2019 lapkričio 18 d. pirmadienis, 4:01
Reklama  |  El. paštas  |  facebook

Ar reikia nerimauti, NT rinkos rodikliams pasiekus prieškrizinius?  2

2019-03-05 15:36
nuotrauka
Šarūnas TARUTIS, „Citus“ investicijų ir analizės vadovas


Minimos įmonės
Citus, UAB
Nobelio premijos laureatas ekonomistas Robertas Shilleris yra sukūręs terminą „Naratyvų ekonomika“ – tai situacija, kai rinką veikia ne tik duomenys, bet ir nuotaikos, nuomonės. Būtent tokį „naratyvų ekonomikos“ atvejį būsto rinkoje matėme pernai: kai sausio mėn., tikėtina, veikiant pesimistinėms prognozėms rinka mėnesiui smarkiai stabtelėjo. Nežiūrint to, prognozėms nesipildant vėliau rinka atsigavo.

Visgi, panašu, kad pirkėjai, vertindami viešojoje erdvėje pasirodžiusias nuomones, susilaikė nuo sprendimo pirkti. Ką jie „išlošė“? Dar šiek tiek pakilusias kainas. Nuomonės veikia, todėl jas reikia skleisti atsakingai.

Šių metų vienas iš pagrindinių „naratyvų“ – laikmetį prieš krizę pasiekę būsto rinkos rodikliai: kainos, pardavimų apimtys (ir pardavimų vertė). Labai panašūs rodikliai buvo ir 2007 m., kai susiformavo NT rinkos burbulas. Keliamas klausimas, ar vėl nesusiformuos naujas NT burbulas. Tačiau ar šių dviejų laikotarpių palyginimas gali būti teisingas vertinant tik minėtus rodiklius, be kitų skaičių? Tikrai ne, todėl pažiūrėkime giliau.

Kuo skiriasi 2007 m. ir 2018 m. Vilniaus būsto rinkoje?

Kai kurių specialistų nuomone, dabar yra laikas, kada verta palaukti ir nepirkti būsto. Jų teigimu, kainos turėtų kristi dėl kelių priežasčių: smarkiai išaugusios pasiūlos (vadinamojo „sandėlio“), galimo NT burbulo ir pasaulinių ekonominių tendencijų.

Reikšminga sandėlio įtaka kol kas dar nepasireiškė. Iš vienos pusės, didelę jo dalį sudaro stiprių ir stabilių vystytojų projektai, kurie mažiau jautrūs laikui ir gali palaukti savo pirkėjų; stipriau atsiskiria ekonominė, vidutinė ir prestižinė būstų klasės, todėl būtina įvairesnė pasiūla, o tai augina bendrą sandėlį. Iš kitos pusės, nėra bendro sutarimo, ką laikyti pasiūla ar sandėliu: planuojamus, pastatytus, parduodamus būstus ar pan., o tai didina neapibrėžtumą ir galimybes skirtingai vertinti duomenis. Žinoma, vystytojų lūkesčiai yra labai pozityvūs ir ilgainiui per didelė pasiūla galėtų iškreipti situaciją, bet kol kas akivaizdu, kad ji yra sveika.

Pasaulines tendencijas numatyti gana sunku, todėl šioje vietoje nesiplėsiu. Palūkanų normos iš lėto auga ir yra ženklų, kad augs toliau. Bet reikia atkreipti dėmesį, kad iki šiol pinigai buvo beveik „nemokami“, o ir kiti rodikliai šį augimą kol kas atsveria, todėl artimiausiu metu didelės įtakos būsto rinkai palūkanų normos dar neturės.

Lieka galimas NT burbulo „baubas“. Ir būtent čia lyginami 2007 m. ir 2018 m. rinkos rodikliai. Taip, vidutinės būsto kvadratinio metro kainos Vilniuje pasiekė buvusias prieš krizę, beveik tą lygį pasiekė ir paklausa. Bet ar sąlygos ir aplinkybės – tos pačios? Toli gražu.

