2024 vasario 26 d. pirmadienis, 12:30
Reklama  |  facebook

Ką reiškia būsto įperkamumas: viešojoje komunikacijoje yra klaidingų akcentų

2024-01-31 09:12
Pastaruoju metu būsto įperkamumas Lietuvoje mažėjo ir viešojoje erdvėje buvo daug diskusijų bei skambių, net apokaliptinių antraščių. Tačiau, ką jis iš tiesų reiškia būsto pirkėjams, koks jis buvo anksčiau, kokius faktorius reikia vertinti ieškant sprendimo, ar būstą pirkti, informacijos nėra daug. Konstatuojamas tik faktas: įperkamumas dabar blogas.
nuotrauka
Eglė SAVOSTĖ, „Citus“ vyr. analitikė


Minimos įmonės
Citus, UAB
Swedbank, AB
„Būsto įperkamumą komentuoja daug kas, tačiau dažnai apsiriboja apibendrinimu, kad „įperkamumas yra istorinėse žemumose" arba dar geriau – „būstas yra neįperkamas". Tai žmonės ir nustoja pirkti – vis tiek nepavyks. Iš tiesų, reikalas yra kiek sudėtingesnis ir yra būtina tai paaiškinti pirkėjams, ieškantiems būsto", – akcentuoja kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus" vyr. analitikė Eglė Savostė.

Ji pabrėžia, kad įperkamumas gali būti geresnis arba blogesnis, tačiau Lietuvoje kol kas nepriartėta prie situacijos, kad būsto nebūtų įmanoma įpirkti apskritai. Yra tam tikros grupės žmonių, kuriems būstas yra sunkiau prieinamas, kitiems šiuo metu gali tekti peržiūrėti savo lūkesčius, tačiau būstą reikėtų laikyti įperkamu tol, kol vidutines pajamas gaunantiems žmonėms bus įperkamas jų poreikius atitinkantis būstas.

„Iš esmės, Lietuvoje kalbama tik apie du būsto įperkamumo indeksus. Vienas jų – suformuotas „Swedbank", kitas – Lietuvos banko. Jie abu remiasi skirtingomis skaičiavimo metodikomis. Pirmasis yra kiek suprantamesnis ir aktyviau komunikuojamas, tačiau nėra be trūkumų. Antrasis remiasi gan sudėtinga prielaida, todėl neatrodo patogus pirkėjams. Todėl su komanda analizavome duomenis ir suformavome „Citus" būsto įperkamumo indeksą, kuris kol kas apima naujo būsto įperkamumą trijuose didžiuosius Lietuvos miestuose bei remiasi šiandieninėmis aktualijomis", – sako E. Savostė.

Įperkamumo prielaidos – labai svarbios

„Citus" analitikų komanda, nagrinėdama du esamus įperkamumo indeksus ir turimus duomenis pastebėjo, kad kai kurios prielaidos, naudojamos juose, neatitinka dabartinės situacijos: pavyzdžiui, šeimos ūkio (dviejų žmonių) pajamos turėtų būti vertinamos kaip 1,9 VDU (ne 1,5), nes, remiantis Valstybinės duomenų agentūros statistika, vyrų ir moterų darbo užmokestis Lietuvoje nesiskiria perpus.

Taip pat svarbu teisingai įvertinti, kokie būsto kriterijai įtraukiami, vertinant jo įperkamumą. Dažnai imamas „vidutinis" būstas, tačiau toks apibrėžimas nėra intuityvus. Todėl „Citus" komanda už pagrindą ėmė ne „vidutinį būstą", o skaičiavo, kiek kvadratų galima įpirkti prie dabartinių kainų. Pagal šį skaičių aišku, kelių kambarių būstas gali išeiti.

Be kitų, mažiau svarbių aspektų, svarbi yra kainos detalizacija: ją sudaro ne tik būsto, tačiau ir paskolos kaina, nes daugiau būstų pirminėje rinkoje nuperkama su paskolomis. Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi politiką, mėnesinė paskolos įmoka negali viršyti 40 proc., todėl toks dydis ir vertintas.

Taigi, „Citus" įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti namų ūkis pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas"). Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta – 2 proc., nes ji yra gan stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. Euribor palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.

Vidutinių pajamų statistika imama iš „Sodros" duomenų bazės, kiekvienam miestui atskirai. Taip pat vertinama ir būsto kaina – remiamasi „Citus" stebimais kiekvieno miesto pirminės rinkos butų pasiūlos vidutinės kainos duomenimis. Šiuos duomenis planuojama atnaujinti kiekvieną ketvirtį, taip išvengiant statistinių paklaidų, ir skelbti su rinkos apžvalgomis.

