2022 gruodžio 4 d. sekmadienis, 14:01
Reklama  |  facebook

Investicinio NT sandoriai – koks likimas jų laukia po Aukščiausiojo Teismo sprendimo?

2022-09-15 09:27
Nekilnojamojo turto (NT) tema neabejotinai yra viena iš labiausiai jaudinančių ir daugiausiai nuomonių bei komentarų viešoje erdvėje pritraukiančių temų. Ir nesvarbu – ar kalbėsime apie būsto įsigijimą ir nuomą, ar apie biurų ir kito komercinio NT rinką. Daugelis turi ką pasakyti, o priežastis paprasta – čia neabejotinai sukasi daug pinigų, sandorių ir interesų.
nuotrauka
Povilas KARLONAS, advokatas, advokatų kontoros „NOOR“ partneris


Minimos įmonės
NOOR legal, advokatų profesinė bendrija,

Turto vertė – pagal nuomos srautą

Pirmasis ryškus komercinio NT statybų bumas, kai Lietuvoje kūrėsi didieji biurų pastatai, prekybos centrai ir logistikos sandėliai, prasidėjo po 2004 m. ir Lietuvos stojimo į Europos Sąjungą. Lietuva pradėjo atsirasti ir pirmųjų užsienio investuotojų akiratyje, o mūsų valstybė kartu su kitomis regione – Latvija ir Estija – tapo daug žadančiu bei perspektyviu atradimu Skandinavijos investiciniams fondams. Ilgus metus šis atradimas jiems pasiteisino su kaupu, tačiau būsimas Lietuvos Aukščiausio Teismo (LAT) sprendimas, kurio tiek teisinė, tiek verslo bendruomenė laukia įsitempusi, mano manymu, bus vienas reikšmingiausių sprendimų šiam sektoriui per pastarąjį dešimtmetį.

Reikėtų pabrėžti, kad visi komercinės paskirties NT objektai – nuo prekybos centrų, logistikos sandėlių iki blizgančiais, didžiuliais langais puoštų biurų, yra verti tiek, kiek verti bei perspektyvūs jų nuomininkai. Joks NT investuotojas tokių objektų neperka dėl jų plytų arba blizgančių langų, kuriuos minėjau prieš tai. Jie perka nuomos srautą ir nuomos pajamų perspektyvą. Šiuose sandariuose yra įprasta perkamo turto kainą skaičiuoti per nuomos pajamingumo rodiklį (angl. yeld), todėl pirkėjas pirmiausiai atidžiai tikrina ne pastatą ir jo išplanavimą, o kas yra jo nuomininkai, kokia nuomos termino trukmė bei ateities garantijos. NT investuotojai, konsultantai, tarpininkai ir kiti sandorių praktikai labai mėgsta naudoti tokias frazes kaip „nenutraukiama nuomos sutartis“ ar „nenutraukiamas nuomos terminas“, siekdami prabrėžti nuomos sutarties ir jos būsimų pajamų svarbą turto vertės apskaičiavime. Aišku, mes, kaip teisininkai, visada šyptelime dėl tokių frazių, bet patys aiškiai suvokiame, kad tai yra vienas svarbiausių ir reikšmingiausių rodiklių NT vystytojams ir investuotojams.

Kaip nuomininkas elgsis po sandorio?

Yra du klasikiniai būdai pirkti tokius NT objektus: turto sandoris (angl. asset deal) arba akcijų sandoris (angl. share deal). Kiekvienas iš jų turi savo privalumus ir kiekvieną kartą sprendžiama, kurį konkrečiai pasirinkti. Ne visuomet lemiamas, bet svarbus kriterijus yra vienas Civilinio kodekso (CK) straipsnis, kuris sako, kad „išnuomoto daikto nuosavybės perėjimas iš nuomotojo kitam asmeniui yra pagrindas nuomos sutarčiai pasibaigti, jeigu to reikalauja nuomininkas“. Jau turbūt galite nuspėti, kad tiems, kas objektą perka dėl nuomos srauto, užsidega ne viena raudona lemputė, išgirdus, kad nuomininkas gali nutraukti nuomos sutartį, pasikeitus savininkui.

