Dvigubi standartai: VMI nepripažįsta brokerių išrašytų sąskaitų, gyventojai dėl to patiria nuostolių
2021-10-14 09:54
Asmeniui, pardavusiam nekilnojamąjį turtą (NT), neišlaikius jo 10 metų, atsiranda prievolė deklaruoti už jį gautas pajamas ir sumokėti valstybei gyventojų pajamų mokestį, skaičiuojamą nuo skirtumo tarp gautų pajamų ir su to turto pardavimu susijusių patirtų išlaidų.

unsplash.com/@tierramallorca / CAPITAL iliustr.
Minimos įmonės
Capital, UAB
VMI (Valstybinė mokesčių inspekcija),
LNTAA (Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija),
Kada ir kiek reikia mokėti?
Pardavus 10 metų neišlaikytą nekilnojamąjį turtą gautų pajamų deklaruoti ir mokėti gyventojų pajamų mokesčio nereikės, jei turtą pardavėte pigiau nei jį įsigijote. Pajamos už parduotą gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą nebus apmokestintos, jei jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo deklaruota gyvenamoji vieta arba per 12 mėnesių gautos pajamos bus panaudotos kitam būstui įsigyti, kuriame bus deklaruota naujoji gyvenamoji vieta.
Visais kitais atvejais privalu už parduotą 10 metų neišlaikytą nekilnojamąjį turtą gautas pajamas deklaruoti ir sumokėti gyventojų pajamų mokestį.
Pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą yra apmokestinamos 15% tarifu. Gyventojų pajamų mokestis skaičiuojamas ne nuo visų gautų pajamų, bet nuo skirtumo tarp gautų pajamų, pardavus turtą, ir išlaidų, patirtų jį įsigyjant. Pavyzdžiui, jei pardavėte butą už 70 000 eurų, o jį įsigijote mažiau nei prieš 10 metų už 50 000 eurų, gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo 20 000 eurų. Taigi tokiu atveju teks valstybei sumokėti nei daug, nei mažai - 3000 eurų.
Kaip galima sumažinti mokėtiną mokestį?
LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra įtvirtintos tam tikros taisyklės, leidžiančios sumažinti apmokestinamąsias pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Įstatymo 19 straipsnyje yra nurodyta, kad iš gautų pajamų galima atimti „su šio turto pardavimu arba kitokiu perleidimu nuosavybėn <...> susiję teisės aktuose nustatyti privalomi mokėjimai”. To paties straipsnio 3 punkte sakoma, jog „leidžiama atimti tik tas sumas, kurios pagrindžiamos dokumentais, turinčiais visus Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus, ir (arba) galiojančiais sandoriais, ir (arba) užsienio vienetų bei gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį”.
Kas tie „privalomi mokėjimai”, kuriuos galima atimti iš pardavus nekilnojamąjį turtą gautų pajamų? Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) parengtame įstatymo komentare yra išvardinta, kad tai:
O brokerio komisinis?● atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą,
● atlyginimas VĮ Registrų centras už atliekamas registravimo paslaugas,
● valstybės rinkliava,
● privalomas mokestis parduodant turtą už geodezinius sklypo matavimus ir pan.,
● mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą.
Šiandien, kai NT rinka itin aktyvi, brokerio paslaugos tampa labai aktualios. Vieni naudojasi NT tarpininkų paslaugomis nepasitikėdami savo pardavimo sugebėjimais, kiti - taupydami savo laiką, treti - nes neturi kito būdo kaip parduoti nekilnojamąjį turtą. Jei NT objektas yra viename mieste, o savininkas gyvena kitame mieste ar net kitoje valstybėje, būstą ar sklypą jis gali parduoti tik pasisamdęs brokerį, kuris už savininką suorganizuos ir sudalyvaus parduodamo turto apžiūrose, su potencialiu pirkėju suderins pardavimo sąlygas, o savininkui užteks tik vieną kartą atvykti pas notarą patvirtinti sandorio arba ir tai galės atlikti nuotoliniu būdu (nuo 2021 m. liepos 1 d. notarinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį galima sudaryti nuotoliniu būdu). Ypatingai tai aktualu pasaulyje siaučiant pandemijai ir esant dažnam kelionių ribojimui.
