„Pagal galiojantį teisinį reguliavimą pastatų ir patalpų paskirtis apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys ar jo dalis yra pritaikyti ir kaip jie gali būti naudojami. Tai reiškia, kad patalpos turi būti eksploatuojamos pagal statybos dokumentuose nustatytą ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotą paskirtį, o ne pagal savininko norimą vykdyti veiklą“, – teigia teisės firmos „Sorainen“ vyresnioji teisininkė Gabrielė Raižytė-Džulė.

Šią bendrą taisyklę įtvirtina Statybos įstatymas, o patalpų paskirčių klasifikavimą detalizuoja statybos techninis reglamentas STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, kuriame skiriamos gyvenamosios ir negyvenamosios patalpos bei jų konkrečios rūšys.

„Trumpalaikės nuomos kontekste svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma. Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis. Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį“, – sako G. Raižytė-Džulė.

Patalpų paskirtis – ne formalumas

Gyvenamosios ir apgyvendinimo paskirties patalpų atskyrimas nėra formalus – gyvenamosios paskirties patalpoms taikomi papildomi reikalavimai, susiję su insoliacija, garso izoliacija, poilsio ir želdynų zonomis, automobilių stovėjimo vietomis bei kita infrastruktūra. Jie skirti užtikrinti tinkamas sąlygas nuolatiniam gyvenimui ir apsaugoti gyventojų gyvenimo kokybę, todėl paskirčių sistema balansuoja individualius savininkų interesus ir kaimynų teises.

„Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami reikalavimai susiję su žmonių kasdieniu gyvenimu. Triukšmas, padidėję lankytojų srautai, automobilių statymas ar bendrųjų patalpų naudojimas tiesiogiai veikia kaimynus, todėl teisės aktai ir numato, kad ne kiekviena veikla yra suderinama su gyvenamąja aplinka“, – pažymi „Sorainen“ teisininkė.

Kada gyvenamosios patalpos gali būti naudojamos kitaip

Dėl šios priežasties teisės aktai numato ne bendrą leidimą vykdyti komercinę veiklą gyvenamosiose patalpose, o aiškiai apibrėžtas išimtis.

„Lietuvos Respublikos Vyriausybės patvirtintame Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše įtvirtintas baigtinis veiklų sąrašas, kurios laikomos suderinamomis su gyvenamąja paskirtimi, jeigu jos nepažeidžia kaimynų interesų ir bendrojo naudojimo objektų. Veikla, kuri nėra jame aiškiai įvardyta, negali būti laikoma leidžiama vien dėl to, jog ji vykdoma gyvenamosiose patalpose ar kol kas nesulaukė skundų. Teisiniu požiūriu tai nėra saugi prielaida“, – pabrėžia G. Raižytė-Džulė.

Trumpalaikio apgyvendinimo veikla pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą į šias išimtis nepatenka, išskyrus atvejus, kai ji vykdoma kaimuose ar viensėdžiuose esančiose gyvenamosiose patalpose. Miestuose, ypač daugiabučiuose namuose, tokia veikla dažnai susiduria ne tik su patalpų paskirties, bet ir su kitų patalpų savininkų teisių klausimu – sprendimai dėl veiklos vykdymo tam tikrais atvejais siejami su kaimynų sutikimais, o praktikoje būtent gyventojų skundai dažniausiai inicijuoja savivaldybių patikrinimus.

„Gyventojai neretai vadovaujasi logika, kad jeigu veikla vykdoma ilgą laiką ir niekas nesiskundė, ji yra teisėta. Tačiau pastatų ir patalpų naudojimo priežiūra grindžiama atitiktimi teisės aktams – savivaldybės privalo reaguoti gavusios pranešimų apie galimus pažeidimus“, – dėmesį atkreipia „Sorainen“ teisininkė.

Ji atkreipia dėmesį, kad už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį fiziniams asmenims gali būti skiriama bauda nuo 280 iki 3 000 eurų, o už pakartotinį pažeidimą – nuo 400 iki 6 000 eurų. Juridiniams asmenims numatytos didesnės sankcijos – nuo 3 000 iki 15 000 eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju – nuo 5 500 iki 18 000 eurų.

„Šiuo metu rengiami teisės aktų pakeitimai, tačiau iki jų įsigaliojimo galioja esamas reguliavimas, todėl veiklą rekomenduojama vertinti, remiantis šiandien galiojančiomis taisyklėmis“, – reziumuoja G. Raižytė-Džulė.