Būsto kainos. Kas jas lemia ir kas laukia šiais metais

Be abejo, kaip ir teigia ekonomikos vadovėliai, kainas lemia paklausos ir pasiūlos balansas. Pasiūla šiuo metu auga ir kol kas nematau stiprių prielaidų jai mažėti. Tai nulemia ir gyventojų skaičiaus augimas Vilniuje, ir augantis darbo užmokestis. Bet apie tai daug kalbėta.

Tačiau pasiūla nėra vienintelė kainos augimo priežastis. Auga statybų savikaina (medžiagos, darbo užmokestis), techniniai reikalavimai (energinio efektyvumo klasės), sparčiai auga vidutinės ir prestižinės būsto klasių dalis pardavimuose. Galiausiai, dauguma specialistų pripažįsta, kad NT rinka Lietuvoje yra brandi. Ne tik savo vidiniais mechanizmais, bet ir klientų išprusimu, reiklumu ir pan.

Būtent klientai per tiek metų reikšmingai pakėlė kokybinių reikalavimų kartelę būstui, jo aplinkai, gyvenimo komfortui ir vis dar ją kelia. Dažnėjant būsto keitimui reikalinga plati pasiūla, skirtingi projektai vis smulkesnėms tikslinėms grupėms. Tai augina konkurenciją, savikainą, kelia kainas.

Tos pačios priežastys lems ir šių metų kainų pokyčius: jos nešuoliuos, bet 3–5 proc. augimo galima tikėtis ir 2019 m.

Demografinė situacija, pragyvenimo lygis ir būsto įperkamumas


Pažiūrėkime, kaip keitėsi situacija. Remiuosi oficialiai pateikiama Statistikos departamento, Registrų centro, Lietuvos banko bei Europos komisijos statistika. Vardan geresnio palyginimo, daug kur ėmiau Vilniaus apskritį, ne tik Vilniaus miestą, tačiau Vilniaus mieste dalis statistikos atrodo dar geriau.

Trumpai tariant, gyventojų ir dirbančiųjų skaičius Vilniuje išaugo. Taip pat padidėjo gyventojų užimtumas ir sumažėjo nedarbas. Tai reiškia, kad išaugo ne tik bendras, bet ir dirbančių bei gaunančių stabilias pajamas gyventojų skaičius. Pridėkime dar investicijas, naujas, gerai apmokamas darbo vietas – šiems žmonėms reikia būsto. Išaugo ir jų pajamos, taip pat pagerėjo ekonominė situacija, reikšmingai pagerėjo būsto įperkamumas. Todėl būstą įsigyti jiems lengviau.

Taigi žmonių skaičius, jų ekonominė padėtis ir šalies rodikliai jau prieš kurį laiką pralenkė 2007 m. lygį, būsto kainos jį pasiekė tik pernai, o pardavimų skaičius dar tik vejasi.

Rinkos branda ir reguliavimas


NT rinkoje per 12 metų įvyko didžiulių pokyčių: kaip minėjau, reikšmingai pasikeitė klientų požiūris, lūkesčiai ir reikalavimai, susiformavo stiprių ir patikimų, ilgai dirbančių NT vystytojų branduolys, ypač reikšmingai pasikeitė rinkos reguliavimas. Tai turėjo kritinės įtakos rinkos brandai. Tą pabrėžia ir Lietuvos bankas, ir ekonomistai.

Šis svarbus faktorius ne mažiau nei ekonominės situacijos pagerėjimas skiria šiandieninę situaciją nuo buvusios prieš krizę. Tuomet NT burbulą, iš esmės, sukėlė trys dalykai: beveik nereguliuojama paskolų rinka, euforiniai vartotojų lūkesčiai, vienadieniai vystytojai, į rinką atėję vedini tikėtinų didelių pelnų, ir spekuliantai (šiandien jų mažiau, jie daro ne tokią didelę įtaką), iškreipę paklausą ir sudarę prielaidas staigiam kainų šuoliui. Tai matydami (taip pat vedami didelių lūkesčių ir lengvų skolinimosi sąlygų) pirkėjai beatodairiškai pirko naujus būstus.

