2019 kovo 26 d. antradienis, 0:41
Reklama  |  El. paštas  |  facebook

Ar reikia nerimauti, NT rinkos rodikliams pasiekus prieškrizinius?

2019-03-05 15:36
nuotrauka
Šarūnas TARUTIS, „Citus“ investicijų ir analizės vadovas


Minimos įmonės
Citus, UAB
Nobelio premijos laureatas ekonomistas Robertas Shilleris yra sukūręs terminą „Naratyvų ekonomika“ – tai situacija, kai rinką veikia ne tik duomenys, bet ir nuotaikos, nuomonės. Būtent tokį „naratyvų ekonomikos“ atvejį būsto rinkoje matėme pernai: kai sausio mėn., tikėtina, veikiant pesimistinėms prognozėms rinka mėnesiui smarkiai stabtelėjo. Nežiūrint to, prognozėms nesipildant vėliau rinka atsigavo.

Visgi, panašu, kad pirkėjai, vertindami viešojoje erdvėje pasirodžiusias nuomones, susilaikė nuo sprendimo pirkti. Ką jie „išlošė“? Dar šiek tiek pakilusias kainas. Nuomonės veikia, todėl jas reikia skleisti atsakingai.

Šių metų vienas iš pagrindinių „naratyvų“ – laikmetį prieš krizę pasiekę būsto rinkos rodikliai: kainos, pardavimų apimtys (ir pardavimų vertė). Labai panašūs rodikliai buvo ir 2007 m., kai susiformavo NT rinkos burbulas. Keliamas klausimas, ar vėl nesusiformuos naujas NT burbulas. Tačiau ar šių dviejų laikotarpių palyginimas gali būti teisingas vertinant tik minėtus rodiklius, be kitų skaičių? Tikrai ne, todėl pažiūrėkime giliau.

Kuo skiriasi 2007 m. ir 2018 m. Vilniaus būsto rinkoje?

Kai kurių specialistų nuomone, dabar yra laikas, kada verta palaukti ir nepirkti būsto. Jų teigimu, kainos turėtų kristi dėl kelių priežasčių: smarkiai išaugusios pasiūlos (vadinamojo „sandėlio“), galimo NT burbulo ir pasaulinių ekonominių tendencijų.

Reikšminga sandėlio įtaka kol kas dar nepasireiškė. Iš vienos pusės, didelę jo dalį sudaro stiprių ir stabilių vystytojų projektai, kurie mažiau jautrūs laikui ir gali palaukti savo pirkėjų; stipriau atsiskiria ekonominė, vidutinė ir prestižinė būstų klasės, todėl būtina įvairesnė pasiūla, o tai augina bendrą sandėlį. Iš kitos pusės, nėra bendro sutarimo, ką laikyti pasiūla ar sandėliu: planuojamus, pastatytus, parduodamus būstus ar pan., o tai didina neapibrėžtumą ir galimybes skirtingai vertinti duomenis. Žinoma, vystytojų lūkesčiai yra labai pozityvūs ir ilgainiui per didelė pasiūla galėtų iškreipti situaciją, bet kol kas akivaizdu, kad ji yra sveika.

Pasaulines tendencijas numatyti gana sunku, todėl šioje vietoje nesiplėsiu. Palūkanų normos iš lėto auga ir yra ženklų, kad augs toliau. Bet reikia atkreipti dėmesį, kad iki šiol pinigai buvo beveik „nemokami“, o ir kiti rodikliai šį augimą kol kas atsveria, todėl artimiausiu metu didelės įtakos būsto rinkai palūkanų normos dar neturės.

Lieka galimas NT burbulo „baubas“. Ir būtent čia lyginami 2007 m. ir 2018 m. rinkos rodikliai. Taip, vidutinės būsto kvadratinio metro kainos Vilniuje pasiekė buvusias prieš krizę, beveik tą lygį pasiekė ir paklausa. Bet ar sąlygos ir aplinkybės – tos pačios? Toli gražu.

Būsto kainos. Kas jas lemia ir kas laukia šiais metais

Be abejo, kaip ir teigia ekonomikos vadovėliai, kainas lemia paklausos ir pasiūlos balansas. Pasiūla šiuo metu auga ir kol kas nematau stiprių prielaidų jai mažėti. Tai nulemia ir gyventojų skaičiaus augimas Vilniuje, ir augantis darbo užmokestis. Bet apie tai daug kalbėta.

