2023 vasario 6 d. pirmadienis, 4:56
Reklama  |  facebook

Kas laukia komercinio nekilnojamojo turto rinkos kylant palūkanoms?

2023-01-24 06:15
Šį rudenį SEB banko atliktas kasmetinis didžiausių šalies įmonių finansų vadovų nuomonės ir lūkesčių tyrimas rodo, kad verslas vis atsargiau vertina ekonominę aplinką. Vis dėlto komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje praėjusių metų pabaigoje didėjančio pesimizmo dar nebuvo. Nepaisant geopolitinių ir ekonominių iššūkių, banko komercinio NT paskolų portfelis tebėra stabilus. Toliau sudaromi nauji paskolų sandoriai, o pati rinka veikia stabiliu, nors, palyginti su 2022 m. pradžia, kiek nuosaikesniu ritmu.
nuotrauka
Vilius JUZIKIS, SEB banko valdybos narys ir Verslo bankininkystės tarnybos vadovas


Minimos įmonės
SEB bankas, AB
Nors palyginti su 2021 m., kai po pandeminės pertraukos naujų komercinio NT įsigijimo sandorių buvo sudaryta labai daug, pernai jų skaičius buvo gerokai mažesnis. Lietuvos verslas į nekilnojamąjį turtą toliau žvelgė palankiai ir, kritus užsienio investuotojų susidomėjimui, nuolat žvalgėsi naujų galimybių rinkoje.

Nepaisant to, NT rinkos laukia daug iššūkių, kurie darys didelę įtaką šiam verslui. Kokie jie?

Įžengėme į naują etapą


Viena iš didžiausių permainų yra augančios palūkanų normos, kurios jau daro nemažą įtaką įmonių gebėjimui vykdyti finansinius įsipareigojimus. Nors kol kas kapitalo rinkų specialistai daugiausiai linkę spėti, kad Europos Centrinis Bankas dar bent du kartus didins bazinę palūkanų normą pirmą šių metų pusmetį, sunku prognozuoti, kokią galutinę įtaką tai turės infliacijos mažinimui ir kiek laiko palūkanos dar kops aukštyn. Vienaip ar kitaip po beveik šešerius metus trukusio nulinių ar net neigiamų tarpbankinių palūkanų normų laikotarpio įžengėme į naują ekonominės raidos etapą, kuriame tikėtini pokyčiai ir komercinio NT sektoriuje. Pagrindinis klausimas – kokią įtaką palūkanų normos darys nekilnojamojo turto vertei?

Jei dėl kylančių palūkanų normų mažėtų turto vertė, tai, visų pirma, silpnintų finansuotojų padėtį. Taigi kai kurių NT savininkų verslo planai, tikėtina, dėl pinigų srauto trūkumo taps mažiau patrauklūs, todėl bus pritraukta mažiau skolinto kapitalo negu anksčiau, o tai gali ilgainiui lėtinti rinką.

Komercinis NT dažniausiai vertinamas taikant diskontuotų pinigų srautų metodą. Viena pagrindinių šio metodo komponenčių yra svertinės kapitalo, įskaitant skolintą kapitalą, sąnaudos. Kylant palūkanų normoms, šių sąnaudų vidurkis, akivaizdu, didės, todėl didės diskonto ir pajamingumo normos, kis turto vertė.

Suprantama, vertinant komercinį NT, yra svarbu ir indeksuoti pajamų srautą. Vis dėlto manome, kad kol kas dar per anksti teigti, kiek nuo šių metų pradžios padidės nuomos kainos ir ar jų augimas sušvelnins galimą turto vertės sumažėjimą. Be to, kol kas neaišku, kokios bus žaliavų kainos, kurios taip pat turi įtaką statybos sąnaudoms ir netiesiogiai nekilnojamojo turto vertei.

