Didžiausias dėmesys skiriamas šalies sostinei, kur būstui įsigyti išleidžiama pusė tam skirtų pinigų visoje šalyje. Dar anksčiau neregėtas būsto pirkėjų aktyvumas šalies sostinėje sumažino naujų butų pasirinkimą iki rekordinių žemumų, o plėtotojai stengėsi patenkinti staiga išaugusią paklausą. Tačiau spartus darbo jėgos bei statybinių medžiagų brangimas bei jų trūkumas prilėtino daugiabučių statybų tempą ir 2021 m. pastatytų butų skaičius buvo kuklesnis nei prognozuota prieš metus.

„Ober-Haus“ jau beveik 20 metų kaupia išsamius duomenis apie būsto plėtrą tiek Vilniuje, tiek ir kituose šalies didmiesčiuose. Šiuo metu vien Vilniaus miesto ir jo apylinkių duomenų bazėje sukaupta informacijos apie daugiabučių projektus, kuriuose per 2003–2021 m. buvo pastatyta ir pardavimui pasiūlyta 63.500 butų. Į šioje apžvalgoje skelbiamą butų daugiabučiuose statistiką nepatenka individualių ar sublokuotų namų bei nestandartinių projektų (pvz., loftų) duomenys. Taip pat nepatenka duomenys apie projektus, kurie yra skirti išskirtinai nuomai bei socialinis/municipalinis būstas.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2021 m. Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.113 butų, t. y. 23% mažiau nei 2020 metais. 2021 m. pradžioje prognozuota, kad per metus plėtotojai faktiškai užbaigs 4.500–4.700 butų statybas, tačiau galutinis rezultatas buvo pastebimai mažesnis.
„Akivaizdu, kad atsiradę papildomi iššūkiai statybų aikštelėje lėmė šiek tiek ilgesnius statybų terminus ir dalies projektų statybos pabaiga nusikėlė į 2022 metus. Situacija visai kitokia nei 2020 metais, kuomet statybų sektorius sėkmingai atlaikė dabartinės pandemijos išbandymus, o plėtotojai sugebėjo viršyti ankstesnes statybų apimčių prognozes“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

2021 m. pastatytų butų skaičius yra mažiausias per pastaruosius penkerius metus. 2017 m. pastatyta 4.146 butai, 2018 m. – 4.377 butai, 2019 m. – 4.265 butai, o 2020 m. net 5.359 butai. 2021 m. pirkėjai galėjo kurtis 50-yje skirtingų projektų (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus). Nepaisant mažesnio pastatytų butų skaičiaus, pirkėjų pasirinkimo galimybės buvo pakankamai plačios. Pvz., 2020 m. bendras pastatytų butų skaičius buvo 30% didesnis, o skirtingų projektų skaičius buvo labai panašus – 51.

Svarbu paminėti ir tai, kad ne visi kylantys daugiabučiai yra skirti pardavimui. Pastaraisiais metais fiksuojame pakankamai sparčią būsto nuomos segmento plėtrą šalies sostinėje, kuomet investuotojai investuoja į būsto projektus, kuriuose būstai siūlomi ilgalaikei nuomai. Investuojama ne tik į senų pastatų rekonstrukciją ir jų pritaikymą nuomai, tbet statomi ir nauji daugiabučiai.

„Pvz., 2021 m. buvo pranešta, kad Suomijos statybos paslaugų grupė „YIT“ ir draudimo bendrovė „BTA Baltic Insurance Company“ steigia bendrą įmonę, kuri investuos į daugiabučius, statomus nuomai. Pastaroji įmonė įsigys šiuo metu jau beveik baigtus statyti 2 daugiabučius (virš 120 butų) „YIT Lietuva“ plėtojamame „Naujasis Skansenas“ projekte Šnipiškėse“, – teigia R. Reginis

2021 metais dominavo šešios seniūnijos – gausios investicijos centrinėje miesto dalyje

Plėtotojai per 2021 m. pastatė naujų butų daugiabučiuose 16-oje iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų investicijų pritraukė šešios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta 77% visų butų: Šnipiškių sen. (16,6%), Pilaitės sen. (15,1%), Senamiesčio sen. (14,4%), Verkių sen. (13,9%), Naujamiesčio sen. (9,1%) ir Lazdynų sen. (8,1%). 2021 m. ir toliau stebėjome solidžias investicijas į centrinę miesto dalį (Senamiesčio ir Naujamiesčio sen.), kurioje dažniausiai plėtojami aukštesnės klasės būsto projektai. 2019–2021 m. šiose seniūnijose kasmet pardavimui buvo pastatyta ne mažiau kaip po 900 butų.

