Paaiškino nekilnojamojo turto rinkos tendencijas ir tikėtinus pokyčius
2022-10-13 09:23
Šiandien atsiranda daug nuomonių – tiek pagrįstų, tiek ir spėjimų, kaip pasisuks nekilnojamojo turto rinkos kryptis. Tačiau išradinėti dviračio nereikia visas ateinančias tendencijas paaiškina tradicinė ekonominio ciklo teorija. Ja remiantis, ekonomikos ciklas perėjo nuosmukio trajektorijos link.

Viktorija COHEN, Vilniaus universiteto doc., Lietuvos ekonomistų asociacijos prezidentė
Minimos įmonės
Vilniaus universitetas (VU),
Infliacijos poveikis nekilnojamajam turtui
Kodėl infliacijos augimas yra toks svarbus? Infliacija Europoje – tai euro nuvertėjimas, o tai reiškia, kad didėjant infliacijai euro perkamoji galia mažėja. Didėjant infliacijai brangsta viskas, įskaitant palūkanų normą. Siekiant suvaldyti infliaciją, vyksta pinigų politikos sugriežtinimas, t. y. palūkanų normos kilimas. Šiandien išgyvename palūkanų normų augimo tendencijas, prie kurių nesame pripratę. Svarbu prisiminti, kad, net ir kylant palūkanų normai, pastaruosius 10 metų pinigų kaina buvo žemiausia istorijoje, pasiekusi žemumų tašką 2020–2021 m., tačiau niekas nežadėjo, kad tokios sąlygos išliks dar 10 metų. Palūkanų normos mažinimu buvo siekiama pažaboti ekonominį aktyvumą po pasaulinės finansų krizės. Pats faktas, kad palūkanų normos buvo žemos ir net neigiamos, yra labiau išimtis.
Infliacija nekilnojamajam turtui turi dvejopą poveikį. Istoriškai nekilnojamasis turtas pasirodė esąs stabili investicija infliacijos metu vieniems rinkos dalyviams. Nesvarbu, ar tai būtų vienintelis šeimos namas, butas, komercinis objektas, ar investicinis nekilnojamojo turto objektas. Taigi nekilnojamas turtas eiliniam gyventojui suteikia tam tikrą stabilumą, ypač kai siautėja infliacija ir gresia recesija. Kitiems rinkos dalyviams infliacija sukėlė kitą efektą, t. y. kainos augimą norintiems įsigyti nekilnojamąjį turtą.
Didėjanti infliacija ne tik mažina žmonių perkamąją galią, bet ir daro įtaką skolinimosi kainai. Jei infliacijos lygis didėja, palūkanų norma turės tokią pačią tendenciją, dėl to būsto pirkėjai už būsto paskolą mokės daugiau. Visi turintys ar norintys gauti paskolą turės mokėti didesnes mėnesines įmokas. Taigi ratas užsisuka.
Būsto rinkos prisitaikymas prie neapibrėžtumų
Įsivyravo neapibrėžtumas dėl kainų, palūkanų, gyventojų pajamų, o sparčiai didėjančios pragyvenimo išlaidos verčia gyventojus labiau taupyti, atsargiau priimti sprendimus dėl būsto įsigijimo. Jau fiksuojami būsto rezervacijų atšaukimai, kas iš tikrųjų parodo, kad dalis pirkėjų yra pažeidžiami dėl vykstančių pokyčių, todėl įsigijimą atideda geresniam laikotarpiui. Galima sakyti, kad jau fiksuojamas tam tikras rinkos lėtėjimas.
Kalbant apie pirminę būsto rinką, dažnai pamirštama paminėti, kad tą pačią infliaciją, statybų kainų augimą išgyvena ir vystytojai, o tai tiesiogiai veikia ir projektų vystymo sąnaudas bei galutinę kainą, kuri automatiškai auga. Nuolatinė būsto ir nekilnojamojo turto paklausa greičiausiai išliks visada, tačiau šiandien vystytojams tenka suvokti, jog reikės prisitaikyti prie lėtėjančių pardavimų, o norint išlaikyti pardavimus, mažės ir marža. Vystytojai negali daryti įtakos tokiems išoriniams veiksniams kaip žaliavų kainos, darbo jėgos kainos, palūkanų normos, tačiau, augant statybų savikainai, vienintelė grandinė, kur yra vietos korekcijoms – tai kainos koregavimas, teikiant papildomus pirkėjus pritraukiančius pasiūlymus (kaina, nuolaidos, papildomos vertės ir pan.) maržos sąskaita.
