Lukiškių kalėjimo kompleksas: turtas – ekonominiame pike, bet ar pavyks susitarti?
2019-10-30 13:38
Galimybė realizuoti valstybei priklausantį nekilnojamąjį turtą jam pasiekus savo vertės piką pasitaiko itin retai. Tačiau būtent tokią progą šiandien suteikia Lukiškių kalėjimo iškeldinimas iš miesto centro. Kalėjimo kompleksas diskusijų objektas yra jau bene 15 metų. Ne kartą bandyta atrasti ekonomiškai naudingą modelį, tačiau iki šiol pritrūkdavo politinės valios priimti sprendimus. Nesant jų ir privatūs investuotojai procesą tiesiog sekė iš šalies. Šiandien situacija keičiasi.

Aurimas ASTRAMSKAS, NT konsultacijų bendrovės „Solid Real Advisors“ partneris
Minimos įmonės
Solid Real Advisors, UAB
Norint geriausios rezultato, reikės bendradarbiauti
Vis dėlto, nors optimizmo daug, o dėmesio iš visuomenės ir NT plėtotojų šiam valstybiniam objektui dar daugiau, viskas nevyks taip greitai. Tam, kad ledai pajudėtų (o jie judinami jau ne pirmą kartą), reikėtų veikti pragmatiškai ir priimti racionalius sprendimus. Būtina rasti balansą tarp kultūros vertybių išsaugojimo, istorinės vertės ir ekonominio patrauklumo potencialiems investuotojams.
Nuo šio balanso – aiškios institucijų pozicijos Lukiškių ateities klausimu – priklauso finansinė nauda, kurią valstybė gali gauti realizavusi buvusio kalėjimo kompleksą, įvertinusi savo interesų ribas. Susitarus dėl dalies patalpų pritaikymo valstybės reikmėms (jei toks poreikis iš tiesų yra), reikės galvoti apie ekonominį aspektą.
Radus geriausią konceptualų sprendimą turto panaudojimui, bus skelbiamas aukcionas – pastatų kompleksas (ar jo dalis) bus nupirkta už tuo aukštesnę kainą, kuo statytojas iš jo galės gauti daugiau finansinės grąžos, o tą jis apskaičiuoti gali turėdamas kuo daugiau informacijos: žinodamas pastatus, kuriems būtina rekonstrukcija, o kuriuos galima griauti.
Matematika paprasta: kuo daugiau apribojimų, draudimų, kuo daugiau reikalavimų pastatų rekonstrukcijai (o tai apie 10–15 proc. brangiau nei naujų pastatų statyba), tuo mažesnę sumą investuotojas galės skirti komplekso pirkimui. Ir tuo mažesnė finansinė nauda iš sandorio valstybei.
Vis dėlto iš šio turto gautos lėšos bus panaudotos miestui. Tad gauti kuo didesnę finansinę naudą aktualu tiek institucijoms, tiek kiekvienam miestiečiui.
Dažnas tokių valstybės projektų aspektas – reikalavimas mainais už turto įsigijimą papildomai investuoti į kažkokią infrastruktūrą, susijusią su šiuo objektu. Tarkime, įrengti muziejų arba skverą. Tačiau visi investuotojai žiūri paprastai – išlaidų gali būti, tačiau jas įsivertinsime ir vėliau atitinkamu dydžiu sumažinsime turto kainą savo pasiūlyme.
Todėl pasiūlymas valstybei – pirmiausia kiek įmanoma tiksliau įsivertinti poreikius – pavyzdžiui, ar šioje vietoje tikrai reikalingas muziejus, jei jame apsilankys keli šimtai žmonių per metus? Jei taip – tam reiktų skirti atitinkamą ploto dalį būsimame projekte, kas vėlgi taptų svarbiu faktoriumi maksimalizuojant ekonominę naudą.
