2025 m. liepos 14 d. pirmadienis, 11:50:05
Reklama  |  facebook

Kainų skirtumas kaip nuostolių atlyginimo būdas ir gudraujantys NT pardavėjai: ką naudinga žinoti?

2024-10-04 09:36
Lietuvos banko ir Eurostato duomenimis, metinių atlyginimų skaičiaus rodikliai Lietuvoje rodo vis didėjančius gyventojų ketinimus įsigyti būstą. Tuo tarpu kainų ir pajamų santykis siunčia aiškią žinutę, jog įperkamumas Lietuvoje nuo 2022 m. pabaigos gerėja ir iki 2025 m. pabaigos turėtų grįžti į istoriškai geriausią lygį. Tačiau yra ir kita medalio pusė – šie rodikliai automatiškai užprogramuoja ir didėjančių teisminių ginčų skaičių tarp pirkėjų ir pardavėjų.
nuotrauka
Freepik nuotr.


Ženkliai augantį ginčų NT srityje skaičių puikiai iliustruoja tiek žemesnių instancijų teismų, tiek Lietuvos Aukščiausiojo Teismo, iki kurio nukeliauja ginčai tarp pirkėjų ir pardavėjų, praktikos gausa.

Būdas apginti savo teises nutraukiant preliminarią pirkimo sutartį

Preliminariosios sutartys tiek pirkėjo, tiek pardavėjo iniciatyva nutraukiamos dėl įvairiausių priežasčių, tokių kaip pinigų trūkumas, nebaigtos statybos, negauta banko paskola ir kt. Dažniausiai pasitaikantys reikalavimai tokiose ginčuose yra sumokėto avanso (užstato) priteisimas. Kiti reikalavimai apima baudos arba kompensacijos už sutarties nutraukimą priteisimą – tokiu būdu siekiama atgauti (prisiteisti) realiai patirtas išlaidas, susijusias su pasirengimu sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, pvz., kelionės išlaidas, advokato honorarą, dokumentų parengimo išlaidas ir pan.

Adobestock
nuotr.

Tačiau Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika rodo vis augančią tendenciją, jog asmenys (dažniausiai pirkėjai) gina savo pažeistas teises ir kitais būdais, kuomet nesąžininga šalis (dažniausiai pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį.

Vieną iš nuostolių apskaičiavimo būdų – kainų skirtumo metodą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas aiškino šių metų gegužės mėn. priimtoje nutartyje. Šioje nutartyje kasacinis teismas išdėstė nustatinėtinas aplinkybes bei įrodinėtinas sąlygas, kurioms esant pirkėjai, pardavėjui nepagrįstai atsisakius sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, turi teisę reikalauti iš ikisutartinių santykių kilusių nuostolių atlyginimo.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nustatė tokias rėmimosi kainų skirtumo metodu aplinkybes, kurios privalo egzistuoti:
  • kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė (vengė) sudaryti pagrindinę sutartį;
  • yra priežastinis ryšys tarp neteisėtų kaltosios šalies veiksmų (nepagrįsto atsisakymo ar vengimo sudaryti sutartį) ir nukentėjusios šalies nuostolių;
  • dėl pasitikėjimo nesąžininga šalimi nukentėjusi šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu;
  • dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta pakeičiančioji pagrindinė sutartis.

Tenka įrodyti realius nuostolius

Egzistuojant aukščiau nurodytoms sąlygoms, asmuo įgyja teisę pretenduoti į nuostolių atlyginimą. Tačiau nuostolio dydis, remiantis kainų skirtumo metodu, gali būti apskaičiuojamas tik esant aukščiau nurodytoms aplinkybėms ir tik įrodžius, kad:

  • derybų metu sąžininga šalis turėjo realią, o ne hipotetinę galimybę sudaryti sandorį su konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis;
  • po nesąžiningo derybų nutraukimo nukentėjusi šalis per protingą terminą sudarė pradinę (nesudarytą pagrindinę) sutartį pakeitusią sutartį blogesnėmis (nei siūlė trečiasis asmuo) sąlygomis.

Tik nustačius visas aukščiau nurodytas aplinkybes bei įrodžius papildomas sąlygas, prarastos galimybės piniginė vertė dėl preliminariosios sutarties nevykdymo gali būti atlyginama remiantis kainų skirtumo metodu (principu). Šios sąlygos turi būti įrodytos prašančios nuostolius priteisti šalies.

Freepik nuotr.

Nutraukti preliminarią sutartį vien dėl galimo pelningesnio sandorio – rizikinga

Pavyzdinė situacija: asmuo A ketina pirkti būstą iš B už 10 000 EUR. Tarp A ir B susiklosto aukščiausią lygį pasiekiantys pasitikėjimo santykiai (pasirašoma preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis). Tuomet B nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį su A. A per protingą terminą sudaro pagrindinę sutartį pakeičiančią sutartį (kitą preliminarią sutartį), kuria įsigyja panašų būstą iš C už 20 000 EUR.