Kitas nekilnojamojo turto rinkos išskirtinumas yra tas, kad ji lėčiau reaguoja į pokyčius nei, pavyzdžiui, pramonės sektorius. Tai, kad paklausa naujam būstui šiandien turi tendenciją mažėti, dar nereiškia, kad pasiūla gali koreguotis taip pat greitai, nes vystomų projektų iš karto sustabdyti neįmanoma. Tai reiškia, kad po 6–12 mėn. rinkoje susidarys didesnė naujos statybos pasiūla nei paklausa. Šias tendencijas vystytojai jau pradeda deklaruoti viešai. Nors energetiniai kaštai dalį pirkėjų gali sugrąžinti į pirminę rinką, tačiau tai neturėtų būti pagrindinė priežastis pirkti arba laukti geresnių laikų, ji vis dėlto labiau siejama su jau išvardytais neapibrėžtumais.
Kokie pokyčiai laukia NT rinkoje?
Atsakant į šį klausimą dabartinėmis sąlygomis, pirmiausia turime atsakyti į klausimą apie palūkanų normą: kiekgi pakils palūkanų normos lygis? Nuo jo lygio, augimo ir infliacijos lygio atkūrimo priklauso ekonomikos nuosmukis. Niekas tiksliai negali atsakyti, tačiau dauguma ekonomistų teigia, kad palūkanų normos ir toliau didės 2022 m. ir net 2023 m. Turime suprasti, kad aukštesnė palūkanų norma rinkoje išliks tol, kol ECB suvaldys vidutinę infliaciją iki nustatytos 2 proc. ribos. Kaip jau buvo deklaruota ECB, palūkanų normą ir toliau planuojama didinti, siekiant sumažinti paklausą ir apsisaugoti nuo gilios recesijos. Tačiau galima drąsiai sakyti, kad palūkanų normos augimas nukreips ir ateities tendencijas nekilnojamojo turto rinkoje 3–5, o gal ir 10 metų laikotarpiui.
Taigi dabar galima grįžti prie pirminio klausimo apie pokyčius nekilnojamojo turto rinkoje palūkanų normai kylant. Remiantis tradicine teorija, kylanti palūkanų norma mažina nekilnojamojo turto paklausą. Kadangi nekilnojamojo turto rinka vėluoja greitai reaguoti į paklausos mažėjimą, rinkoje atsiras didesnė nekilnojamojo turto pasiūla, kol bus pabaigta jau pradėtų objektų statyba. Reaguodami į neapibrėžtumą dalis pirkėjų priims sprendimą įsigyti mažesnį, senesnį būstą arba visai nebus finansiškai pajėgūs prisiimti neapibrėžtų finansinių įsipareigojimų. Taip pat dėl vartotojų finansinio nestabilumo mažės kreditų išdavimas. Bankai gali ryžtingai reaguoti ir, padidėjus neapibrėžtumui, griežtinti paskolų išdavimą. Kai palūkanų normos kyla, dalis gyventojų rinksis nuomą, nes paklausa nekilnojamajam turtui išlieka. Dėl to nuomos rinka galėtų sulaukti augančios paklausos.
Didėjantis neapibrėžtumas dėl paklausos ar finansavimo gali paskatinti nekilnojamojo turto vystytojus atidėti naujų statybų planus, kol paklausa taps labiau nuspėjama. Taigi nekilnojamojo turto rinkos reakcija į susiklosčiusią situaciją priklauso nuo pardavėjų ir pirkėjų finansinio stabilumo ir atsparumo (pasiūlos ir paklausos dėsnis). Mažėjant paklausai, rinkoje atsiras didesnis siūlomų objektų skaičius. Tikėtis, kad kainos kris, pvz., 20 proc., kai sąnaudos vis dar auga, negalime. Aukštos infliacijos sąlygomis vystytojui daryti tokio dydžio kainų mažinimą finansiškai neprasminga ir net nuostolinga. Manytina, kad šiame etape vystytojai savo maržos sąskaita minimaliai koreguos parduodamų nekilnojamojo turto objektų galutinę kainą, atsižvelgdami į rinkoje vykstančius pokyčius ir tik tam, kad prisitaikytų prie situacijos. Kiek ilgai šis procesas tęsis, priklauso nuo lygio, kuriame palūkanų norma sustos augusi. Be to, tendencijos priklauso nuo recesijos gilumo. Gyventojų perkamosios galios sumažėjimas padės sustabdyti nekilnojamojo turto kainų augimą ir ją šiek tiek pakoreguoti.