Akivaizdu, jog dėl neaiškaus Lukiškių kalėjimo komplekso likimo Vakarinės Gedimino prospekto dalies ir aplinkinių teritorijų potencialas yra tarsi užrakintas. Todėl sėkmingas šio iššūkio sprendimo būdo suradimas greta gyvenantiems miestiečiams pasijaustų dėl ūgtelėjusios turto vertės, o kaimynystėje sunkiai galą su galu besuduriantys verslininkai pajustų padidėjusį klientų srautą. Beje, šiuo metu fiksuojamas didžiausias nuo 2011 metų nenaudojamų prekybos ir paslaugų paskirties patalpų kiekis Gedimino pr. dalyje nuo Lukiškių aikštės.
Todėl vertėtų apsvarstyti, ar dalis iš parduoto turto gautų lėšų negalėtų būti nukreipta į šios teritorijos ir aplinkinių zonų infrastruktūros tobulinimą. Tai tikrai nenauja praktika – pavyzdžiui, dalis iš degalų akcizo gautų lėšų panaudojama kelių infrastruktūrai gerinti. Tad galimybių – daug, tačiau nuo to, kaip prioritetus įsivertins valstybė, priklausys tolimesnis projekto likimas.
Trūksta aiškios valstybės pozicijos
Šiandien plėtotojai tokių Lukiškių komplekso dydžio teritorijų Vilniaus centre naujiems projektams įgyvendinti laukia su didžiausiu nekantrumu, todėl nenuostabu, kad susidomėjimas rinkoje yra toks didelis. Tai reiškia, kad valstybei dabar būtų pats palankiausias metas Lukiškių kompleksą parduoti aukciono būdu.
Vis dėlto patirtis rodo, kad dažnai tokie projektai aukcionuose nebūna parduodami iš pirmo ar antro karto. Paspartinti procesą – o šiuo atveju laikas labai svarbus – ir paruošti iš tiesų kokybišką projektą leistų kuo išsamesnis informacijos konkurso dalyviams pateikimas, glaudus institucijų bendradarbiavimas su potencialiais investuotojais, rekomendacijų pateikimas.
Tačiau šiandien kalbėti apie konkrečius projektus dar gerokai per anksti. Pirmiausia būtina žinoti valstybinių institucijų – Kultūros ir Finansų ministerijų, Vilniaus miesto savivaldybės, Kultūros paveldo departamento ir kt. – pozicijas.
Teks išspręsti paveldosaugos klausimus
Kai kurie apribojimai neleis maksimaliai panaudoti konkrečias patalpas – tą žinoti būtina prieš investuojant į objektą. Pavyzdžiui, ne kartą buvo užsiminta apie būtinybę išsaugoti Šv. Mikalojaus Stebukladario cerkvę. Tai investuotojui reiškia didžiulius rekonstrukcijos ir išlaikymo kaštus. Kita vertus, cerkvė – unikali ir ją išsaugoti reikėtų. Tad, galbūt, valstybė galėtų ką nors investuotojui duoti mainais į tai arba pati atlikti jos rekonstrukciją bei vėliau administruoti?
Komerciškai tokį objektą panaudoti sunku, tačiau jame galėtų veikti koncertų salė ar meno galerija. Valstybės pasiryžimas renovuoti ir administruoti pastatą gerokai padidintų investuotojų susidomėjimą.
Komplekse esama ir daugiau erdvių bei elementų, kurie būtų sunkiai pritaikomi naujoms reikmėms. Jei šie komplekso elementai nėra įtraukti į kultūros vertybių sąrašą, juos turėtų būti leidžiama griauti.
Šioje vietoje svarbų vaidmenį galėtų atlikti Kultūros paveldo departamentas, kuris investuotojams galėtų pateikti konkrečias rekomendacijas bei drauge ieškoti geriausių sprendimų, o ne tik fiksuoti potencialius pažeidimus. Galima neabejoti – turėdamas daugiau laisvės veikti, verslas bus linkęs į kompleksą investuoti daugiau ir sukurti didesnę pridėtinę vertę pačiam miestui.