Citus

Būsto įperkamumas Vilniuje. „Citus" grafikas

Naujo būsto įperkamumas – geresnis nei piešiama

Remiantis „Swedbank" įperkamumo indeksu ir skelbta apžvalga, Vilniuje būstas jau nebeįperkamas. Ar tai – tiesa?

„Situacija nėra gera ar džiuginanti, tačiau šiuo metu Vilniuje būstas tikrai dar yra įperkamas. Net ir susiklosčiusiomis aplinkybėmis, bent vidutines pajamas per mėnesį gaunantys žmonės būstą įpirkti gali. Ir kalba eina apie naujos statybos būstą. Mūsų skaičiavimais, dviejų asmenų kartu įperkamas būsto plotas paskutinį praėjusių metų ketvirtį sudarė 55,18 kv. m. Tai yra kiek erdvesnis dviejų arba kompaktiškas trijų kambarių būstas. Būtent, vertinant vidutinę kainą. Nebūtinai vidutines pajamas gaunantys žmonės pirks būstą už vidutinę rinkos kainą: labiau nuo centro nutolusiose lokacijose, miegamuosiuose rajonuose kainos gali būti žemesnės, tad ir įperkamas plotas bus didesnis. Užsienio šalių sostinėse situacija nepalyginamai prastesnė", – sako „Citus" vyr. analitikė.

Jos teigimu, Kaune 2023 m. III ketv. du bendrasavininkiai galėjo įpirkti beveik 61 kv., m ploto būstą, o Klaipėdoje – net 66 kv. m.

Be to, pastebi E. Savostė, vertinant analogiško būsto nuomos kainas, jos dydis gali būti panašus į mėnesinę paskolos įmoką. Tik nuomos kainos, priešingai nei ribos, kokią dalį mėnesinių pajamų gali sudaryti paskolos įmoka, nereguliuoja valstybė. Todėl verta šiuos dydžius palyginti ir įvertinti, ar labiau apsimoka mokėti už nuomą, ar už nuosavą būstą.

Grafikas nr. 1: Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, 2017K1–2023K4 („Citus" duom.). Grafikas Infogram platformoje

Įperkamumą veikia ne vien būsto kainos

Dar vienas faktas, kurį laiką ignoruotas kalbant apie įperkamumą – skolinimosi kaina. Dažnai buvo teigiama, kad įperkamumas mažėja dėl augančių (arba aukštų) būsto kainų ir formuojamas lūkestis, kad plėtotojai turėtų jas mažinti dėl užsitęsusio paklausos štilio.

„Tačiau kainos Vilniaus pirminėje rinkoje nesikeičia jau apie 20 mėn., o jas mažinti erdvės nėra dėl 34,2 proc. išaugusios statybų savikainos per pastaruosius 3–4 metus (remiantis Valstybinės duomenų agentūros skelbiamu statybų sąnaudų indeksu). Tuo tarpu, labiausiai įperkamumas smuko dėl augančio Euribor ir nemažėjusių bankų palūkanų maržų. Buvo bandyta lyginti su užsienio šalimis, kuriose, neva, pirkėjai nefiksuoja palūkanų, tačiau tai pasirodė mitas – kitose Europos šalyse, pvz., Skandinavijoje, iš kurios atėję bankai užima beveik visą rinką, būsto palūkanų maržos yra gerokai žemesnės", – pastebi Eglė Savostė.

Pavyzdžiui, 2021 m. paskutinį ketvirtį, kai būsto paklausa buvo ypač aukšta, o kainos taip pat pasiekusios piką, būsto įperkamumas buvo aukščiausias nuo 2017 m. pradžios ir sudarė 102,1 kv. m (2017.01 IV ketv. – 85,84 kv. m). Taip buvo dėl labai sparčiai augusio darbo užmokesčio, kurio augimo būsto kainos nepralenkė. Tačiau kristi ėmė pradėjus augti Euribor ir į „dugną" nusirito su jo aukščiausia verte – pernai metų antroje pusėje.

Nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį, 4,143 punkto Euribor bazinė 6 mėn. palūkanų norma sausio gale sumažėjo iki 3,873 proc. Palūkanas būsto paskoloms jau ėmė mažinti ir komerciniai bankai, o tai leidžia manyti, kad nuo būsto „įperkamumo dugno" jau atsispyrėme. Ir tai – pozityvus ženklas pirkėjams.

Pavyzdžiui, vien eliminavus Euribor įtaką (vertinant, kad šis rodiklis lygus nuliui), būsto įperkamumas dviem žmonėms Vilniuje 2023 m. gale būtų siekęs net 89,37 kv. m ir būtų didesnis nei 2017 m.