Jeigu nuomininkas po sandorio pradėtų spausti nuomotoją mažinti nuomos mokestį, keisti nuomos sutarties sąlygas grasindamas atsisakyti nuomos sutarties ar, blogiausia, netgi nutraukti nuomos sutartį, tai iš esmės keistų parduodamo turto vertę, nes niekas nežinotų, kokios yra galimos grynosios nuomos pajamos. Tai galėtų sukurti visiškai paralelinę tikrovę, kai tik po sandorio būtų galima sužinoti, kiek iš tikrųjų vertas konkretus objektas.

Įstatymų ir sutarčių vingrybės

Natūralu, kad norint apsisaugoti nuo tokios situacijos, buvo ieškoma teisinių išeičių. Vienas iš būdų – renkamasi sandorį sudaryti kaip akcijų, o ne turto sandorį, nes tokiu atveju minėta CK nuostata kažkodėl negalioja. Jei norima palikti turto sandorio galimybę, rinkoje atsidaro bendras standartas į nuomos sutartis iš anksto įtraukti susitarimą su nuomininku, kad jis įsipareigoja nesinaudoti CK numatyta teise ir tęs nuomos sutartį tokiomis pačiomis sąlygomis su naujuoju savininku.

Tokia praktika galioja daugiau nei 15 metų ir turbūt nesuklysiu sakydamas, kad bent 90% didžiųjų Lietuvos prekybos centrų bei biurų kompleksų savo nuomos sutartyse šią sąlygą turi iki šiol. Tai atrodo visiškai logiškas ir sąžiningas susitarimas, nes nuomininkui yra svarbu gauti norimą objektą ir galimybę juo naudotis, neatsižvelgiant į tai, kas bus jo savininkas ir ar kaip nors keisis įmonės statusas. Iš kitos pusės – nuomotojas neturi slėpti, kad neketina valdyti turto amžinai, jis jį stato tam, kad pelningai parduotų, o nuomininkas yra viena iš turto vertės dedamųjų.

Tačiau per pastaruosius metus buvau priverstas suabejoti šia, laiko patikrinta praktika. Artimiausiu metu LAT skelbs sprendimą byloje, kurioje nuomininkas pasinaudojo minėta kodekso nuostata ir nutraukė nuomos sutartį. Nepaisant to, kad joje buvo numatytas anksčiau aprašytas įsipareigojimas nuomos santykius tęsti. Mūsų situacijoje, išnuomotų patalpų savininkas atliko paprastą reorganizavimą, prie motininės įmonės prijungdamas dukterinę, kuriai priklausė turtas su nuomininku. Toks reorganizavimas yra įprasta praktika, siekiant optimizuoti įmonių grupių finansus, sudaryti sąlygas aptarnauti paimtas banko paskolas iš įsigytos dukterinės įmonės nuomos srauto ir t.t. Trumpai tariant, tas verslas toliau vyksta ir veikia, tačiau registre pasikeitė nuomojamo daikto savininkas – daugiau nieko. Beje, įdomi aplinkybė, kad veiksmas vyko COVID-19 pandemijos metu. Galite spręsti, kokie tikrieji nuomininko motyvai: formaliai pasikeitęs savininkas ar sudėtinga situacija, į kurią papuolėme visi.

