenamąjį, bet NŽT nesutiko. Tad gyvybiškoje miesto vietoje galėjo veikti aplinką teršianti gamykla, senas gamyklos biurų pastatas, bet niekaip nebuvo leidžiama statyti būsto.
Arba, pvz., patalpoms trūkdavo insoliacijos – visi patalpos langai atsukti į šiaurę. Arba pastatas yra prie gatvės ir prie išorės pastato sienos (ne patalpų viduje) per didelis triukšmo lygis. Tačiau žmonės vis tiek pirko patalpas nuolatiniam gyvenimui.

„Tada ir supratome, kad vienintelis būdas, jeigu jau negalime užkardyti tokių projektų iš principo, yra neleisti tokius pastatus statyti spekuliaciniais tikslais, tai yra norint pastatyti daugiau, nei statant daugiabučius, ir sutaupyti gyvenimui reikalingos infrastruktūros sąskaita. Nusprendėme, kad negalime leisti, kad tokius būstus įsigiję žmonės ir aplinkinių kvartalų gyventojai nukentėtų nuo per didelio tankumo ar infrastruktūros trūkumo. Todėl, statant tokius „svečių namus“, jeigu matydavom, kad pastatas gali būti išparduotas dalimis (pagal būstų dydį, bendros pastato infrastruktūros, būdingos viešbučiams ar svečių namams trūkumą), pradėjome reikalauti laikytis gyvenamiesiems pastatams taikomų reikalavimų – tai yra nusistatėme turinio viršenybės virš formos taisyklę, – aiškina architektas. – Sąžiningi vystytojai norėtų dirbti skaidriai, be perteklinės biurokratijos pakeisti žemės naudojimo būdą ir legaliai statyti gyvenamąjį pastatą. Grobikiški vystytojai nori, kad tos mūsų turinio viršenybės virš formos taisyklės nebūtų, ir jie galėtų toliau statyti svečių namus, pastatydami kartais dukart daugiau parduodamo ploto ir neįrengdami infrastruktūros. Mes norime skaidraus reguliavimo ir išaiškinimo, ką laikom daugiabučiu, ką svečių namais, ką viešbučiu, ką poilsio namais, ką kūrybinėm dirbtuvėm, bei suprantamo nustatymo, kokia infrastruktūra reikalinga kiekvienu atveju. Dabar mes tai vertiname pagal mūsų pačių nusistatytus principus. Dar sudėtingiau, kai planuojamas daugiafunkcis pastatas, kokių dabar dauguma. Taip pat norim tvarių galimybių toliau grąžinti į gyvenimą apleistas ir nugyventas patrauklias teritorijas centre ir apie jį. Konversija, o ne plėtra į išorę sunaikinat apie miestą esančias žalias teritorijas, yra pagrindinis bet kurio tvaraus miesto plėtros rezervas.“

Kas stebina M. Pakalnį

Vertindamas esamą situaciją, M. Pakalnis akcentuoja, kad 2021 . birželį buvo pakeistas bendrasis planas ir panaikinome galimybė statant svečių namus ir viešbučius spekuliuoti rodikliais: nepriklausomai nuo statomo pastato paskirties, užstatymo intensyvumo rodiklis yra tas pats. Įvedus mokestį už žemės naudojimo būdo keitimą, turėtų būti išspręsta problema dėl žemės naudojimo būdo keitimo, nes valstybė ir savivaldybės gaus dalį naudos iš sukurtos pridėtinės vertės, tad turėtų nebelikti argumentų, tuo spekuliuojant, neleisti keisti žemės naudojimo būdo.

Netaikant minimo taisyklės, M. Pakalnio nuomone, išliks galimybė nestatyti gyvenamam pastatui reikalingos infrastruktūros, todėl būtini pokyčiai. Pirmiausia – aiškiai nustatyti, kas yra „svečių namai“, „poilsio namai“ ir pan., ar galima juose nuolat gyventi. Dar vienas saugiklis – uždrausti juos išparduoti dalimis arba smarkiai apriboti tokią galimybę. Kol to nėra, architekto nuomone, reikia taikyti turinio viršenybės virš formos taisyklę.

„Man labai keista, kad mus, vienintelius kovojančius su šita problema ir ją bent jau suvaldžiusius, užsipuolė visi – nuo „viešo intereso gynėjų“ iki žiniasklaidos. Tuo tarpu kur realiai, daugiausia kurortuose, be jokių taisyklių po apartamentą išparduodami poilsio namai ir viešbučiai, kur vienbutis gyvenamasis namas išparduodamas po kambarį su sanitariniu mazgu 20 savininkų, niekas nei problemų, nei elgesio „be taisyklių“ nemato. Taip tiesiog žlugo daugybė kurortų Ispanijoje, kur nebeliko viešbučių, o susiformavo „antro būsto“ kompleksai, kur atvykstama kartą du per metus, o savivaldybei reikia visus metus išlaikyti tokiems pastatams reikalingą infrastruktūrą. Niekaip negaliu sutikti su argumentu, kad mes „įteisinome svečių namus“. Mes, reikalaudami juos statyti tokius pat, kaip gyvenamuosius namus, tiesiog užkirtome kelią nesąžiningai konkurencijai rinkoje. O tai jau daug kam nepatinka“, – socialiniame tinkle pasidalino sostinės vyriausiasis architektas M. Pakalnis.