Labai didelis kokybinis pokytis įvyko Lietuvos bankui ėmus griežčiau reguliuoti paskolų rinką. Pagrindiniai saugikliai, ribojantys paskolų gavėjų prisiimamą riziką ir kurių nebuvo dar prieš dešimtmetį, yra minimalaus įnašo (15 proc.), minimalios paskolų trukmės (ne daugiau nei 30 metų), maksimalios paskolos grąžinimo išlaidų ir gaunamų pajamų santykio (40 proc. paskolos gavimo momentu bei 50 proc. teoriniu palūkanų padidėjimo iki 5 proc. atveju) reikalavimai.

Kredito gavėjų riziką mažina dar ir tai, kad Lietuvai įstojus į euro zoną nebėra vertinama šalies valiutos rizika – prieš krizę nemaža dalis paskolų buvo teikiama litais, todėl bankai prie savo maržos pridėdavo VILIBOR palūkanas. Krizės metu mažos šalies valiutos nuvertėjimo rizika gali išaugti daugiau nei euro zonos, o šiuo metu, dėl bendros valiutos, šios papildomos rizikos nebėra – Lietuvos paskolų gavėjai susidurtų su tokia pat valiutos nuvertėjimo rizika kaip ir kitų euro zonos šalių gyventojai. Visi šie veiksniai reiškia, kad tiek paties būsto kainų burbulo tikimybė yra gerokai mažesnė, tiek galimos krizės pasekmės – galimai daug švelnesnės nei prieš dešimtmetį kilusios krizės metu.

Kitas dalykas: iš esmės skiriasi vystytojų paskatos ateiti į NT rinką. Dabar šios veiklos imasi daugiau įmonių, turinčių laisvų lėšų, kurias gali skirti investicijoms. Daug rinkoje veikiančių vystytojų turi didelę patirtį, o pirkėjai yra reiklesni, todėl kainos, vertinant kokybės aspektus, savikainą, techninius reikalavimus yra adekvačios. Tačiau renkantis būstą šiandien vystytojo patikimumo faktorius – vis dar kritiškai svarbus ir klientai turi į tai atkreipti dėmesį.

Būsto burbulas neturi prielaidų formuotis dar ir dėl to, kad vartotojų pasitikėjimo indeksas (ekonominiai lūkesčiai) šiandien dar nėra tokie euforiniai kaip 2007 m.

Apibendrinimas

Vertinant aukščiau išdėstytus faktus, tampa aišku, kodėl paklausa išaugo, kodėl kilo kainos. Tačiau taip pat ne mažiau akivaizdu, kad šiems rodikliams augti buvo visai kitos sąlygos nei prieš 12 metų. Rinka daug sveikesnė, o žmonės būstus perka dėl kitų paskatų – ne dėl pigių paskolų ar lengvo skolinimosi.

Lietuvos bankas taip pat atliko milžinišką darbą griežtindamas reguliavimą ir didindamas finansinių rinkų atsparumą. Todėl ir naujam burbului kilti NT rinkoje nelabai yra vietos. Beveik visi ekonomistai ir ekspertai tam vienbalsiai pritaria.

Na, o ekonominė situacija pasaulyje keičiasi kasdien. Yra įvairių ženklų, tačiau abejoti neverta: Lietuvos ekonomika yra daug geriau pasiruošusi netikėtumams. Ar pirkti dabar būstą? Taip, jei jo reikia. O savo finansines galimybes, pajamų tvarumą reikia vertinti visada, visiškai nesvarbu, ar ekonomikoje vyrauja pozityvios nuotaikos, ar nestabilumas. 
Statybunaujienos.lt



Rašyti komentarą:
Vardas:

Tekstas:

Komentarai šalinami, jeigu juose naudojami necenzūriniai žodžiai, skatinamas smurtas, grasinama.

ką daryti
2019-05-20 15:00
tai dabar laikas pirkti butą ar laikas parduoti?
namo statytojas
2019-05-15 13:31
Straipsnio mintis tokia: žmogus tapo užimtas - gavo darbą ir darbo gavimas reiškia, kad būstą įsigyti pasidarė lengviau, net nelygina už kokias algas žmonės įdarbinti, t.y. kokios galimybės įsigyti būstą gaunant 600€/mėn ir 1200€/mėn. Dauguma gauna 600€ o būsto kainos kyla. Nereikia būti Šerloku Holmsu, jog suprasti, kad perkamoji žmonių galia nedidėja, reiškia, pučiasi burbulas. Klausimas kada sprogs.

