Byloje buvo nagrinėtas ginčas dėl 1500 Eur sumos, kurią nekilnojamojo turto agentūra reikalavo sumokėti kaip komisinius už paslaugas, nors turtas galiausiai buvo parduotas pačios savininkės pastangomis ir ne agentūros surastam pirkėjui. LAT priėmė sprendimą vartotojos naudai – panaikino pirmosios ir apeliacinės instancijos sprendimus, kuriuose buvo patenkintas brokerio ieškinys.

Tai signalas visam NT sektoriui

Kadangi Lietuvoje teisės aktai nekilnojamojo turto agento (brokerio) paslaugų teikimo atskirai nereglamentuoja, LAT praktika turi ypatingą reikšmę vertinant, ar brokerių sudaromos sutartys ir teikiamos paslaugos atitinka teisėtus vartotojų interesus.

Advokatų profesinės bendrijos AVOCAD pranešime cituojamo advokato Eimanto Čepo teigimu, ši byla sukuria svarbų precedentą, kuriame teismas aiškiai pasakė: įprastos brokerių naudojamos sutartys yra standartinės formos ir savaime nereiškia, kad vartotojas su jų turiniu sutiko sąmoningai ar individualiai bei detaliai jį aptarė.

„Teismas šioje byloje konstatavo, kad brokerio parengta sutartis buvo iš anksto suformuota, šabloninė, todėl jai taikomi vartotojų teisių gynimo ir sąžiningumo kriterijai, o pareiga įrodyti, kad sąlygos buvo individualiai aptartos, tenka būtent verslininkui – brokeriui“, – cituojamas E.Čepas.

Kai mokestis reikalaujamas vien už sutarties faktą

Vienas iš esminių ginčo aspektų – brokeris reikalavo apmokėjimo už paslaugas net tada, kai realios paslaugos nebuvo suteiktos. Klientė turtą pardavė pati, o agentūra pirkėjo nesurado, tačiau brokeris teigė, jog apie parduodamą turtą buvo skelbiama tinklalapiuose ir interneto svetainėse, kitose tam skirtose priemonėse, todėl buvo patirtos išlaidos ir brokeris turi teisę gauti atlygį už paslaugas. Atsižvelgiant į tai, remdamasi net keliais sutarties punktais, agentūra pareikalavo 1500 Eur atlygio.

LAT pasisakė aiškiai: „tikrieji Sutarties šalių ketinimai – atsakovė siekė ieškovės pagalba parduoti žemės sklypus, o ieškovė – surasti atsakovės žemės sklypų pirkėją, sudaryti su juo avansinę sutartį ir gauti už tai iš atsakovės 2000 Eur atlyginimą... <...> ieškovė atsakovės žemės sklypų pirkėjo nesurado, avansinės sutarties su pirkėju nesudarė, žemės sklypai buvo parduoti be ieškovės pagalbos, taip pat byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų atlikusi kokius nors veiksmus atsakovės naudai vykdydama Sutartį. Dėl nurodytų priežasčių nėra pagrindo konstatuoti, kad ieškovei priklauso atlyginimas pagal Sutarties 8 punktą...“

Pasisakydamas dėl brokerio sutartyje numatytos sąlygos komisinių mokėjimui ir ne už suteiktas paslaugas, LAT pažymėjo, kad „sutarties sąlygos nėra aiškios ir pakankamai suprantamos, neatitinka skaidrumo reikalavimo, todėl laikytinos nesąžiningomis“. Teismo vertinimu, nėra pagrindo išvadai, kad vartotojas būtų sutikęs su sąlyga, jog būtų nustatytas atlyginimas brokeriui, nepriklausomai nuo to, ar brokeris įvykdė savo įsipareigojimus pagal sutartį.

Verslininko atsakomybė – įrodyti, kad sutartis sąžininga

Kasacinis teismas taip pat išaiškino, kad paslaugų sutartimis negali būti įtvirtinama pareiga mokėti vien pagal tai, kad sutartis buvo sudaryta, nes tokiu atveju paslaugų teikėjas neprisiima realios atsakomybės dėl veiklos kokybės. Dar daugiau – agentūra, remdamasi sutartimi, nenumatė jokios pareigos teikti informaciją apie tai, ką konkrečiai padarė vartotojo naudai.

„Vien tai, kad sutartis buvo pasirašyta, neįrodo, kad paslaugos buvo realiai teikiamos, o jei nebuvo įrodyta, kokios konkrečiai paslaugos suteiktos ir kokios išlaidos patirtos, atlygio reikalauti negalima“, – pabrėžia Eimantas Čepas.

Teismas nutartyje nurodė net penkias sutarties nuostatas, kurios laikytinos nesąžiningomis vartotojo atžvilgiu:

• Draudimas be brokerio žinios parduoti turtą ar keisti kainą.
• Pareiga sumokėti komisinius net jei brokeris neįvykdė sutarties ir nesurado pirkėjo.
• Reikalavimas sumokėti fiksuotą 1500 Eur komisinių sumą net ir nesuteikus paslaugų.
• Draudimas vartotojui bendrauti su brokerio surastais pirkėjais.
• Nuostata, kad brokeris neprivalo teikti jokios informacijos apie savo veiksmus.

„Tai vienas aiškiausių LAT signalų dėl vartotojų apsaugos: paslaugų teikėjas negali pasislėpti už šabloninių sutarčių. Jei nori atlygio, turi įrodyti, kad realiai dirbo ir suteikė naudą klientui“, – sako advokatas E.Čepas.

Rekomendacija NT agentūroms – persvarstyti sutarčių modelius

Pasak advokato, ši byla svarbus precedentas. "Vartotojų teisės nėra formalumas. Net jei sutartis pasirašyta, ji turi būti sąžininga, aiški ir atspindinti realų susitarimą. Kviečiame NT agentūras ir brokerius įsivertinti, ar jų naudojamos sutartys atitinka sąžiningumo, aiškumo ir skaidrumo principus bei, esant poreikiui, jas atnaujinti“, – apibendrina Eimantas Čepas.