Žymės NT rinka
Komentaras
2025-07-10 09:39
Lietuvos būsto rinka demonstruoja aiškius atsigavimo signalus po 2022–2024 metų sąstingio. Naujausi duomenys atskleidžia ne tik kainų augimą, bet ir realų sandorių aktyvumo padvigubėjimą, o tai leidžia optimistiškai žvelgti į tolesnę rinkos raidą.
2025-07-10 08:08
Lietuva pasiekė istorines aukštumas atsinaujinančios energetikos srityje – šių metų birželį net 80 proc. visos šalyje suvartotos elektros buvo pagaminta iš saulės, vėjo ir vandens. Spartus atsinaujinančių energijos išteklių (AEI) augimas mažina priklausomybę nuo importo, stiprina šalies prekybos bal...
2025-07-09 10:23
Kraustantis iš tėvų namų ir ieškant naujos gyvenamosios vietos, daugumai akys pirmiausia krypsta į interjerą, būsto lokaciją, dydį. Deja, tačiau graži būsto išvaizda dar negarantuoja sklandaus gyvenimo jame, o pirmoji nuomos patirtis neretai tampa ir pirmąja rimta pamoka. Ką reikėtų žinoti, kad pirm...
2025-07-09 10:09
Namų statyba prasideda ne nuo plytų, o nuo tinkamo žemės sklypo. Tačiau, nors Lietuvoje yra beveik 3,5 mln. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės, ne kiekviena jų tinkama gyvenamajai statybai. Apie tai, kokius aspektus svarbu įvertinti, kad iš pirmo žvilgsnio patrauklus sklypas nevirstų galvos sk...
2025-07-08 09:08
Kompetentinga institucija pataria, perkančioji organizacija pasinaudoja rekomendacija ir vėliau pripažįstama pažeidusi Viešųjų pirkimų įstatymą (VPĮ) bei patiria finansinių nuostolių. Advokatų kontoros TEGOS (buv. „TGS Baltic“) vyresnioji teisininkė Vitalija Varnaitienė ieško atsakymo, kas tokiu atv...
2025-07-07 13:57
Pasibaigusi Seimo pavasario sesija buvo kupina kontrastų, o Parlamento priimti įstatymai palieka dvejopą įspūdį. Viena vertus, buvo daromi pažangūs sprendimai, modernizuojantys ir stiprinantys mūsų ekonomiką. Bet kartu netrūko pokyčių, kurie visas geras pastangas vienu ypu gali nubraukti.
2025-07-07 07:39
Vasara jau čia, o kartu su ja ir atostogų sezonas. Tačiau nors daug kas tikisi per atostogas atsikvėpti nuo darbų, vis daugiau žmonių grįžta iš poilsio dar labiau pavargę nei prieš tai. Kodėl? Todėl, kad atostogos dar nereiškia tikro poilsio.
2025-07-04 14:48
VILNIUS TECH mokslininkai nuolat ieško būdų, kaip įvairias atliekas pritaikyti garsą slopinančioms konstrukcijoms kurti. Pavyzdžiui, tam galima naudoti perforuotas plastiko plokštes, gumos granules iš naudotų padangų, oro tarpą, neretai papildomai slopinantį garsą. Šių komponentų derinys leidžia su...
2025-06-30 16:02
LR Seimas pakoregavo Statybos įstatymą – nuo šiol statybos leidimas bus išduodamas, kai yra patvirtinti projektiniai pasiūlymai, o techninio darbo projekto institucijos nebetikrins, nes už jo tikslumą bus atsakingi patys projektuotojai. Lietuvos statybininkų asociacija (LSA) pritaria siekiui mažinti...
2025-06-26 15:25
Pastaraisiais metais pasaulyje vis daugiau dėmesio skiriama tvarumui. Statybų sektorius – ne išimtis. Jo pokyčių būtinybė tampa vis akivaizdesnė. Statybų metu sunaudojama daug energijos, labai išauga atliekų apimtis, o statybinės medžiagos dažnu atveju daro neigiamą poveikį ne tik gamtai, bet ir žmo...
