Nuomos pajamos dar nereiškia pelno

Nuomai skirtą būstą investuotojai dažnai vertina pagal paprastą formulę: pirkimo kaina, mėnesio nuoma ir tikėtinas turto vertės augimas. Tačiau faktinę grąžą mažina tušti laikotarpiai, remontas, draudimas, administravimo išlaidos ir turto atnaujinimas.

„KAITA Group“ vadovo ir partnerio Ugniaus Latvio teigimu, jei būstas su įrengimu kainuoja 150 tūkst. eurų, o nuoma siekia 750 eurų per mėnesį, teorinis metinis pajamingumas prieš mokesčius būtų 6 proc. Tačiau atmetus tuščio mėnesio, priežiūros ir kitas išlaidas, iš 9 tūkst. eurų metinių pajamų gali likti apie 6,5–7 tūkst. eurų. Tokiu atveju faktinis pajamingumas sumažėtų iki maždaug 4,3–4,7 proc.

Įsigijus būstą su paskola, dar reikia įvertinti palūkanas. Todėl vien nuomos pajamingumas neparodo, kiek investicija iš tiesų uždirba.

Svarbiausias klausimas – kaip būstą parduosite

Investuotojai dažnai daugiausia dėmesio skiria nuomos laikotarpiui, o būsimas pardavimas lieka tik prielaida, kad NT ilgainiui brangs. Tačiau po dešimtmečio pirkėjui bus svarbu ne vien būsto vieta ar kvadratinio metro kaina, bet ir jo gebėjimas generuoti pajamas.

Kelerių metų nuomos istorija – faktinis užimtumas, surinktos pajamos, nuomininkų kaita ir eksploatavimo išlaidos – leidžia potencialiam pirkėjui vertinti realų pinigų srautą, o ne vien pardavėjo prognozes.

Tai gali turėti tiesioginės įtakos kainai. Pavyzdžiui, jei būstas po eksploatavimo sąnaudų generuoja 7,2 tūkst. eurų per metus, esant 5,5 proc. reikalaujamam pajamingumui jo vertė pagal pajamų kapitalizavimo principą būtų apie 131 tūkst. eurų. Jei pirkėjas dėl didesnės rizikos ar pasikeitusių rinkos sąlygų tikėtųsi 6,5 proc. pajamingumo, tas pats pinigų srautas atitiktų tik apie 111 tūkst. eurų vertę.

Investicinį būstą reikia rinktis ne sau

Dar viena klaida – nuomai skirtą būstą rinktis pagal savo poreikius. Investicinio būsto vertę lemia ne tai, ar jame patiktų gyventi pačiam savininkui, o tai, ar jis bus patrauklus pakankamai didelei nuomininkų grupei.

Todėl svarbu iš anksto įvertinti, kam būstas bus skirtas, kokio ploto ir išplanavimo reikia konkrečiai auditorijai, kaip patogu pasiekti darbą, studijas ar miesto paslaugas.

Mažesnis, funkcionaliai suplanuotas būstas gali būti pelningesnis už didesnį, jei jį lengviau išnuomoti, jo išlaikymas kainuoja mažiau, o nuomos pajamingumas yra didesnis.

Galiausiai investuotojas turėtų vertinti ne vien tai, kiek būstas gali uždirbti šiandien, bet ir kokią investiciją po keliolikos metų galės pasiūlyti kitam pirkėjui.