Vykstantį netiesioginį įmonių turto vertės pokytį vaizdžiai iliustruoja Vakarų Europos akcijų biržose kotiruojamų NT bendrovių akcijų įvertis. Tokių bendrovių akcijų vertė jau dabar sumažėjo apie 20–30 proc. ar net daugiau. Savo ruožtu tai gali lemti 10–15 proc. ar net ir didesnį NT vertės sumažėjimą. Tiesa, pajamingumo normos Vakarų Europoje yra gerokai mažesnės negu Baltijos šalyse. Šios rinkos yra keliolika kartų didesnės negu visa Baltijos šalių NT rinka. Tikėtina, kad ir palankesnių sąlygų galimai turto verčių korekcijai šiose šalyse yra gerokai daugiau negu Baltijos valstybėse.

Nors vertės pokyčių laiką ir mastą galiausiai lemia konkurencija ir kiti rinkos procesai, SEB banko analitikai skaičiuoja, kad EURIBOR ir pajamingumo normų koreliacija Europos šalyse iki šiol buvo didelė – 70 procentų. Tačiau paprastai nuo palūkanų pakeitimo iki pajamingumo pokyčių praeina pusmetis ar net metai. Panaši, tik dar labiau užsitęsusi tendencija stebima ir Baltijos šalyse.

Vis dėlto, nors Baltijos šalių NT yra vienas daugiausiai finansinę skolą konsolidavęs sektorių, mūsų regiono bendrovės geriau pasirengusios pinigų srauto pokyčiams ir palūkanų normos svyravimams negu Vakarų Europos ar Skandinavijos šalių įmonės. Baltijos valstybių skolos ir užstato santykiniai rodikliai (angl. loan-to-value) panašūs į Vakarų ir Šiaurės Europos įmonių rodiklius, bet skolos santykio su grynosiomis pajamomis rodikliai yra 30–40 proc. mažesni. Tam turėjo įtakos istoriškai aukštesnės pajamingumo normos Lietuvoje, lėmusios mažesnius turto įvertinimus ir investicijų poreikį.

Taip pat tai lėmė palyginti mažai išvystyta Baltijos šalių kapitalo rinka, kur obligacijos užima labai nedidelę finansavimo šaltinių dalį. Jei mūsų NT rinkoje išleista tik keliolika didesnių emisijų, visa Švedijos NT sektoriaus išleistų obligacijų suma viršija 740 mlrd. Švedijos kronų, arba daugiau negu 67 mlrd. eurų.

Verslas šuolio nesitikėjo

Panašu, kad mūsų regiono net didžiausios įmonės kol kas skirdavo mažiau dėmesio palūkanų normų rizikai valdyti. Tai parodė SEB banko specialistų atlikta į biržos „Nasdaq Baltic" oficialųjį sąrašą įtrauktų Baltijos šalių įmonių (išskyrus finansinio sektoriaus įmones) 2021 metų finansinių ataskaitų analizė. Nors kylančių palūkanų normų grėsmę patiria 27 tirtos į biržos sąrašą įtrauktos bendrovės, tik penkios iš jų taikė išvestines finansines priemones tokiai rizikai valdyti. Pagrindinė tai lėmusi priežastis buvusi ta, kad įmonės pernai nesitikėjo didesnių palūkanų normų pokyčių. Minėti veiksniai gali turėti didelę įtaką įmonių veiklai ir valdomo turto vertei, o kartu – visai rinkai.

Suprantama, didesnių svyravimų gali būti ir išvengta. Reikia atsižvelgti į tai, kad didesnę komercinio NT dalį Lietuvoje ir Baltijos šalyse valdo vietinio kapitalo investuotojai, kuriems NT daugelį metų buvo viena populiariausių alternatyvių investavimo krypčių. Jeigu nematydami kitų patrauklių investavimo alternatyvų dabartiniai savininkai nutars valdomo turto neparduoti, šio ekonominio ciklo metu didesnių vertės pokyčių gali ir nebūti.

