Laiko ir veiksmų laisvės klausimas

Sprendimas sklypus pirkti komerciniais pagrindais priimtas dėl to, kad tai yra greitesnė procedūra. Ji užtikrina ir sklypų savininkų interesų apsaugą, ir greitesnę geležinkelio linijos, sujungsiančios Lietuvą su Europos geležinkelių tinklu, statybą.

„Kai kurie su geležinkeliu susiję objektai reikalauja ilgesnio statybos laiko. Tai – sudėtingesni viadukai, tiltai, kiti infrastruktūros elementai. Todėl yra poreikis tokiose vietose statybas pradėti anksčiau. Sklypų išpirkimas komerciniais pagrindais suteikia galimybę tai padaryti", – valstybės motyvaciją paaiškina pranešime pacituotas A. Jackus.

Arenijus Jackus,

LTG nuotr.

Anot jo, savininkams parduoti žemę komerciniais pagrindais yra naudinga. Mat tai suteikia galimybę greičiau gauti apmokėjimą už numatomą paimti visuomenės poreikiams žemę. Tokiu būdu žemės paėmimo visuomenės poreikiams projektą įgyvendinanti institucija sudaro galimybes anksčiau įsigyti analogišką žemės sklypą kitoje vietoje. Ypatingai tai aktualu žemės savininkams, planuojantiems statyti ar perkelti esamus gyvenamuosius namus ar verslo paskirties statinius.

„Pradėjus žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą tiems sklypams taikomi apribojimai – savininkai jų negali nei parduoti, nei padalinti, nei juose vykdyti statybas. Paprastai sutariama, kad ūkininkai iki projekto, dėl kurio paimamas sklypas, realaus vykdymo pradžios gali auginti ir imti derlių. Bet yra tam tikro neapibrėžtumo", – nurodo A. Jackus.

„Rail Baltica" programos LTG Grupės mastu koordinatorius paaiškina, kad visa apimtimi projektavimo darbai (pvz. su geologiniais tyrinėjimais) kiekviename nupirktame sklype gali prasidėti iškart po to, kai Susisiekimo ministerija nuperka sklypą ir baigia teritorijų planavimo procedūras. O statybos darbai prasideda tada, kai pakeičiama sklypo paskirtis ir atliekamas žemės sklypo padalinimas, atskiriant išpirktą žemės sklypo dalį bei gaunamas statybą leidžiantis dokumentas. Tokia procedūra Valstybei leidžia greičiau pasiekti išsikeltus tikslus.

Vertinimo pagrindai

Advokatų bendrijos „Cobalt" ekspertas Andrius Kazlauskas sako, jog ir žemės išpirkimo komerciniais pagrindais, ir jos paėmimo valstybės reikmėms procesus aiškiai reglamentuoja teisės aktai. Pirmąjį – Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašas. Antrąjį – Žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus įstatymas.

„Ir žemę perkant komerciniais pagrindais, ir ją paimant įstatymo numatyta tvarka savininkui yra atlyginama pagal perkamo arba paimamo turto rinkos vertę. Visais atvejais vertę nustato kvalifikuoti, nepriklausomi turto vertintojai", – komentuojapranešime cituojamas teisininkas.

Jis paaiškina, kad perkant komerciniais pagrindais įprastai taikomas lyginamasis vertinimas – pagal analogiško nekilnojamojo turto sandorius aplinkinėse vietovėse. Radus bent tris tokius sandorius daromos išvados. Jei duomenų nepakanka, taikomi kiti turto vertinimo metodai – išlaidų (kaštų), pajamų ar jų derinys.

Jei sklypo nuosavybės teisės perleidžiamos jau taikant paėmimo procedūrą, turto vertinimo procesas vyksta labai panašiai, su viena išimtimi. Jei valstybės reikmėms paimama savininko gyvenamoji vieta, turto vertinimas atliekamas bent dviem metodais ir kompensavimo suma būna didesnioji iš jų. Gyvenamieji pastatai vertinami atkuriamąją verte, visi kiti statiniai ir žemės sklypai – palyginamuoju būdu.

Nedaug pasirinkimo

Jeigu valstybei nepavyks susitarti su visais „Rail Baltica" projektui reikalingų sklypų savininkais komerciniais pagrindais, bus inicijuojamas atsisakiusiųjų parduoti žemės paėmimo procesas. Tai reglamentuojantis įstatymas nenumato galios svertų, kurie sklypų savininkams leistų išsaugoti nuosavybės teisę. Tuo atveju, kai sklypo savininkas nesutinka pasirašyti nuosavybės perleidimo dokumentų, valstybė neišvengiamai kreipiasi į teismą. Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad siekiant užbaigti įsigytos žemės dokumentacijos tvarkymo veiksmus bus būtina atlikti ir žemės paėmimo visuomenės poreikiams projekte numatytus veiksmus.

Andrius Kazlauskas,

COBALT nuotr.

„Valstybei nelieka kitos išeities, kaip tik teistis. Tokių bylų – nemažai. Peržvelgėme teismų praktiką, radome jų virš šimto. Beveik visais atvejais jų baigtis – tokia pati. Žemė paimama. Visuomenės interesas yra aukščiau už vieno savininko interesą. Sunkiai įmanoma, kad savininkas Lietuvos teismuose galėtų pakeisti žemės paėmimo sprendimą", – aiškina A. Kazlauskas.

Teisininkas nurodo, kad žemės savininkui nesutikus su turto verte, nurodyta žemės paėmimo visuomenės poreikiams akte, tolimesnis ginčo nagrinėjimas dėl atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą žemę atliekamas jau teismo. Tokie atvejai reti, tačiau suprantama, kad turto vertinimo procese net ir taikant aiškiai aprašytas metodikas galimas šioks toks subjektyvumas, sklypo vertė gali pasikeisti.

Suprantama, kad žemės savininkams valstybinės reikšmės projektai, galintys priversti į kitą vietą iškelti savo dirbamas žemes, namus ar kitą turtą, paprastai nebūna gera žinia. Tam, kad poveikis turtui būtų kuo mažesnis, teisininkas sklypų savininkams rekomenduoja stebėti valstybinės reikšmės projektų rengimo planus ir aktyviai dalyvauti šiuose procesuose. Ne tik tada, kai jau būna informuojami, kad jų sklypus valstybė nori nupirkti ar perimti kitais pagrindais, bet dar rengiant specialųjį planą. Mat šio rengimo metu visi savininkai turi teisę teikti pastabas ir pasiūlymus, o projekto rengėjai privalo į juos atsižvelgti. Tai padėtų išvengti situacijos, kuomet svarbi infrastruktūros trasa tiesiama per vidury laukų stovintį pavienį namą – taikant proporcingumo, protingumo ir teisingumo principus šiame etape galima pakoreguoti projekto planus ir turtą išsaugoti.