2025-06-26 10:12
Geopolitinės įtampos pasaulyje auga, o kartu su jomis ir tarptautinių sankcijų grėsmė verslui. Vis dažniau į sankcijų sąrašus patenka ne tik pavieniai asmenys ar įmonės, bet ir ištisi sektoriai. Advokatų profesinės bendrijos LAWCORPUS bendraįkūrėjas ir advokatas Rokas Venslauskas teigia – šiandien s...
2025-06-23 12:46
Ant daugiabučių laiptinių sienų ir savo pašto dėžutėje dažnas randa pasiūlymą – „Pirkčiau butą jūsų name". Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti kaip patraukli galimybė greitai parduoti būstą, tačiau, pasak nekilnojamojo turto (NT) specialisto Tado Meiliūno, už šių skrajučių dažnai slypi visai kiti t...
2025-06-19 11:15
Nors 25 tūkstančiai šalies įmonių turi paskolų kredito įstaigose, tačiau bendras verslo kreditavimo lygis išlieka vienas žemiausių Europos Sąjungoje (ES). Ekspertai pastebi, kad daugeliui įmonių nepavyksta peržengti net pirmojo laiptelio norint gauti paskolą – pateikta kreditavimo paraiška dažnai yr...
2025-06-17 15:47
Sukaupti pinigų būstui įsigyti yra vienas populiariausių tikslų, kuriuos sau kelia taupantis jaunimas. O kad Lietuvos jaunimas taupo, rodo naujausia apklausa: 77 proc. 18–29 metų gyventojų nurodė turintys santaupų. Dalis jų santaupas laiko indėliuose arba investuoja, siekdami savo tikslą pasiekti gr...
2025-06-12 12:20
Ketvirtadienį Seime svarstant pelno mokesčio tarifo didinimą iki 17 proc., Lietuvos laisvosios rinkos instituto (LLRI) prezidentė Elena Leontjeva sako, kad politikai neatsižvelgė į ekonomistų bei verslo raginimus išmintingai atsverti vykstantį kapitalo nutekėjimą iš Lietuvos.
2025-06-09 08:43
Šiandien tvarumas tapo žodžiu, kuris vieniems kelia viltį, o kitiems – akių vartymą. ESG, arba trys žodžiai – aplinkosauga, socialinė atsakomybė ir valdysena – šiandien skamba visur: prezentacijose, strategijose, ant kavos puodelių ir „Slack'ų“ statusuose. Bet kai įsigilini, pasimeti. Kiek iš to – t...
2025-06-06 09:43
Šiltuoju metų laiku, kai vaikai leidžia vasaros atostogas, ne visi tėvai gali turėti tiek laisvo laiko, kiek jų atžalos. Primename, kad Lietuvos Respublikos darbo kodeksas įtvirtina galimybes tėvams derinti darbo ir šeimos įsipareigojimus.
2025-06-03 11:59
Klausimų apie atostogas darbo teisėje pagausėja kiekvieną vasarą, o pastaruoju metu atsiranda ir nauja tema – ar darbdavys gali vienu ypu atostogų išleisti visą kolektyvą? Ar grupinių atostogų planavimas neprasilenkia su Darbo kodekso nuostatomis? Ir ar toks sprendimas darbuotojams tikrai naudingesn...
2025-05-28 15:32
Nors pastaraisiais metais daugėja įmonių, sakančių, kad darbuotojų kaita yra vienas didžiausių darbo rinkos iššūkių, tačiau žmonių noras ieškoti vis naujų darboviečių jau mažai ką stebina. Daugėja ir norinčių vienu metu dirbti per dvi ar kelias darbovietes. Darbo teisė gyventojams tokią galimybę sut...
2025-05-26 15:48
Skirtinguose Lietuvos regionuose gyvenantys žmonės turi skirtingus prioritetus, kai renkasi, kur gyventi – tai parodė naujausias „Luminor“ banko užsakymu atliktas „Norstat“ tyrimas. Nors visiems aktualūs panašūs aspektai – kaina, ramybė, paslaugų pasiekiamumas – jų svarba skiriasi priklausomai nuo r...