Finansuotojai tampa reiklesni

Naujus komercinio NT plėtros projektus SEB bankas ėmė vertinti šiek tiek konservatyviau negu iki šiol. Vertindami statybos sąnaudų riziką, pastebėjome, kad kai kuriuose projektuose ši rizika buvo per didelė, palyginti su iki tol įprastais rodikliais, arba rangovai siūlė pasirašyti rangos sutartis nefiksuojant kainos ir taikant vadinamosios atviros knygos principą. Plėtros projektus finansuojame, tačiau stengiamės susitarti su klientais dėl fiksuotų rangos sąnaudų ir išankstinių nuomos ar pardavimo sutarčių.

Iššūkių gali kilti ir planuojantiems naujus nuomoti skirto būsto projektus. Pastaraisiais metais įvykę keli didesni šio segmento sandoriai buvo gera pradžia, ir tai tebėra perspektyvi komercinio NT kryptis. Nors mažėjant būsto įperkamumui tokie projektai turėtų išlaikyti gyventojų susidomėjimą, o NT plėtotojai turėtų būti labiau suinteresuoti parduoti daugiau, tačiau vertinant šių projektų pinigų srautus dėl bene žemiausios pajamingumo normos tarp visų komercinio NT tipų yra kiek sudėtinga suteikti didesnės vertės finansavimą, kuris užtikrintų reikiamą kredito aptarnavimą ir vis dar atitiktų investuotojo grąžos lūkesčius, tad kainų korekcija tikėtina ir šiame segmente.

Brangstant energijai tvaraus komercinio NT plėtra tampa vis svarbesnė

Džiugu, kad vis didesnį pagreitį įgauna investicijos į tvariojo komercinio NT plėtrą. Matome, kad investuotojai ir nuomininkai vis labiau domisi didelio energetinio efektyvumo pastatais.

Turto valdytojams investicijos į tvariuosius projektus tampa mažesnėmis priežiūros ir išlaikymo sąnaudomis. Nuomotojams tvarus NT reiškia didesnę nuomos kainą, pardavėjams – didesnę parduodamo turto vertę, vystytojams – gerokai didesnį investuotojų ir finansų institucijų susidomėjimą projektu. Na, o kreditoriams tvarus NT dažniausiai susijęs su mažesne rizika ir didesne ilgalaike turto verte.

Tvarumo kriterijus atitinkantys verslai taip pat gali pasinaudoti žaliosiomis paskolomis, kuriomis vis dažniau naudojamasi ir Lietuvoje. Praėjusių metų gegužę SEB bankas suteikė pirmąją žaliąją NT paskolą Lietuvoje – 20 mln. eurų skirta finansuoti investicinės bendrovės „Capitalica Baltic Real Estate Fund I“ biurų kompleksui „Kauno dokas“.

Taigi tikėtina, kad pastarojo meto komercinio NT rinkos iššūkiai turės ir teigiamų padarinių, skatindami verslą ne tik daugiau dėmesio skirti rizikai valdyti, bet ir investuoti į patrauklius, vertę plėtotojams, jų klientams ir visuomenei teikiančius projektus.
Statybunaujienos.lt