Tokiu atveju A, remdamasis kainų skirtumo metodu, turi teisę reikalauti B atlyginti A patirtus nuostolius, skaičiuojant skirtumą tarp A ir C sudarytos naujos preliminariosios būsto pirkimo-pardavimo sutarties kainos ir dėl B kaltės nesudarytos pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties kainos tarp A ir B. A gali reikalauti B atlyginti 10 000 EUR (20 000 EUR – 10 000 EUR) A patirtą nuostolį, taikant kainų skirtumo metodą.

Kaip ne kartą jau konstatavo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, kainų skirtumo metodas yra tik vienas, bet ne vienintelis nuostolio apskaičiavimo būdas.

Toks išaiškinimas parodo, kad nesąžiningai nutraukus preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, nukentėjusioji šalis (pirkėjas) turi teisę reikalauti tiek nuostolių (sumokėto avanso) ir netesybų (baudos/kompensacijos) pagal nutrauktą sutartį, tiek, esant visoms būtinoms sąlygoms, papildomų nuostolių, apskaičiuotu kainų skirtumo metodu, atlyginimo. Tačiau tokio nuostolio, apskaičiuoto remiantis kainų skirtumo metodu, dydis negali peržengti saugomo lūkesčio intereso ribos – realiai patirtų nuotolių dydžio.

Nuosekli Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika tuo pačiu siunčia ir aiškią žinutę NT pardavėjams, jog preliminariosios būsto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimas dėl vienintelės priežasties – galimybės būstą parduoti už didesnę kainą, gali sukelti analogiškas ir dar didesnes finansines pasekmes. 

