Lietuvos Aukščiausias Teismas 2020 m. lapkričio 18 d. priėmė nutartį, kuria pripažino, kad 40 metų senumo asfaltas, išsidėstęs tarp visų kitų tame žemės sklype esančių pastatų (administracinių pastatų, prekybos ir paslaugų pastatų, degalinės, užimančių beveik 40 000 kv. m. plotą), yra laikytinas savarankišku, ūkinei veiklai galimu naudoti statiniu, kurio savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę.

Teismas pripažino, kad toks statinys (t. y. asfaltas su šaligatviais) laikytinas ne kiemu, skirtu patekti ir naudoti tame pačiame sklype esančius pastatus (beje, pastatytus tuo pačiu metu kaip asfaltas), o savarankiškai funkcionuojančiu objektu, kuriame gali stovėti automobiliai. Todėl, teismo vertinimu, galima jį „įveiklinti“ (pvz., išnuomoti).

Tai reiškia, jog po priimto LAT sprendimo pagrindiniu valstybinės žemės sklypo nuomininku taps šio „kiemo“ savininkas. Vadinasi, kitų statinių, kuriuose vykdoma reali ekonominė veikla (veikia biurai, parduotuvės, ir pan.), panaudojimas pagal jų paskirtį reikšmingai komplikuojasi, kadangi net tam, kad į juos būtų galima fiziškai patekti, bus reikalinga gauti „kiemo“ savininko sutikimą arba teismo keliu nusistatinėti servitutą. Įdomu tai, kad ši asfalto danga prieš 40 metų ir buvo paklota tik tam, kad būtų galima patogiau naudoti ir eksploatuoti šiame žemės sklype esančius savarankiškus statinius. Tokia situacija, mano vertinimu, gali būti apibūdinama kaip pakankamai kontraversiška.

Kinta nuosekliai formuota praktika?

Nagrinėjant susiklosčiusią situaciją pirmiausias norisi sugrįžti ir prisiminti, kaip prieš bene 10 metų Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros sektorių, galima sakyti, supurtė staiga pasikeitusi Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) praktika dėl naudojamų valstybinės žemės nuomos sutarčių sudarymo.

Anksčiau buvo pakankamai „įprasta“ nuosavybės teise įsigyti įvairius iš esmės menkaverčius statinius (pvz., įvairias „aikšteles“, tvoras) ir tokiu būdu įgyti galimybę be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę, neva reikalingą tų statinių naudojimui, tačiau realiai išsinuomotoje žemėje pradėti vystyti kitą, su turimais statiniais visiškai nesusijusią ūkinę veiklą.

Pasikeitusi praktika pasireiškė itin aktyvia sudarytų valstybinės žemės nuomos sutarčių peržiūra ir nutraukimu, jei paaiškėdavo, jog valstybinė žemė be aukciono yra išnuomota savarankiškos funkcijos neatliekančių statinių „naudojimui“ (pvz., pamatų, neaiškios paskirties „aikštelių“ ar pan.).

Natūralu, jog tokie NŽT veiksmai iššaukė itin didelę tiek verslo, tiek politinės visuomeninės reakciją, kadangi tai sukėlė riziką suplanuotų didelių nekilnojamojo turto projektų įgyvendinimui. Buvo inicijuoti Žemės įstatymo ir kitų teisės aktų pakeitimai siekiant aiškiau sureguliuoti šį klausimą, tačiau iki šiol teisinis reguliavimas nėra pakeistas.

Bylos dėl (ne)teisėto valstybinės žemės valdymo ar (ne)teisės sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį palaipsniui pasiekė Lietuvos Aukščiausiąjį Teismą ir Lietuvos Vyriausiąjį Administracinį Teismą, kurie pradėjo formuoti praktiką, kada asmuo turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę, o kada NŽT turi teisę tokias sutartis nutraukti.

Pastaruosius keletą metų teismai gana nuosekliai formuojamoje praktikoje akcentavo, kad sprendžiant klausimą dėl galimybės lengvatinėmis sąlygomis (ne aukciono būdu) išsinuomoti valstybinę žemę turimų statinių eksploatacijai, reikalinga vertinti:

• statinio naudojimo paskirtį pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą paskirtį (kaip aiškiai numato Žemės įstatymas), ir
• kartu atsižvelgti į faktinę situaciją, t. y. įvertinti, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą.

Kriterijai valstybinės žemės nuomai tampa migloti

Iki šiol teismai yra priėmę daugybę sprendimų sprendžiant klausimus dėl valstybinės žemės nuomos prie inžinerinių statinių, aikštelių, pagalbinės ar neaiškios paskirties statinių. Analizuojant susiformavusią praktiką atrodė, kad pamažu nusistovėjo nuosekli teismų pozicija, kuri leido tiek teisininkams, geodezininkams, architektams, tiek nekilnojamojo turto vystytojams suprasti, kokiais esminiais kriterijais remiantis galima tikėtis išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, ar kokioms situacijoms esant kyla rizika, jog NŽT sutartį nutrauks.

