Byla kilo dėl administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų sutarčių. Vienas iš patalpų savininkų, sudaręs sutartį su pastato administratoriumi, nusprendė ją nutraukti ir kreipėsi į teismą prašydamas pripažinti, kad sutartys yra pasibaigusios. Tačiau jo pozicijai pritarė tik dalis pastato savininkų – bendro visų bendraturčių sprendimo pakeisti administratorių nebuvo.

Savininkas siekė įrodyti, kad jis, kaip atskiras patalpų savininkas, gali nutraukti savo sutartį nepriklausomai nuo kitų savininkų valios.

Ką nustatė žemesnių instancijų teismai

Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nustatė, kad visi pastato savininkai buvo sudarę analogiškas sutartis su tuo pačiu administratoriumi. Sutartyse nebuvo numatyta galimybė jas nutraukti vienašališkai, o jų turinys buvo susietas su kitų savininkų sudarytomis sutartimis.

Teismai taip pat atkreipė dėmesį, kad naudojimosi bendrojo naudojimo objektais tvarka nebuvo atskirai nustatyta, administratorius prižiūrėjo visą bendrą turtą, o mokestis buvo skaičiuojamas proporcingai patalpų naudingajam plotui. Todėl buvo padaryta išvada, kad pavienio savininko bandymas nutraukti sutartį prieštarauja tiek sutartims, tiek Civilinio kodekso 4.75 straipsniui, pagal kurį bendras turtas valdomas tik bendraturčių sutarimu.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimas

LAT pabrėžė, kad bendrosios dalinės nuosavybės atveju bendraturčiai santykiuose su trečiaisiais asmenimis veikia kaip vienas savininkas. Tai reiškia, kad kai pastato bendraturčiai nusprendžia samdyti administratorių, jie iš esmės sudaro vieną bendrą sutartį su administratoriumi, net jeigu formaliai kiekvienas pasirašo atskirą dokumentą.

Teismas išaiškino, kad jeigu bendro turto valdymui reikalingas visų bendraturčių sprendimas, toks pats principas taikomas ir sutarties su administratoriumi nutraukimui. Todėl nei vienas savininkas negali vienašališkai nutraukti sutarties, jeigu tam nepritaria kiti bendraturčiai.

Kodėl būtinas visų savininkų sutikimas

LAT konstatavo, kad kai visi savininkai dėl to paties pastato yra sudarę administravimo sutartis su tuo pačiu administratoriumi, tai reiškia, jog administratorius buvo pasirinktas bendru sutarimu. Tokiu atveju visi savininkai laikomi esančiais vienos bendros sutarties šalimi.

Dėl to ir santykių nutraukimas su administratoriumi – jo pakeitimas ar atsisakymas jo paslaugų – yra galimas tik bendru visų savininkų sprendimu. Pavienio savininko veiksmai negali pakeisti bendros valios ir sugriauti viso pastato administravimo sistemos.

Galutinis teismo sprendimas

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas paliko galioti žemesnių instancijų teismų sprendimus ir atmetė patalpų savininko reikalavimą. Teismas pripažino, kad teisės normos buvo taikytos tinkamai, o sutartys negali būti nutrauktos be bendro visų savininkų sutarimo.

Nutartis priimta 2026 m. sausio 8 d. civilinėje byloje Nr. e3K-3-21-611/2026 ir yra galutinė bei neskundžiama.