Žymės NT rinka
Komentaras
2025-07-10 09:39
Lietuvos būsto rinka demonstruoja aiškius atsigavimo signalus po 2022–2024 metų sąstingio. Naujausi duomenys atskleidžia ne tik kainų augimą, bet ir realų sandorių aktyvumo padvigubėjimą, o tai leidžia optimistiškai žvelgti į tolesnę rinkos raidą.
2025-07-10 08:08
Lietuva pasiekė istorines aukštumas atsinaujinančios energetikos srityje – šių metų birželį net 80 proc. visos šalyje suvartotos elektros buvo pagaminta iš saulės, vėjo ir vandens. Spartus atsinaujinančių energijos išteklių (AEI) augimas mažina priklausomybę nuo importo, stiprina šalies prekybos bal...
2025-07-09 10:23
Kraustantis iš tėvų namų ir ieškant naujos gyvenamosios vietos, daugumai akys pirmiausia krypsta į interjerą, būsto lokaciją, dydį. Deja, tačiau graži būsto išvaizda dar negarantuoja sklandaus gyvenimo jame, o pirmoji nuomos patirtis neretai tampa ir pirmąja rimta pamoka. Ką reikėtų žinoti, kad pirm...
2025-07-09 10:09
Namų statyba prasideda ne nuo plytų, o nuo tinkamo žemės sklypo. Tačiau, nors Lietuvoje yra beveik 3,5 mln. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės, ne kiekviena jų tinkama gyvenamajai statybai. Apie tai, kokius aspektus svarbu įvertinti, kad iš pirmo žvilgsnio patrauklus sklypas nevirstų galvos sk...
2025-07-08 09:08
Kompetentinga institucija pataria, perkančioji organizacija pasinaudoja rekomendacija ir vėliau pripažįstama pažeidusi Viešųjų pirkimų įstatymą (VPĮ) bei patiria finansinių nuostolių. Advokatų kontoros TEGOS (buv. „TGS Baltic“) vyresnioji teisininkė Vitalija Varnaitienė ieško atsakymo, kas tokiu atv...
2025-07-07 13:57
Pasibaigusi Seimo pavasario sesija buvo kupina kontrastų, o Parlamento priimti įstatymai palieka dvejopą įspūdį. Viena vertus, buvo daromi pažangūs sprendimai, modernizuojantys ir stiprinantys mūsų ekonomiką. Bet kartu netrūko pokyčių, kurie visas geras pastangas vienu ypu gali nubraukti.
2025-07-07 07:39
Vasara jau čia, o kartu su ja ir atostogų sezonas. Tačiau nors daug kas tikisi per atostogas atsikvėpti nuo darbų, vis daugiau žmonių grįžta iš poilsio dar labiau pavargę nei prieš tai. Kodėl? Todėl, kad atostogos dar nereiškia tikro poilsio.
2025-07-04 14:48
VILNIUS TECH mokslininkai nuolat ieško būdų, kaip įvairias atliekas pritaikyti garsą slopinančioms konstrukcijoms kurti. Pavyzdžiui, tam galima naudoti perforuotas plastiko plokštes, gumos granules iš naudotų padangų, oro tarpą, neretai papildomai slopinantį garsą. Šių komponentų derinys leidžia su...
2025-06-30 16:02
LR Seimas pakoregavo Statybos įstatymą – nuo šiol statybos leidimas bus išduodamas, kai yra patvirtinti projektiniai pasiūlymai, o techninio darbo projekto institucijos nebetikrins, nes už jo tikslumą bus atsakingi patys projektuotojai. Lietuvos statybininkų asociacija (LSA) pritaria siekiui mažinti...
2025-06-26 15:25
Pastaraisiais metais pasaulyje vis daugiau dėmesio skiriama tvarumui. Statybų sektorius – ne išimtis. Jo pokyčių būtinybė tampa vis akivaizdesnė. Statybų metu sunaudojama daug energijos, labai išauga atliekų apimtis, o statybinės medžiagos dažnu atveju daro neigiamą poveikį ne tik gamtai, bet ir žmo...
