Darbo grupė gilinosi į Lietuvoje kylančias problemas, kai svečių namai, viešbučiai, vienbučiai gyvenamieji namai virsta daugiabučiais gyvenamaisiais pastatais, kūrybinės dirbtuvės – butais, ūkio pastatai – gyvenamaisiais namais, rašoma Aplinkos ministerijos pranešime.

Rengiant šiuos pakeitimus darbo grupė atsižvelgė į Specialiųjų tyrimų tarnybos, Seimo Aplinkos apsaugos komiteto ir kitų institucijų pateiktas pastabas ir pasiūlymus, užsienio valstybių praktiką. Diskusijų metu buvo vertinamos neigiamos pasekmės, kylančios, kai nesilaikoma pastatų paskirtims keliamų reikalavimų: savivaldybių suplanuota infrastruktūra neatitinka poreikių, neužtikrinamas tinkamas gyventojų informavimas ir jų teisėti lūkesčiai, nesukuriama sveikatai palanki gyvenamoji aplinka, gyventojai įsigyja „negyvenamus“ butus ar rekreacinės teritorijos naudojamos ne viešajam interesui tenkinti.

Įvertinusi problematiką, darbo grupė siūlo pokyčio kryptis.

Turtinių vienetų reglamentavimas

2023 m. gegužės 1 d. įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, kurie turtinių vienetų skaičių įtvirtina kaip vieną iš pagrindinių statinio paskirties kriterijų. Atsižvelgiant į tai, siūloma atskirti daugiabučius gyvenamuosius pastatus, kuriems būdingas daugelio savininkų nuosavybės teisės įgijimas ir bendras pastato naudojimas nuo viešbučių ir kitų apgyvendinimo paslaugas teikiančio verslo objektų, kuriems būdingas vieno ūkinės veiklos savininko veikimas.

Tuo pačiu principu siūloma atskirti ir vienbučius-dvibučius gyvenamuosius pastatus, skirtus nuosavybės teise valdyti ir naudoti vienai-dviem šeimoms. Remiantis šiuo principu, siūloma nustatyti, kad vienbučiai gyvenamieji pastatai, pagalbinio ūkio pastatai, viešbučiai, kiti laikinojo apgyvendinimo pastatai būtų reglamentuojami kaip vienas turtinis vienetas. Norint juos išskaidyti į daugiau turtinių vienetų ir perleisti skirtingiems savininkams, būtų būtina keisti žemės sklypo naudojimo būdą, taip pat keisti pastato paskirtį į gyvenamąją, parengti statinio projektą, pritaikyti pastatą ir patalpas, informuoti gretimų teritorijų gyventojus.

Turtinių vienetų skaičių siūloma numatyti kaip esminį statinio projekto reikalavimą, kurio patikra vyktų visuose statinio projektavimo, statybos, jos užbaigimo ir naudojimo priežiūros etapuose.

Taip pat siūloma keisti Civilinio kodekso nuostatas, leidžiančias daugeliui savininkų nusistatyti naudojimosi patalpomis tvarką, kad nesikartotų piktnaudžiavimo ir gyventojų klaidinimo atvejai, kai jiems išparduodamas vienas pastatas bendros nuosavybės dalimis. Taip pažeidžiamas viešasis interesas, o gyventojai pasmerkiami konfliktams dėl sudėtingo, nekokybiško pastato valdymo ir naudojimo.

Ūkinė veikla kaip statinio paskirties kriterijus

Apibrėžiant statinių paskirtis, siūloma aiškiai įvardinti, kad trumpalaikio ir laikinojo apgyvendinimo pastatai yra skirti būtent apgyvendinimo paslaugų teikimui, t. y. atitinkamos ūkinės veiklos vykdymui. Šis kriterijus leistų objektyviai atskirti atvejus, kai pastate gyvenama, nuo atvejų, kai vykdoma viešbučių ar trumpalaikės nuomos veikla, kurią galima pagrįsti atitinkamais komercinės veiklos dokumentais. Tai leistų efektyviau vykdyti statinių naudojimo pagal paskirtį priežiūrą.

Inžinerinių sprendimų kriterijus

Pastate, kuris formuojamas kaip vienas turtinis vienetas, siūloma leisti įrengti tik vieną inžinerinių tinklų ir inžinerinių išteklių (dujų, vandens, elektros) apskaitos sistemą. Taip būtų papildytas objektyviai vertinamų paskirčių kriterijų sąrašas, juo remiantis būtų galima įvertinti statinio paskirtį projektavimo ir jo naudojimo etape.

Baigtinis paskirčių sąrašas, perteklinių paskirčių panaikinimas

Siūloma peržiūrėti ir sudaryti baigtinį pastatų paskirčių sąrašą, kuriame būtų atsisakyta nebeaktualių arba dviprasmiškų paskirčių, taip pat pagal šių dienų poreikį pergrupuoti ar sukurti naujas paskirtis.