Grafikas nr. 2: Įperkamumas Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje 2021K1–2023K4 („Citus" duom.). Grafikas Infogram platformoje

Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui. Taip yra todėl, kad plėtotojų ir bankų aktyvumo ciklai „prasilenkia" per projekto plėtros laikotarpį: pirkėjams preliminariuosius sandorius su plėtotojais sudarius projekto statybų pradžioje, į bankus dėl paskolos jie kreipiasi projektui pasiekus reikiamą baigtumo stadiją, prieš notarinius sandorius. Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022–aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5–1,6 proc. lygio sumažėjusias bankų būsto paskolų maržas.

Įperkamumo skaičiavimai – daugiau perspektyvų

„Citus" analitikai, skaičiuodami įperkamumo indeksą, įvertino ir kitas prielaidas: pavyzdžiui, kiek kvadratinių metrų būsto gali įpirkti vienas žmogus, su paskola perkantis būstą.

Vilniuje, tokiu atveju, vienas pirkėjas gali įpirkti 29,04 kv. m ploto būstą, Kaune – apie 32 kv. m, Klaipėdoje – 34,68 kv. m. Tokio ploto būna 1–1,5 kambarių butai, o 35 kv. metruose gali tilpti ir 2 kambariai.

Būsto plotas mažėja, taigi, santykinis įperkamumas išlieka

Akivaizdi ir dar viena tendencija. Paskutinius 10–15 metų perkamo būsto plotas palaipsniui mažėja. Iš vienos pusės, taip yra todėl, kad auga jo kaina. Tačiau žmonėms būstą ėmus keisti dažniau (Lietuvoje, vidutiniškai, kas 7–8 metus), jis perkamas pagal poreikius, o ne visam gyvenimui. Todėl stengiamasi neįsigyti perteklinių kvadratinių metrų, kurie nebus išnaudoti. Be to, nauji būstai projektuojami vis efektyvesnio suplanavimo, o turima erdvė paskirstoma racionaliau.

„Palyginimui, jei keliasdešimties metų senumo sovietinės statybos butas, turintis 30–40 kv. m plotą dėl neefektyvaus suplanavimo dažno gyventojo pravardžiuojamas „kišene", tai to paties dydžio naujo būsto pilnai užtenka didžiajai daliai žmonių. Dėl kambarių ir prieškambarių formos efektyviai suplanuotas 2 kambarių butas gali būti patogesnis ir už plotu didesnį, bet prasčiau suplanuotą 3 kambarių butą", – teigia „Citus" atstovė.

Citus

Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. „Citus" grafikas

Jau artimiausiu metu įperkamumas turėtų gerėti

Lietuvos ekonomikos perspektyvas šiems metams ekonomistai piešia optimistines ir tai džiugina. Pasak Finansų ministerijos, kurios prognozės yra santūresnės nei Lietuvos banko, numato 1,7 proc. metinį BVP augimą, 7,6 proc. vidutinio bruto darbo užmokesčio (DU) prieaugį ir nedidėjantį nedarbą. Ne itin džiugina tai, kad didžiąją dalį darbo užmokesčio augimo sudarys minimalios mėnesinės algos (MMA) ir neapmokestinamojo pajamų dydžio (NPD) didinimas, o tai turės mažą įtaką šiuo metu galintiems įpirkti būstą. Tikėtina, realusis DU augimas dėl, sulėtėjusios ekonomikos, potencialiems būsto pirkėjams bus žemesnis.

Globaliame neapibrėžtume, panašu, judame „minkštojo" ekonomikos nusileidimo kryptimi, todėl, pavykus, kaip numatyta, suvaldyti infliaciją, augant darbo užmokesčiui ir mažėjant Euribor normai, įperkamumas taip pat gerės.

Pagal šiandienes „Citus" analitikų prognozes, artimiausiais mėnesiais Europos centrinis bankas gali imti sparčiau karpyti palūkanas ir šių metų viduryje Euribor galėtų nusileisti iki 3,05 proc. žymos. Tikėtina, kad realusis darbo užmokestis per tą laiką reikšmingai nepasikeis, bet ir būsto kainos išliks esamame lygyje. Tokiu atveju, vien dėl Euribor sumažėjimo, dviem žmonėms su paskola įsigyjamo būsto įperkamumas Vilniuje galėtų išaugti iki 61,18 kv. m, Kaune – iki 67,37 kv. m, o Klaipėdoje – 73,07 kv. m.

Grafikas nr. 3: Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje ir prognozė 2024 K2 („Citus" duom.)

„Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje įperkamumas, deja, yra linkęs prastėti. Tai ypač galioja sostinėse. Augant ekonomikai, gyvenimo komfortui, miestuose daugėjant gyventojų skaičiui, būstas yra linkęs brangti. Nei Vilnius, nei Kaunas ar Klaipėda nėra guminiai: miestams tankėjant mažėja sklypų pasiūla, todėl jie brangsta, auga reikalavimai būstui, pirkėjų lūkesčiai, brangsta statybos. Sparčiau augant atlyginimams, įperkamumas gali laikinai pagerėti, tačiau gali pasikeisti kitos sąlygos, tad būsto įsigijimas gali tapti problematiškesnis. Pakanka pažiūrėti į kitų Europos šalių sostines, kad suprastume, kokia linkme judame ir kur galime atsidurti po penkerių, dešimties ar penkiolikos metų", – aiškina ekspertė.

Pavyzdžiui, Varšuvoje įperkamumas yra maždaug 10 proc. prastesnis, Londone – 40 proc., Frankfurte – net 80 proc. 
Statybunaujienos.lt
Žymės  Būsto pirkimas



Komentaras

nuotrauka
2024-02-26 09:27
Darbo kodekso 56 str. numato baigtinį sąrašą svarbių priežasčių, kada darbo sutartis gali būti nutraukta darbuotojo rašytiniu pareiškimu, o įspėti darbdavį tokiu atveju darbuotojui privalu ne vėliau kaip prieš 5 darbo dienas. Nurodomos keturios pagrindinės priežastys.
nuotrauka
2024-02-21 15:12
Apyvartiniai taršos leidimai (ATL) didžiajai daliai visuomenės yra terra incognita – kažkur girdėta, bet niekad nečiupinėta. Ir nekeista – iki šiol jie didžiąja dalimi buvo taikomi daliai didžiųjų įmonių kaip kovos su klimato kaita priemonė. Tačiau žaidimo taisyklės keičiasi – vos po poros metų net ...
nuotrauka
2024-02-21 08:50
Valstybinė darbo inspekcija primena, kad darbdaviai privalo įgyvendinti lyčių lygybės ir nediskriminavimo kitais pagrindais principus. Tai reiškia, kad bet kokių darbdavio santykių su darbuotojais atvejais yra draudžiama tiesioginė ir netiesioginė diskriminacija, priekabiavimas, seksualinis priekabi...
nuotrauka
2024-02-20 12:03
Pirmojo būsto įsigijimas – dažnai labai maloni, bet ir varginanti patirtis. Jei būstas perkamas su paskola, tai tampa kur kas ilgesniu ir sudėtingesniu procesu. Kadangi namai – nepigus pirkinys, labai svarbu žinoti keletą taisyklių, kurių laikantis mažėja tikimybė nusipirkti ne tai, ko iš tikrųjų no...
nuotrauka
2024-02-15 12:44
Kiekvienas žmogus nuosavybės teise gali įgyti norimus daiktus: perkame butą, automobilio stovėjimo vietą ar kitą nekilnojamąjį turtą, o nuosavybės teisės forma būna nurodyta sudarant pirkimo–pardavimo sutartį. Tačiau nuosavybės teisė, priklausomai nuo situacijos, gali turėti tam tikrų išimčių, kuria...
nuotrauka
2024-02-09 09:43
Vilniaus miesto savivaldybės tarybos narys Almantas Stankūnas kreipėsi į Vilniaus merą Valdą Benkunską ir administracijos direktorių Adomą Bužinską, reikalaudamas informacijos apie sustabdytų statybos darbų, sutarties kainos indeksavimo ir statybos darbų pabaigimo termino nukėlimo teisėtumą.
nuotrauka
2024-02-08 19:53
Vadovaujantis Darbo kodekso 112–113 str., darbuotojas turi dirbti pagal darbo sutartyje sulygtą darbo laiko normą ir režimą. VDI atkreipia dėmesį, kad darbo laiko norma nustato, kiek valandų darbuotojas privalo dirbti per apskaitinį laikotarpį, pvz., savaitę, o darbo laiko režimas lemia, kaip šios v...
nuotrauka
2024-02-01 09:37
Darbo kodekse numatoma, kad kiekvienam darbuotojui turi būti suteiktos ne mažiau kaip 20 darbo dienų (jeigu dirbama penkias darbo dienas per savaitę) arba ne mažiau kaip 24 darbo dienų (jeigu dirbama šešias darbo dienas per savaitę) kasmetinės atostogos. Jeigu darbo dienų per savaitę skaičius yra ma...
nuotrauka
2024-01-30 10:27