„Mūsų protėviai dažnai turėdavo vienintelį šeimos turtą, kurį perleisdavo iš kartos į kartą. Tačiau dabar sunku rasti žmogų, kuris visą savo gyvenimą pragyvena tame pačiame būste ir nėra turėjęs NT sandorio. Privatūs pardavėjai užsidirba pragyvenimui tikrai ne iš vystomų NT projektų ir vykdo būtinybės verčiami atsitiktinius NT sandorius. Dažnas neturi nei galimybių, nei profesionalių žinių, todėl brokerių paslaugos jiems yra būtinos“, – nuomone dalijasi pranešime cituojama Aušra Kriščiūnienė, NT ekspertė, Capital Experts biuro vadovė. Jos nuomone, brokeriui sumokamas atlygis turėtų būti išskaičiuojamas iš pajamų, pardavus NT, lygiai taip pat, kaip yra išskaičiuojamas mokestis notarui ar Registrų centrui, nes dažnu atveju brokerio paslaugos yra būtinos tam, kad įvyktų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris.
Privačių žmonių patiriamos išlaidos už brokerių darbą, pranešime pateikiamų NT ekspertų nuomone, taip pat turi būti traktuojamos kaip teisėtos išlaidos, ypač, jei jos pagrindžiamos sąskaita, kuri išrašyta NT brokerio, vykdančio veiklą pagal individualios veiklos pažymą, kaip to reikalauja LR VMI nustatyta tvarka.
VMI komentaras
Kaip rašoma pranešime, VMI atstovas išvardino, kad iš pajamų, gautų pardavus nekilnojamąjį turtą, galima atimti to turto įsigijimo kainą ir visus pagal teisės aktus numatytus privalomus mokėjimus, tai gali būti notarui sumokėtas mokestis ar mokestis, sumokėtas Registrų centrui ir pan.
VMI atstovo žodžiais, kaip rašoma pranešime, brokerio komisinio nepavyks pridėti prie pajamas mažinančių išlaidų, nes brokerio dalyvavimas nekilnojamojo turto pardavimo procese nėra privalomas: „Pagal įstatymą galima atimti tik tas išlaidas, kurios yra numatytos įstatymais ir kurias privalote patirti. Pavyzdžiui, yra nustatyta, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti notarinės formos, vadinasi, privalote patirti notaro išlaidas, nes įstatymas taip reikalauja. Jei įstatymas numato, kad tam, jog sandoris būtų įvykdytas, reikia Registrų centre kažką registruoti, jūs tai atliekate ir tokias išlaidas galite atimti iš gautų pajamų. Išlaidas, kurias jūs pats renkatės patirti, nėra galimybės priskirti prie pajamas mažinančių išlaidų”.
NT brokeriai – už įstatymo ribų
A.Kriščiūnienė, sulaukusi ne vieno kliento nusistebėjimo, kad skaidriai dirbantys brokeriai Lietuvoje yra skriaudžiami savos valstybės, nes VMI neleidžia iš gautų pajamų išskaičiuoti brokeriui sumokėto atlygio. Tokioje situacijoje klientai yra neteisėtai apmokestinami, nes nepripažindama realiai patirtų kliento išlaidų, VMI didina mokestinę naštą savo piliečiams. Dabar NT brokeriai savo valstybėje yra palikti lyg už įstatymo ribų. Keistai atrodo situacija, kada atliktus NT objekto statybos ar remonto darbus su įvairaus lygio ir formomis dirbančiais darbininkais, išlaidos yra savaime suprantamos ir VMI jas pripažįsta, o NT brokerio paslaugos yra perteklinė prabanga.