Tačiau pasiūla nėra vienintelė kainos augimo priežastis. Auga statybų savikaina (medžiagos, darbo užmokestis), techniniai reikalavimai (energinio efektyvumo klasės), sparčiai auga vidutinės ir prestižinės būsto klasių dalis pardavimuose. Galiausiai, dauguma specialistų pripažįsta, kad NT rinka Lietuvoje yra brandi. Ne tik savo vidiniais mechanizmais, bet ir klientų išprusimu, reiklumu ir pan.

Būtent klientai per tiek metų reikšmingai pakėlė kokybinių reikalavimų kartelę būstui, jo aplinkai, gyvenimo komfortui ir vis dar ją kelia. Dažnėjant būsto keitimui reikalinga plati pasiūla, skirtingi projektai vis smulkesnėms tikslinėms grupėms. Tai augina konkurenciją, savikainą, kelia kainas.

Tos pačios priežastys lems ir šių metų kainų pokyčius: jos nešuoliuos, bet 3–5 proc. augimo galima tikėtis ir 2019 m.

Demografinė situacija, pragyvenimo lygis ir būsto įperkamumas


Pažiūrėkime, kaip keitėsi situacija. Remiuosi oficialiai pateikiama Statistikos departamento, Registrų centro, Lietuvos banko bei Europos komisijos statistika. Vardan geresnio palyginimo, daug kur ėmiau Vilniaus apskritį, ne tik Vilniaus miestą, tačiau Vilniaus mieste dalis statistikos atrodo dar geriau.

Trumpai tariant, gyventojų ir dirbančiųjų skaičius Vilniuje išaugo. Taip pat padidėjo gyventojų užimtumas ir sumažėjo nedarbas. Tai reiškia, kad išaugo ne tik bendras, bet ir dirbančių bei gaunančių stabilias pajamas gyventojų skaičius. Pridėkime dar investicijas, naujas, gerai apmokamas darbo vietas – šiems žmonėms reikia būsto. Išaugo ir jų pajamos, taip pat pagerėjo ekonominė situacija, reikšmingai pagerėjo būsto įperkamumas. Todėl būstą įsigyti jiems lengviau.

Taigi žmonių skaičius, jų ekonominė padėtis ir šalies rodikliai jau prieš kurį laiką pralenkė 2007 m. lygį, būsto kainos jį pasiekė tik pernai, o pardavimų skaičius dar tik vejasi.

Rinkos branda ir reguliavimas


NT rinkoje per 12 metų įvyko didžiulių pokyčių: kaip minėjau, reikšmingai pasikeitė klientų požiūris, lūkesčiai ir reikalavimai, susiformavo stiprių ir patikimų, ilgai dirbančių NT vystytojų branduolys, ypač reikšmingai pasikeitė rinkos reguliavimas. Tai turėjo kritinės įtakos rinkos brandai. Tą pabrėžia ir Lietuvos bankas, ir ekonomistai.

Šis svarbus faktorius ne mažiau nei ekonominės situacijos pagerėjimas skiria šiandieninę situaciją nuo buvusios prieš krizę. Tuomet NT burbulą, iš esmės, sukėlė trys dalykai: beveik nereguliuojama paskolų rinka, euforiniai vartotojų lūkesčiai, vienadieniai vystytojai, į rinką atėję vedini tikėtinų didelių pelnų, ir spekuliantai (šiandien jų mažiau, jie daro ne tokią didelę įtaką), iškreipę paklausą ir sudarę prielaidas staigiam kainų šuoliui. Tai matydami (taip pat vedami didelių lūkesčių ir lengvų skolinimosi sąlygų) pirkėjai beatodairiškai pirko naujus būstus.

Labai didelis kokybinis pokytis įvyko Lietuvos bankui ėmus griežčiau reguliuoti paskolų rinką. Pagrindiniai saugikliai, ribojantys paskolų gavėjų prisiimamą riziką ir kurių nebuvo dar prieš dešimtmetį, yra minimalaus įnašo (15 proc.), minimalios paskolų trukmės (ne daugiau nei 30 metų), maksimalios paskolos grąžinimo išlaidų ir gaunamų pajamų santykio (40 proc. paskolos gavimo momentu bei 50 proc. teoriniu palūkanų padidėjimo iki 5 proc. atveju) reikalavimai.

