2025 m. liepos 11 d. penktadienis, 6:51:33
Reklama  |  facebook

Kuo svarbus yra nekilnojamojo turto teisinis auditas?

2025-04-09 09:33
Perkamas nekilnojamasis turtas (NT), sumokami avansai tiems, kurie NT neva parduoda, o vėliau paaiškėja, kad pardavėjui NT nepriklauso arba jį pardavinėjo neįgaliotas asmuo. Tai, deja, neretai pasitaikanti, o pastaruoju metu, net padažnėjusi situacija, kurios iš tikrųjų galima išvengti atlikus perkamo NT teisinį patikrinimą (auditą). Kas yra NT teisinis patikrinimas? Kada jis yra naudingas ir ar visada privalomas?
nuotrauka
Kristina SABALIAUSKIENĖ, advokatų kontoros „CEE Attorneys“ partnerė


Minimos įmonės
CEE Attorneys, advokatų profesinė bendrija,

NT teisinis auditas – tiek verslams, tiek privatiems asmenims, prieš įsigyjant NT svarbus procesas. Jo metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie tam tikrą NT, siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes. Taip pat įvertinti pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumą, apsispręsti dėl to, ar tokį turtą verta įsigyti. Ir, žinoma, įsitikinti, kad projektas atitinka teritorijų planavimo, statybos ir aplinkosaugos reikalavimus.

Iš praktikos galiu pasakyti, kad prieš sudarydami sandorius, dažniausiai teisinį įsigyjamo turto patikrinimą atlieka verslo subjektai. Na, o nuo sandorio apimties, greičio ar jau paties verslo susipažinimo su parduodamu objektu, priklauso ir patikrinimo apimtis.

Visgi, perkamo turto patikrinimą atlikti ne ką mažiau svarbu ir savo reikmėms perkamo NT įsigijime. Ne tik perkant iš statytojų, vystytojų, tačiau ir iš fizinių asmenų.

Privaloma ar rekomenduojama?

Kalbant apie bet kokį NT įsigijimo sandorį, teisinis patikrinimas nėra privalomas. Įsivertinti perkamą turtą, ar šis atitinka lūkesčius, ar neturi teisinių, techninių bei kitų trūkumų, kurie galėtų daryti įtaką pirkėjo apsisprendimui, yra paties pirkėjo teisė.

Iš esmės, pagrindinė pardavėjo pareiga pagal pirkimo-pardavimo sutartį yra perduoti pirkėjui sutartį atitinkančią prekę. Nors sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja (CK 6.334 str.), tačiau šiam reglamentavimui yra ir išimčių, t.y. pardavėjas neatsako pirkėjui už trūkumus, jeigu jis juos atskleidė, taip pat, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas.

Įsigyjant nekilnojamąjį turtą savo reikmėms ar verslo vystymui, pirkėjo teisė patikrinti turtą yra numatyta CK 6.328 straipsnyje. Jame nustatoma, kad jeigu šalys nesusitarė kitaip, pirkėjas nuo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo turi teisę prieš mokėdamas ar prieš priimdamas daiktus juos patikrinti bet kokioje vietoje, bet kokiu laiku ar metodu, kurie atitinka protingumo kriterijus.

Patikrinimo apimtis priklauso nuo objekto ir tikslo, kuriam yra perkama

Atliekant teisinį NT patikrinimą nesiekiama išanalizuoti absoliučiai visko. Svarbu kryptingas ir į tikslą nukreiptas rizikų vertinimas.

Jeigu turtas perkamas vystymui, tai be įprastinių dalykų, tokių kaip įsitikinimo, ar pardavėjas yra turto savininkas, ar turtas nėra apribotas, yra tikrinami teritorijų planavimo dokumentai, analizuojama ar bus įmanoma pastatyti tokį turtą, kokio siekiama ir pan.