Jai pritaria ir Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) direktorė Kristina Jadevičienė: „Ši problema asociacijai yra žinoma. Ir kas įdomiausia - kol nebuvo eliminuotas žmogiškasis faktorius, ir kol gyventojų deklaravimo sistema nebuvo pilnai automatizuota, šias išlaidas (brokeriui sumokėtą komisinį atlygį) gyventojai, kartu su mokesčių administratorių pritarimu, galėdavo traukti į išlaidas, mažinančias pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Tokios išlaidos, visiems atrodė logiškai suprantamos ir paaiškinamos. Dabar, elektroninio deklaravimo sistemoje sukūrus pajamų deklaravimo vedlį, kuriame yra tik įstatyme numatytos opcijos, įtraukti kitas išlaidas, patirtas parduodant NT, nebelieka.“
LNTAA kreipėsi ir į VMI, ir į Finansų ministeriją, tačiau sulaukė tik vieno atsakymo – „toks įstatymas“.
„Taigi, belieka inicijuoti įstatymo pataisas. Ir šis kelias nėra toks paprastas, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Asociacija, ieškodama kelių būti išgirstiems valdžios institucijose, vasaros pradžioje, įstojo į Pramonininkų konfederaciją. Tikimės, kad remdamiesi LPK teisėkūros procesų valdymo patirtimi, galėdami tiesiogiai bendrauti su žmonėmis, kurie dalyvauja tarybos posėdžiuose ir kurių pozicijos yra išklausomos, pavyks inicijuoti ir GPM įstatymo pataisą dėl NT brokerio komisinio atlygio įtraukimo į galimų atskaitymų sąrašą. Tai padėtų ir patiems gyventojams - būtų teisingiau apskaitomos jų pajamos”, – pranešime cituojama K. Jadevičienė.
Atsakingos institucijos, kaip rašoma pranešime, turėtų įvertinti pasikeitusias aplinkybes - „pasidaryk pats” laikai jau praeity ir be specialisto, kasdien teikiančio tam tikras paslaugas, jau sunku išsiversti. Daugelis NT pirkėjų ir pardavėjų net neįsivaizduoja, kad galima būtų apsieiti be NT specialisto - daugiau nei 80 proc. sandorių dalyvauja NT brokeris.
Galimybė skaidrinti rinką
LNTAA direktorė K. Jadevičienė brokeriui sumokėto atlygio įtraukimą į galimų atskaityti išlaidų sąrašą mato ir kaip galimybę skaidrinti NT rinkoje veikiančių tarpininkų veiklą. „Gyventojas, galėdamas įtraukti brokeriui sumokėtus komisinius į išlaidas, mažinančias pajamas, gautas pardavus NT, dažniau reikalaus brokerius išrašyti sąskaitas už suteiktas paslaugas. Taip valstybė gaus daugiau jai priklausančių pajamų per mokesčius, sumokamus už gautas pajamas. Daugiau „juodai” dirbančių brokerių bus priversti legalizuotis”, - mano Lietuvos NT agentūras vienijančios asociacijos direktorė.
„Mes vykdome veiklą išsiėmę individualios veiklos pažymą, mokame mokesčius, o kažkodėl mūsų išrašytų sąskaitų VMI nepripažįsta”, - dalinasi ilgametę tarpininkavimo patirtį turinti A. Kriščiūnienė. Jos nuomone, dėl įstatymo pataisos verta pakovoti visiems, nes ji visiems atneš naudos: pirmiausia - gyventojams, parduodantiems NT, brokeriams, nes jų veikla taps skaidresnė ir labiau reglamentuota, bei galiausiai pačiai valstybei.
Patarimas NT pardavėjams
NT ekspertė A. Kriščiūnienė gyventojams, parduodantiems nekilnojamąjį turtą, pataria deklaruojant už NT gautas pajamas būtinai pridėti ir brokerio išrašytą sąskaitą už suteiktas paslaugas. „Verta visiems bendrai pakovoti, kad ši spraga įstatymuose būtų sutvarkyta. Tad jei VMI atmes brokerio išrašytą sąskaitą, svarbu nenuleisti rankų, o pateikti paaiškinimą, kodėl Jums buvo būtinos NT brokerio paslaugos. Kuo daugiau argumentų surašysite ir pagrįsite šių paslaugų būtinumą, tuo didesnė tikimybė bus teisėtai sumažinti mokamą pajamų mokestį”.
