Šie pakeitimai turės įtakos tiek pirmojo būsto pirkėjams, tiek gyventojams, planuojantiems įsigyti antrą ar paskesnį būstą, taip pat investuotojams.

Diferencijuotas pradinis įnašas ir pirmojo būsto pirkėjo statusas

Vienas reikšmingiausių pakeitimų – aiškus pirkėjų suskirstymas pagal tai, ar įsigyjamas pirmasis būstas. Pirmojo būsto pirkėju laikomas asmuo, kuris kredito sutarties sudarymo metu neturi ir anksčiau nėra turėjęs nuosavybės teise priklausančio nuolat gyventi tinkamo gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto. Jeigu toks turtas yra, tačiau jo fizinis nusidėvėjimas viršija 60 proc., pagal Lietuvos bankas išaiškinimus asmuo taip pat gali pretenduoti į pirmojo būsto pirkėjo statusą.

Šiai grupei bus taikomas ne mažesnis kaip 10 proc. pradinis įnašas vietoje šiuo metu galiojančio 15 proc. Tuo tarpu jeigu tai yra pirmoji būsto paskola, bet perkamas ne pirmasis būstas, išliks 15 proc. minimalaus pradinio įnašo reikalavimas. Antrai ir paskesnei būsto paskolai bus taikomas ne mažesnis kaip 30 proc. pradinis įnašas.

Koreguojama ir išimties taikymo logika. Anksčiau galiojusi paskolos likučio ir įkeisto turto vertės santykio taisyklė pakeičiama nauju kriterijumi – vertinama faktiškai grąžinta paskolos dalis. Išimtis bus taikoma tik tuomet, kai kiekvienos ankstesnės paskolos likusi suma yra mažesnė nei 50 proc. pagal atitinkamą sutartį išmokėtos kredito sumos. Tokiu būdu siekiama apriboti galimybę naudotis palankesnėmis sąlygomis vien dėl išaugusios turto vertės.

Kas yra DSTI ir kaip keičiasi jo taikymas?

Vienas svarbiausių atsakingo skolinimo rodiklių – DSTI (angl. Debt Service to Income). Tai vidutinės mėnesio įmokos pagal visus asmens finansinius įsipareigojimus ir jo gaunamų pajamų santykis. Paprastai tariant, DSTI parodo, kokią dalį pajamų asmuo skiria paskolų, lizingo ar kitų kreditų įmokoms.

Iki šiol buvo taikomas dvejopas DSTI ribojimas, tačiau nuo 2026 m. jis bus suvienodintas – paliekama 50 proc. riba, skaičiuojant su 6 proc. palūkanų norma. Tai reiškia, kad vertinant paskolos paraišką bus modeliuojama situacija, kai palūkanos siekia 6 proc., nepriklausomai nuo faktinės rinkos palūkanų normos paskolos suteikimo metu.

Toks palūkanų jautrumo testas leidžia įvertinti, ar gyventojas būtų pajėgus vykdyti įsipareigojimus net ir padidėjus palūkanoms. Kitaip tariant, tai yra sisteminis saugiklis, skirtas tiek kredito gavėjų, tiek finansų sistemos stabilumui užtikrinti.

Svarbu pažymėti, kad ASN nustato tik minimalius reikalavimus. Net ir atitinkant pirmojo būsto pirkėjo kriterijus, galutinis pradinio įnašo dydis ar paskolos suma priklausys nuo individualaus kredito rizikos vertinimo – pajamų stabilumo, turimų įsipareigojimų, kredito istorijos bei finansuojamo turto likvidumo.

Praktinės pasekmės skirtingoms pirkėjų grupėms

Jaunesniems ir pirmąjį būstą planuojantiems įsigyti gyventojams sumažintas pradinis įnašas gali tapti reikšmingu barjerą mažinančiu veiksniu. Iki šiol būtent pradinio kapitalo sukaupimas daugeliui buvo sudėtingiausia finansinė užduotis. Vis dėlto tai nereiškia automatinio finansavimo – bankai ir toliau taikys išsamų mokumo vertinimą.

Tuo tarpu antrų ir paskesnių paskolų segmente sąlygos taps griežtesnės. Ankstesnė galimybė pasinaudoti mažesniu pradiniu įnašu dėl išaugusios turto vertės iš esmės išnyks. Tai aktualu tiek investicinį būstą perkančiam segmentui, tiek gyventojams, kurie planuoja keisti būstą dar negrąžinę reikšmingos dalies ankstesnės paskolos.

Ribinės situacijos gali kilti vertinant turto nusidėvėjimo lygį. Jeigu asmuo turi būstą, tačiau siekia įrodyti, kad jis netinkamas nuolat gyventi, gali prireikti papildomų dokumentų ar ekspertinių vertinimų, nes nuo to priklausys, ar taikomas 10, ar 15 proc. pradinis įnašas.

Būsto rinka 2026–2027 m.: paklausos ir kainų dinamika

Atsižvelgiant į dabartines tendencijas, Lietuvos būsto rinka artimiausiais metais gali susidurti su papildomu paklausos spaudimu. Pastaruoju metu būsto kainos šalyje nuosekliai kilo, o palankesnės skolinimo sąlygos pirmojo būsto pirkėjams gali dar labiau paskatinti aktyvumą rinkoje.

Papildomą impulsą gali suteikti ir gyventojams sudaryta galimybė pasitraukti iš pensijų kaupimo sistemos bei panaudoti sukauptas lėšas. Tai potencialiai padidins dalies gyventojų likvidumą ir leis greičiau sukaupti reikiamą pradinį įnašą.

Jeigu palankesnės finansavimo sąlygos sutaps su ribota pasiūla didžiuosiuose miestuose, tikėtinas tolesnis kainų augimo spaudimas 2026–2027 metais. Vis dėlto reali rinkos kryptis priklausys nuo platesnio makroekonominio konteksto – palūkanų normų dinamikos, darbo rinkos stabilumo ir bendro namų ūkių finansinio atsparumo.