2025 m. birželio 20 d. penktadienis, 3:25:06
Reklama  |  facebook

Pardavėjas pakeitė preliminarioje sutartyje nurodytą kainą. Ar tikrai teks ieškoti kito būsto?

2022-10-25 10:02
Kasdien Lietuvoje sudaroma šimtai nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorių. Dalis asmenų nekilnojamąjį turtą įsigyja kaip investiciją, kiti – jį perka kaip gyvenamąjį būstą savo ir savo šeimos poreikiams. Kadangi nekilnojamojo turto rinka paskutiniu metu tik plėtėsi, paklausa gerokai augo, rinkoje turime nemažai pradėtų vystyti projektų, kurių pabaiga planuojama tik per artimiausius metus ar pan. Dėl to statytojas ir pirkėjas dažnai pirmiausia sudaro preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, kuria statytojas įsipareigoja pastatyti ir už tam tikrą kainą parduoti būstą būtent tam pirkėjui.
nuotrauka
Žygimantas KLIZAS, advokatų profesinės bendrijos AVOCAD vyresnysis teisininkas


Minimos įmonės
AVOCAD, advokatų profesinė bendrija,
Advokatų profesinės bendrijos „AVOCAD“ vyresnysis teisininkas Žygimantas Klizas sako, kad kylančios statybos medžiagų, energijos išteklių kainos daro neišvengiamą įtaką nekilnojamojo turto rinkai, o tai lemia gerokai išaugusį ginčų dėl preliminarių pirkimo–pardavimo sutarčių gyvenamosios paskirties būstams įsigyti skaičių.

Pasitaiko nemažai atvejų, kai atėjus preliminarioje sutartyje numatytai pagrindinės sutarties sudarymo datai, pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį preliminarioje sutartyje numatytomis sąlygomis, siekdamas parduoti už didesnę, nei buvo sutarta, kainą.

Kadangi pirkėjas, pirkdamas dar statomą gyvenamąjį namą ar butą statomame daugiabučiame name, neretai jau sudaręs preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį pradeda planuoti įrengimą pagal savo individualius poreikius, pirkėjui sąlygų pakeitimas tampa svarbus ne tik dėl to, kad galimai būsto už tokią pat kainą pasikeitus rinkos sąlygoms rasti nepavyks, bet ir todėl, kad jis neteks galimybės gauti būtent to, savo jau išsirinkto būsto. Ar visais atvejais, jeigu statytojas keičia preliminarios sutarties sąlygas, reiškia, kad pirkėjas turėtų nuleisti rankas ir ieškoti kito būsto?

Civilinis kodeksas (CK) nustato, jog tokiu atveju pirkėjas turi realią galimybę siekti, jog pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis vis tik būtų sudaryta preliminarioje sutartyje nustatyta tvarka.

Būtent CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama speciali preliminariosios sutarties rūšis – būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo – gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį. Šiuo atveju pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.

Teismų praktikoje aiškinama, kad Civilinio kodekso (CK) 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, ir specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal, pavyzdžiui, CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).

Sprendžiant, ar sudaryta sutartis atitinka CK 6.401 straipsnį, reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimai pastatyti ir parduoti būsimą gyvenamąjį namą ar butą, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (kitokio negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Šalių sudaryta sutartis pagal konkrečias jos aplinkybes ir sąlygas turi būti įvertinama dėl atitikties CK 6.401 straipsnyje įtvirtintai sutarčiai, taikant atitinkamus pažeistų teisių gynimo būdus.

Reikia atkreipti dėmesį, kad kiekvienu atveju reikia įvertinti, ar pirkėjo ir pardavėjo sudaryta preliminari sutartis atitinka CK 6.401 str. įtvirtintą būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį. Pripažinus, jog preliminari sutartis atitinka šio pobūdžio sutartį, pirkėjas turi teisę kaip vieną iš jo pažeistų teisių gynimo būdų būtent pasirinkti prievolės įvykdymą natūra (CK 1.138 str. 4 punktas) – šiuo atveju įpareigoti pardavėją su pirkėju sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį preliminarioje sutartyje nustatyta tvarka ir sąlygomis.

