Ką daryti NT pirkėjui, pastebėjus defektus garantiniu laikotarpiu, kaip ginti pažeistas teises?2025-01-22 07:53 Įstatyme atskirai nėra nurodoma, kad garantinis terminas taikomas tik įsigyjant naują daiktą, todėl įstatyme numatytas 2 metų garantinis terminas turi būti taikomas ir perkant ne naujos statybos nekilnojamąjį turtą (NT). Garantinis terminas pradedamas skaičiuoti nuo NT perdavimo pirkėjui dienos. Giedrė KAČINSKIENĖ, Statybos ir viešųjų pirkimų advokatų profesinės bendrijos STRATEGUM advokatė Minimos įmonės
STRATEGUM, advokatų profesinė bendrija, 
Labai svarbu atminti, kad ne tik pardavėjas, kuris parduoda NT, yra atsakingas už parduodamo NT kokybę, nes NT kokybę pagal įstatymą garantuoja ir rangovas, kuris atliko statybos darbus. Statybos darbų garantiniai terminai yra 5 metai, o paslėptiems darbams – 10 metų, tyčia paslėptiems darbams – 20 metų. Paslėpti statybos darbai – tai vėliau atliktais darbais paslėptas statybos darbų rezultatas, pavyzdžiui, garso izoliacijos įrengimas, šiltinimo įrengimas, išlyginamojo sluoksnio įrengimas ir kt. Taigi, gali būti, kad perkant ir nebūtinai naujos statybos NT, jam dar bus taikoma nurodyta statybos darbų garantija.
Praktikoje būna situacijų, kai pardavėjas ir rangovas nesutampa, t. y. kai jie yra skirtingi asmenys. Tokiu atveju pirkėjas, paaiškėjus NT kokybės trūkumams, raštu gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek į rangovą. Gali būti ir taip, kad pardavėjas ir rangovas sutampa.
Taigi pardavėjas bei statybos darbų rangovas atsako už NT kokybės trūkumus, net jeigu tokie trūkumai paaiškėja vėliau, garantiniu laikotarpiu.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad pardavėjas atsako už paslėptus kokybės trūkumus, t. y. už tokius, kurių nebuvo galima žinoti (matyti, patikrinti) NT pirkimo metu. Pardavėjas garantiniu laikotarpiu nebus laikomas atsakingu už tokius kokybės trūkumus, kurie buvo akivaizdūs NT pirkimo metu, pavyzdžiui, nublukusi fasado dažų spalva.
Pardavėjas taip pat atsako už visus kokybės trūkumus, apie kuriuos pardavėjas sudarant sutartį neinformavo pirkėjo. Tačiau jeigu NT pirkėjas pirkimo–pardavimo metu buvo informuotas apie NT trūkumus ir vis tiek sutiko NT įsigyti, tai pirkėjas negali reikšti pretenzijų pardavėjui dėl šių trūkumų šalinimo po sutarties sudarymo.
Pardavėjas bei statybos darbų rangovas taip pat neatsakys už tokius paaiškėjusius kokybės trūkumus, kurie atsirado po NT pirkimo ir kurie atsirado dėl netinkamo NT eksploatavimo, trečiųjų asmenų kaltės, pvz., netinkamai atlikto remonto ar natūralaus nusidėvėjimo, kuris gali pasireikšti, tarkime, spalvos blukimu, sienų įtrūkimu, tačiau tai turi įvertinti statybos darbų ekspertas.
Visais kitais atvejais, garantinių terminų metu paaiškėjus NT kokybės trūkumams, pvz., kaupiasi drėgmė ir susidaro pelėsis, problemos su inžinerinėmis sistemomis ar pan. – už juos yra atsakingas NT pardavėjas bei statybos darbų rangovas.
Taigi, kai nėra aišku, dėl kokių priežasčių paaiškėjo kokybės trūkumai, rekomenduotina pasitelkti nepriklausomus ekspertus, kadangi nuo kokybės trūkumų atsiradimo priežasties priklauso, ar pardavėjas yra už juos atsakingas.
Ką daryti pirkėjui, jeigu garantiniu laikotarpiu pastebimi defektai, kaip reikėtų ginti savo pažeistas teises?
Pagrindinis praktinis patarimas, išaiškėjus defektams garantiniu laikotarpiu – pirmiausia raštu kreiptis į pardavėją bei statybos darbų rangovą prašant apžiūrėti bei nustatyti išaiškėjusių defektų priežastis. Dažnai pirkėjų daroma klaida – kai neužfiksavus išaiškėjusių defektų bei nenustačius jų kilimo priežasties, jie tiesiog ištaisomi pirkėjo iniciatyva bei lėšomis, neturint jokių įrodymų apie buvusių defektų mastą, atsiradimo priežastis. Tokiu atveju atlikti statybos darbų defektų ekspertizę nebėra galimybės.
