Šių dienų ekonominė situacija keičiasi sparčiau, negu galėjome įsivaizduoti, esame priversti išgyventi rinkos šokus dėl COVID-19 ir geopolitinių priežasčių, kurios diktuoja naujas tendencijas. Infliacijos augimas Lietuvoje pradėjo kelti klausimų nuo praėjusių metų vasaros, tačiau tuo metu tai buvo labiau siejama su pasaulio tiekimo grandinių sutrikimais, kuriuos sukėlė COVID-19 pandemija, padidėjusi pinigų pasiūla rinkoje, o vėliau ir pirminis energijos kainų augimas 2021 m. rudenį. Dar didesnis kainų šuolis įvyko Rusijai pradėjus karą Ukrainoje, kai energijos resursų kainos ėmė sparčiai augti. Infliacija augo greičiau, nei Europos centrinis bankas (ECB) ir Lietuvos bankas buvo pasiruošę.

Infliacijos poveikis nekilnojamajam turtui

Kodėl infliacijos augimas yra toks svarbus? Infliacija Europoje – tai euro nuvertėjimas, o tai reiškia, kad didėjant infliacijai euro perkamoji galia mažėja. Didėjant infliacijai brangsta viskas, įskaitant palūkanų normą. Siekiant suvaldyti infliaciją, vyksta pinigų politikos sugriežtinimas, t. y. palūkanų normos kilimas. Šiandien išgyvename palūkanų normų augimo tendencijas, prie kurių nesame pripratę. Svarbu prisiminti, kad, net ir kylant palūkanų normai, pastaruosius 10 metų pinigų kaina buvo žemiausia istorijoje, pasiekusi žemumų tašką 2020–2021 m., tačiau niekas nežadėjo, kad tokios sąlygos išliks dar 10 metų. Palūkanų normos mažinimu buvo siekiama pažaboti ekonominį aktyvumą po pasaulinės finansų krizės. Pats faktas, kad palūkanų normos buvo žemos ir net neigiamos, yra labiau išimtis.

Infliacija nekilnojamajam turtui turi dvejopą poveikį. Istoriškai nekilnojamasis turtas pasirodė esąs stabili investicija infliacijos metu vieniems rinkos dalyviams. Nesvarbu, ar tai būtų vienintelis šeimos namas, butas, komercinis objektas, ar investicinis nekilnojamojo turto objektas. Taigi nekilnojamas turtas eiliniam gyventojui suteikia tam tikrą stabilumą, ypač kai siautėja infliacija ir gresia recesija. Kitiems rinkos dalyviams infliacija sukėlė kitą efektą, t. y. kainos augimą norintiems įsigyti nekilnojamąjį turtą.

Didėjanti infliacija ne tik mažina žmonių perkamąją galią, bet ir daro įtaką skolinimosi kainai. Jei infliacijos lygis didėja, palūkanų norma turės tokią pačią tendenciją, dėl to būsto pirkėjai už būsto paskolą mokės daugiau. Visi turintys ar norintys gauti paskolą turės mokėti didesnes mėnesines įmokas. Taigi ratas užsisuka.

Būsto rinkos prisitaikymas prie neapibrėžtumų

Įsivyravo neapibrėžtumas dėl kainų, palūkanų, gyventojų pajamų, o sparčiai didėjančios pragyvenimo išlaidos verčia gyventojus labiau taupyti, atsargiau priimti sprendimus dėl būsto įsigijimo. Jau fiksuojami būsto rezervacijų atšaukimai, kas iš tikrųjų parodo, kad dalis pirkėjų yra pažeidžiami dėl vykstančių pokyčių, todėl įsigijimą atideda geresniam laikotarpiui. Galima sakyti, kad jau fiksuojamas tam tikras rinkos lėtėjimas.

Kalbant apie pirminę būsto rinką, dažnai pamirštama paminėti, kad tą pačią infliaciją, statybų kainų augimą išgyvena ir vystytojai, o tai tiesiogiai veikia ir projektų vystymo sąnaudas bei galutinę kainą, kuri automatiškai auga. Nuolatinė būsto ir nekilnojamojo turto paklausa greičiausiai išliks visada, tačiau šiandien vystytojams tenka suvokti, jog reikės prisitaikyti prie lėtėjančių pardavimų, o norint išlaikyti pardavimus, mažės ir marža. Vystytojai negali daryti įtakos tokiems išoriniams veiksniams kaip žaliavų kainos, darbo jėgos kainos, palūkanų normos, tačiau, augant statybų savikainai, vienintelė grandinė, kur yra vietos korekcijoms – tai kainos koregavimas, teikiant papildomus pirkėjus pritraukiančius pasiūlymus (kaina, nuolaidos, papildomos vertės ir pan.) maržos sąskaita.