Kredito gavėjų riziką mažina dar ir tai, kad Lietuvai įstojus į euro zoną nebėra vertinama šalies valiutos rizika – prieš krizę nemaža dalis paskolų buvo teikiama litais, todėl bankai prie savo maržos pridėdavo VILIBOR palūkanas. Krizės metu mažos šalies valiutos nuvertėjimo rizika gali išaugti daugiau nei euro zonos, o šiuo metu, dėl bendros valiutos, šios papildomos rizikos nebėra – Lietuvos paskolų gavėjai susidurtų su tokia pat valiutos nuvertėjimo rizika kaip ir kitų euro zonos šalių gyventojai. Visi šie veiksniai reiškia, kad tiek paties būsto kainų burbulo tikimybė yra gerokai mažesnė, tiek galimos krizės pasekmės – galimai daug švelnesnės nei prieš dešimtmetį kilusios krizės metu.

Kitas dalykas: iš esmės skiriasi vystytojų paskatos ateiti į NT rinką. Dabar šios veiklos imasi daugiau įmonių, turinčių laisvų lėšų, kurias gali skirti investicijoms. Daug rinkoje veikiančių vystytojų turi didelę patirtį, o pirkėjai yra reiklesni, todėl kainos, vertinant kokybės aspektus, savikainą, techninius reikalavimus yra adekvačios. Tačiau renkantis būstą šiandien vystytojo patikimumo faktorius – vis dar kritiškai svarbus ir klientai turi į tai atkreipti dėmesį.

Būsto burbulas neturi prielaidų formuotis dar ir dėl to, kad vartotojų pasitikėjimo indeksas (ekonominiai lūkesčiai) šiandien dar nėra tokie euforiniai kaip 2007 m.

Apibendrinimas

Vertinant aukščiau išdėstytus faktus, tampa aišku, kodėl paklausa išaugo, kodėl kilo kainos. Tačiau taip pat ne mažiau akivaizdu, kad šiems rodikliams augti buvo visai kitos sąlygos nei prieš 12 metų. Rinka daug sveikesnė, o žmonės būstus perka dėl kitų paskatų – ne dėl pigių paskolų ar lengvo skolinimosi.

Lietuvos bankas taip pat atliko milžinišką darbą griežtindamas reguliavimą ir didindamas finansinių rinkų atsparumą. Todėl ir naujam burbului kilti NT rinkoje nelabai yra vietos. Beveik visi ekonomistai ir ekspertai tam vienbalsiai pritaria.

Na, o ekonominė situacija pasaulyje keičiasi kasdien. Yra įvairių ženklų, tačiau abejoti neverta: Lietuvos ekonomika yra daug geriau pasiruošusi netikėtumams. Ar pirkti dabar būstą? Taip, jei jo reikia. O savo finansines galimybes, pajamų tvarumą reikia vertinti visada, visiškai nesvarbu, ar ekonomikoje vyrauja pozityvios nuotaikos, ar nestabilumas. 
Statybunaujienos.lt



Rašyti komentarą:
Vardas:

Tekstas:

Komentarai šalinami, jeigu juose naudojami necenzūriniai žodžiai, skatinamas smurtas, grasinama.