Taigi nuomininkas nutraukė sutartį ir išsikraustė. Ką darome toliau? Tikėdami nuomos sutarties sąlygomis, šalių išankstiniu susitarimu tęsti sutartį, pacta sunt servanda ir sutarčių dispozityvumo principais bei teise susitarti ir tiesiog elementaria verslo logika, drąsiai einame į teismą ir teigiame, kad sutartis nutraukta neteisėtai. Tačiau tiek Vilniaus apylinkės teismas, tiek Klaipėdos apygardos teismas nurodo, kad įstatymas nenumato galimybės nuomininkui atsisakyti civiliniame kodekse įtvirtintos teisės nutraukti sutartį, o sutartyje numačius tokį atsisakymą, tokia sąlyga būtų niekinė ir negaliojanti.

Gali sujaukti ateities pardavimus

Ką tai reiškia, praktikoje? Itin aktyviai dvidešimtmetį vykstantys turto sandoriai investicinio NT sandoriuose su nuomininkais tampa praktiškai nebeįmanomi. Sunkiai įsivaizduoju, kokio nors prekybos centro ar biurų pastato pardavimą, kai jame veikia dešimtys ar šimtai nuomininkų ir negali žinoti, kas po sandorio ateis dėl nuomos sąlygų pakeitimo arba grasins nuomą nutraukti. Kita vertus, vis dar lieka klausimas, kuo toks turto sandoris savo esme skiriasi nuo akcijų sandorio, kai parduodama įmonė, kurioje yra vienas direktorius ir joje yra tik NT objektas. Juk akcijų sandorio atveju, nors formaliai turto savininku išlieka ta pati įmonė, bet tiek jos akcininkai (savininkai), tiek ir vadovai yra dažniausiai pakeičiami. Kodėl tuomet CK nesaugo nuomininko interesų? Galim mėginti suprasti tokios sąlygos svarbą gyvenamosios patalpos nuomos atveju, tačiau komercinių patalpų savininko pasikeitimas savaime nedaro jokio neigiamo poveikio nuomininkui. Nuomininkui neturėtų būti svarbu, koks investicinis fondas ar koks asmuo valdo jo patalpas, pastatą, prekybos centrą ar biurų kompleksą.

Pernai vien Vilniuje buvo beveik 2 milijonai kvadratinių metrų komercinio nekilnojamojo turto: daugiau nei 880 tūkst. kvadratinių metrų ploto nuomojamų biurų patalpų, daugiau nei 450 tūkst. kvadratinių metrų ploto – prekybos centrų patalpų ir daugiau nei 670 tūkst. kvadratinių metrų ploto ploto – sandėliavimo patalpų. Dabar šie skaičiai dar didesni. Jeigu LAT sprendimas patvirtins žemesnės instancijos teismų sprendimus, tai turės reikšmingą įtaką NT rinkai. Gali būti, kad pastaraisiais metais atlikti turto sandoriai susidurs su nuomos sutarčių nutraukimo rizikomis, atsiras daug papildomos gaišaties. Greičiausiai dėl to galiausiai bus pereita išimtinai tik prie akcijų sandorių, nors kaip minėjau anksčiau – pačios sandorio esmės ir santykių tarp nuomotojo bei nuomininko tai nekeičia. Tai vienareikšmiškai turės didžiulę įtaką NT su nuomininkais pardavimo procesui, rizikų vertinimui ir kainodarai.

Turbūt nesuklysiu sakydamas, kad šio aukščiausios instancijos teismo sprendimo didelė dalis NT verslo ir teisininkų bendruomenių laukia labiau nei Kalėdų. 