Taigi, tam tikrais atvejais teismas gali įpareigoti pardavėją sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį ir parduoti būstą būtent tam pirkėjui už anksčiau sutartą kainą. 
Statybunaujienos.lt



NT projektai

nuotrauka
2025-06-19 12:15
Šnipiškėse toliau auga vienas paklausiausių pastarųjų metų gyvenamųjų kvartalų – „Naujasis Skansenas“. Pradedama ketvirtojo „Šiaurės“ namo statyba žymi nuoseklią ir sėkmingą projekto plėtrą, čia kiekvienas etapas sulaukia didelio pirkėjų dėmesio. Išskirtinė vieta, išvystyta infrastruktūra, aukšti ko...
nuotrauka
2025-06-19 11:51
NT vystytojas „Lithome", gavęs Vilniaus m. savivaldybės leidimą, pradeda įgyvendinti išskirtinės architektūros gyvenamąjį kompleksą „Teoremos“, įsikursiantį sostinės Mokslininkų g. 1A. Į 7 095 tūkst. kv. m ploto projektą iš viso planuojama investuoti daugiau kaip 10 mln. eurų. Planuojama, kad pirmie...
nuotrauka
2025-06-17 09:32
Socialinės apsaugos ir darbo ministerija informuoja, kad nuo 2025 m. birželio 16 dienos, savivaldybių administracijos pradeda formuoti pažymas, patvirtinančias jaunų šeimų teisę į finansinę paskatą pirmąjį būstą įsigyjančioms jaunoms šeimoms, pagal iki 2024 m. gruodžio 31 d. pateiktus prašymus dėl t...
nuotrauka
2025-06-06 13:57
Socialinės apsaugos ir darbo ministerija, atsižvelgdama į jaunų šeimų lūkestį bei finansinės paskatos priemonės aktualumą ir paklausą, skiria papildomus 4,46 mln. eurų finansinei paskatai jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą. Iš viso pažymoms, patvirtinančioms jaunų šeimų teisę į finansinę p...
nuotrauka
2025-06-06 13:41
Aplinkos ministras Povilas Poderskis susitiko su Lietuvos draudikų asociacijos nariais. Susitikimo metu daugiausia dėmesio skirta tam, kaip draudimo sprendimai galėtų veiksmingiausiai padėti valdyti rizikas gyventojams ir kitiems statybos rinkos dalyviams, jei būtų įgyvendintas Aplinkos ministerijos...
nuotrauka
2025-06-05 14:07
Viršuliškėse įpusėjo pirmojo „Newton“ daugiabučio bokšto statybos – baigti 11 iš 19 aukštų. Projektas išsiskiria ne tik tuo, kad šiuo metu yra vienintelis mieste statomas aukštuminis pastatas, bet ir savo konstrukcijomis: siekiant įgyvendinti architektų viziją, nuspręsta statyti ne greitesniu ir šiu...
nuotrauka
2025-06-04 15:48
NT vystytoja „Homa Group“ gavo statybą leidžiančius dokumentus 11800 kv. m bendro ploto administracinio ir gyvenamojo projekto „Paukščių takas“ Ozo g. 41, Vilniuje plėtrai. Statybos darbus planuojama pradėti jau šią vasarą.
nuotrauka
2025-06-02 14:13
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Galio Group“ Vilniaus Burbiškių gatvėje pradeda statyti gyvenamąjį kvartalą „Mosso“. Pirmuoju statybų etapu, iki 2026 m. pabaigos, čia iškils 6 mažaaukštės statybos namai, kuriuose suplanuoti 169 butai.
nuotrauka
2025-05-26 09:21
Kalbant apie pastatus, vis dažniau galima išgirsti pačių įvairiausių sertifikatų pavadinimų: LEED, WELL, LPTVS ar BREEAM. Visi jie žymi įvairius tvarumo, sveikatos ir energinio efektyvumo standartus, pagal kuriuos vertinami tiek gyvenamieji, tiek komerciniai pastatai. Sertifikatų esmė – struktūruota...
nuotrauka
2025-05-22 13:42
Šiuo nauju etapu statomi 6 šešių-septynių aukštų namai, kuriuose suplanuota įrengti 318 butų. Potencialiems pirkėjams siūlomi vieno, dviejų, trijų, keturių kambarių būstai, kurių plotas sieks nuo 25 iki 93 kv. metrų. Visi „Vilnelės skverų" namai bus su balkonais arba terasomis, mediniais langais. Po...
