2025 vasario 11 d. antradienis, 17:48
Reklama  |  facebook

Preliminari sutartis: kaip išvengti nesąžiningo elgesio ir apsaugoti savo teises?

2025-01-23 13:38
Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys atrodo kaip paprastas pirmasis žingsnis į sėkmingą sandorį, tačiau net ir mažos detalės, pasak teisininkų, gali tapti reikšmingo konflikto šaltiniu.
nuotrauka
Viktorija DUBOVSKIENĖ, advokatų profesinės bendrijos „AVOCAD“ teisininkė


Minimos įmonės
AVOCAD, advokatų profesinė bendrija,

Ką daryti, kai pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį? Kaip elgtis, kai avansas jau sumokėtas, o susitarimai neatitinka pirminių šalių lūkesčių? Kaip apsaugoti savo interesus? Į šiuos klausimus atsako advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokatė Viktorija Dubovskienė.

Kokiais atvejais verta kreiptis į teismą?

Turite nekilnojamąjį turtą ir nusprendėte jį parduoti. Atsirado potencialus pirkėjas ir su juo sudarėte preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutartimi susitarėte datą, iki kada turi būti sudaroma pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis dėl žemės sklypo. Perkamo turto kaina sudaryta iš avanso, kuris turėjo būti sumokėtas iš karto po preliminariosios sutarties pasirašymo, kita avanso dalis po tam tikro laikotarpio ir trečioji, likusi dalis, jau pasirašius pagrindinę sutartį per 6 mėnesius nuo pagrindinės sutarties pasirašymo dienos.

Viskas Jūsų situacijoje vyko sklandžiai – buvo sumokėti abu avansai iš pirkėjo. Tačiau, derinant pagrindinės sutarties pasirašymą pas notarą, pardavėjas nurodo, kad nenori sudaryti pagrindinės sutarties ir atsisako grąžinti sumokėtus avansus pirkėjui. Pardavėjo nurodytas argumentas – pinigai turi būti sumokėti pagrindinės sutarties sudarymo metu.

Advokatė pažymi, kad būtent tokioje situacijoje, teisinis pagrindas civilinei atsakomybei kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymima, jog būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.

Civilinis kodeksas įpareigoja bendradarbiauti

Kaip jau minėta, pirkėjas sumokėjo didžiąją dalį avanso į pardavėjo banko sąskaitą iki pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad likusi pinigų suma, trečiasis mokėjimas, bus atliktas pasirašius pagrindinę sutartį per 6 mėnesius nuo pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Pagrindinės sutarties projektas, kuriame buvo numatyta likusios kainos sumokėjimo pagrindinės sutarties sudarymo metu sąlyga, neatitiko šalių preliminariojoje sutartyje aptartų esminių pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos. Dėl šios priežasties pirkėjo atsisakymas pasirašyti tokį sutarties projektą dėl turto kainos apmokėjimo tvarkos neatitikties šalių valiai pagal preliminariąją sutartį negali būti laikomas nepagrįstu ir nesąžiningu elgesiu.

Civilinis kodeksas įpareigoja kiekvieną sutarties šalį ne tik sąžiningai, tinkamai vykdyti savo prievoles, bet ir atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau, bendradarbiauti su kita šalimi. „Pareigą bendradarbiauti ir savo teises įgyvendinti sąžiningai turi abi sutarties šalys, todėl jos abi turi veikti aktyviai ir atlikti protingumo kriterijų atitinkančius veiksmus, esančius tinkamo šalių bendradarbiavimo prielaida", – komentuodama teismų praktiką, pažymi advokatė V. Dubovskienė.

Kieno pareiga užtikrinti tinkamą procesą?

Kadangi pagrindinės sutarties projektą tokioje situacijoje rengė pardavėjo pasiūlyta notarė pagal pardavėjo nurodytas sąlygas, kasacinis teismas nurodė, kad būtent pardavėjo pareiga buvo užtikrinti, kad siūlomas projektas atitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintas pagrindinės sutarties nuostatas dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos. Pardavėjas šios pareigos neįvykdė, laikydamiesi pozicijos, jog įsigyjamo turto kaina turi būti sumokėta sutarties pasirašymo dieną, o pirkėjui nesutikus pasirašyti pagrindinės sutarties pagal atsakovų pasiūlytą projektą, informavo pirkėją, kad sutartis laikoma nesudaryta dėl pirkėjo kaltės.