Iš naujausių įgyvendintų ar tebeplėtojamų didesnės apimties projektų šiose seniūnijose verta paminėti tokius projektus kaip: „Misionierių sodai“, „Paupys“, „Renesanso“, „Mindaugo Baltas lapas“, „Matau Vilnių“. Pirkėjų susidomėjimas aukštesnės klasės projektais bei fiksuojami rekordinės apimties butų sandoriai šiose seniūnijose ir toliau skatina plėtotojus ieškoti brangesnių projektų plėtros galimybių centrinėje miesto dalyje.

Vidutinis butų plotas išlieka stabilus ir pokyčių nesimato

Pastaruosius 7 metus vidutinis pardavimui pastatomų butų daugiabučiuose plotas šalies sostinėje išlieka stabilus 51–53 kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, 2021 m. Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 52,4 kv. m. Lyginant su 2020 m. pastatytais butais, jis sumažėjo 0,5 kv. m. Akivaizdu, kad plėtotojai per pastarąjį dešimtmetį optimizavo (sumažino) pardavimui statomų projektų erdvių suplanavimo formulę ir artimiausiu metu jos keisti nežada.

Nors vidutiniam visų pastatomų butų ploto pokyčiui įtakos gali turėti statomo būsto struktūra, tačiau jau daug metų iš eilės stebime pakankamai platų ir įvairų plėtros geografinį pasiskirstymą mieste, kuomet statomi pigesnės bei brangesnės klasės projektai įvairiose miesto vietose. Tačiau ir toliau vyrauja tendencija aukštesnės klasės projektuose pirkėjams siūlyti daugiau erdvesnių butų, kurių plotas gali siekti 150 ar daugiau kv. m. Tuo tarpu vidutinės ar ekonominės klasės projektuose, kurie plėtojami toliau nuo centrinės miesto dalies, butų plotas išlieka mažiausias. Pvz., 2021 m. Senamiesčio ir Naujamiesčio seniūnijose pastatytuose daugiabučiuose vidutinis butų plotas siekė 57,1 kv. m (2020 m. – 59,2 kv. m), Žvėryno, Antakalnio ir Šnipiškių seniūnijose – 53,7 kv. m (2020 m. – 53,8 kv. m), o mažiausio ploto butai buvo statomi likusioje Vilniaus miesto dalyje, kurių vidutinis plotas siekė 50,1 kv. m (2020 m. – 51,1 kv. m).

„Žvelgiant į naujai statomų butų plotus ir skurdžias erdvesnio būsto pasirinkimo galimybes ekonominės ir vidutinės klasės projektuose, nenuostabu, kad pastaruosius 5–6 metus stebime milžinišką investicijų šuolį į gyvenamųjų namų statybas ir jų įsigijimą tiek Vilniaus regione, tiek ir visoje šalyje. Individualūs ar sublokuoti gyvenamieji namai miesto pakraščiuose tampa alternatyva ieškantiems erdvesnio ir labiau įperkamo būsto“, – sako R. Reginis

Aukštesnės energinės klasės butų dalis nuosekliai auga, tačiau A++ klasė dar itin reta

Pastatų energiniam efektyvumui griežtinami reikalavimai didina pastatomų aukštesnės energinės klasės pastatų (butų) dalį rinkoje. Nuo 2021 m. pr. visiems pastatams, kuriems prašoma išduoti statybos leidimą, įsigaliojo reikalavimas atitikti A++ energinę klasę. „Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2021 m. šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų didžiausią dalį sudarė A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai – 55,2% (2020 m. A+ klasės dalis sudarė 46,6%), A klasės – 33,3% (2020 m. – 32,2%), o tuo tarpu A++ energinės klasės dalis sumažėjo iki 6,0% (2020 m. – 9,2%). Likusi butų dalis (5,5%) buvo B arba žemesnės energinės klasės daugiabučiuose (2020 m. – 11,9%).

Šie duomenys rodo, kad 2021 m. įgyvendinti projektai buvo projektuojami ir statybos leidimai jiems suteikti dar iki įsigaliojant reikalavimui statyti ne žemesnės kaip A++ energinės klasės pastatus. Tik labai nedidelė dalis plėtotojų savo noru projektavo A++ energinės klasės daugiabučius. „Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo (remiantis VĮ Statybos produkcijos sertifikavimo centro registru), kad Vilniuje yra 8 skirtingi daugiabučių projektai (statyti 2019–2021 m.), kuriuose daugiabučiams buvo išduotas aukščiausio energinio naudingumo sertifikatas.

