2019 liepos 17 d. trečiadienis, 0:23
Reklama  |  El. paštas  |  facebook

Ar reikia nerimauti, NT rinkos rodikliams pasiekus prieškrizinius?  2

2019-03-05 15:36
nuotrauka
Šarūnas TARUTIS, „Citus“ investicijų ir analizės vadovas


Minimos įmonės
Citus, UAB
Nobelio premijos laureatas ekonomistas Robertas Shilleris yra sukūręs terminą „Naratyvų ekonomika“ – tai situacija, kai rinką veikia ne tik duomenys, bet ir nuotaikos, nuomonės. Būtent tokį „naratyvų ekonomikos“ atvejį būsto rinkoje matėme pernai: kai sausio mėn., tikėtina, veikiant pesimistinėms prognozėms rinka mėnesiui smarkiai stabtelėjo. Nežiūrint to, prognozėms nesipildant vėliau rinka atsigavo.

Visgi, panašu, kad pirkėjai, vertindami viešojoje erdvėje pasirodžiusias nuomones, susilaikė nuo sprendimo pirkti. Ką jie „išlošė“? Dar šiek tiek pakilusias kainas. Nuomonės veikia, todėl jas reikia skleisti atsakingai.

Šių metų vienas iš pagrindinių „naratyvų“ – laikmetį prieš krizę pasiekę būsto rinkos rodikliai: kainos, pardavimų apimtys (ir pardavimų vertė). Labai panašūs rodikliai buvo ir 2007 m., kai susiformavo NT rinkos burbulas. Keliamas klausimas, ar vėl nesusiformuos naujas NT burbulas. Tačiau ar šių dviejų laikotarpių palyginimas gali būti teisingas vertinant tik minėtus rodiklius, be kitų skaičių? Tikrai ne, todėl pažiūrėkime giliau.

Kuo skiriasi 2007 m. ir 2018 m. Vilniaus būsto rinkoje?

Kai kurių specialistų nuomone, dabar yra laikas, kada verta palaukti ir nepirkti būsto. Jų teigimu, kainos turėtų kristi dėl kelių priežasčių: smarkiai išaugusios pasiūlos (vadinamojo „sandėlio“), galimo NT burbulo ir pasaulinių ekonominių tendencijų.

Reikšminga sandėlio įtaka kol kas dar nepasireiškė. Iš vienos pusės, didelę jo dalį sudaro stiprių ir stabilių vystytojų projektai, kurie mažiau jautrūs laikui ir gali palaukti savo pirkėjų; stipriau atsiskiria ekonominė, vidutinė ir prestižinė būstų klasės, todėl būtina įvairesnė pasiūla, o tai augina bendrą sandėlį. Iš kitos pusės, nėra bendro sutarimo, ką laikyti pasiūla ar sandėliu: planuojamus, pastatytus, parduodamus būstus ar pan., o tai didina neapibrėžtumą ir galimybes skirtingai vertinti duomenis. Žinoma, vystytojų lūkesčiai yra labai pozityvūs ir ilgainiui per didelė pasiūla galėtų iškreipti situaciją, bet kol kas akivaizdu, kad ji yra sveika.

Pasaulines tendencijas numatyti gana sunku, todėl šioje vietoje nesiplėsiu. Palūkanų normos iš lėto auga ir yra ženklų, kad augs toliau. Bet reikia atkreipti dėmesį, kad iki šiol pinigai buvo beveik „nemokami“, o ir kiti rodikliai šį augimą kol kas atsveria, todėl artimiausiu metu didelės įtakos būsto rinkai palūkanų normos dar neturės.

Lieka galimas NT burbulo „baubas“. Ir būtent čia lyginami 2007 m. ir 2018 m. rinkos rodikliai. Taip, vidutinės būsto kvadratinio metro kainos Vilniuje pasiekė buvusias prieš krizę, beveik tą lygį pasiekė ir paklausa. Bet ar sąlygos ir aplinkybės – tos pačios? Toli gražu.

Būsto kainos. Kas jas lemia ir kas laukia šiais metais

Be abejo, kaip ir teigia ekonomikos vadovėliai, kainas lemia paklausos ir pasiūlos balansas. Pasiūla šiuo metu auga ir kol kas nematau stiprių prielaidų jai mažėti. Tai nulemia ir gyventojų skaičiaus augimas Vilniuje, ir augantis darbo užmokestis. Bet apie tai daug kalbėta.