Statybunaujienos.lt




Komentaras

nuotrauka
2022-12-02 10:39
Lapkritį Vilniuje vyravo rami nuotaika. Per mėnesį realizuotas 141 būstas (194 nauji susitarimai, 53 nutraukimai). Tai – apie penktadaliu mažiau nei prieš mėnesį (atitinkamai: 182, 249, 67) ir apie tris kartus mažiau nei prieš metus (451, 466, 15). Pirkėjus labiausiai domino vidutinės klasės būstas ...
nuotrauka
2022-12-02 09:24
Jei būsto paskolą esate pasiėmę gerokai seniau ir turite likusią nedidelę neišmokėtą sumą, kaip geriau elgtis šiandien, kai kylantis Euribor augina ir paskolos įmokas? Galbūt toliau mokėti įmokas pagal grafiką, o gal padengti paskolos likutį iš turimų santaupų? „Luminor“ banko būsto kredito produkto...
nuotrauka
2022-12-01 15:52
Preliminariais lapkričio mėnesio duomenimis, kuriuos fiksavo „Citus“ analitikai, sostinės pirminėje būsto rinkoje lapkritį „užderėjo“ 201 butų ir kotedžų įsigijimo sandoris. Palyginimui, spalio mėn. sandorių buvo 225, tačiau, bet kuriuo atveju, antrą mėnesį fiksuojamas didesnis rinkos aktyvumas nei ...
nuotrauka
2022-11-29 11:37
Siekiant patikrinti, ar darbuotojas tinka sulygtam darbui, o sulygtas darbas – darbuotojui, sudarydamos darbo sutartį darbo sutarties šalys, t. y. darbdavys ir darbuotojas, gali sulygti dėl išbandymo. Dėl išbandymo laikotarpio šalys gali susitarti tik sudarydamos darbo sutartį, vadinasi, galimybių s...
nuotrauka
2022-11-27 06:17
Tęsiantis neapibrėžtai situacijai, kai dėl didėjančio EURIBOR auga įvairių paskolų palūkanos, sparčiai kilo energijos ir įvairių produktų bei paslaugų kainos, ne vienam gyventojui kilo minčių – ką reikėtų daryti su paskolos įmokomis, jei netekčiau darbo? Vienas iš būdų apsidrausti – įsigyti paskolos...
nuotrauka
2022-11-24 10:42
Kylančios palūkanos ir infliacijos tempai gyventojus, ypač – turinčiuosius paskolų, skatina apdairiau planuotis finansus. Lietuvos bankų asociacija (LBA) primena: jeigu asmeninė finansinė situacija blogėtų ir grėstų nesklandumais grąžinant paskolas, nereikėtų neigti problemos. Pirmiausia vertėtų per...
nuotrauka
2022-11-21 15:44
Jeigu komandiruotės metu darbuotojas patiria papildomų sąnaudų (transporto, kelionės, nakvynės ir kitų išlaidų), darbdavys jas turi kompensuoti. Jeigu darbuotojo komandiruotė trunka ilgiau negu darbo dieną (pamainą) arba darbuotojas komandiruojamas į užsienį, darbuotojui privalo būti mokami dienpini...
nuotrauka
2022-11-21 10:02
Neapibrėžtumas dėl ateities ir kylantis EURIBOR rodiklis ragina būsto paskolą imančius gyventojus atidžiau apsvarstyti, kurią palūkanų normą rinktis – kintamą ar terminuotai nekintančią. Kuo šie du variantai skiriasi, kokie yra jų privalumai ir kokiais atvejais labiau verta rinktis vieną ar kitą, pa...
nuotrauka
2022-11-17 15:27
Gyvenamoji, poilsio, kūrybinės dirbtuvės, svečių namai, administracinės - tokios paskirties parduodamas patalpas kaip butus galima rasti populiariuose nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos svetainėse. Neretai gyvenamoji būsto naudojimo paskirtis nurodoma didžiosiomis raidėmis, kartais su šauktukai...
nuotrauka
2022-11-17 10:34
Per pandemiją išryškėjęs būsto rinkos spurtas lėtėja – sudaromų sandorių skaičius grįžta į priešpandeminį 2019 m. lygį. Vis dėlto, nekilnojamojo turto (NT) kainoms didėjus sparčiau nei gyventojų pajamoms, būsto įperkamumas mažėja.