nuotrauka
2025-05-19 11:19
Ieškodami bei įsigydami naują būstą, gyventojai daugiausiai dėmesio skiria būsto plotui, kainai ar vaizdui pro langą, tačiau neretai pamiršta vieną svarbų aspektą – galimus pokyčius būsimoje kaimynystėje. Nekilnojamojo turto (NT) ekspertai pabrėžia, kad neįvertinus miesto plėtros planų gali tekti nu...
nuotrauka
2025-05-16 10:29
Vilniuje nemažėjant naujo kokybiško būsto poreikiui, tvarios miestų ir infrastruktūros plėtros bendrovė „YIT Lietuva“ imasi naujo modernių gyvenamųjų namų projekto sostinės Viršuliškių rajone. Čia pradedami „Virš šilų“ kvartalo rytinės dalies plėtros darbai. 7,4 tūkst. kv. m ploto sklype strategiška...
nuotrauka
2025-05-16 09:42
Būsto įsigijimas – vienas svarbiausių gyvenimo sprendimų. Nors viešojoje erdvėje nemažai diskutuojama apie galimus naujus nekilnojamojo turto (NT) mokesčius, svarbu žinoti, kad daugelis NT susijusių prievolių jau egzistuoja. Jų žinojimas – galimybė sąmoningai pasiruošti ir užtikrintai veikti.
nuotrauka
2025-05-13 09:32
Paklausus „Piliamiesčio" kvartalas dešiniojoje Neries krantinėje Kaune toliau plečiasi. Tvarios miestų ir infrastruktūros plėtros bendrovė „YIT Lietuva" jame pradeda naujo „Nevėžio" namo „upių kvartale" statybas – šiame etape būsto pirkėjams iš viso bus pasiūlyti 44 nauji butai ir 3 komercinės patal...
nuotrauka
2025-05-12 15:05
Per pastaruosius metus nuomojamas būstas ir toliau nuosekliai brango: ilgalaikės nuomos kaina didmiesčiuose vidutiniškai ūgtelėjo 10 proc. Ekspertų teigimu, šią tendenciją stebėsime ir toliau, kol nesusilygins svarbiausias kainas lemiantis veiksnys: pasiūlos ir paklausos balansas.
nuotrauka
2025-05-09 11:59
Nekilnojamojo turto bendrovė „Realco“ gegužės mėnesį pradeda naujo gyvenamojo kvartalo „Just-In“ pirmojo etapo statybas ir butų pardavimus Pašilaičiuose, adresu Justiniškių g. 126. Projekte viso numatyti du etapai, kuriuose suplanuoti 499 butai ir 24 komercinės patalpos.
nuotrauka
2025-05-07 09:58
Klaipėdos Žvejybos uoste, Sulupės g. 3A, jau per birželį bus užbaigtas vienas nedaugelio Nepriklausomybės laikais rajone išplėtotų daugiabučių „Kolibris". Rajono seniūnaitės teigimu, projektas įtvirtina viso Žvejybos uosto pastarojo meto atsinaujinimą.
nuotrauka
2025-05-06 14:33
„EIKA Development" kiek anksčiau nei buvo planuota pradeda savo valdomo projekto „Senamiesčio sodai" statomo Seinų g. 4, II etapą. 1-ajame etape pardavimams perkopus 40 proc., nuspręsta projekto pasiūlą didinti dar 92 butais ir 6 komercinėmis patalpomis. Į II projekto etapą bus investuota apie 15 ml...
nuotrauka
2025-05-06 14:05
Kasmet Lietuvoje suteikiama tūkstančiai būsto paskolų, dažniausias paskolos terminas – net 26 metai. Šiemet atliktas Lietuvos bankų asociacijos tyrimas rodo, kad šalies gyventojų finansinio raštingumo rodiklis išlieka vienas žemiausių Europoje, nors nuo 2019 m. jis pagerėjo 7 procentais. Imdamas būs...
nuotrauka
2025-05-06 12:27
Būsto pardavimams sostinėje atsigaunant, paklausos ir pasiūlos balansas išlieka įtemptas, o kainos ir toliau auga, tačiau, ekspertų teigimu, matomi ir teigiami ženklai: NT plėtros bendrovės vis daugiau dėmesio skiria gyvenamojo NT plėtrai, o planuose – daugiau nei 20 tūkst. naujų būstų. Jei šis scen...

Statybunaujienos.lt » NT projektai