Tačiau pasiūla nėra vienintelė kainos augimo priežastis. Auga statybų savikaina (medžiagos, darbo užmokestis), techniniai reikalavimai (energinio efektyvumo klasės), sparčiai auga vidutinės ir prestižinės būsto klasių dalis pardavimuose. Galiausiai, dauguma specialistų pripažįsta, kad NT rinka Lietuvoje yra brandi. Ne tik savo vidiniais mechanizmais, bet ir klientų išprusimu, reiklumu ir pan.

Būtent klientai per tiek metų reikšmingai pakėlė kokybinių reikalavimų kartelę būstui, jo aplinkai, gyvenimo komfortui ir vis dar ją kelia. Dažnėjant būsto keitimui reikalinga plati pasiūla, skirtingi projektai vis smulkesnėms tikslinėms grupėms. Tai augina konkurenciją, savikainą, kelia kainas.

Tos pačios priežastys lems ir šių metų kainų pokyčius: jos nešuoliuos, bet 3–5 proc. augimo galima tikėtis ir 2019 m.

Demografinė situacija, pragyvenimo lygis ir būsto įperkamumas


Pažiūrėkime, kaip keitėsi situacija. Remiuosi oficialiai pateikiama Statistikos departamento, Registrų centro, Lietuvos banko bei Europos komisijos statistika. Vardan geresnio palyginimo, daug kur ėmiau Vilniaus apskritį, ne tik Vilniaus miestą, tačiau Vilniaus mieste dalis statistikos atrodo dar geriau.

Trumpai tariant, gyventojų ir dirbančiųjų skaičius Vilniuje išaugo. Taip pat padidėjo gyventojų užimtumas ir sumažėjo nedarbas. Tai reiškia, kad išaugo ne tik bendras, bet ir dirbančių bei gaunančių stabilias pajamas gyventojų skaičius. Pridėkime dar investicijas, naujas, gerai apmokamas darbo vietas – šiems žmonėms reikia būsto. Išaugo ir jų pajamos, taip pat pagerėjo ekonominė situacija, reikšmingai pagerėjo būsto įperkamumas. Todėl būstą įsigyti jiems lengviau.

Taigi žmonių skaičius, jų ekonominė padėtis ir šalies rodikliai jau prieš kurį laiką pralenkė 2007 m. lygį, būsto kainos jį pasiekė tik pernai, o pardavimų skaičius dar tik vejasi.

Rinkos branda ir reguliavimas


NT rinkoje per 12 metų įvyko didžiulių pokyčių: kaip minėjau, reikšmingai pasikeitė klientų požiūris, lūkesčiai ir reikalavimai, susiformavo stiprių ir patikimų, ilgai dirbančių NT vystytojų branduolys, ypač reikšmingai pasikeitė rinkos reguliavimas. Tai turėjo kritinės įtakos rinkos brandai. Tą pabrėžia ir Lietuvos bankas, ir ekonomistai.

Šis svarbus faktorius ne mažiau nei ekonominės situacijos pagerėjimas skiria šiandieninę situaciją nuo buvusios prieš krizę. Tuomet NT burbulą, iš esmės, sukėlė trys dalykai: beveik nereguliuojama paskolų rinka, euforiniai vartotojų lūkesčiai, vienadieniai vystytojai, į rinką atėję vedini tikėtinų didelių pelnų, ir spekuliantai (šiandien jų mažiau, jie daro ne tokią didelę įtaką), iškreipę paklausą ir sudarę prielaidas staigiam kainų šuoliui. Tai matydami (taip pat vedami didelių lūkesčių ir lengvų skolinimosi sąlygų) pirkėjai beatodairiškai pirko naujus būstus.

Labai didelis kokybinis pokytis įvyko Lietuvos bankui ėmus griežčiau reguliuoti paskolų rinką. Pagrindiniai saugikliai, ribojantys paskolų gavėjų prisiimamą riziką ir kurių nebuvo dar prieš dešimtmetį, yra minimalaus įnašo (15 proc.), minimalios paskolų trukmės (ne daugiau nei 30 metų), maksimalios paskolos grąžinimo išlaidų ir gaunamų pajamų santykio (40 proc. paskolos gavimo momentu bei 50 proc. teoriniu palūkanų padidėjimo iki 5 proc. atveju) reikalavimai.