Europos Centrinio Banko (ECB) valdančioji taryba ketvirtadienį nusprendė nekeisti nė vienos iš trijų pagrindinių palūkanų normų. Jos lieka rekordiškai didelės. Žinoma, verslo tai nedžiugina, nes prieiga prie pinigų irgi išlieka rekordiškai bloga (Lietuvoje ypač, bet nesaldu ir mūsų kaimynėms, ir vis...
nuotrauka
2024-01-25 10:57
Sausio 23 d. Žemės ūkio rūmų (ŽŪR) atstovai dar kartą susitiko su Žemės ūkio ministerijos (ŽŪM) vadovybe dėl žemės įsigijimo ribojimo įstatymo. Ūkininkai jau seniai teigia, kad galiojantis įstatymas neveikia; pasak jų, verslininkai išmoko rasti landas ir taip savo rankose sukaupė žemių plotus viršij...
nuotrauka
2024-01-24 06:08
Iki šiol Lietuvoje susiklosčiusi praktika pasikeitė: nekilnojamas turtas jo pirkėjui dažnu atveju buvo parduodamas su daline apdaila, t. y. įregistravus 85 proc. statinio baigtumą. Nuo šių metų pradžios įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatyta, kad sandorius dėl nekilnojamo tur...
nuotrauka
2024-01-16 09:27
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų gruodžio mėnesio reikšmė paaugo 0,5%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėn...
nuotrauka
2024-01-10 06:45
Kiekvienais metais gyventojams teikiant metines pajamų deklaracijas yra grąžinamos žymios sumos gyventojų pajamų mokesčio (GPM). Tačiau nemaža dalis gyventojų savo metines pajamų deklaracijas pateikia šių neišanalizavę ir sutinka su VMI automatiškai parengtais skaičiavimais ir tarsi dalyvauja loteri...
nuotrauka
2024-01-09 16:05
Neskausmingas JAV darbo rinkos atšalimas, sėkmė kovojant su infliacija ir lūkesčiai dėl kitų centrinio banko bazinių palūkanų normų sprendimų buvo pagrindiniai motyvai, užbaigę praėjusius metus pasaulio ekonomikoje. Tad kokio palūkanų normų sumažėjimo galime tikėtis šiemet ir ką rodo infliacijos pro...
nuotrauka
2024-01-08 09:18
2023 metus nekilnojamojo turto (NT) rinkoje galėtume pavadinti besitęsiančio neapibrėžtumo, atsargių vilčių, persiorientavimo ir alternatyvių sprendimų paieškų metais. Ryškiausia praeitų metų tema NT rinkoje – būsto įperkamumas, kuris pasiekė rekordines žemumas.
nuotrauka
2024-01-03 14:09
Po 2022 m. riedėjimo nuo kalno, 2023 m. būsto rinka pasižymėjo seniai matytu stabilumu: per 2023-iuosius Vilniuje buvo parduoti 2302 butai (2022 m. – 2252 butai), paskutinio ketvirčio rezultatai metų kontekste taip pat neišsiskyrė – buvo realizuoti 549 nauji butai (2023 m. III ketv. – 533 butai).
nuotrauka
2023-12-28 13:21
Parduotų būstų skaičius rudenį toliau mažėjo, naujos statybos būstų pardavimai, palyginti su praėjusiais metais, susitraukė labiau nei senos statybos būstų. Nors pardavimų skaičius sumažėjo, pinigų suma, išleidžiama būstui įsigyti, vis dar yra didelė dėl išaugusių kainų. O pakilus palūkanų normoms i...
nuotrauka
2023-12-28 11:59
Vadovaujantis Europos parlamento ir tarybos direktyva, valstybės narės turi užtikrinti, kad nuo 2024 m. sausio 1 d. biologinės atliekos būtų atskiriamos ir perdirbamos jų susidarymo vietoje, arba surenkamos atskirai ir nemaišomos su kitų tipų atliekomis.
nuotrauka
2023-12-20 10:36
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų lapkričio mėnesio reikšmė paaugo 0,1% (2023 metų spalio mėnesį buvo fiksuojamas 0,1% sumažėjimas). Bendras bu...
nuotrauka
2023-12-15 09:48
Nuo sausio 1 d. įsigalios Neįgaliųjų socialinės integracijos įstatymo nauja redakcija – Asmens su negalia teisių apsaugos pagrindų įstatymas. Įstatymo pataisose reglamentuojama, kad keisis negalios vertinimo modelis, didės paslaugų ir pagalbos prieinamumas žmonėms su negalia, operatyviau bus teikiam...

Statybunaujienos.lt » Komentaras