Taip pat, susiformavusios gairės ir teismų išaiškinimai leido nuosekliau ir tiksliau vertinti sklypų vystymo galimybes, statybos rizikas ir žemės nuomos klausimus. Po ilgų bendrų diskusijų ir darbų su NŽT, įvertinant kryptingai formuojamą teismų praktiką, buvo tapę aišku, kad valstybinė žemė nebus išnuomojama neaiškios ir savarankiškos paskirties neturintiems statiniams, kiemo statiniams, tvoroms, sugriuvusiems ar apleistiems statiniams naudoti ir pan.

Sumaištis nusistovėjusioje praktikoje

Tačiau paskutinė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis, mano vertinimu, vėl įnešė sumaištį į jau atrodo nusistovėjusią situaciją. Minėtoje byloje kasacinis teismas nutarė, kad prieš 40 metų sklype paklotas asfaltas su šaligatviu, kuris Nekilnojamojo turto registre (NTR) buvo įregistruotas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, pavadinimu „kiemo statiniai“, savo funkcine prasme yra pagrindinis daiktas, suteikiantis teisę į žemės nuomą be aukciono.

Tokia išvada buvo padaryta nepaisant fakto, kad šis kiemo statinys (realiai – asfalto danga) iš esmės uždengia absoliučiai visą savarankiškais statiniais neužstatytą žemės sklypo plotą. Kitaip tariant, asfalto aikštelė nėra kokia nors atskira (ar aptverta), verslui skirta automobilių stovėjimo aikštelė, o yra netaisyklingos formos 40 metų senumo asfalto danga, prieinanti prie kiekvieno iš kelių sklype esančių pastatų sienų ir netgi juos apjuosianti. Be šio asfalto žemės sklype realiai nebelieka jokio ploto, kuris nebūtų juo padengtas. Nepaisant šių aplinkybių, teismas nutarė, kad toks statinys savo funkcine prasme yra pagrindinis daiktas, suteikiantis teisę į žemės nuomą be aukciono.

Atsiranda vietos piktnaudžiavimui?

Be abejonės, po šios LAT nutarties kyla klausimas, kokią įtaką ji turės nekilnojamojo turto vystytojams? Iš vienos pusės, vėl atsiranda viltis lengvatinėmis sąlygomis (t. y. ženkliai mažesne nei rinkos kaina) įgyti nuomos teises į valstybinę žemę, siekiant ten vystyti norimą projektą. Tam įgyvendinti gali užtekti įsigyti kokį nors menkavertį statinį (pvz., sandėliuką, tvorą ar aikštelę), kurie būtų įregistruoti NT registre kaip atskiri objektai ir atitinkamai šių statinių naudojimui. Remiantis nauja LAT priimta nutartimi, lengvatinėmis sąlygomis NŽT turėtų išnuomoti atitinkamą valstybinės žemės sklypą ar jo dalį. Jei to ir nepadarys, tai priimta nutartis NT vystytojui bus pakankamai rimtas argumentas ginant savo teises teisme.

Iš kitos pusės, po tokios LAT nutarties atsiranda galimybė nesąžiningiems asmenims piktnaudžiauti turima padėtimi. O būtent šis aspektas, mano nuomone, šiai dienai yra kur kas opesnis. Neretai valstybiniame žemės sklype būna bent keli statiniai, kurie priklauso skirtingiems savininkams. Po šios LAT nutarties, iš esmės visi statinių, kurie NTR registre įregistruoti kaip atskiri objektai (jei tie statiniai gali būti panaudojami kokiai nors ūkinei veiklai, nebūtinai atitinkančiai NTR įregistruotą jų paskirtį), savininkai galės pretenduoti į atitinkamą žemės sklypo dalį, dėl ko, natūraliai, kitiems žemės sklype esantiems statiniams atitinkamai teks mažesnis žemės plotas. Tai gali sustabdyti vystomus projektus, trukdyti tinkamai naudoti esamus statinius arba apriboti galimybės pradėti vystyti naujus.

Kaip keisis teismų ir NŽT pozicija?

Įdomu, kaip po šio Lietuvos Aukščiausiojo Teismo sprendimo keisis (ir ar keisis) NŽT ir teismų pozicija šiuo aspektu, nes, kaip jau minėta, remiantis naujai priimta nutartimi įvairius pravažiavimus, kuriose formaliai gali „stovėti automobiliai“, dabar bus galima traktuoti kaip savarankišką funkciją turinčius statinius, suteikiančius teisę be aukciono nuomotis valstybinę žemę.

Tiesa, kol kas sunku pasakyti, ar priimta nutartis atneš naujus vėjus, reikšmingai pakeisiančius pastaruosius keletą metų nuosekliai vystytos praktikos kryptį, ar tai tik „netyčia“ pasitaikęs atvejis, neturėsiantis didesnės reikšmės ateityje. Bet kuriuo atveju, manau, kad artimiausiu metu tiek NŽT, tiek valstybinės žemės nuoma suinteresuoti asmenys bus ženkliai mažiau stabilioje padėtyje ir tai sąlygos daugiau ginčų dėl panašių „statinių“ funkcionalumo traktavimo ir savarankiško naudojimo.