Todėl būtina kuo plačiau šia tema diskutuoti bei ieškoti pačių geriausių sprendimų. Šiuo metu statybų vystymas iš esmės paremtas atskirų vystytojų turimų sklypų, kurie dažnai dispersiškai išsimėtę neužstatytoje teritorijoje, užstatymu. Daugumoje atvejų šie sklypai pirmiausiai buvo suformuoti pagal žemėtvarkinius projektus žemės ūkiui, bet ne miestų statybai. Dažnai vystant juos suplanuojamos nepatogios formos valdos, neracionalūs kvartalai bei privažiavimai. Be to, dėl maksimalaus noro panaudoti teritoriją užstatymui, dažnai statyboms skiriama visa teritorija be bendrų erdvių, užstatomos vandens telkinių pakrantės ar net suformuojamos per siauros gatvės.

Užsienio patirtis – žemės sklypai pertvarkomi pagal teritorijų suplanavimo projektus

Siekiant spręsti minėtas problemas, būtų tikslinga remtis užsienio šalių patyrimu, kai planuojant teritorijas yra atliekamas žemės sklypų sujungimas, sukeitimas bei pertvarkymas. Toks žemės pertvarkymo procesas miestų teritorijų vystymui yra vykdomas Vokietijoje, Švedijoje, Prancūzijoje, Japonijoje, Pietų Korėjoje, Taivanyje, Turkijoje, Indonezijoje, Suomijoje, Izraelyje ir kitur. Žemės pertvarkymo proceso metu yra pertvarkomi žemės sklypai pagal teritorijų suplanavimo projektus – suformuojant tiek statybinius sklypus, skirtus savininkams, tiek sklypus keliams, gatvėms, visuomeniniams objektams ir kt. Pagal šį planavimo metodą žemės sklypus savininkai gauna atsižvelgiant į jų turėtų sklypų padėtį ir vertę. Savininkų įgyjamų žemės sklypų vertės santykis išlaikomas toks pats, koks buvo ir prieš pertvarkymą. Taip pat kartu yra sprendžiami projektavimo išlaidų padengimo klausimai.

Principinė žemės sklypų pertvarkymo schema – prieš ir po pertvarkymo

Kaip reikšmingas šio planavimo metodo privalumas yra tinkamų urbanistinių projektų parengimas, numatant patogius statybų sklypus, reikiamą inžinerinę bei socialinę infrastruktūrą (kelius, gatves, kitas visuomeninio naudojimo teritorijas). Tai pasiekiama sutelkiant visus teritorijos savininkus bendrų sprendinių įgyvendinimui, kai bendros infrastruktūros sukūrimui skiriama žemės proporcingai nuo kiekvieno savininko turimo žemės sklypo ploto.

Tarpukario Lietuvoje buvo numatyta, kaip naudoti sklypus bendriesiems reikalams

Palyginimui galima atkreipti dėmesį į tai, kad šiuo metu Lietuvoje inžinerinė ar socialinė infrastruktūra vystoma paimant žemę visuomenės poreikiams, priverstinai taikant šią procedūrą atskirų savininkų atžvilgiu. Tuo tarpu užsienio šalyse, vystant naujas teritorijas, nuo kiekvieno sklypo bendriesiems reikalams skiriama 30 % (Vokietija, Japonija), 40 % (Taivanis, Izraelis, Libanas, Turkija) ar net 50 % (Pietų Korėja) ploto. Svarbu pabrėžti, kad šio proceso principai jau buvo panaudoti ir tarpukario Lietuvoje. Tuomet 1938 m. Miestų žemių tvarkymo įstatyme buvo nustatyta, kad vystant neužstatytas teritorijas už žemę, skirtą viešiesiems reikalams, iki 30 % jos vertės buvo neatlyginama. Šie nuostoliai buvo laikomi adekvačiais planavimu sukuriamiems patogumams.

Įvertinant dabartines šalies teritorijų planavimo sąlygas (privati žemės nuosavybė, laisva statybos iniciatyvos teisė), valstybė turėtų dėti visas pastangas teisiniam šio proceso sureguliavimui siekiant darnaus miesto bei kaimo urbanizuojamų teritorijų vystymo. Tuo tikslu būtina kuo skubiau parengti teisinę bazę, sudarančią galimybes bendram žemės sklypų pertvarkymui planuojant teritorijas. Žemės sklypų pertvarkymas, vystant miestiško pobūdžio teritorijas, sudarytų sąlygas racionalesniam žemės panaudojimui, visavertės gyvenamosios aplinkos kūrimui ir bendrai – urbanizuojamų teritorijų didesnės vertės kūrimui.

Autoriaus iliustr.