Komentaras

nuotrauka
2019-02-20 11:07
Šiemet sostinės mero rinkimuose dalyvauja 17 kandidatų. Pagrindinės kandidatų debatuose dominuojančių temų – švietimas ir viešasis transportas. Apžvelgiant urbanistinius ir žmonių judumą lemiančius aspektus, matyti, kad dėl kelių krypčių kandidatai sutaria: stiprinti ir populiarinti viešąjį tr...
nuotrauka
2019-02-14 16:02
Niekam ne paslaptis, kad ofšorinės įmonės, vadinamieji „mokesčių rojai“, dažniausiai naudojami mokesčiams sumažinti arba kapitalo kilmei paslėpti. Būtent dėl to ofšorinės bendrovės viešojoje erdvėje siejamos su neigiamais reiškiniais – korupcija ar mokesčių slėpimu, nors įstatymai ...
nuotrauka
2019-02-07 10:07
Pernai vyravę nepastovūs vėjai skirtingu greičiu suko Lietuvoje veikiančių jėgainių turbinas, tačiau metinis gamybos rezultatas perkopė 1,1 TWh elektros energijos. Jau artimiausiais metais, įgyvendinant nacionalinę energetinės nepriklausomybės strategiją, vėjo elektrinių pajėgumai šalyje augs, o kar...
nuotrauka
2019-02-06 14:13
SEB banko duomenimis, Lietuvos gyventojai būstui pernai pasiskolino 7 proc. daugiau negu 2017-aisiais – iš viso 397 mln. eurų. Pasak SEB banko valdybos nario, Mažmeninės bankininkystės tarnybos direktoriaus Vaido Žagūnio, skolinimosi būsto masto augimas Lietuvoje buvo nuosaikus, neviršijo vid...
nuotrauka
2019-01-30 12:57
Kaistant darbo rinkai ir esant darbuotojų stokai daugelyje Lietuvos ūkio šakų, ypatingai jaučiamas jų trūkumas transporto sektoriuje. Dėl šios priežasties labai dažnai vairuotojais įdarbinami užsieniečiai.
nuotrauka
2019-01-09 10:16
2018 m. rezultatai pirminėje Vilniaus būsto rinkoje rodo rinkos stabilumą bei nuosaikų jos augimą. Po 2017 m., kai butų pardavimai susitraukė dešimtadaliu, 2018 metais vėl fiksavome 6 proc. augimą. Jei ekonominės ir vidutinės klasės būsto buvo nupirkta beveik identiškai vienodai, tai bendrą pardavim...
nuotrauka
2018-12-12 15:36
Metų pabaiga yra sėkmingiausias prekybininkams laikotarpis. Tą rodo ne tik Statistikos departamento stebimi mažmeninės prekybos apyvartos, bet ir atsiskaitymų SEB banko kortelėmis prekybos vietose, rezultatai. Pastaruosius trejus metus gruodį mokėjimo kortelėmis apyvarta būdavo 20 proc. didesnė negu...
nuotrauka
2018-12-03 10:27
Baltijos šalys vis dar lieka Europos Sąjungos (ES) „energetinėmis salomis“, tačiau statomos dujotiekių jungtys su Lenkija ir Suomija suteikia Lietuvai, Latvijai ir Estijai perspektyvą dar labiau diversifikuoti tiekimą ir dujas pirkti konkurencingomis kainomis. Pirmasis žingsnis sukuriant...
nuotrauka
2018-11-27 13:21
Per paskutinius metus Lietuvoje viešojo ir privataus sektorių partnerystės būdu pastatyti vos keli projektai. Vienu tokiu turėjo būti Lukiškių kalėjimo iškeldinimas, dėl kurio susitarimas užtruko keletą metų. Nežinioje pakibę Vilniaus koncertų ir sporto rūmai. Dideliems projektams įgyvendinti trūkst...
nuotrauka
2018-11-27 13:20
Lapkričio 21–22 d. vykusiame XII Lietuvos urbanistiniame forume, organizuotame LR Aplinkos ministerijos, ne kartą skambėjo mintis – paskutinius metus ryškiai girdima ir viešojoje erdvėje – apie socialinės infrastruktūros augančiuose Vilniaus mikrorajonuose ir sub–urbanistinės...
nuotrauka
2018-11-05 11:09
Paviršinė ramybė Europos regione bliūkšta: uždelstos derybos dėl Brexit sąlygų, nerimą keliantys Italijos vyriausybės sprendimai ir Europos institucijų derybos dėl šalies biudžeto perskirstymo regione kelia susirūpinimą. Tuo pačiu metu JAV protekcionistinės priemonės turi vis daugiau įtakos atskirom...