Komentaras

nuotrauka
2023-02-03 07:10
Kėdainių tilto, per kurį dar tą pačią dieną turėjo vykti pats šalies Prezidentas, griūtis – klasikinis pavyzdys, kas atsitinka, kai formalūs reikalavimai ir vykdomi tik formaliai. Plika akimi bet kuris kėdainietis galėjo pasakyti, kad remontas – būtinas čia ir dabar. Defektus pamatė, išvadą 2022-ųjų...
nuotrauka
2023-02-03 07:04
Išankstiniais NT paslaugų kompanijos „Citus“ analitikų duomenimis, metai Vilniaus ir Kauno būsto rinkose prasidėjo nuosaikiai – viso abiejuose miestuose sudaryta apie 200 sandorių. Ekspertai vertina, kad dabartinėmis aplinkybėmis kitokio rezultato tikėtis ir nebuvo galima, rinka tam ruošėsi, tačiau ...
nuotrauka
2023-02-02 08:05
2023 m. pradžia Vilniaus pirminėje būsto rinkoje iš esmės niekuo nesiskyrė nuo 2022 metų gruodžio. Sausio mėnesį sostinėje susitarta dėl 106 būstų pardavimo (144 nauji susitarimai, 38 nutraukti susitarimai). Šie skaičiai panašūs į praėjusio mėnesio (atitinkamai: 107, 141, 34) ir apie keturis kartus ...
nuotrauka
2023-02-02 06:40
„Realco“ duomenimis, šių metų sausį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 153 būstai ir fiksuoti 43 sutarčių nutraukimai. 21 būstas parduotas ekonominiame, 73 vidutiniame ir 16 prestižiniame segmente. Nors nedideli pardavimai ir lėtai besipildantis būstų sandėlis vis dar liudija apie NT rinkos žiem...
nuotrauka
2023-02-01 14:12
Nuo kitų metų naują būstą bus galima pirkti tik visiškai baigtame pastate. Nuo 2024 m. sausio įsigalios nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatoma, kad sandorius dėl naujų ar rekonstruotų gyvenamosios paskirties patalpų bus galima sudaryti tik esant šimtaprocentiniam pastato statybos baigtu...
nuotrauka
2023-01-31 09:44
Pastaraisiais metais Kaune išjudėjo eilė stambių su miesto tvarkymu susijusių projektų. Renovuotas stadionas, sporto halė, pastatytas naujas baseinas, tvarkomi miesto parkai, tonomis liejamas asfaltas ir keičiamos trinkelės. Miesto centras plečiasi Nemuno salos kryptimi – Žemosios Fredos, Aleksoto l...
nuotrauka
2023-01-30 05:26
Lietuvos automobilių kelių direkcija (LAKD) sausio pradžioje paskubėjo viešai pranešti, kad neva bendrovė „Šiaulių plentas“ turi mokėti LAKD 41 tūkst. eurų, nes anksčiau buvo gavusi iš direkcijos didesnę sumą delspinigių nei priteisti 152,2 tūkst. eurų.
nuotrauka
2023-01-30 05:05
Sparčiai atsigaunanti darbo rinka metų pabaigoje kiek sulėtėjo, tačiau tai – laikinas reiškinys. Pernai nedarbo lygis Lietuvoje mažėjo sparčiau nei vidutiniškai ES šalyse, o metų viduryje sugrįžo į prieš pandemiją buvusį lygį. Tuo tarpu darbingo amžiaus žmonių užimtumo lygis trečiąjį ketvirtį siekė ...
nuotrauka
2023-01-26 16:17
Europos Sąjungos Teisingumo Teismas 2023 m. sausio 26 d. pateikė verslui itin aktualų bei tuo pačiu pozityvų išaiškinimą dėl įmonių įtraukimo į „juodąjį tiekėjų sąrašą“ sąlygų. Įmonės, kurios viešuosiuose pirkimuose dalyvauja kartu su jungtinės veiklos partneriais, nuo šiol gali būti saugesnės.
nuotrauka
2023-01-24 05:09
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas praėjusią savaitę galutinai atsakė į ilgą laiką diskusiją kėlusį klausimą – kokiomis aplinkybėmis ir kokia atsakomybė gali tekti įmonėms, kai teismuose skundžiami viešųjų pirkimų konkursų rezultatai. Teismo išaiškinimas yra aktualus visoms įmonėms, kurios viešuosiuose...