Įprastai tokiame patikrinime dalyvauja ir projektuotojai, ekspertai, atliekantys techninį auditą, ir kiti asmenys pagal kompetenciją.
Tuo tarpu, jeigu perkamas objektas su nuomininkais, be aukščiau paminėtų vertinama ir pati nuomos sutartis. Tik vienais atvejais – sutarčių nutraukimo sąlygos, o kitais – sutarties galiojimas, nuomininko finansinė padėtis.

Atvejų su nukentėjusiais netrūksta, rizikuojama laiku ir pinigais

Mano praktikoje atliekant teisinį auditą yra buvę tokių atvejų, kai jau pavėluotai, sutartyje, kuri1 klientas kilus problemoms atsiuntė, patikrinus nurodytą NT unikalų numerį, paaiškėjo, kad jis nepriklauso pardavėjui. Buvo ir toks atvejis, kai brokeriai nurodė, ką sklype buvo galima statyti tiesiog paskaičiuodami bendrojo plano rodiklius, tačiau paaiškėjo, kad to padaryti beveik neįmanoma ir galima statyti du kartus mažesnį pastatą, nes teritorijai galiojo detalusis planas.

Taip pat, yra tekę turėti ir kelis įdomius atvejus su baudžiamosios teisės elementais, dar labiau iliustruojančius, kad net paprastą turtą perkant reikia teisinio audito.

Vienu atveju, pirkėjai sumokėjo nemažus avansus bendrovei, kuri pardavinėjo ne sau priklausantį turtą. Iš esmės ji tarsi to ir neslėpė, tačiau patikino, jog turi sandorius su turto savininku dėl butų perleidimo atsiskaitant už atliekamus darbus. Kitu atveju, nekilnojamojo turto brokeris pardavinėjo areštuotą turtą patrauklioje vietoje, pridėdavo nekilnojamojo turto registro išrašą dėl turto nuosavybės, kuriame buvo ”panaikintas” įregistruoto arešto įrašas ir dėl turto perleidimo sudarė preliminariąsias sutartis su daugeliu asmenų, susirinkdamas avansus. Kitas žinomas atvejis, jau iš kolegų praktikos, kai tarpininkas pardavinėjo savo klientų konkretų būstą, jiems net nesikreipus, ir gaudavo avansus iš potencialių pirkėjų.

Abiem atvejais šiuo metu vyksta ikiteisminis tyrimas.

Priminsiu, kad NT teisinis auditas nėra privalomas, bet tokiu atveju neatliekant perkamo turto patikrinimo rizikuojama ir savo lėšomis ir papildomu sugaištu laiku sprendžiant problemas ar ginčus su pardavėju. Jeigu verslo subjektai patys yra linkę prisiimti daugiau rizikos, nors jos būtų galima išvengti ar bent jau žinoti aktualias aplinkybes anksčiau ir priimti sprendimą derėtis dėl sandorio sąlygų žinant konkrečias problemas, o gal ir atsisakyti sudaryti sutartį, Tai paprasti būsto pirkėjai nepasitikrinę perkamo turto teisinio statuso, iš esmės rizikuoja galbūt asmeniškai labai reikšminga suma, o gal net ir viso gyvenimo santaupomis.

Nors ir ne viską objektyviai įmanoma patikrinti ir įvertinti, tačiau daugeliu atvejų, atliekant bent jau didžiausių rizikų patikrinimą, įsigyjant NT visada galima išvengti teisminių ginčų ar nuostolių. 
Statybunaujienos.lt