NT projektai
2025-02-06 16:01
Išskirtinėje Vilniaus vietoje, šalia Japoniško sodo, adresu Linkmenų g. 4, jau pastatyti 4 naujojo gyvenamosios paskirties pastato NEXTO aukštai. Planuojama, kad iki metų pabaigos iškils visas modernios architektūros 7 aukštų pastatas, kuriame bus įrengti 64 komfortiški butai ir 4 komercinės patalpo...
2025-02-04 17:18
Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Realco" tęsia gyvenamojo kvartalo „Baltupis", įsikūrusio Vilniaus Baltupių rajone, plėtrą. Iš pirmuoju etapu statomų 155 butų daugiau nei trečdalis jau yra parduota. Antrojo etapo metu, adresu Didlaukio g. 45B, bus pastatyta dar 200 gyvenamosios paskirties ...
2025-01-30 08:14
Socialinės apsaugos ir darbo ministerija jaunoms šeimoms, norinčioms pasinaudoti galimybe gauti finansinę paskatą pirmojo būsto įsigijimui, primena apie subsidijų suteikimo tvarką, įsigaliojusią nuo šių metų pradžios.
2025-01-23 13:28
Vos keli žingsniai nuo Konstitucijos prospekto finansinių institucijų, Neries pakrantės ir miesto centro dinamikos, tarp Žalgirio ir Linkmenų gatvių, vystomas gyvenamųjų namų kvartalas „Naujasis Skansenas“ pasiekė naują plėtros etapą. Jo metu iš viso bus įrengti 4 korpusai ir pasiūlyti 135 butai bei...
2025-01-22 16:05
Kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanija „Citus“ užbaigė ir du projektus Vilniuje. Helsinkio gatvėje pabaigta mažaaukštė kotedžų bei daugiabučių gyvenvietė „PaJustis by CITUS“ ir greta esanti, pagal sutartį su miesto savivaldybe įrengta Helsinkio g. atkarpa, o Visorių g. – vienas pirmųjų vadova...
2025-01-21 10:37
Auganti būstų paklausa ir geresnis įperkamumas – puikios aplinkybės plėtoti naujus projektus. Vis dėlto „Jore“ įmonių grupės plėtros direktorius Remigijus Grinevičius pastebi, kad toli gražu ne visi rinkoje siūlomi naujos statybos būstai atitinka aukščiausius kokybės standartus bei naujakurių lūkesč...
2025-01-17 15:12
Artėjanti šv. Valentino diena – metas, kai įsimylėjusieji ieško unikalių būdų praleisti laiką drauge ir sustiprinti savo ryšį. Trumpalaikės ir ilgalaikės būsto nuomos portalo Lietuvoje Rentu.lt direktorius Igor Petrenko pastebi, kad jau dabar mato padidėjusį svetainės lankytojų susidomėjimą išskirti...
2025-01-15 16:19
MERKO pradeda Vilniuje naujo gyvenamųjų namų kvartalo „Šnipiškių URBAN" statybas. Kaip jau išduoda pavadinimas, jis iškils pastaraisiais metais itin sparčiai besikeičiančiose Šnipiškėse, pirmieji gyventojai galės čia įsikurti 2026-ųjų pabaigoje.
2025-01-14 09:39
Kaunietis Gediminas Velička į posakį „susikurti svajonių namus" pažiūrėjo itin rimtai ir iš paprasto pirkėjo tapo nekilnojamojo turto projektų vystytoju. Prieš šešis metus leidęsis į buto paieškas uošvienei Birštone, nusivylė pasiūla – kurorte buvo tik keli senos statybos butai. Tad atsiradus progai...
2025-01-13 16:30
Nekilnojamojo turto plėtros UAB „Optimalus progresas“, veikianti su prekės ženklu „Bolds Property Partners“, investuoja į aukštesnės vidutinės klasės individualių namų kvartalą „Duonos kalnas”, kuris statomas sostinėje, greta Visorių miško. Išsiskiriančios architektūros – pasuktos pasagos formos – a...