Kredito gavėjų riziką mažina dar ir tai, kad Lietuvai įstojus į euro zoną nebėra vertinama šalies valiutos rizika – prieš krizę nemaža dalis paskolų buvo teikiama litais, todėl bankai prie savo maržos pridėdavo VILIBOR palūkanas. Krizės metu mažos šalies valiutos nuvertėjimo rizika gali išaugti daugiau nei euro zonos, o šiuo metu, dėl bendros valiutos, šios papildomos rizikos nebėra – Lietuvos paskolų gavėjai susidurtų su tokia pat valiutos nuvertėjimo rizika kaip ir kitų euro zonos šalių gyventojai. Visi šie veiksniai reiškia, kad tiek paties būsto kainų burbulo tikimybė yra gerokai mažesnė, tiek galimos krizės pasekmės – galimai daug švelnesnės nei prieš dešimtmetį kilusios krizės metu.

Kitas dalykas: iš esmės skiriasi vystytojų paskatos ateiti į NT rinką. Dabar šios veiklos imasi daugiau įmonių, turinčių laisvų lėšų, kurias gali skirti investicijoms. Daug rinkoje veikiančių vystytojų turi didelę patirtį, o pirkėjai yra reiklesni, todėl kainos, vertinant kokybės aspektus, savikainą, techninius reikalavimus yra adekvačios. Tačiau renkantis būstą šiandien vystytojo patikimumo faktorius – vis dar kritiškai svarbus ir klientai turi į tai atkreipti dėmesį.

Būsto burbulas neturi prielaidų formuotis dar ir dėl to, kad vartotojų pasitikėjimo indeksas (ekonominiai lūkesčiai) šiandien dar nėra tokie euforiniai kaip 2007 m.

Apibendrinimas

Vertinant aukščiau išdėstytus faktus, tampa aišku, kodėl paklausa išaugo, kodėl kilo kainos. Tačiau taip pat ne mažiau akivaizdu, kad šiems rodikliams augti buvo visai kitos sąlygos nei prieš 12 metų. Rinka daug sveikesnė, o žmonės būstus perka dėl kitų paskatų – ne dėl pigių paskolų ar lengvo skolinimosi.

Lietuvos bankas taip pat atliko milžinišką darbą griežtindamas reguliavimą ir didindamas finansinių rinkų atsparumą. Todėl ir naujam burbului kilti NT rinkoje nelabai yra vietos. Beveik visi ekonomistai ir ekspertai tam vienbalsiai pritaria.

Na, o ekonominė situacija pasaulyje keičiasi kasdien. Yra įvairių ženklų, tačiau abejoti neverta: Lietuvos ekonomika yra daug geriau pasiruošusi netikėtumams. Ar pirkti dabar būstą? Taip, jei jo reikia. O savo finansines galimybes, pajamų tvarumą reikia vertinti visada, visiškai nesvarbu, ar ekonomikoje vyrauja pozityvios nuotaikos, ar nestabilumas. 
Statybunaujienos.lt



Rašyti komentarą:
Vardas:

Tekstas:

Komentarai šalinami, jeigu juose naudojami necenzūriniai žodžiai, skatinamas smurtas, grasinama.

ką daryti
2019-05-20 15:00
tai dabar laikas pirkti butą ar laikas parduoti?
namo statytojas
2019-05-15 13:31
Straipsnio mintis tokia: žmogus tapo užimtas - gavo darbą ir darbo gavimas reiškia, kad būstą įsigyti pasidarė lengviau, net nelygina už kokias algas žmonės įdarbinti, t.y. kokios galimybės įsigyti būstą gaunant 600€/mėn ir 1200€/mėn. Dauguma gauna 600€ o būsto kainos kyla. Nereikia būti Šerloku Holmsu, jog suprasti, kad perkamoji žmonių galia nedidėja, reiškia, pučiasi burbulas. Klausimas kada sprogs.