Komentaras

nuotrauka
2025-07-10 09:39
Lietuvos būsto rinka demonstruoja aiškius atsigavimo signalus po 2022–2024 metų sąstingio. Naujausi duomenys atskleidžia ne tik kainų augimą, bet ir realų sandorių aktyvumo padvigubėjimą, o tai leidžia optimistiškai žvelgti į tolesnę rinkos raidą.
nuotrauka
2025-07-10 08:08
Lietuva pasiekė istorines aukštumas atsinaujinančios energetikos srityje – šių metų birželį net 80 proc. visos šalyje suvartotos elektros buvo pagaminta iš saulės, vėjo ir vandens. Spartus atsinaujinančių energijos išteklių (AEI) augimas mažina priklausomybę nuo importo, stiprina šalies prekybos bal...
nuotrauka
2025-07-09 10:23
Kraustantis iš tėvų namų ir ieškant naujos gyvenamosios vietos, daugumai akys pirmiausia krypsta į interjerą, būsto lokaciją, dydį. Deja, tačiau graži būsto išvaizda dar negarantuoja sklandaus gyvenimo jame, o pirmoji nuomos patirtis neretai tampa ir pirmąja rimta pamoka. Ką reikėtų žinoti, kad pirm...
nuotrauka
2025-07-09 10:09
Namų statyba prasideda ne nuo plytų, o nuo tinkamo žemės sklypo. Tačiau, nors Lietuvoje yra beveik 3,5 mln. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės, ne kiekviena jų tinkama gyvenamajai statybai. Apie tai, kokius aspektus svarbu įvertinti, kad iš pirmo žvilgsnio patrauklus sklypas nevirstų galvos sk...
nuotrauka
2025-07-08 09:08
Kompetentinga institucija pataria, perkančioji organizacija pasinaudoja rekomendacija ir vėliau pripažįstama pažeidusi Viešųjų pirkimų įstatymą (VPĮ) bei patiria finansinių nuostolių. Advokatų kontoros TEGOS (buv. „TGS Baltic“) vyresnioji teisininkė Vitalija Varnaitienė ieško atsakymo, kas tokiu atv...
nuotrauka
2025-07-07 13:57
Pasibaigusi Seimo pavasario sesija buvo kupina kontrastų, o Parlamento priimti įstatymai palieka dvejopą įspūdį. Viena vertus, buvo daromi pažangūs sprendimai, modernizuojantys ir stiprinantys mūsų ekonomiką. Bet kartu netrūko pokyčių, kurie visas geras pastangas vienu ypu gali nubraukti.
nuotrauka
2025-07-07 07:39
Vasara jau čia, o kartu su ja ir atostogų sezonas. Tačiau nors daug kas tikisi per atostogas atsikvėpti nuo darbų, vis daugiau žmonių grįžta iš poilsio dar labiau pavargę nei prieš tai. Kodėl? Todėl, kad atostogos dar nereiškia tikro poilsio.
nuotrauka
2025-07-04 14:48
VILNIUS TECH mokslininkai nuolat ieško būdų, kaip įvairias atliekas pritaikyti garsą slopinančioms konstrukcijoms kurti. Pavyzdžiui, tam galima naudoti perforuotas plastiko plokštes, gumos granules iš naudotų padangų, oro tarpą, neretai papildomai slopinantį garsą. Šių komponentų derinys leidžia su...
nuotrauka
2025-06-30 16:02
LR Seimas pakoregavo Statybos įstatymą – nuo šiol statybos leidimas bus išduodamas, kai yra patvirtinti projektiniai pasiūlymai, o techninio darbo projekto institucijos nebetikrins, nes už jo tikslumą bus atsakingi patys projektuotojai. Lietuvos statybininkų asociacija (LSA) pritaria siekiui mažinti...
nuotrauka
2025-06-26 15:25
Pastaraisiais metais pasaulyje vis daugiau dėmesio skiriama tvarumui. Statybų sektorius – ne išimtis. Jo pokyčių būtinybė tampa vis akivaizdesnė. Statybų metu sunaudojama daug energijos, labai išauga atliekų apimtis, o statybinės medžiagos dažnu atveju daro neigiamą poveikį ne tik gamtai, bet ir žmo...
nuotrauka
2025-06-26 10:12