2025-06-26 10:12
Geopolitinės įtampos pasaulyje auga, o kartu su jomis ir tarptautinių sankcijų grėsmė verslui. Vis dažniau į sankcijų sąrašus patenka ne tik pavieniai asmenys ar įmonės, bet ir ištisi sektoriai. Advokatų profesinės bendrijos LAWCORPUS bendraįkūrėjas ir advokatas Rokas Venslauskas teigia – šiandien s...
2025-06-23 12:46
Ant daugiabučių laiptinių sienų ir savo pašto dėžutėje dažnas randa pasiūlymą – „Pirkčiau butą jūsų name". Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti kaip patraukli galimybė greitai parduoti būstą, tačiau, pasak nekilnojamojo turto (NT) specialisto Tado Meiliūno, už šių skrajučių dažnai slypi visai kiti t...
2025-06-19 11:15
Nors 25 tūkstančiai šalies įmonių turi paskolų kredito įstaigose, tačiau bendras verslo kreditavimo lygis išlieka vienas žemiausių Europos Sąjungoje (ES). Ekspertai pastebi, kad daugeliui įmonių nepavyksta peržengti net pirmojo laiptelio norint gauti paskolą – pateikta kreditavimo paraiška dažnai yr...
2025-06-17 15:47
Sukaupti pinigų būstui įsigyti yra vienas populiariausių tikslų, kuriuos sau kelia taupantis jaunimas. O kad Lietuvos jaunimas taupo, rodo naujausia apklausa: 77 proc. 18–29 metų gyventojų nurodė turintys santaupų. Dalis jų santaupas laiko indėliuose arba investuoja, siekdami savo tikslą pasiekti gr...
2025-06-12 12:20
Ketvirtadienį Seime svarstant pelno mokesčio tarifo didinimą iki 17 proc., Lietuvos laisvosios rinkos instituto (LLRI) prezidentė Elena Leontjeva sako, kad politikai neatsižvelgė į ekonomistų bei verslo raginimus išmintingai atsverti vykstantį kapitalo nutekėjimą iš Lietuvos.
2025-06-09 08:43
Šiandien tvarumas tapo žodžiu, kuris vieniems kelia viltį, o kitiems – akių vartymą. ESG, arba trys žodžiai – aplinkosauga, socialinė atsakomybė ir valdysena – šiandien skamba visur: prezentacijose, strategijose, ant kavos puodelių ir „Slack'ų“ statusuose. Bet kai įsigilini, pasimeti. Kiek iš to – t...
2025-06-06 09:43
Šiltuoju metų laiku, kai vaikai leidžia vasaros atostogas, ne visi tėvai gali turėti tiek laisvo laiko, kiek jų atžalos. Primename, kad Lietuvos Respublikos darbo kodeksas įtvirtina galimybes tėvams derinti darbo ir šeimos įsipareigojimus.
2025-06-03 11:59
Klausimų apie atostogas darbo teisėje pagausėja kiekvieną vasarą, o pastaruoju metu atsiranda ir nauja tema – ar darbdavys gali vienu ypu atostogų išleisti visą kolektyvą? Ar grupinių atostogų planavimas neprasilenkia su Darbo kodekso nuostatomis? Ir ar toks sprendimas darbuotojams tikrai naudingesn...
2025-05-28 15:32
Nors pastaraisiais metais daugėja įmonių, sakančių, kad darbuotojų kaita yra vienas didžiausių darbo rinkos iššūkių, tačiau žmonių noras ieškoti vis naujų darboviečių jau mažai ką stebina. Daugėja ir norinčių vienu metu dirbti per dvi ar kelias darbovietes. Darbo teisė gyventojams tokią galimybę sut...
2025-05-26 15:48
Skirtinguose Lietuvos regionuose gyvenantys žmonės turi skirtingus prioritetus, kai renkasi, kur gyventi – tai parodė naujausias „Luminor“ banko užsakymu atliktas „Norstat“ tyrimas. Nors visiems aktualūs panašūs aspektai – kaina, ramybė, paslaugų pasiekiamumas – jų svarba skiriasi priklausomai nuo r...