Viešbučių paskirties pastatus siūloma pergrupuoti numatant, kad jie skirti tik trumpalaikio apgyvendinimo paslaugoms, atskirti šiuo metu populiarėjančių pastatų grupę – laikinojo apgyvendinimo paslaugų pastatus. Šie pastatai nuo viešbučių skirtųsi tuo, kad patalpos būtų naudojamos ilgalaikei nuomai. Jie būtų formuojami kaip vienas turtinis vienetas ir statomi komercinės paskirties objektų teritorijose. Minimalūs norminiai reikalavimai apgyvendinimo paslaugų paskirties pastatams būtų suvienodinami, numatoma, kokiose ne gyvenamosiose teritorijose jie galėtų būti statomi.

Atsisakius poilsio pastatų paskirties, būtų užtikrinta, kad viešajam interesui skirtos rekreacinės teritorijos taptų prieinamos kuo didesniam lankytojų skaičiui, leidžiant jose statyti pastatus, skirtus trumpalaikio apgyvendinimo paslaugoms. Privačiam poilsiui skirti pastatai būtų statomi kaip gyvenamieji, kai tokia paskirtis būtų numatyta teritorijų planavimo dokumentuose. Atsisakius poilsio paskirties pastatų būtų išvengta nepamatuojamų skirtumų tarp gyvenimo ir poilsio vertinimo, užtikrinti planuojant apibrėžti teritorijų naudojimo tikslai.

Pastato patalpų paskirties reglamentavimo pokyčiai

Šiuo metu numatyta, kad iki 49 proc. pastato patalpų gali būti kitos nei viso pastato paskirties. Toks reglamentavimas trukdo darniai vystyti teritorijas, jose atsiranda skirtingos veiklos, kurios nebuvo įvertintos planuojant infrastruktūrą, informuojant gyventojus. Siekiant išspręsti šias problemas neužkertant kelio daugiafunkcėms teritorijoms vystyti, siūloma keisti galiojančią kitos paskirties patalpų proporciją į 90 proc. ir 10 proc.

Norint statyti kitokios sudėties, mišrius pastatus, pirmiausia reikėtų juos suplanuoti teritorijų planavimo dokumentuose, įtvirtinti juose kelis galimus žemės naudojimo būdus ir jais vadovautis projektuojant skirtingų paskirčių patalpas. Siekiant skaidrumo ir tinkamai informuoti gyventojus, siūloma įvesti naujus – mišrios paskirties pastatus. Jų aplinka privalėtų būti pritaikyta visoms skirtingoms paskirtims, o pastatui būtų taikomi griežčiausią apsaugą nustatantys gaisrinės saugos, energetinio naudingumo ir kiti normatyvai.

Skirtingoms pastatų paskirtims taikomų norminių reikalavimų peržiūra. Pertvarkius pastatų paskirčių klasifikavimo sistemą, kartu siūloma detaliau peržiūrėti minėtus ir kitus norminius reikalavimus tam, kad būtų užtikrinta gyvenamosios aplinkos kokybė, sudarytos sąlygos savivaldybėms planuojant teritorijas atsižvelgti į jų specifiką, suderinti skirtingus visuomenės interesus, išsaugoti paveldą, užtikrinti tvarumą.

Darbo grupės pasiūlymai svarstomi su suinteresuotomis pusėmis

Darbo grupės pasiūlymai šiuo metu pristatomi ir svarstomi su suinteresuotomis institucijomis, praktinio sektoriaus atstovais, bendruomenėmis. Ateityje planuojama juos detalizuoti rengiant konkrečius teisės aktų projektus, numatant pereinamąsias nuostatas, naujų reikalavimų įgyvendinimo tvarką.

Visi teisės aktų projektai bus pakartotinai svarstomi ir derinami, tikintis visų suinteresuotų visuomenės grupių glaudaus bendradarbiavimo, ieškant subalansuotų, kuriamos aplinkos kokybę ir visuomenės darną užtikrinančių sprendimų.

Darbo grupėje, šių metų sausio-kovo mėnesiais rengusioje šiuos siūlymus, dirbo Aplinkos ministerijos politikos grupių, kuruojančių statybos, architektūros, urbanistikos, žemės, teritorijų planavimo sritis, atstovai. Taip pat Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos, Lietuvos savivaldybių asociacijos, Vilniaus ir Palangos savivaldybių administracijų, Lietuvos nekilnojamojo turto vystymo asociacijos, Lietuvos projektavimo įmonių asociacijos, Lietuvos architektų rūmų, Lietuvos statybos inžinierių sąjungos, Lietuvos statybininkų asociacijos, Projektų ekspertizės ir gaisro saugos įmonių asociacijos atstovai.

Darbo grupės pasiūlymai jau buvo apsvarstyti Aplinkos ministerijos socialinių partnerių renginyje, dalyvaujant daugiau nei 200 reglamentuojamo sektoriaus atstovų, įvertintos jų pastabos ir pasiūlymai.