nuotrauka
2022-11-15 10:10
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2022 metų spalio mėnesio reikšmė išaugo 1,4% (2022 metų rugsėjį buvo fiksuojamas 2,2% augimas). Bendras butų kainų lygi...
nuotrauka
2022-11-14 10:03
Tvarumo ataskaitos seniai nebėra naujiena verslo pasaulyje – didelės viešojo intereso įmonės yra įpareigotos atskleisti nefinansinę informaciją jau penkerius metus, o nuo 2024 m. įsigaliosianti direktyva dėl įmonių informacijos apie tvarumą teikimo (angl. CSRD – Corporate Sustainability Reportin...
nuotrauka
2022-11-14 06:07
Rugsėjį Lietuvos statistikos departamentas fiksavo didžiausią išankstinę metinę infliaciją per 26 metus – 22,5 proc. Ir nors spalio mėnesį ji kiek sumažėjo (iki 22 proc.), nė vienas ekonomistas nedrįsta sakyti, kad jau pasiekėme lūžio tašką. Elektros kainos, šių metų vasarą pakilusios į kadaise sunk...
nuotrauka
2022-11-10 13:36
Jau tradicija tampa, kad metų pabaigoje įmonės sulaukia Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) dėmesio ir patikrinimų. Pastebime, kad pastaruoju metu VMI susidomėjimą vis dažniau kelia plonosios kapitalizacijos taisyklė ir jos išimčių taikymas. Nors atrodė, kad po teismų sudėliotų taškų praktikoje n...
nuotrauka
2022-11-09 09:41
Daugiau nei pusė Lietuvos gyventojų sako, kad jų mėnesio pajamos yra nepakankamos nuosavam būstui įsigyti, atskleidė šį rudenį vykdytas tyrimas. Kokie dar veiksniai trukdo šalies gyventojams nusipirkti norimus namus ir kiek žmonių yra sukaupę būsto paskolos pradiniam įnašui reikalingas lėšas, koment...
nuotrauka
2022-11-08 14:14
Pastaruoju metu stringant žaliavų tiekimui ir kylant kainoms, dalyvavimas viešuosiuose pirkimuose prilygsta ėjimui va bank. Viešųjų pirkimų dalyviai, matydami, kad pirkimo kainos ar terminai yra neadekvatūs, dėl šių ir kitų sąlygų pakeitimų derėtis negali, tad jiems belieka arba atsisakyti dalyvauti...
nuotrauka
2022-11-07 13:45
Išankstiniais NT paslaugų įmonės „Citus“ analitikų duomenimis, paskutinis metų ketvirtis didžiųjų miestų būsto rinkoje prasidėjo pozityviai. Vilniuje per spalio mėnesį užfiksuota daugiau nei dvigubai gausesnis susitarimų dėl naujų būstų (butų ir kotedžų) derlius – 225. Kaune rezultatas taip pat gere...
nuotrauka
2022-11-04 16:37
Energetinių resursų, medžiagų ir statybų kainoms šiemet pasiekus rekordines aukštumas, įkalnėn iš paskos pasileido ir nuomos rinka. Tendencijos tokios pačios ir privataus būsto, ir verslo segmente. Tačiau būsto nuomos terminas paprastai gerokai trumpesnis, nei nuomojantis verslo patalpas, todėl gali...
nuotrauka
2022-10-31 11:18
„Realco“ duomenimis, šių metų spalio mėnesį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 203 būstai, iš kurių 77 – aukštesnės klasės projektuose. Tačiau vis dar sulėtėjusi NT rinka, ekspertų teigimu, nėra pirmoji kregždė laukiantiems kainų kritimo.
nuotrauka
2022-10-31 10:50
Šių metų trečiąjį ketvirtį Lietuvos ekonomika augo, tačiau didesnių ar mažesnių sunkumų patyrė visi pagrindiniai sektoriai. Nors šiuo metu rinkoje energijos ir jos žaliavų kainos yra bent kelis kartus mažesnės nei prieš kelis mėnesius pasiektas pikas, neaiškumas dėl tolesnės jų raidos ir kiti nepala...

Statybunaujienos.lt » Komentaras