2024 lapkričio 9 d. šeštadienis, 12:21
Reklama  |  facebook

Kainų skirtumas kaip nuostolių atlyginimo būdas ir gudraujantys NT pardavėjai: ką naudinga žinoti?

2024-10-04 09:36
Lietuvos banko ir Eurostato duomenimis, metinių atlyginimų skaičiaus rodikliai Lietuvoje rodo vis didėjančius gyventojų ketinimus įsigyti būstą. Tuo tarpu kainų ir pajamų santykis siunčia aiškią žinutę, jog įperkamumas Lietuvoje nuo 2022 m. pabaigos gerėja ir iki 2025 m. pabaigos turėtų grįžti į istoriškai geriausią lygį. Tačiau yra ir kita medalio pusė – šie rodikliai automatiškai užprogramuoja ir didėjančių teisminių ginčų skaičių tarp pirkėjų ir pardavėjų.
nuotrauka
Freepik nuotr.


Ženkliai augantį ginčų NT srityje skaičių puikiai iliustruoja tiek žemesnių instancijų teismų, tiek Lietuvos Aukščiausiojo Teismo, iki kurio nukeliauja ginčai tarp pirkėjų ir pardavėjų, praktikos gausa.

Būdas apginti savo teises nutraukiant preliminarią pirkimo sutartį

Preliminariosios sutartys tiek pirkėjo, tiek pardavėjo iniciatyva nutraukiamos dėl įvairiausių priežasčių, tokių kaip pinigų trūkumas, nebaigtos statybos, negauta banko paskola ir kt. Dažniausiai pasitaikantys reikalavimai tokiose ginčuose yra sumokėto avanso (užstato) priteisimas. Kiti reikalavimai apima baudos arba kompensacijos už sutarties nutraukimą priteisimą – tokiu būdu siekiama atgauti (prisiteisti) realiai patirtas išlaidas, susijusias su pasirengimu sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, pvz., kelionės išlaidas, advokato honorarą, dokumentų parengimo išlaidas ir pan.

Adobestock
nuotr.

Tačiau Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika rodo vis augančią tendenciją, jog asmenys (dažniausiai pirkėjai) gina savo pažeistas teises ir kitais būdais, kuomet nesąžininga šalis (dažniausiai pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį.

Vieną iš nuostolių apskaičiavimo būdų – kainų skirtumo metodą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas aiškino šių metų gegužės mėn. priimtoje nutartyje. Šioje nutartyje kasacinis teismas išdėstė nustatinėtinas aplinkybes bei įrodinėtinas sąlygas, kurioms esant pirkėjai, pardavėjui nepagrįstai atsisakius sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, turi teisę reikalauti iš ikisutartinių santykių kilusių nuostolių atlyginimo.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nustatė tokias rėmimosi kainų skirtumo metodu aplinkybes, kurios privalo egzistuoti:
  • kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė (vengė) sudaryti pagrindinę sutartį;
  • yra priežastinis ryšys tarp neteisėtų kaltosios šalies veiksmų (nepagrįsto atsisakymo ar vengimo sudaryti sutartį) ir nukentėjusios šalies nuostolių;
  • dėl pasitikėjimo nesąžininga šalimi nukentėjusi šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu;
  • dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta pakeičiančioji pagrindinė sutartis.

Tenka įrodyti realius nuostolius

Egzistuojant aukščiau nurodytoms sąlygoms, asmuo įgyja teisę pretenduoti į nuostolių atlyginimą. Tačiau nuostolio dydis, remiantis kainų skirtumo metodu, gali būti apskaičiuojamas tik esant aukščiau nurodytoms aplinkybėms ir tik įrodžius, kad:

  • derybų metu sąžininga šalis turėjo realią, o ne hipotetinę galimybę sudaryti sandorį su konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis;
  • po nesąžiningo derybų nutraukimo nukentėjusi šalis per protingą terminą sudarė pradinę (nesudarytą pagrindinę) sutartį pakeitusią sutartį blogesnėmis (nei siūlė trečiasis asmuo) sąlygomis.

Tik nustačius visas aukščiau nurodytas aplinkybes bei įrodžius papildomas sąlygas, prarastos galimybės piniginė vertė dėl preliminariosios sutarties nevykdymo gali būti atlyginama remiantis kainų skirtumo metodu (principu). Šios sąlygos turi būti įrodytos prašančios nuostolius priteisti šalies.

Freepik nuotr.

Nutraukti preliminarią sutartį vien dėl galimo pelningesnio sandorio – rizikinga

Pavyzdinė situacija: asmuo A ketina pirkti būstą iš B už 10 000 EUR. Tarp A ir B susiklosto aukščiausią lygį pasiekiantys pasitikėjimo santykiai (pasirašoma preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis). Tuomet B nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį su A. A per protingą terminą sudaro pagrindinę sutartį pakeičiančią sutartį (kitą preliminarią sutartį), kuria įsigyja panašų būstą iš C už 20 000 EUR.