Pasak teisininkės, tokį abiejų šalių elgesį galima kvalifikuoti kaip šalių bendradarbiavimo pareigos netinkamą įvykdymą , dėl ko ir nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Abiem šalims pažeidus bendradarbiavimo pareigą ir tokiam pažeidimui lėmus pagrindinės sutarties nesudarymą, buvo nutarta pardavėją įpareigoti grąžinti pirkėjui jo sumokėtą avansą, tačiau netekinti pirkėjo prašymo dėl baudos skyrimo.

Taigi, susidūrus su tokia situacija, dažniausias ir pirminis vertinimas bus skiriamas būtent ikisutartiniams santykiams ir jų vertinimui, ypatingą dėmesį skiriant šalių elgesiui. Todėl, pasak AVOCAD advokatės, būtina atkreipti dėmesį į tai, kas buvo susitarta ir nenukrypti vienašališkai nuo pirminių susitarimų.
Statybunaujienos.lt



Komentaras

nuotrauka
2025-02-10 16:36
Paskolų įmonėms palūkanų normoms nustojus mažėti, įmonės pasyviau derasi dėl turimų paskolų sutarčių sąlygų, tačiau apskritai kreditavimo sparta nemažėja. Gyventojai aktyviai skolinasi tiek būstui, tiek vartojimo reikmėms, o pingant skolinimuisi, per 2024 m. persitarė dėl beveik dešimtadalio būsto p...
nuotrauka
2025-02-06 12:45
Naujas būstas naujame daugiabutyje, tačiau be šildymo ar su neveikiančiu liftu. Tokių istorijų pasitaiko vis dažniau, tačiau ne visi atkreipia dėmesį į tai, kad dažniausiai tokios situacijos kyla žmonėms nusipirkus būstą nebaigtame statyti daugiabutyje. Nors dažnu atveju tokiose patalpose žmonės aps...
nuotrauka
2025-02-06 09:22
Būsto paskolos refinansavimas gali palengvinti paskolos mokėjimą, o nuo šių metų vasario mėn. šis procesas tapo gerokai paprastesnis. Tačiau svarbu suprasti, kokiomis sąlygomis paskolos refinansavimas gali kainuoti papildomai, o kuriais atvejais tai galite padaryti nemokamai bei kada tai iš tiesų na...
nuotrauka
2025-02-06 08:43
Prieš pusmetį išnuomojote savo gyvenamąjį būstą draugės bendradarbiui. Jūs pažįstami, esate buvę bendrame gimtadienyje, tad laikinai dėl nuomos kainos ir kitų sąlygų susitarėte žodžiu, o „formalumus juk sutvarkysime vėliau“. Jau tris mėnesius „pažįstamas“ nekelia ragelio, neatidaro durų ir nemoka Ju...
nuotrauka
2025-02-05 08:33
Nors lietuviai pasižymi lojalumu savo bankams, ši tendencija po truputį keičiasi, sako paskolų ekspertai. Norėdami sutaupyti, būsto paskolų turėtojai jas vis dažniau perkelia pas kitus, geresnes sąlygas pasiūliusius kredito davėjus.
nuotrauka
2025-02-03 18:39
Vasario 1-ąją įsigaliojęs supaprastintas būsto paskolų refinansavimo procesas turinčiuosius būsto paskolas skatins pasidomėti, ar jie galėtų pasilengvinti savo finansinę naštą. Iki šiol buvęs sudėtingas ir palyginti brangus, refinansavimas tampa prieinamas kone kiekvienam, tačiau specialistai patari...
nuotrauka
2025-01-31 08:23
Europos Centrinio Banko (ECB) Valdančioji taryba ketvirtadienį 0,25 proc. punkto sumažino bazinę palūkanų normą – nuo 3 iki 2,75 proc. Ką tai reiškia būsto paskolų turėtojams, pasakoja „Luminor" mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius.
nuotrauka
2025-01-30 16:28
Lietuvos ekonomika dar kartą pademonstravo atsparumą ir didelį lankstumą. Kaip rodo Valstybės duomenų agentūros (VDA) paskelbtas pirmasis šalies BVP įvertis, 2024 m. Lietuvos ekonomika paaugo 2,6 proc., kai tuo tarpu visai ES ekonomikai buvo numatomas 0,9 proc. augimas (Europos Komisijos prognozė). ...
nuotrauka
2025-01-30 13:02
Šių metų paroda BAU 2025, bent jau pramoninių grindų dangų sektoriuje, buvo mažesnė ir ne tokia koncentruota kaip anksčiau. Mačiau mažiau mūsų srities naujovių, tačiau tai vis tiek išliko svarbus renginys, leidžiantis stebėti, kaip keičiasi statybos pramonė ir kuria kryptimi juda inovacijos.