2024-12-16 15:39
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Galio Group“ pradeda trečiojo etapo statybas daugiabučių projekte „ReVingis“ – kvartale „City Space“ 2026 m. antroje pusėje bus pastatyti 165 butai, investicijos į šį etapą sieks 21,5 mln. eurų be PVM.
2024-12-13 14:08
Vilniaus mieste, vos septyni kilometrai nuo centro, Mozūriškių g. 50 ir 100, pirmųjų lankytojų apžiūrose laukia intensyviai kylantis naujas gyvenamasis kvartalas „Porto Franko“. Mažaaukščiuose daugiabučiuose įsikursiantys gyventojai naudosis ir miesto infrastruktūros patogumais, ir urbanizuotose ter...
2024-12-13 09:59
Gyvenimo kokybė ir gerovė namuose – tai ne tik gražus ir erdvus būstas ar tvarkingas kiemas, bet ir žmonės, gyvenantys šalia mūsų. Naujausia „Luminor" užsakymu atlikta apklausa atskleidė, kad nemaža dalis Baltijos šalių gyventojų norėtų geresnių kaimynų.
2024-12-12 12:39
Neries tėkmės ramybė ir suteikiama gamtos užuovėja, ranka pasiekiamas Kauno senamiestis, gerai išvystyta infrastruktūra ir komfortas – tokiais privalumais garsėjančiame „Piliamiesčio“ kvartale tvarios miestų ir infrastruktūros plėtros bendrovė „YIT Lietuva“ pradeda statyti dar vieną modernų daugiabu...
2024-12-05 16:37
Vienos patraukliausių vietų gyventi Kaune vardą užsitarnavęs „Piliamiesčio“ kvartalas pasipildė nauju unikalios architektūros „Neries“ namu. Išskirtines Kauno pilies ir senamiesčio bei Neries panoramas siūlantis daugiabutis didžiulio pirkėjų susidomėjimo sulaukė dar nesibaigus statyboms. „Piliamiesč...
2024-12-03 09:26
Statybos sektorius Lietuvoje patyrė reikšmingų permainų – nuo lapkričio 1 d. įsigaliojo Statybos įstatymo ir statybos techninių reglamentų pakeitimai. Ir nors šių pokyčių tikslas – supaprastintos statybų bei projektavimo procedūros, kai kuriems savininkams nauji reikalavimai kelia tik daugiau klausi...
2024-11-26 09:17
Nors būsto kainos palaipsniui auga ir nematyti pagrindo jų mažėjimui, kartu su kitais ekonominiais pokyčiais, pavyzdžiui, palaipsniui mažėjančia „Euribor" palūkanų norma, kai kurie Lietuvos gyventojai į sprendimą įsigyti būstą pradeda žiūrėti pozityviau. Plačiau apie tai pasakoja „Luminor" mažmeninė...
2024-11-18 10:03
Kaina, vieta mieste, galimybė statyti automobilį – svarbiausi kriterijai žmonėms, perkantiems naują būstą, rodo „EIKA Development“ užsakymu tyrimų bendrovės „Spinter“ atlikta reprezentatyvi Vilniaus gyventojų apklausa. Tačiau šie kriterijai gali kisti priklausomai nuo pirkėjų amžiaus, gaunamų pajamų...
2024-11-18 09:16
Lietuvoje ilgą laiką manyta, kad Vilnius – svajonių miestas naujakuriams. Vis dėlto „Luminor" banko užsakymu atlikta Baltijos šalių gyventojų apklausa atskleidė, kad vis daugiau žmonių pirmenybę teikia ne sostinei. Tuo tarpu kaimyninėse Latvijoje ir Estijoje sostinės ir toliau lieka viršūnėje. Ar t...
2024-11-04 13:29
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Darnu Group“ praneša, kad daugiafunkcio Paupio rajono konversijos darbai eina į pabaigą – užbaigtas priešpaskutinis projekto statybų etapas. Į jį bendrovė investavo 14 mln. eurų, o pasiūloje liko 13 paskutinių butų.