Tokiu atveju A, remdamasis kainų skirtumo metodu, turi teisę reikalauti B atlyginti A patirtus nuostolius, skaičiuojant skirtumą tarp A ir C sudarytos naujos preliminariosios būsto pirkimo-pardavimo sutarties kainos ir dėl B kaltės nesudarytos pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties kainos tarp A ir B. A gali reikalauti B atlyginti 10 000 EUR (20 000 EUR – 10 000 EUR) A patirtą nuostolį, taikant kainų skirtumo metodą.

Kaip ne kartą jau konstatavo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, kainų skirtumo metodas yra tik vienas, bet ne vienintelis nuostolio apskaičiavimo būdas.

Toks išaiškinimas parodo, kad nesąžiningai nutraukus preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, nukentėjusioji šalis (pirkėjas) turi teisę reikalauti tiek nuostolių (sumokėto avanso) ir netesybų (baudos/kompensacijos) pagal nutrauktą sutartį, tiek, esant visoms būtinoms sąlygoms, papildomų nuostolių, apskaičiuotu kainų skirtumo metodu, atlyginimo. Tačiau tokio nuostolio, apskaičiuoto remiantis kainų skirtumo metodu, dydis negali peržengti saugomo lūkesčio intereso ribos – realiai patirtų nuotolių dydžio.

Nuosekli Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika tuo pačiu siunčia ir aiškią žinutę NT pardavėjams, jog preliminariosios būsto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimas dėl vienintelės priežasties – galimybės būstą parduoti už didesnę kainą, gali sukelti analogiškas ir dar didesnes finansines pasekmes. 