Komentaras

nuotrauka
2019-07-12 10:43
Liepos 10 dieną Vyriausybė nepritarė ŠILUMOS ŪKIO ĮSTATYMO 2 ir 3 str. PAKEITIMO ĮSTATYMO PROJEKTUI (toliau – projektas). Ko gi siekiama šiuo Šilumos ūkio įstatymo pakeitimo projektu? Žmonėms, kurie nežino užkulisinių dalykų, vykstančių Lietuvos šilumos ūkio sektoriuje, noriu pateikti Šiaulių...
nuotrauka
2019-07-01 09:33
2019 m. pirmoje pusėje Vilniaus būsto rinka toliau stebina aktyvumu. Per II 2019 m. ketvirtį pirminėje Vilniaus būsto rinkoje parduota lygiai tiek pat butų kaip ir metų pradžioje – 1469 butai, ir tai yra net 68 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu praeitais metais. 2019 metais vidutiniškai...
nuotrauka
2019-06-25 12:22
Pastarieji penkeri metai pasaulyje – karščiausi nuo 1880 m. Tikriausiai dažnas mūsų jau spėjo pajusti klimato pokyčius. Štai Lietuvoje tiek praeitų, tiek jau ir šių metų vasara stebina karščiu ir sausra. Šiandien klimato pokyčius galime jausti ir matyti patys – nė nereikia skaityti sudėt...
nuotrauka
2019-06-20 14:17
Bendrovėje „Montuotojas“ šiuo metu darbuojasi daugiau negu 100 darbuotojų iš Ukrainos (didžioji dalis) ir Baltarusijos. Matome didelį jų norą dirbti ir užsidirbti, jie nevengia viršvalandžių, dirba koncentruotai. Kartais pokalbiuose galima išgirsti abejonių dėl jų kvalifikacijos, dėl ge...
nuotrauka
2019-06-14 09:20
Pastaraisiais metais viena iš dažniausiai įvardijamų verslo atstovų problemų – darbuotojų trūkumas. Ši problema tapo opi dėl nuolat didėjančios darbingo amžiaus piliečių emigracijos bei likusių darbingo amžiaus piliečių turimos kvalifikacijos neatitikimo pagal darbo rinkoje vyraujančias trūkst...
nuotrauka
2019-06-13 13:56
Šiuo metu „Mitnijoje“ turime įdarbinę 18 ukrainiečių (artimiausiu metu planuojame įdarbinti dar 14). Daugiausia tai betonuotojai, besispecializuojantys betonavimo darbuose. Anksčiau darbuotojų ieškojome per specializuotas įdarbinimo agentūras, dabar gi daugiausia dirbame tiesiogiai su br...
nuotrauka
2019-06-06 10:36
Artimiausiu metu LR Respublikos Seimas planuoja priimti Juridinių asmenų nemokumo įstatymą (toliau – JANĮ), kuris nuo 2020 metų sausio 1 d. reglamentuos juridinių asmenų bankroto bei restruktūrizavimo procedūras. Įstatymu po daugelio metų reformuojama bendrovių nemokumo sistema.
nuotrauka
2019-06-04 07:44
Kiekvienas, apie savo ateitį galvojantis asmuo, rinkdamasis specialybę neretai pirmiausia pasveria tokį faktorių, kaip pasirinktos specialybės pelningumas. Kiekvienas trokšta užtikrinti sau ir savo artimiesiems pilnavertį ir visavertišką gyvenimą, o tam didelės įtakos turi pasirinkto darbo užmokesči...
nuotrauka
2019-05-31 10:02
Sprendimą investuoti užsienio įmonės priima atsižvelgdamos ne tik į šalies darbuotojų, bet ir nekilnojamojo turto rinką, atkreipia dėmesį ekspertai. Tačiau vis akyviau kalbama, kad Lietuvoje pramoninės paskirties patalpų pasirinkimas yra nepakankamas, ypač – už didžiųjų miestų ribų. Tokios sąlygos r...
nuotrauka
2019-05-27 10:45
Įkaitusiame mūsų šalies rinkimų kontekste „lobizmo“ sąvoka įgyja dar labiau toksišką krūvį. Lietuvoje, kur lobizmas dažnai suvokiamas vienpusiškai ir neigiamai, apsunkinamas įvairių intereso grupių, o ypač verslo bendruomenės dialogas su politikais. Skaidrumo bei atvirumo klausimai nuolat keliami ir...
nuotrauka
2019-05-07 10:13
Dažnai užsakovai su statybos vykdytojais-rangovais nesutaria dėl statybų darbų kokybės. Vis dažniau tiesos ieškoma teismuose. Samdomi brangūs ekspertai, advokatai, antstoliai, ilgai bylinėjamasi teismuose, taip prarandant ne tik pinigus, bet ir sveikatą.
nuotrauka