nuotrauka
2018-10-22 14:48
Lietuvos ekonomika auga devynerius metus iš eilės ir besitęsianti plėtra paveržia ilgiausiai trunkančio augimo titulą iš 2000–2008 metų laikotarpio. Šalies ūkio kilimas lieka daug geriau subalansuotas negu prieš vienuolika ar dvylika metų, bet perspėjančių ženklų, tokių kaip lėčiau negu darbo ...
nuotrauka
2018-09-10 12:10
Lietuvai paskelbus nepriklausomybę ir Maskvai pradėjus mūsų šalies ekonominę blokadą, darbų statybininkams namuose ėmė labai trūkti. Tačiau darbas kitoje valstybėje visada sukelia nemažai juridinių, finansinių ir socialinių problemų. Daugiausia sunkumų buvo atsiskaitant – valiutų kursai tuomet...
nuotrauka
2018-09-07 08:11
Statybininkų bendruomenė, minėdama 25-metį, tikrai gali didžiuotis savo veiklos rezultatais ir pasiekimais. Ši Asociacija yra puikus pavyzdys, kiek galima pasiekti veikiant išvien. Statybininkų asociacijos narių darbus matome visur – jie stato, atnaujina ir gražina mūsų aplinką, kuria dabartį ...
nuotrauka
2018-09-07 08:00
Šalyje atkūrus Nepriklausomybę, atsisakius ūkio valdymo komandinės sistemos, radikaliai pasikeitė ūkininkavimo principai, taip pat ir statybos. Buvo atsisakoma trestų ir susivienijimų, statybos ir pramonės įmonės iš pradžių tapo savarankiškomis valstybės įmonėmis, o po privatizavimo – akcinėmi...
nuotrauka
2018-09-06 10:16
Įmonių bendravimas tarpusavyje, dalijimasis patirtimi – labai svarbu. Narystė Lietuvos statybininkų asociacijoje sudaro galimybes dalyvauti kuriant palankią statybos verslui aplinką, stiprinant sektorių. Asociacija pasižymi tuo, kad aktyviai skatina naujoves ir imasi iniciatyvos jas diegiant.
nuotrauka
2018-09-04 09:50
Statybininkų bendruomeniškumas yra didžioji LSA vertybė. Bendra Lietuvos ir Čekijos bendrovė „Grinduva“ save įvardija kaip „mažą įmonę ant ratų“. Tai yra sėkmės variklis iš vienos pusės, o iš kitos pusės – tai buvo faktorius, sulaikęs „Grinduvą“ nuo sto...
nuotrauka
2018-08-31 08:00
UAB „ALVORA“, jau antrą dešimtmetį būdama LSA nare, gauna nepamatuojamą, bet aiškiai jaučiamą bendrovės veiklos rezultatams naudą bei pagalbą iš Asociacijos administracijos bei jos narių, o iškilus problemoms – žinome, kur pirmiausiai kreiptis ieškant atsakymo, kaip išspręsti susid...
nuotrauka
2018-07-31 09:50
Praktikoje dažnai pasitaiko situacija, kai sutarties šalis, turinti pareigą priimti atliktus statybos rangos darbus, vengia juos priimti, t.y. vengia pasirašyti darbų priėmimo - perdavimo aktus. Dažnu atveju delsimas, vengimas priimti statybos rangos darbus iš užsakovo ar generalinio rangovo pusės ...
nuotrauka
2018-07-25 12:50
Kaunas daug kartų keitė savo veidą, jei pažvelgtume, pavyzdžiui, į XV a. Kaunas pirmiausia buvo Hanza prekybos ir amatų miestas, vėliau buvo keli vegetaimo šimtmečiai, kol galiausiai XIX a. mieste ir regione pradėjo kurtis įvairios gamyklos. XX a. jau išsivystė didžiulė pramonė: atsirado gamyklos Kė...

Statybunaujienos.lt » Komentaras

nuotrauka

Kvapų šalinimas ozonu – veiksmingiausias ir aplinkai palankiausias sprendimas

Pramonės plėtra, miestų augimas ir gyventojų tankumo didėjimas ne tik liudija žmonijos pažangą, bet ir kelia nemažai iššūkių. Viena iš nepageidaujamų žmogaus veiklos pasekmių – tarša kvapais...
nuotrauka

TOPWELL MINI. Didelės mažo produkto vertės

Kai kalbama apie pastatų statybą, apie patogų kasdienį jų naudojimą, saugumą, apie interjerą ir eksterjerą, reikia prisiminti liaudies išmintį: „ir nedidelis akmuo gali išversti didelį vežim...