Statybunaujienos.lt



NT projektai

nuotrauka
2024-11-04 13:29
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Darnu Group“ praneša, kad daugiafunkcio Paupio rajono konversijos darbai eina į pabaigą – užbaigtas priešpaskutinis projekto statybų etapas. Į jį bendrovė investavo 14 mln. eurų, o pasiūloje liko 13 paskutinių butų.
nuotrauka
2024-10-30 17:34
NT plėtros bendrovė „Darnu Group“ gavo statybų leidimą ir Vilniuje pradeda naujo rajono „Sakai“ statybas. Neries pakrantėje, greta Karoliniškių draustinio bus pastatyta beveik 700 butų. Šiuo metu startuoja pirmasis 306 butų kvartalas, į kurį bendrovė investuos 57 mln. eurų. Išankstinius jo pardavimu...
nuotrauka
2024-10-24 10:01
Rinkdamiesi būstą gyventojai skiria itin didelį dėmesį ir prieš priimdami sprendimą įvertina daugelį aspektų. Tvarios miestų plėtros ir statybų bendrovės „YIT Lietuva“ iniciatyva KOG rinkodaros ir komunikacijos mokslų instituto atliktas naujausias Tvarumo barometro tyrimas parodė, kad rinkdamiesi bū...
nuotrauka
2024-10-22 15:21
Šiemet būstui žymiai aktyviau skolinasi jaunesni nei 30 m. Baltijos šalių gyventojai, rodo „Citadele“ banko pirmų devynių 2024 m. mėnesių būsto paskolų duomenys. Vis dar aukštų bazinių palūkanų kontekste Lietuvos gyventojai skolinasi mažesnes sumas, ilgina paskolos grąžinimo laikotarpį.
nuotrauka
2024-10-21 14:17
Lietuvos regionai susiduria su itin aktualia problema: juose stinga naujos statybos daugiabučių, kurie būtų ne tik patogūs gyventi, bet turėtų ir investicinę vertę. „Dzūkų apartamentai“, naujas daugiabutis Varėnoje, atitinkantis aukščiausius energinio efektyvumo standartus, neabejotinai taps traukos...
nuotrauka
2024-10-18 10:07
Šiandien Seimo posėdyje priimtas Finansų ministerijos ir Lietuvos banko parengtas supaprastinto būsto paskolų refinansavimo projektas, kuris leis žmonėms paprasčiau, greičiau ir be papildomų išlaidų pakeisti paskolą suteikusį banką ir pagerinti būsto paskolos finansines sąlygas.
nuotrauka
2024-10-17 15:39
Šiandien, spalio 17 d., Seimas sprendžia dėl pataisų, kuriomis siekiama supaprastinti būsto kreditų refinansavimo sąlygas. Gyventojų apklausos duomenimis, refinansavimo galimybė domina 27 proc. būsto paskolų gavėjų, iš jų trečdalis jau sprendžia šį klausimą su bankais. Tuo tarpu realios būsto paskol...
nuotrauka
2024-10-17 15:19
Didžiausia Baltijos šalyse ne gyvybės draudimo bendrovė „Lietuvos draudimas" ilgalaikei nuomai pasiūlė 26 pilnai įrengtus naujus butus, esančius Vilniaus senamiestyje. Šis projektas – praėjusiais metais atidaryto biurų ir gyvenamųjų pastatų komplekso B10 Jono Basanavičiaus gatvėje dalis.
nuotrauka
2024-10-16 16:42
Nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Eriadas“ rekonstruoja Nidoje, adresu Taikos g. 13, įsikūrusį seną poilsio paskirties pastatą. Statybos darbai vyksta dviejose jo korpusuose, kurių vietoje bus įrengti nauji „Palvės apartamentai" su 52 poilsio ir gyvenamosios paskirties patalpomis bei 4 komercinėmis...
nuotrauka
2024-10-15 17:03
Vilniaus miesto savivaldybė pritarė sostinės Lazdynų mikrorajone nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Realco" vystomo gyvenamosios paskirties kvartalo projektiniams pasiūlymams. 2,4 ha ploto sklype suprojektuotame kvartale planuojama įrengti virš 630 būstų. Statybų leidimą tikimasi gauti 2025...
nuotrauka
2024-10-08 15:48
Vilniuje, Panevėžio gatvėje, šalia visų laukiamo būsimojo geležinkelio stoties konversijos projekto „Vilnius Connect", kyla naujas projektas „Senamiesčio link by CITUS". Šiame nedideliame, tačiau jaukiame projekte, siūlančiame daug pridėtinės vertės, jau galima įsigyti vieną iš 45 vidutinės klasės b...
nuotrauka
2024-10-03 14:32
SBA grupės NT bendrovė „SBA Urban“ kartu su Barščiams priklausančia investicine įmone „TABA Invest“ į „Nemunaičių“ kvartalo plėtrą investuos daugiau kaip 250 mln. eurų. Antrajame „Nemunaičių“ etape pradėtos verslo centro, gyvenamojo namo bei daugiaaukštės automobilių stovėjimo aikštelės statybos.
nuotrauka
2024-10-01 16:06
Seimas po svarstymo pritarė su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymo pataisoms, kuriomis numatoma nuo 2025 m. vasario 1 d. leisti gyventojams paprasčiau, greičiau ir be papildomų išlaidų rasti geriausią paskolos šaltinį.
nuotrauka
2024-09-25 09:45
Nemuno krante, Kaune vystomame rajone „Nemunaičiai“ naują gyvenamąjį daugiabutį „Pasaka“ statys bendrovė „Infes“. Statybos darbai prasidės jau rugsėjo pabaigoje. Planuojama, kad pirmieji gyventojai čia įsikels jau 2026 m. pirmąjį ketvirtį.
nuotrauka
2024-09-23 15:35
„EIKA" grupei priklausanti įmonė UAB ,,EIKA Development" pradeda naujo gyvenamųjų daugiabučių projekto ,,Medeinos namai" statybas ir pardavimus. Medeinos g. 30 esančiame, beveik 8,4 tūkst. kv. metro ploto, sklype per du etapus planuojama pastatyti 5 namų korpusus su 138 butais ir 11 komercinių patal...
nuotrauka
2024-09-17 09:49
Naujininkų rajonas Vilniuje, po savivaldybės ir verslo investicijų, sparčiai keičia savo veidą. Gražėjančios viešosios erdvės, visi miesto gyvenimo reikalingi patogumai, galimybė greitai pasiekti miesto centrą tuo pačiu gyvenant šalia gamtos tampa reikšmingais argumentais, dėl kurių vis daugiau žmon...
nuotrauka
2024-09-16 09:30
Būsto įsigijimas su paskola, ypač pirmą kartą tai darantiems žmonėms, gali pasirodyti sudėtingas procesas. „Citadele“ banko atstovas atkreipia dėmesį, kad nors skolintis būstui seniai nebėra naujiena, paskolas suteikiantys specialistai susiduria vis su tomis pačiomis gyventojų daromomis klaidomis. K...
nuotrauka
2024-09-13 10:27
Iš ko susidaro būsto paskolos palūkanos ir kaip jos apskaičiuojamos – toks klausimas kyla 19 proc. Lietuvos gyventojų, rodo birželio mėnesį atlikta „Spinter research“ apklausa. Plačiau apie tai pasakoja ir neaiškumus sklaido „Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius.
nuotrauka
2024-09-04 13:57
Rugsėjo pradžia paprastai žymi intensyvų Vilniaus nuomos rinkos aktyvumą, tačiau net ir šiuo laikotarpiu vis dar galima rasti tinkamą būstą nuomai. Nepaisant didelės studentų migracijos ir sparčiai tirpstančių pasiūlymų, mieste vis dar yra laisvų nuomos objektų, kurie gali būti patrauklūs tiek stude...
nuotrauka
2024-08-20 16:02
Nekilnojamojo turto plėtotoja „Kenova“ iš „Galio Group“ įsigijo beveik 0,5 ha sklypą Vilniaus Senamiesčio rajone, kairiajame Neries krante. Čia iškils vienas žaliausių Senamiesčio NT projektų. Plėtotojas į prestižinės klasės butų projektą ketina investuoti apie 25 mln. Eur, rašoma pranešime žiniaskl...

Statybunaujienos.lt » NT projektai