Akivaizdu, kad minėtos nuostatos prieštarauja viena kitai.

Kai narystė bendrijoje neprivaloma, kyla ginčų dėl sprendimų teisėtumo

Pagal CK, bendrojo naudojimo objektai (pagrindinės pastato konstrukcijos, inžinerinės sistemos, bendrojo naudojimo patalpos ir pan.) bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso name esančių butų ir kitų patalpų savininkams, kurie turi teisę jais naudotis, nepažeisdami kitų patalpų savininkų teisių, turi teisę reikalauti, kad bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias visų savininkų teises ir teisėtus interesus, privalo bendrojo naudojimo objektus valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ir kitaip tvarkyti, apmokėti jų išlaikymo ir atnaujinimo išlaidas, kaupti tam būtinas lėšas.

Šios teisės ir prievolės įgyvendinamos steigiant bendriją, sudarant jungtinės veiklos sutartį ar pasirenkant namo administratorių, kurį skiria (tvirtina) savivaldybės administracija.

Situacija, kai būti bendrijos nariu nėra privaloma, lemia nemažai ginčų dėl bendrijos sprendimų teisėtumo, aiškinantis, koks susirinkimas – bendrijos narių ar visų butų ir kitų patalpų savininkų – sprendimą priėmė, ar jis atitinka jų kompetencijas ir kt.

Kodėl verta reglamentuoti ne bendrijos, kaip juridinio asmens, steigimą, o butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymą

Tobulinant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros reglamentavimą, naudinga pasigilinti į artimiausių šalių praktiką.

• Lenkijos atvejis. Lenkijoje butų ir kitų patalpų savininkų bendrija daugiabučiame name atsiranda nuo pirmojo atskiro buto (patalpų) pardavimo momento, tad susiformuoja savaime ir savininkams nebereikia sprendimo dėl bendrijos steigimo. Tokios bendrijos veiklą reglamentuoja Butų ir kitų patalpų nuosavybės įstatymas.

Pagal CK Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) taip pat susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais. Jų teisės ir pareigos apibrėžtos atitinkamuose šio kodekso straipsniuose.

Pagal Lenkijos praktiką, būtų tikslinga butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymą reglamentuoti ne DGNB įstatymu, o Bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymu. Tokį pakeitimą, Aplinkos ministerijos iniciatyva, prieš keletą metų buvo bandoma realizuoti, parengus įstatymo projektą ir pateikus jį viešajam svarstymui. Tačiau procesas užstrigo.

• Estijos atvejis. Imkim Estiją. Daugiabučio namo ar kito pastato patalpų (butų) savininkai iš 3 asmenų gali sudaryti namo tarybą, kuri atstovautų bendriems bendraturčių interesams, prižiūrėtų ir kontroliuotų pasirinktų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklą.

Manau, kad tokia tvarka mūsų praktikoje be didelių pastangų ir išlaidų sukurtų prielaidas suaktyvinti butų ir kitų patalpų savininkų veiklą, įgyvendinant savo teises ir prievoles valdant bendrojo naudojimo objektus, sustiprintų bendrojo naudojimo objektų administratorių ir techninių prižiūrėtojų veiklos priežiūrą ir kontrolę.

DNSB valdo tik apie 30 proc. daugiabučių namų

Dabar galiojantis DNSB įstatymas nesukūrė nei prielaidų daugiabučių namų bendrijoms steigti, nei patalpų savininkų prievolės bendrojo naudojimo objektams valdyti ir prižiūrėti. Šiuo metu DNSB valdo tik apie 30 proc. daugiabučių namų. Likusią dalį – savivaldybių skiriami administratoriai. Kiek man žinoma, tokios situacijos nėra nė vienoje ES šalyje.

Reglamentuojant patalpų savininkų bendrijos veiklą, svarbu suderinti atstovavimo ir vykdomąsias (administracines) funkcijas, kurias vykdo atitinkamą kvalifikaciją turintys fiziniai ar juridiniai asmenys pagal darbo ar paslaugų sutartis. Bendrijos interesams atstovauja bendrijos valdyba ir pirmininkas, kurie renkami iš namo patalpų savininkų. Su jais neturėtų būti sudaroma darbo sutartis, o už funkcijų vykdymą, kanceliarines išlaidas gali būti atlyginama pagal patalpų savininkų patvirtintą tvarką. Darbo ar paslaugų sutartys sudaromos tik su bendrojo naudojimo objektų administravimo (įskaitant buhalterinės apskaitos) ir priežiūros paslaugas teikiančiais fiziniais ar juridiniais asmenimis.

Galiojančiame DNSB įstatyme neadekvati atsakomybė tenka valdybai ir pirmininkui, neįvertinant patalpų savininkų bendrosios (solidarios) atsakomybės už bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą bei šių objektų administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančių subjektų atsakomybės. Dėl to patalpų savininkai vengia prisiimti bendrijos valdybos nario bei pirmininko pareigas.

Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą. Butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (bendrija)susiformuoja nuosavybės įgijimo pagrindu. Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK. Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus. Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą. Tam būtinas bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymas.

PAVYZDŽIAI

Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas. Savivaldybių vaidmuo kinta iš kontroliuojančios į švietėjišką funkciją.

Vokietijos (Frankfurto miesto) praktika:

• už daugiabučio namo būklę atsakingi namo gyventojai (savininkai ir naudotojai), kurie susirinkimo metu sprendžia visus su namo priežiūra susijusius klausimus;
• paprastai samdo namo administravimo įmones, kurios padeda organizuoti susirinkimus, tvarko reikalingus dokumentus, padeda surasti darbų rangovus, prižiūri jų darbus;
• gyventojai apdraudžia bendrojo naudojimo objektus, jei namas prastai prižiūrimas – didėja draudimo įmokos.

Vengrijos (Budapešto) praktika:

• namo savininkai – jų kondominiumas (bendrija) sprendžia visus su namo priežiūra susijusius klausimus;
• kondominiumai paprastai samdo namo valdymo įmones, kurios veikia kaip jų atstovai;
• savivaldybės nesikiša į namo valdymo ir priežiūros klausimus;
• didesni remonto darbai vykdomi kaupiant lėšas į atskirą kondominiumo sąskaitą arba per banką paskolos būdu;

• administravimo paslaugas teikiančioms įmonėms suteikiama teisė spręsti, kada ir kokius darbus privaloma atlikti, tačiau didesniems darbams privalu gauti kondominiumo susirinkimo pritarimą; kondominiumas nustato remonto darbų kainos ribą, kuomet reikalingas kondominiumo pritarimas (725–3475 Eur). 

Autorius yra buvęs ilgametis Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento direktoriaus pavaduotojas