Statybunaujienos.lt



NT projektai

nuotrauka
2025-07-10 13:12
Renkantis būstą, emocijos užleidžia vietą racionaliam vertinimui ir kitų žmonių patirčių analizavimui – tokias tendencijas atskleidžia Vilniaus gyventojų apklausos, kurias atliko „Spinter tyrimai“ ir nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Realco“.
nuotrauka
2025-07-10 12:42
Per pirmuosius šešis šių metų mėnesius tvarios miestų ir infrastruktūros plėtros bendrovė „YIT Lietuva“ pardavė 218 būstų ir komercinių patalpų Vilniuje ir Kaune. Šis skaičius beveik pasiekė visų 2024-ųjų metų rezultatą, kai buvo parduoti 239 objektai, ir gerokai viršija visų 2023 metų pardavimus, k...
nuotrauka
2025-07-10 10:00
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) priėmė reikšmingą nutartį dėl nekilnojamojo turto agentūrų sutarčių – vienašališkai parengtos brokerių sutartys, kuriose numatytos pareigos mokėti komisinius ir už neįvykdytas paslaugas, laikytinos nesąžiningomis vartotojų atžvilgiu.
nuotrauka
2025-07-10 07:44
Kaunas keičia pagalvės mokesčio taisykles. Iki šiol prievolė mokėti pagalvės mokestį galiojo viešbučiams, moteliams, svečių namams, sanatorijoms, sveikatingumo kompleksams ar fiziniams asmenims, teikiantiems apgyvendinimo paslaugas. Naujoji tvarka įpareigoja pagalvės mokestį taikyti ir asmenims, užs...
nuotrauka
2025-07-09 10:23
Kraustantis iš tėvų namų ir ieškant naujos gyvenamosios vietos, daugumai akys pirmiausia krypsta į interjerą, būsto lokaciją, dydį. Deja, tačiau graži būsto išvaizda dar negarantuoja sklandaus gyvenimo jame, o pirmoji nuomos patirtis neretai tampa ir pirmąja rimta pamoka. Ką reikėtų žinoti, kad pirm...
nuotrauka
2025-07-07 11:17
Prie Visorių miško, sostinės Bajorų rajone pradėtas individualių namų kvartalo „Duonos kalnas“ antrasis etapas. Ryškiais sprendimais išsiskiriančiame projekte į darnią visumą sujungta šiuolaikinė architektūra, subtilus ryšys su gamta ir preciziškas dizainas. Kvartalas įkurdintas išraiškingame, natūr...
nuotrauka
2025-07-04 14:23
NT projektų kompanija „Citus“ tęsia sėkmės sulaukusį daugiafunkcį projektą „Radio City by CITUS“ – pradedamas antrasis statybų bei pardavimų etapas. Kaune, prestižiniame Žaliakalnio rajone buvusios radijo gamyklos „Banga“ konversija apims likusius du komplekso korpusus, kuriems industrinio modernumo...
nuotrauka
2025-06-30 10:49
Naujas būstas – ne tik asmeninis sprendimas, bet ir ilgalaikė finansinė investicija. Dėl to vis dažniausiai žmonės ieško ne tik patogaus, bet ir rinkos pokyčiams atsparaus nekilnojamojo turto, kurio vertė augtų, ar bent išliktų stabili. Į ką svarbu atkreipti dėmesį, norint priimti finansiškai tvarų ...
nuotrauka
2025-06-27 06:04
Pirkėjai, ieškantys pigesnės ir lankstesnės alternatyvos tradiciniam butui, dažnai renkasi viešbučio paskirties apartamentus. Taip vadinamos negyvenamosios paskirties patalpos, kurios naujai plėtojamuose projektuose yra įrengiamos visiškai taip pat, kaip ir įprastas būstas. Patraukli kaina, gera lok...
nuotrauka
2025-06-19 12:15
Šnipiškėse toliau auga vienas paklausiausių pastarųjų metų gyvenamųjų kvartalų – „Naujasis Skansenas“. Pradedama ketvirtojo „Šiaurės“ namo statyba žymi nuoseklią ir sėkmingą projekto plėtrą, čia kiekvienas etapas sulaukia didelio pirkėjų dėmesio. Išskirtinė vieta, išvystyta infrastruktūra, aukšti ko...
nuotrauka
2025-06-19 11:51
NT vystytojas „Lithome", gavęs Vilniaus m. savivaldybės leidimą, pradeda įgyvendinti išskirtinės architektūros gyvenamąjį kompleksą „Teoremos“, įsikursiantį sostinės Mokslininkų g. 1A. Į 7 095 tūkst. kv. m ploto projektą iš viso planuojama investuoti daugiau kaip 10 mln. eurų. Planuojama, kad pirmie...
nuotrauka
2025-06-17 09:32
Socialinės apsaugos ir darbo ministerija informuoja, kad nuo 2025 m. birželio 16 dienos, savivaldybių administracijos pradeda formuoti pažymas, patvirtinančias jaunų šeimų teisę į finansinę paskatą pirmąjį būstą įsigyjančioms jaunoms šeimoms, pagal iki 2024 m. gruodžio 31 d. pateiktus prašymus dėl t...
nuotrauka
2025-06-06 13:57
Socialinės apsaugos ir darbo ministerija, atsižvelgdama į jaunų šeimų lūkestį bei finansinės paskatos priemonės aktualumą ir paklausą, skiria papildomus 4,46 mln. eurų finansinei paskatai jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą. Iš viso pažymoms, patvirtinančioms jaunų šeimų teisę į finansinę p...
nuotrauka
2025-06-06 13:41
Aplinkos ministras Povilas Poderskis susitiko su Lietuvos draudikų asociacijos nariais. Susitikimo metu daugiausia dėmesio skirta tam, kaip draudimo sprendimai galėtų veiksmingiausiai padėti valdyti rizikas gyventojams ir kitiems statybos rinkos dalyviams, jei būtų įgyvendintas Aplinkos ministerijos...
nuotrauka
2025-06-05 14:07
Viršuliškėse įpusėjo pirmojo „Newton“ daugiabučio bokšto statybos – baigti 11 iš 19 aukštų. Projektas išsiskiria ne tik tuo, kad šiuo metu yra vienintelis mieste statomas aukštuminis pastatas, bet ir savo konstrukcijomis: siekiant įgyvendinti architektų viziją, nuspręsta statyti ne greitesniu ir šiu...
nuotrauka
2025-06-04 15:48
NT vystytoja „Homa Group“ gavo statybą leidžiančius dokumentus 11800 kv. m bendro ploto administracinio ir gyvenamojo projekto „Paukščių takas“ Ozo g. 41, Vilniuje plėtrai. Statybos darbus planuojama pradėti jau šią vasarą.
nuotrauka
2025-06-02 14:13
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Galio Group“ Vilniaus Burbiškių gatvėje pradeda statyti gyvenamąjį kvartalą „Mosso“. Pirmuoju statybų etapu, iki 2026 m. pabaigos, čia iškils 6 mažaaukštės statybos namai, kuriuose suplanuoti 169 butai.
nuotrauka
2025-05-26 09:21
Kalbant apie pastatus, vis dažniau galima išgirsti pačių įvairiausių sertifikatų pavadinimų: LEED, WELL, LPTVS ar BREEAM. Visi jie žymi įvairius tvarumo, sveikatos ir energinio efektyvumo standartus, pagal kuriuos vertinami tiek gyvenamieji, tiek komerciniai pastatai. Sertifikatų esmė – struktūruota...
nuotrauka
2025-05-22 13:42
Šiuo nauju etapu statomi 6 šešių-septynių aukštų namai, kuriuose suplanuota įrengti 318 butų. Potencialiems pirkėjams siūlomi vieno, dviejų, trijų, keturių kambarių būstai, kurių plotas sieks nuo 25 iki 93 kv. metrų. Visi „Vilnelės skverų" namai bus su balkonais arba terasomis, mediniais langais. Po...
nuotrauka
2025-05-19 11:19
Ieškodami bei įsigydami naują būstą, gyventojai daugiausiai dėmesio skiria būsto plotui, kainai ar vaizdui pro langą, tačiau neretai pamiršta vieną svarbų aspektą – galimus pokyčius būsimoje kaimynystėje. Nekilnojamojo turto (NT) ekspertai pabrėžia, kad neįvertinus miesto plėtros planų gali tekti nu...

Statybunaujienos.lt » NT projektai