Jeigu NT garantinio termino metu paaiškėja kokybės reikalavimų trūkumai, pirkėjas gali reikalauti:
- pirma – neatlygintinai ir laikantis protingų terminų ištaisyti atsiradusius trūkumus,
- antra – atitinkamai sumažinti pirkimo–pardavimo kainą,
- trečia – atlyginti pirkėjui jo patirtas trūkumų šalinimo išlaidas,
- ketvirta – reikalauti, kad daiktas būtų pakeistas kitu, kokybišku (sudėtinga įgyvendinti praktikoje dėl NT, kaip daikto specifikos),
- penkta – jeigu paaiškėję trūkumai yra esminiai (tokie, dėl kurių negalima naudoti NT pagal paskirtį arba pirkėjas, žinodamas apie tokius trūkumus apskritai už tokią kainą nebūtų NT įsigijęs) gali atsisakyti sutarties ir reikalauti grąžinti sumokėtą kainą už NT.
Svarbu, kad pirkėjas turi pasirinkti vieną iš teisių gynybos būdų, prieš tai įvertinęs pardavėjo pareigų pažeidimo mastą, t. y. kad nepasirinktų neproporcingo teisių gynybos būdo. Neproporcingu teisių gynybos būdo pasirinkimu galėtų būti, pvz., jeigu pirkėjas dėl mažareikšmio kokybės trūkumo (vonios kambaryje atsiklijavo kelios plytelės) siekia nutraukti NT pirkimo–pardavimo sutartį ir reikalauja grąžinti visą už NT sumokėtą kainą. Toks pirkėjo pasirinktas teisių gynybos būdas galėtų būti pripažintas neproporcingu ir dėl tos priežasties toks pirkėjo reikalavimas būtų atmestas.
Taigi, pasirenkant konkretų teisių gynybos būdą, pirmiausia reikia atsižvelgti į tai, ar trūkumas nėra mažareikšmis, kada išryškėjo daikto trūkumas, dėl kokių priežasčių trūkumai galėjo susidaryti, ar galima NT naudotis nepašalinus trūkumų, ar trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą bei ar trūkumai yra esminiai. Tik atsakius į šiuos klausimus galima pasirinkti proporcingą ir efektyvų pirkėjo pažeistų teisių gynybos būdą.
Komentaro autorė statybos ir viešųjų pirkimų advokatų profesinės bendrijos STRATEGUM advokatė Giedrė Kačinskienė.
Justino Lekavičiaus („Golomigo“) nuotr. Komentaras2025-02-10 16:36 Paskolų įmonėms palūkanų normoms nustojus mažėti, įmonės pasyviau derasi dėl turimų paskolų sutarčių sąlygų, tačiau apskritai kreditavimo sparta nemažėja. Gyventojai aktyviai skolinasi tiek būstui, tiek vartojimo reikmėms, o pingant skolinimuisi, per 2024 m. persitarė dėl beveik dešimtadalio būsto p... 2025-02-06 12:45 Naujas būstas naujame daugiabutyje, tačiau be šildymo ar su neveikiančiu liftu. Tokių istorijų pasitaiko vis dažniau, tačiau ne visi atkreipia dėmesį į tai, kad dažniausiai tokios situacijos kyla žmonėms nusipirkus būstą nebaigtame statyti daugiabutyje. Nors dažnu atveju tokiose patalpose žmonės aps... 2025-02-06 09:22 Būsto paskolos refinansavimas gali palengvinti paskolos mokėjimą, o nuo šių metų vasario mėn. šis procesas tapo gerokai paprastesnis. Tačiau svarbu suprasti, kokiomis sąlygomis paskolos refinansavimas gali kainuoti papildomai, o kuriais atvejais tai galite padaryti nemokamai bei kada tai iš tiesų na... 2025-02-06 08:43 Prieš pusmetį išnuomojote savo gyvenamąjį būstą draugės bendradarbiui. Jūs pažįstami, esate buvę bendrame gimtadienyje, tad laikinai dėl nuomos kainos ir kitų sąlygų susitarėte žodžiu, o „formalumus juk sutvarkysime vėliau“. Jau tris mėnesius „pažįstamas“ nekelia ragelio, neatidaro durų ir nemoka Ju... 2025-02-05 08:33 Nors lietuviai pasižymi lojalumu savo bankams, ši tendencija po truputį keičiasi, sako paskolų ekspertai. Norėdami sutaupyti, būsto paskolų turėtojai jas vis dažniau perkelia pas kitus, geresnes sąlygas pasiūliusius kredito davėjus. 2025-02-03 18:39 Vasario 1-ąją įsigaliojęs supaprastintas būsto paskolų refinansavimo procesas turinčiuosius būsto paskolas skatins pasidomėti, ar jie galėtų pasilengvinti savo finansinę naštą. Iki šiol buvęs sudėtingas ir palyginti brangus, refinansavimas tampa prieinamas kone kiekvienam, tačiau specialistai patari... 