Kitas nekilnojamojo turto rinkos išskirtinumas yra tas, kad ji lėčiau reaguoja į pokyčius nei, pavyzdžiui, pramonės sektorius. Tai, kad paklausa naujam būstui šiandien turi tendenciją mažėti, dar nereiškia, kad pasiūla gali koreguotis taip pat greitai, nes vystomų projektų iš karto sustabdyti neįmanoma. Tai reiškia, kad po 6–12 mėn. rinkoje susidarys didesnė naujos statybos pasiūla nei paklausa. Šias tendencijas vystytojai jau pradeda deklaruoti viešai. Nors energetiniai kaštai dalį pirkėjų gali sugrąžinti į pirminę rinką, tačiau tai neturėtų būti pagrindinė priežastis pirkti arba laukti geresnių laikų, ji vis dėlto labiau siejama su jau išvardytais neapibrėžtumais.

Kokie pokyčiai laukia NT rinkoje?

Atsakant į šį klausimą dabartinėmis sąlygomis, pirmiausia turime atsakyti į klausimą apie palūkanų normą: kiekgi pakils palūkanų normos lygis? Nuo jo lygio, augimo ir infliacijos lygio atkūrimo priklauso ekonomikos nuosmukis. Niekas tiksliai negali atsakyti, tačiau dauguma ekonomistų teigia, kad palūkanų normos ir toliau didės 2022 m. ir net 2023 m. Turime suprasti, kad aukštesnė palūkanų norma rinkoje išliks tol, kol ECB suvaldys vidutinę infliaciją iki nustatytos 2 proc. ribos. Kaip jau buvo deklaruota ECB, palūkanų normą ir toliau planuojama didinti, siekiant sumažinti paklausą ir apsisaugoti nuo gilios recesijos. Tačiau galima drąsiai sakyti, kad palūkanų normos augimas nukreips ir ateities tendencijas nekilnojamojo turto rinkoje 3–5, o gal ir 10 metų laikotarpiui.

Taigi dabar galima grįžti prie pirminio klausimo apie pokyčius nekilnojamojo turto rinkoje palūkanų normai kylant. Remiantis tradicine teorija, kylanti palūkanų norma mažina nekilnojamojo turto paklausą. Kadangi nekilnojamojo turto rinka vėluoja greitai reaguoti į paklausos mažėjimą, rinkoje atsiras didesnė nekilnojamojo turto pasiūla, kol bus pabaigta jau pradėtų objektų statyba. Reaguodami į neapibrėžtumą dalis pirkėjų priims sprendimą įsigyti mažesnį, senesnį būstą arba visai nebus finansiškai pajėgūs prisiimti neapibrėžtų finansinių įsipareigojimų. Taip pat dėl vartotojų finansinio nestabilumo mažės kreditų išdavimas. Bankai gali ryžtingai reaguoti ir, padidėjus neapibrėžtumui, griežtinti paskolų išdavimą. Kai palūkanų normos kyla, dalis gyventojų rinksis nuomą, nes paklausa nekilnojamajam turtui išlieka. Dėl to nuomos rinka galėtų sulaukti augančios paklausos.

Didėjantis neapibrėžtumas dėl paklausos ar finansavimo gali paskatinti nekilnojamojo turto vystytojus atidėti naujų statybų planus, kol paklausa taps labiau nuspėjama. Taigi nekilnojamojo turto rinkos reakcija į susiklosčiusią situaciją priklauso nuo pardavėjų ir pirkėjų finansinio stabilumo ir atsparumo (pasiūlos ir paklausos dėsnis). Mažėjant paklausai, rinkoje atsiras didesnis siūlomų objektų skaičius. Tikėtis, kad kainos kris, pvz., 20 proc., kai sąnaudos vis dar auga, negalime. Aukštos infliacijos sąlygomis vystytojui daryti tokio dydžio kainų mažinimą finansiškai neprasminga ir net nuostolinga. Manytina, kad šiame etape vystytojai savo maržos sąskaita minimaliai koreguos parduodamų nekilnojamojo turto objektų galutinę kainą, atsižvelgdami į rinkoje vykstančius pokyčius ir tik tam, kad prisitaikytų prie situacijos. Kiek ilgai šis procesas tęsis, priklauso nuo lygio, kuriame palūkanų norma sustos augusi. Be to, tendencijos priklauso nuo recesijos gilumo. Gyventojų perkamosios galios sumažėjimas padės sustabdyti nekilnojamojo turto kainų augimą ir ją šiek tiek pakoreguoti.