nuotrauka
2025-01-30 06:49
Pirmą kartą dalyvavome tokio masto tarptautinėje parodoje su komanda – septyniais mūsų įmonės specialistais. Tai buvo įkvepianti ir vertinga patirtis, tačiau supratome, kad tokiai parodai reikia ruoštis iš anksto: apibrėžti tikslus, įvertinti įmonės poreikius, kad iš renginio gautume didžiausią įman...
nuotrauka
2025-01-30 06:40
Parodoje BAU 2025 turėjau galimybę susitikti su partneriais, su kuriais mūsų įmonė jau ilgą laiką bendradarbiauja. Tai buvo puiki proga gyvai pamatyti, ką jie sukūrė ir pagamino per pastaruosius dvejus metus. Be to, šis renginys leido ne tik atnaujinti ryšius, bet ir įvertinti naujausias rinkos tend...
nuotrauka
2025-01-28 14:30
2024 m. gruodį Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas (LVAT) priėmė svarbų sprendimą byloje dėl pirkimų pažeidimų, galintį reikšmingai pakeisti iki šiol galiojusią praktiką skiriant finansines korekcijas, teigia advokatų kontoros „TGS Baltic" Viešųjų pirkimų specializacijos grupės vyresnioji ...
nuotrauka
2025-01-27 10:19
VMI (Valstybinės mokesčių inspekcijos) įpareigojantys sprendimai yra svarbus įrankis, padedantis verslui užtikrinti mokestinį aiškumą ir išvengti galimų ginčų. Tačiau statistika rodo, kad paskutiniais metais besikreipiančiųjų dėl šių sprendimų skaičius nuolat mažėja. Kokios tokios tendencijos prieža...
nuotrauka
2025-01-24 13:05
Sostinėje vėl garsiau skambant diskusijoms apie esamas ir naujas viešojo transporto rūšis, daugelis vilniečių pamiršta ar nesuvokia, kad mieste jau seniausiai turime veikiančią metro infrastruktūrą tarp Naujosios Vilnios ir Aukštųjų Panerių ar net toliau. Kokybiškas šios linijos integravimas į Vilni...
nuotrauka
2025-01-22 07:53
Įstatyme atskirai nėra nurodoma, kad garantinis terminas taikomas tik įsigyjant naują daiktą, todėl įstatyme numatytas 2 metų garantinis terminas turi būti taikomas ir perkant ne naujos statybos nekilnojamąjį turtą (NT). Garantinis terminas pradedamas skaičiuoti nuo NT perdavimo pirkėjui dienos.
nuotrauka
2025-01-20 09:40
Darbdavys verčia dirbti viršvalandžius? Valstybinė darbo inspekcija (VDI) primena, kad darbuotojai gali dirbti viršvalandžius tik raštiškai sutikę, išskyrus tam tikras įstatymo nustatytas išimtis. „Sutikimas dirbti viršvalandžius nėra formalumas – tai būtina sąlyga darbuotojų teisėms užtikrinti", – ...
nuotrauka
2025-01-17 09:31
Pastebėjome, jog ne tik „Summus Capital“, bet ir kiti Baltijos šalyse aktyvūs investuotojai vis dažniau žvalgosi į Lenkiją, o dėl šios priežasties sulaukiame pakartotinių klausimų apie šio sprendimo motyvus. Tam parengemė temų ir klausimų santrauką, kuriuos aptarėme vidiniuose „Zenith“ komandos susi...
nuotrauka
2025-01-16 15:45
Lietuvoje darbuotojai turi teisę į apmokamas nedarbingumo atostogas, kurios yra numatytos ir detaliai sureguliuotos teisės aktuose. Nepaisant to, kai kurie darbuotojai, net ir susirgę, pasirenka eiti į darbą.
nuotrauka
2025-01-16 14:46
Šiuo metu, EURIBOR viršijant 2,5 proc., Lietuvos gyventojų poreikis įsigyti nuosavą būstą tebėra panašiame lygyje kaip 2023 metais. Tačiau gruodį jau ketvirtą kartą iš eilės įvykęs palūkanų normos mažinimas ir vartotojų įperkamumo galios augimas šiemet leidžia tikėtis teigiamų pokyčių. Vis dėlto, no...
nuotrauka
2025-01-15 16:24
„Aš tik statytinis...", „čia tik formaliai mane paskyrė, tikrasis vadovas buvo kitas...", „draugai paprašė formaliai pabūti...", "pinigais disponavau ne aš, buvo kitas vadovas". Tokie ir panašūs pasiteisinimai, girdimi nagrinėjant vadovo atsakomybės klausimus, dažnai glumina teisininkus.

Statybunaujienos.lt » Komentaras