2025-01-31 08:23 Europos Centrinio Banko (ECB) Valdančioji taryba ketvirtadienį 0,25 proc. punkto sumažino bazinę palūkanų normą – nuo 3 iki 2,75 proc. Ką tai reiškia būsto paskolų turėtojams, pasakoja „Luminor" mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius. 2025-01-30 16:28 Lietuvos ekonomika dar kartą pademonstravo atsparumą ir didelį lankstumą. Kaip rodo Valstybės duomenų agentūros (VDA) paskelbtas pirmasis šalies BVP įvertis, 2024 m. Lietuvos ekonomika paaugo 2,6 proc., kai tuo tarpu visai ES ekonomikai buvo numatomas 0,9 proc. augimas (Europos Komisijos prognozė). ... 2025-01-30 13:02 Šių metų paroda BAU 2025, bent jau pramoninių grindų dangų sektoriuje, buvo mažesnė ir ne tokia koncentruota kaip anksčiau. Mačiau mažiau mūsų srities naujovių, tačiau tai vis tiek išliko svarbus renginys, leidžiantis stebėti, kaip keičiasi statybos pramonė ir kuria kryptimi juda inovacijos. 2025-01-30 06:49 Pirmą kartą dalyvavome tokio masto tarptautinėje parodoje su komanda – septyniais mūsų įmonės specialistais. Tai buvo įkvepianti ir vertinga patirtis, tačiau supratome, kad tokiai parodai reikia ruoštis iš anksto: apibrėžti tikslus, įvertinti įmonės poreikius, kad iš renginio gautume didžiausią įman... 2025-01-30 06:40 Parodoje BAU 2025 turėjau galimybę susitikti su partneriais, su kuriais mūsų įmonė jau ilgą laiką bendradarbiauja. Tai buvo puiki proga gyvai pamatyti, ką jie sukūrė ir pagamino per pastaruosius dvejus metus. Be to, šis renginys leido ne tik atnaujinti ryšius, bet ir įvertinti naujausias rinkos tend... 2025-01-28 14:30 2024 m. gruodį Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas (LVAT) priėmė svarbų sprendimą byloje dėl pirkimų pažeidimų, galintį reikšmingai pakeisti iki šiol galiojusią praktiką skiriant finansines korekcijas, teigia advokatų kontoros „TGS Baltic" Viešųjų pirkimų specializacijos grupės vyresnioji ... 2025-01-27 10:19 VMI (Valstybinės mokesčių inspekcijos) įpareigojantys sprendimai yra svarbus įrankis, padedantis verslui užtikrinti mokestinį aiškumą ir išvengti galimų ginčų. Tačiau statistika rodo, kad paskutiniais metais besikreipiančiųjų dėl šių sprendimų skaičius nuolat mažėja. Kokios tokios tendencijos prieža... 2025-01-24 13:05 Sostinėje vėl garsiau skambant diskusijoms apie esamas ir naujas viešojo transporto rūšis, daugelis vilniečių pamiršta ar nesuvokia, kad mieste jau seniausiai turime veikiančią metro infrastruktūrą tarp Naujosios Vilnios ir Aukštųjų Panerių ar net toliau. Kokybiškas šios linijos integravimas į Vilni... 2025-01-23 13:38 Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys atrodo kaip paprastas pirmasis žingsnis į sėkmingą sandorį, tačiau net ir mažos detalės, pasak teisininkų, gali tapti reikšmingo konflikto šaltiniu. 2025-01-20 09:40 Darbdavys verčia dirbti viršvalandžius? Valstybinė darbo inspekcija (VDI) primena, kad darbuotojai gali dirbti viršvalandžius tik raštiškai sutikę, išskyrus tam tikras įstatymo nustatytas išimtis. „Sutikimas dirbti viršvalandžius nėra formalumas – tai būtina sąlyga darbuotojų teisėms užtikrinti", – ... 2025-01-17 09:31 Pastebėjome, jog ne tik „Summus Capital“, bet ir kiti Baltijos šalyse aktyvūs investuotojai vis dažniau žvalgosi į Lenkiją, o dėl šios priežasties sulaukiame pakartotinių klausimų apie šio sprendimo motyvus. Tam parengemė temų ir klausimų santrauką, kuriuos aptarėme vidiniuose „Zenith“ komandos susi... 2025-01-16 15:45 Lietuvoje darbuotojai turi teisę į apmokamas nedarbingumo atostogas, kurios yra numatytos ir detaliai sureguliuotos teisės aktuose. Nepaisant to, kai kurie darbuotojai, net ir susirgę, pasirenka eiti į darbą. 2025-01-16 14:46 Šiuo metu, EURIBOR viršijant 2,5 proc., Lietuvos gyventojų poreikis įsigyti nuosavą būstą tebėra panašiame lygyje kaip 2023 metais. Tačiau gruodį jau ketvirtą kartą iš eilės įvykęs palūkanų normos mažinimas ir vartotojų įperkamumo galios augimas šiemet leidžia tikėtis teigiamų pokyčių. Vis dėlto, no... 2025-01-15 16:24 „Aš tik statytinis...", „čia tik formaliai mane paskyrė, tikrasis vadovas buvo kitas...", „draugai paprašė formaliai pabūti...", "pinigais disponavau ne aš, buvo kitas vadovas". Tokie ir panašūs pasiteisinimai, girdimi nagrinėjant vadovo atsakomybės klausimus, dažnai glumina teisininkus.
|
| www.julija.eu