Komentaras

nuotrauka
2019-11-14 10:47
Teigti, jog degant padangoms dioksinai nesusidaro, yra neatsakinga. Dioksinai susidaro esant nepilnam organinės medžiagos, savo sudėtyje turinčios halogenų, didžiąja dalimi chloro, degimui.
nuotrauka
2019-10-30 13:38
Galimybė realizuoti valstybei priklausantį nekilnojamąjį turtą jam pasiekus savo vertės piką pasitaiko itin retai. Tačiau būtent tokią progą šiandien suteikia Lukiškių kalėjimo iškeldinimas iš miesto centro. Kalėjimo kompleksas diskusijų objektas yra jau bene 15 metų. Ne kartą bandyta atrasti ekonom...
nuotrauka
2019-10-24 11:50
Seimas su kitų metų biudžetu gali patvirtinti ir LR Stambios prekybos mokesčio įstatymo projektą, pagal kurį būtų apmokestinami stambieji prekybininkai. Nors įstatymas savo dvasia sukurtas kasdienio vartojimo, mažmeninės prekybos prekėms apmokestinti, tačiau pagal savo formuluotę jis turės įtakos ir...
nuotrauka
2019-10-23 09:10
Pasitaiko atvejų, kai įsikūrus naujai įrengtame būste ima ryškėti įvairūs defektai. Deja, ne visi į tokias situacijas pakliuvę gyventojai žino, kaip reikėtų elgtis ir kokių priemonių imtis, susidūrus su nenumatytomis problemomis. Advokatų profesinės bendrijos (APB) „IUSTUM“ partneris, advokatas Neda...
nuotrauka
2019-10-14 10:11
Lietuvoje per teisėjų rankas pereina didžioji dauguma šalies įmonių bankroto bylų – tik labai nedidelė dalis bendrovių savo gyvavimą užbaigia ne teismo keliu. Statistika yra tokia: daugiau kaip 90 proc. bankrutuojančių įmonių atvejų nagrinėja teismai. Tai iškalbinga vien tuo aspektu, kad teismus pas...
nuotrauka
2019-10-10 11:05
Per metus pasitraukus iš verslo nuomonių lyderių topo keliems garsiems komentatoriams, jame šįkart itin daug naujų veidų – beveik pusė dvidešimtuko. Kone dukart atitrūkęs nuo kitų pagal komunikacijos aktyvumą pirmauja Lietuvos banko valdybos pirmininkas V. Vasiliauskas, o ryškiausią šuolį padarė LPS...
nuotrauka
2019-10-07 11:45
Lietuvoje atliktas išsamus „Lean“ metodų, skaitmeninių inovacijų ir skaitmeninių paslaugų tyrimas atskleidė, kad šalies įmonėms konkurencinį pranašumą gali sukurti tik vis dar retos skaitmeninės paslaugos. Tuo tarpu išteklių mažinimu ir efektyvumo didinimu paremta „Lean“ metodologija bei skaitmeninė...
nuotrauka
2019-10-03 13:17
Po ypač šiltos vasaros į Lietuvą sugrįžo vėsūs, rudeniški orai, tačiau tokius karščius veikiausiai galėsime pamiršti tik iki kito šiltojo sezono. Mokslininkai tikina, kad alinančios karščio bangos kasmet dažnės. Tad tikėtina, kad dėl besikeičiančio klimato vis daugiau žmonių namuose įsirengs vėsinim...
nuotrauka
2019-10-03 11:38
Lietuvos darbo rinką kamuoja dvi akivaizdžios problemos: dėl emigracijos valstybė nuolat praranda darbingo amžiaus piliečius bei vis labiau jaučiamas tam tikrų sričių kvalifikuotų specialistų trūkumas. KTU mokslininkių atliktas tyrimas rodo, kad egzistuoja galimas problemos sprendimo būdas – virtual...
nuotrauka
2019-09-26 09:19
Kaip įsivaizduojame savo gimtąjį miestą 2030-aisiais? Greičiausiai skraidančių mašinų dar neišvysime, bet, be abejonės, didieji miestai bus išmanieji – nuo infrastruktūros, saugumo, iki švietimo, sveikatos.