2019-05-06 14:44
Prieš penkerius metus VŠĮ „Skaitmeninė statyba“ steigėjai organizavo pirmąją konferenciją „Skaitmeninė statyba 2014“, kuri tapo neatskiriama „Restos“ dalimi. Steigėjų pastangos spartinti BIM diegimą Lietuvoje ir šviesti statybos sektoriaus bendruomenę, pradėjo duoti pirmuosius rezultatus.
nuotrauka
2019-04-15 14:18
2019 metų I ketvirtį daugiau nei dvigubai ūgtelėjo pardavimai naujo poilsinio būsto rinkoje, lyginant su tuo pačiu periodu prieš metus. Aktyvesni pirkėjų veiksmai neženkliai, bet sumažino laisvų naujų butų kiekį ir pagerino rinkos likvidumo indeksą tiek Palangoje, tiek Neringoje. Naujo būsto kainos ...
nuotrauka
2019-04-05 10:09
Pirmasis metų ketvirtis nekilnojamojo turto rinkoje dažniausiai būna mažiau aktyvus, o daugiausia sandorių sudaroma metų pabaigoje. Tačiau pirmasis šių metų ketvirtis buvo kiek kitoks: aktyvūs buvo ir projektų vystytojai, ir naujo būsto besidairantys gyventojai. Dėl šių priežasčių Vilniuje buvo pard...
nuotrauka
2019-04-03 13:51
2019 m. pradžia pirminėje Vilniaus būsto rinkoje rodo stulbinamą aktyvumą. Per I-ą 2019 m. ketvirtį pirminėje Vilniaus būsto rinkoje parduota 1470 butų, tai yra 74 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu praeitais metais. Nepaisant įspūdingų skaičių, tai nėra netikėtas ir vienkartinis pardavimų išsi...
nuotrauka
2019-03-28 09:40
Turite gerą verslo idėją ir jau aiškią savo veiklos viziją, atėjo laikas nuspręsti, kokią veiklos formą pasirinkti. Kyla klausimas, ar verslą vykdyti verčiantis individualia veikla, kurią labai paprasta pačiam atsidaryti bei veiklai nepavykus sustabdyti, ar jau pradėti galvoti apie didesnio verslo g...
nuotrauka
2019-02-20 11:07
Šiemet sostinės mero rinkimuose dalyvauja 17 kandidatų. Pagrindinės kandidatų debatuose dominuojančių temų – švietimas ir viešasis transportas. Apžvelgiant urbanistinius ir žmonių judumą lemiančius aspektus, matyti, kad dėl kelių krypčių kandidatai sutaria: stiprinti ir populiarinti viešąjį tr...
nuotrauka
2019-02-14 16:02
Niekam ne paslaptis, kad ofšorinės įmonės, vadinamieji „mokesčių rojai“, dažniausiai naudojami mokesčiams sumažinti arba kapitalo kilmei paslėpti. Būtent dėl to ofšorinės bendrovės viešojoje erdvėje siejamos su neigiamais reiškiniais – korupcija ar mokesčių slėpimu, nors įstatymai ...
nuotrauka
2019-02-07 10:07
Pernai vyravę nepastovūs vėjai skirtingu greičiu suko Lietuvoje veikiančių jėgainių turbinas, tačiau metinis gamybos rezultatas perkopė 1,1 TWh elektros energijos. Jau artimiausiais metais, įgyvendinant nacionalinę energetinės nepriklausomybės strategiją, vėjo elektrinių pajėgumai šalyje augs, o kar...
nuotrauka
2019-02-06 14:13
SEB banko duomenimis, Lietuvos gyventojai būstui pernai pasiskolino 7 proc. daugiau negu 2017-aisiais – iš viso 397 mln. eurų. Pasak SEB banko valdybos nario, Mažmeninės bankininkystės tarnybos direktoriaus Vaido Žagūnio, skolinimosi būsto masto augimas Lietuvoje buvo nuosaikus, neviršijo vid...

Statybunaujienos.lt » Komentaras

nuotrauka

Kristaliniai priedai betonui statybą daro pigesne ir greitesne, o unikalus sprendimas leidžia kontroliuoti įtrūkimus

Kaip padaryti daugiau mažesnėmis laiko ir lėšų sąnaudomis? Tai nuolatinis statybų iššūkis, kylantis ne tik statybininkams. Už hidroizoliavimą (sandarinimą) atsakingi rangovai taip pat ieško ...
nuotrauka

Didelių pastatų vėsinimas 80 proc. mažesnėmis sąnaudomis

Tyrimai rodo, kad žmonės iki 90 proc. laiko praleidžia uždarose patalpose, tad nenuostabu, kad šviežio, vėsaus oro poreikis ir efektyvus technologijų bei gamtos resursų panaudojimas tampa vi...