„Analizuojant šiuo metu vykstančias daugiabučių statybas, kurios bus baigtos šiais metais, didžioji dalis jų yra A+ energinės klasės, todėl aukščiausios energinės klasės pasiūla rinkoje 2022 m. taip pat nebus gausi. Didesnio proveržio galime tikėtis nebent 2023 m., kuomet bus įgyvendinti jau pagal naujausius reikalavimus projektuojami daugiabučiai“, – komentuoja R. Reginis.

2021 m. daugiau nei pusę butų pastatė 6 plėtotojai

Iš viso 2021 m. daugiabučių projektus ar jų etapus Vilniuje įgyvendino 39 skirtingos įmonės. Kaip ir ankstesniais metais, daugiausiai butų pardavimui pastatė didžiausią patirtį turintys ir rinkoje žinomi plėtotojai. „Ober-Haus“ duomenimis, 2021 m. 52% butų pastatė 6 rinkoje žinomos bendrovės: „Homa“, „Hanner“, „Omberg“, „Eika“, „Darnu Group“ ir „Anreka“.

Pagal pardavimui pastatytų butų skaičių, vienais metais lyderiais tampa vieni plėtotojai, kitais – kiti. Tačiau žvelgiant į ilgesnį laikotarpį, pvz., į 2017–2021 m., matomi akivaizdūs ilgamečiai lyderiai.

„Per šį laikotarpį sostinėje daugiabučius pardavimui statė virš 110 skirtingų įmonių, tačiau didžiąją dalį butų pastatė ilgamečiai būsto plėtros lyderiai. Pvz., 10% Vilniaus plėtotojų pardavimui pastatė apie 55% visų butų, o 20% plėtotojų – 75% butų. Matydami Vilniaus būsto rinkos potencialą, į šią rinką ateina vis daugiau įmonių, norinčių statyti daugiabučius pardavimui. Žinoma, didžioji dalis naujų investuotojų taip ir liks vieno ar kelių projektų įmonėmis, tačiau matome į rinką ateinančius naujus stambius plėtotojus, kurie planuoja pasiimti tikrai reikšmingą rinkos dalį“, – teigia R. Reginis

2022 m. butų bus pastatyta daugiau, bet vis tiek per mažai

Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų eigą, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2022 m. iš viso Vilniuje turėtų būti pastatyta apie 4.800 butų arba 17% daugiau nei jų buvo pastatyta 2021 m. Nors ir prognozuojamas statybos apimčių augimas, tačiau jau dabar yra aišku, kad toks pasiūlos kiekis yra per mažas.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2021 m. Vilniaus pirminėje rinkoje buvo parduoti ir rezervuoti 7.039 butai daugiabučiuose ir tai didžiausios realizacijos apimtys per visą istoriją. Pirkėjai iš plėtotojų butus pirko jau anksčiau pastatytuose, dar tebestatomuose ir net dar tik planuojamuose statyti projektuose. Tuo pačiu 2021 m. fiksavome akivaizdų disbalansą – istoriškai didžiausią skirtumą tarp pastatytų ir pirminėje rinkoje realizuotų butų skaičiaus.Tokios pirkimų apimtys lėmė, kad neparduotų butų skaičius pastatytuose ar tebeplėtojamuose projektuose susitraukė iki dar neregėtų žemumų. Iš visų per praėjusius metus pastatytų butų metų pabaigoje jų buvo parduota 95%. Iš 2022 m. planuojamų pastatyti butų jau realizuota apie 70%. Jeigu šiais metais bendras būsto rinkos aktyvumas išliks panašus kaip ir praėjusiais metais, tai ir toliau stebėsime augantį susitarimų skaičių dar net nepradėtuose statyti projektuose, kurie faktiškai bus pastatyti tik 2023¬–2024 m.“, – įžvalgomis dalinosi R. Reginis.

Šiais metais bus itin svarbu, kaip sparčiai plėtotojai galės parengti naujus daugiabučių projektus ir juos pasiūlyti pirkėjams. Praėjusiais metais fiksavome tikrai gausius žemės sklypų įsigijimus, kuriuose plėtotojai planuoja reikšmingas investicijas į naujų gyvenamosios paskirties projektų plėtrą ir tai rodo, kad plėtotojai tiki šalies sostinės potencialu ir pasirengę didinti pasiūlą. „Tačiau jeigu naujų projektų įgyvendinimas strigs, tikėtina, kad ir 2022-aisiais metais nepavyks subalansuoti būsto rinkos. O kaip atrodo išbalansuota būsto rinka, stebėjome 2021-aisiais – ilgiau nei tikėtasi trunkančios projektų statybos, būsto pirkimas dar nepradėtuose statyti projektuose ir 26% augusios naujų butų pardavimo kainos“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.