nuotrauka
2023-01-19 10:44
Pastatų priežiūros specialistai Lietuvoje perspėja, kad Užupio tragedija kai griuvo namo siena gali pasikartoti dar ne vieną kartą. Anot asociacijos, dažniausiai tai susiję su netinkamai vykdomu namų administravimu, kuomet jį pradeda vykdyti patys gyventojai.
nuotrauka
2023-01-16 16:50
2022 m. pabaigoje LR Statybos įstatymo pakeitimu sugriežtinę statybos reguliavimo tvarką, kuri numato draudimą parduoti gyvenamąsias patalpas ne 100 proc. baigtumo daugiabučiuose, Seimo Aplinkos apsaugos komitetas įtikėjo, kad šis draudimas leis ateityje išvengti tokių istorijų kaip „Gelvonų terasos...
nuotrauka
2023-01-11 16:28
Pandemija, karas Ukrainoje, energetikos iššūkiai ir infliacija – verslas veikia sudėtingomis sąlygomis, kurios leido pasitikrinti ne tik vertybes, bet ir tvarumo strategijas.
nuotrauka
2023-01-10 14:11
Centriniams bankams visame pasaulyje didinant palūkanų normas, siekiant užkirsti kelią rekordiniam infliacijos augimui, tokie sprendimai gali lemti dar sudėtingesnę gyventojų finansinę padėtį. Seimo Ekonomikos komiteto pirmininko pavaduotojas Gintautas Paluckas teigia, kad bus tokių atvejų, kai žmon...
nuotrauka
2023-01-09 13:35
Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų Lietuvoje paskutinį 2022 metų ketvirtį dar sumažėjo: kad būstas per ateinančius dvylika mėnesių brangs, teigė 49 proc. apklaustųjų, kai trečią ketvirtį tokią nuomonę turėjo 57 proc., o antrą – net 80 proc. respondentų. Kuklesnius lūkesčius veikiausiai lemia kalbos...
nuotrauka
2023-01-06 15:09
Sausio 6-oji – tradicinė Trijų karalių šventė, pažyminti Kalėdinio laikotarpio pabaigą. Dažnai būtent šią dieną į dėžes vėl pakuojamos šventinės dekoracijos ir nupuošiamos kalėdinės eglės.
nuotrauka
2023-01-05 08:18
Pernai priimta išties daug teisės aktų, ypač aktualių verslui, pakeitimų, kurių dalis jau įsigaliojo nuo pat metų pradžios, bet didžioji dalis dar tik įsigalios metų eigoje. Prieš pat didžiąsias metų šventes Seimas priėmė Statybos įstatymo pakeitimus, šiek tiek anksčiau pakeistas Viešųjų pirkimų įst...
nuotrauka
2023-01-04 08:31
Paskutinį 2022-ųjų mėnesį Vilniaus naujo būsto rinkoje buvo realizuoti 107 būstai (141 naujas susitarimas, 34 nutraukti susitarimai). Šis rezultatas yra ketvirtadaliu prastesnis nei lapkritį (atitinkamai: 141, 194, 53) ir 4,5 karto prastesnis nei prieš metus (481, 496, 15).
nuotrauka
2023-01-02 09:56
Pernai sandorių skaičius Vilniaus prestižinių butų pirminėje rinkoje sumažėjo keturis kartus, tačiau plėtotojai išlieka atsargiai optimistiški – šių metų pavasarį rinka gali pradėti rodyti nuosaikaus atsigavimo ženklus. 2022 m. „Darnu Group“ pardavė daugiausiai prestižinių butų Vilniuje ir šiemet pl...
nuotrauka
2022-12-29 13:07
Nė vienas iš mūsų per savo karjerą nematė tokio iššūkių rinkinio, su kokiu mus sutiko ir lydėjo 2022-ieji. Kelerius metus kalbėdavome apie tai, kad ypač dabar, kai inovacijų ir technologijų plėtra atveria mums neregėtas naujas galimybes, visi turime atvirus kelius pokyčiams. Tačiau didžioji dalis 20...

Statybunaujienos.lt » Komentaras