Ginčų dėl bendrojo naudojimo objektų remonto išlaidų pobūdis

Advokatų profesinės bendrijos AVOCAD vyresnioji teisininkė Karolina Laura Briliūtė pastebi, kad praktikoje skolininkų argumentai dažnai nukrypsta nuo paties ginčo esmės. „Bylose dėl įsiskolinimų už bendrojo naudojimo objektų remonto darbus neretai matome argumentus, kad nebuvo organizuotas konkursas, galėjo būti pažeistos pirkimų taisyklės, nepakanka duomenų apie bendrijos ar administratoriaus atsiskaitymus su rangovu, nepateikti mokėjimo dokumentai. Kartais būtent šios aplinkybės tampa pagrindu atmesti ieškinius, nors jos nėra tiesiogiai susijusios su pagrindiniu bylos klausimu – ar darbai buvo atlikti ir ar savininkams kyla pareiga prisidėti prie jų finansavimo", – sako K. L. Briliūtė.

Pirmosios instancijos teismo vertinimas

Nagrinėtoje byloje pirmosios instancijos teismas buvo atmetęs ieškinius, be kita ko, akcentuodamas aplinkybes, susijusias su darbų organizavimo procedūromis, darbų kainos pagrindimu ir atsiskaitymais su rangovu.

Šis vertinimas rėmėsi formalių procesinių ir organizacinių aspektų analize, kurie buvo laikyti reikšmingais sprendžiant dėl savininkų pareigos apmokėti išlaidas.

Apeliacinės instancijos teismo išvada dėl faktinių aplinkybių

Tačiau apeliacinės instancijos teismas priėjo prie kitokios išvados. Teismas pažymėjo, kad byloje esantys duomenys leidžia spręsti, jog remonto darbai faktiškai buvo atlikti, o bendrojo naudojimo objektų būklė buvo pagerinta.

Teismo vertinimu, situacija, kai tiesioginiai atliktų darbų naudos gavėjai apskritai neatsiskaito už atliktus darbus, neatitinka teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų.

Pasak K. L. Briliūtės, būtent šis teismo akcentas yra ypač reikšmingas. „Teismas labai aiškiai pasakė, kad negalima ignoruoti fakto, jog darbai buvo atlikti ir jų rezultatais naudojasi visi bendraturčiai. Jeigu bendrojo naudojimo objektas buvo suremontuotas, vien procedūriniai klausimai savaime nereiškia, kad savininkai gali būti visiškai atleidžiami nuo pareigos padengti jiems tenkančią išlaidų dalį", – pažymi teisininkė.

Pirkimų procedūrų reikšmės ribotumas

Dar svarbiau tai, kad apeliacinės instancijos teismas tiesiogiai pasisakė dėl argumentų, kurie tokio pobūdžio bylose keliami itin dažnai. Nutartyje nurodyta, kad aplinkybės dėl pirkimų taisyklių laikymosi ar nesilaikymo bei klausimai, kokiu mastu bendrija ar administratorius yra atsiskaitęs su pasirinktu rangovu, nagrinėjamu atveju neturi esminės reikšmės sprendžiant savininkų skolos klausimą.

Teismo vertinimu, ginčo objektas nėra bendrijos ar administratoriaus ir rangovo tarpusavio atsiskaitymai, o savininkų pareiga kompensuoti faktiškai atliktų darbų išlaidas.

Bendraturčių pareiga prisidėti prie išlaidų

Ši pozicija gali būti reikšminga daugeliui bendrijų ir administratorių, kurie susiduria su situacijomis, kai dalis savininkų atsisako apmokėti jiems tenkančią remonto išlaidų dalį, remdamiesi aplinkybėmis, nesusijusiomis su pačių darbų atlikimu.

„Svarbu suprasti, kad bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir remontas yra visų bendraturčių pareiga. Todėl vertinant tokius ginčus reikėtų koncentruotis į tai, ar darbai buvo būtini, ar jie faktiškai atlikti ir ar išlaidos yra pagrįstos. Priešingu atveju susidaro paradoksali situacija, kai bendrojo naudojimo objektai sutvarkomi, jų naudą gauna visi savininkai, tačiau dalis jų atsisako prisidėti prie išlaidų padengimo", – sako K. L. Briliūtė.

Platesnis teisinis ir sisteminis kontekstas

Teismas taip pat atkreipė dėmesį į platesnį tokių ginčų kontekstą. Nutartyje pabrėžta, kad priešinga situacija paneigtų pačių patalpų savininkų pareigą rūpintis bendrojo naudojimo objektais ir neužtikrintų galutinio ginčo išsprendimo.

Kitaip tariant, teisinė sistema negali skatinti modelio, kai bendraturčiai naudojasi remonto rezultatais, tačiau vengia padengti jų kaštus.

Teismų praktikos reikšmė ateities bylose

Pasak AVOCAD vyresniosios teisininkės, ši nutartis prisideda prie nuoseklesnės praktikos formavimo ir gali būti svarbus orientyras ateities bylose.

„Apeliacinės instancijos teismas priminė fundamentalią taisyklę – vertinant tokius ginčus svarbiausia nustatyti, ar bendrojo naudojimo objektų remonto darbai buvo realiai atlikti ir ar jų naudą gavo bendraturčiai. Būtent šios aplinkybės turi būti ginčo centre, o ne šalutiniai klausimai, kurie nebūtinai lemia pačios prievolės atsiskaityti egzistavimą", – apibendrina K. L. Briliūtė. Vilniaus apygardos teismo nutartis dar kartą patvirtina, kad bendrijų ir administratorių inicijuojamose bylose dėl remonto išlaidų priteisimo svarbiausia išlieka faktinis darbų atlikimas, jų rezultatas ir bendraturčių pareiga prisidėti prie bendrojo turto išlaikymo bei priežiūros.