Geopolitinės įtampos pasaulyje auga, o kartu su jomis ir tarptautinių sankcijų grėsmė verslui. Vis dažniau į sankcijų sąrašus patenka ne tik pavieniai asmenys ar įmonės, bet ir ištisi sektoriai. Advokatų profesinės bendrijos LAWCORPUS bendraįkūrėjas ir advokatas Rokas Venslauskas teigia – šiandien s...
nuotrauka
2025-06-23 12:46
Ant daugiabučių laiptinių sienų ir savo pašto dėžutėje dažnas randa pasiūlymą – „Pirkčiau butą jūsų name". Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti kaip patraukli galimybė greitai parduoti būstą, tačiau, pasak nekilnojamojo turto (NT) specialisto Tado Meiliūno, už šių skrajučių dažnai slypi visai kiti t...
nuotrauka
2025-06-19 11:15
Nors 25 tūkstančiai šalies įmonių turi paskolų kredito įstaigose, tačiau bendras verslo kreditavimo lygis išlieka vienas žemiausių Europos Sąjungoje (ES). Ekspertai pastebi, kad daugeliui įmonių nepavyksta peržengti net pirmojo laiptelio norint gauti paskolą – pateikta kreditavimo paraiška dažnai yr...
nuotrauka
2025-06-17 15:47
Sukaupti pinigų būstui įsigyti yra vienas populiariausių tikslų, kuriuos sau kelia taupantis jaunimas. O kad Lietuvos jaunimas taupo, rodo naujausia apklausa: 77 proc. 18–29 metų gyventojų nurodė turintys santaupų. Dalis jų santaupas laiko indėliuose arba investuoja, siekdami savo tikslą pasiekti gr...
nuotrauka
2025-06-12 12:20
Ketvirtadienį Seime svarstant pelno mokesčio tarifo didinimą iki 17 proc., Lietuvos laisvosios rinkos instituto (LLRI) prezidentė Elena Leontjeva sako, kad politikai neatsižvelgė į ekonomistų bei verslo raginimus išmintingai atsverti vykstantį kapitalo nutekėjimą iš Lietuvos.
nuotrauka
2025-06-09 08:43
Šiandien tvarumas tapo žodžiu, kuris vieniems kelia viltį, o kitiems – akių vartymą. ESG, arba trys žodžiai – aplinkosauga, socialinė atsakomybė ir valdysena – šiandien skamba visur: prezentacijose, strategijose, ant kavos puodelių ir „Slack'ų“ statusuose. Bet kai įsigilini, pasimeti. Kiek iš to – t...
nuotrauka
2025-06-06 09:43
Šiltuoju metų laiku, kai vaikai leidžia vasaros atostogas, ne visi tėvai gali turėti tiek laisvo laiko, kiek jų atžalos. Primename, kad Lietuvos Respublikos darbo kodeksas įtvirtina galimybes tėvams derinti darbo ir šeimos įsipareigojimus.
nuotrauka
2025-06-03 11:59
Klausimų apie atostogas darbo teisėje pagausėja kiekvieną vasarą, o pastaruoju metu atsiranda ir nauja tema – ar darbdavys gali vienu ypu atostogų išleisti visą kolektyvą? Ar grupinių atostogų planavimas neprasilenkia su Darbo kodekso nuostatomis? Ir ar toks sprendimas darbuotojams tikrai naudingesn...
nuotrauka
2025-05-28 15:32
Nors pastaraisiais metais daugėja įmonių, sakančių, kad darbuotojų kaita yra vienas didžiausių darbo rinkos iššūkių, tačiau žmonių noras ieškoti vis naujų darboviečių jau mažai ką stebina. Daugėja ir norinčių vienu metu dirbti per dvi ar kelias darbovietes. Darbo teisė gyventojams tokią galimybę sut...
nuotrauka
2025-05-26 15:48
Skirtinguose Lietuvos regionuose gyvenantys žmonės turi skirtingus prioritetus, kai renkasi, kur gyventi – tai parodė naujausias „Luminor“ banko užsakymu atliktas „Norstat“ tyrimas. Nors visiems aktualūs panašūs aspektai – kaina, ramybė, paslaugų pasiekiamumas – jų svarba skiriasi priklausomai nuo r...

Statybunaujienos.lt » Komentaras