nuotrauka
2019-09-25 15:14
Šiuo klausimu pasisakau jau ne pirmą kartą, tačiau temos aktualumas ir ekonominė-visuomeninė svarba prie jo privers grįžti ir ateityje.
nuotrauka
2019-09-18 12:57
Naujas sezonas po vasarai būdingo štiliaus prasideda ne tik vėjo jėgainių parkuose, bet ir Seime bei kitose institucijose. Jų priimti sprendimai bus ypač svarbūs tolesniam Nacionalinės energetinės nepriklausomybės strategijos įgyvendinimui ir atsinaujinančios energetikos projektų vystymui.
nuotrauka
2019-09-17 12:50
Kai oficialioji statistika kalba apie šiek tiek per metus padidėjusias statybų sąnaudas, nekilnojamojo turto plėtros ir statybų bendrovės mato kitokią situaciją – kai kurios statybinės medžiagos ar darbai yra itin pabrangę. Labiausiai dėl darbuotojų trūkumo ir atlyginimų augimo išaugusios statybų ka...
nuotrauka
2019-09-02 09:56
Pirmiausia išskirčiau milžiniškus kokybės pokyčius, kuriuos lemia ir modernios technologijos, ir pasikeitusi darbo kultūra. Tai pastebime ne tik mes patys – tai mato ir užsienio svečiai. Mato ir įvertina, todėl nemažai mūsų įmonių darbuojasi užsienio rinkose.
nuotrauka
2019-08-27 14:51
Už mažiausią kainą įgyvendinti projektai paprastai yra ir blogos kokybės, panaudoti neracionalūs sprendiniai, aiškiai matomi projekto trūkumai. Už mažą kainą aukštos kokybės nenupirksi.
nuotrauka
2019-08-26 10:32
Statybos darbų viešuosiuose pirkimuose vyrauja mažiausios kainos kriterijus, kuris vis labiau verčia sunerimti statybos rangovus. Valstybė, užsakydama pigiausią produktą, vis dar neįvertina, kaip brangu gali būti jį išlaikyti.
nuotrauka
2019-08-20 09:47
Statybos sektoriaus įmonių apyvartos auga, bet pažvelgus į viešuosius pirkimus ir stebint konkurentų pasiūlymus, situacija verčia sunerimti ir rinkos lyderius. Generalinės rangos segmente išlieka didžiulė konkurencija ir spaudimas kainoms. Statybos darbų pirkimuose rangovai vis dar dalyvauja bet kok...
nuotrauka
2019-08-14 09:08
Vyriausybei svarstant idėją perkelti 8 ministerijas į vieną vietą sostinėje, pateikiamos 4 alternatyvos statyti ministerijų miestelį skirtingose Vilniaus vietose. Tačiau ar toks modelis yra geriausias pasirinkimas? Privačių ir pažangių valstybės įmonių pavyzdžiai bei užsienio šalių praktika rodo vis...
nuotrauka
2019-07-25 10:31
Skirtingiems klientų segmentams pritaikomi projektai, jiems siūlomos įvairios pridėtinės vertės ir sparčiu tempu augantys pardavimai. Būtent taip galima apibūdinti visą pirmąjį pusmetį Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje stebėtą ir toliau besitęsiančią situaciją. Ji puikiai iliustruoja ir klientų, ...
nuotrauka
2019-07-22 10:55
ES skaičiuojama apie 220 mln. darbuotojų, iš jų virš 30 mln. yra laisvai samdomi arba sau darbo vietą sukūrę žmonės. Jų vis daugėja ir Lietuva yra viena tų šalių, kur per pastarąjį dešimtmetį fiksuotas itin spartus netipinių darbuotojų skaičiaus augimas (dabar – apie 150 tūkst.). Vis dėlto čia slypi...

Statybunaujienos.lt » Komentaras