2021 balandžio 10 d. šeštadienis, 18:01
Reklama  |  facebook

Kiek dar plėsis Vilnius: artimiausi miestai konkurentai ir būsto rinkos perspektyva

2021-01-27 08:33
Kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) rinką Vilniuje, įprasta šį miestą lyginti su visai greta esančiu Kaunu ar vos už kelių valandų automobiliu įsikūrusiais Baltijos kaimynais – Ryga ir Talinu. Žinoma, tiesios tame daug, tačiau verta dairytis ir plačiau: į kitus, kiek atokiau esančius, tačiau panašesnius kitais parametrais miestus – Krokuvą, Vroclavą, Poznanę ir Helsinkį. Jie net ir nutolę nuo Vilniaus panašiu atstumu (700–800 km automobiliu arba 100–150 Eur lėktuvu), todėl gali būti svarstomi kaip alternatyvios lokacijos verslui.
nuotrauka
Šarūnas TARUTIS, „Citus“ investicijų ir analizės vadovas


Minimos įmonės
Citus, UAB
Lietuvos statistikos departamentas,
Kas svarbu lyginant miestus?

Pirmiausia, iš patirties matome, kad Vilnius su minėtais miestais tarpusavyje intensyviai konkuruoja dėl užsienio investicijų ir paslaugų centrų pritraukimo. Dažnai girdime, kad būtent Poznanė ir Krokuva aplenkia Vilnių paslaugų centrų segmente.

Antra priežastis yra susijusi su demografija. Visi šie miestai turi labai panašų gyventojų skaičių. Gal kiek iš konteksto iškrenta Krokuva, kurioje gyvena gerokai daugiau nei kituose – apie 770 tūkst. gyventojų, tačiau likusiuose gyventojų skaičius labai panašus – nuo 550 iki 650 tūkst. Išankstiniais Statistikos departamento duomenimis, 2021 m. pradžioje Vilniaus m. savivaldybėje gyveno 569 518 gyventojų.

Grafikas nr. 1. Gyventojų skaičiaus augimas Vilniaus mieste 2012–2021 m. (Statistikos dep. duom.)

Čia reikėtų akcentuoti vieną svarbiausių rodiklių, susijusių su demografija – gyventojų pokytį: Vilniuje, Helsinkyje, ir Vroclave jis yra teigiamas, tuo tarpu Poznanėje ir Krokuvoje rodyklė sukasi mažėjančia kryptimi.

Kitas pasirinktas miestų lyginimo svertas yra atlyginimų vidurkiai, t. y., darbo užmokestis, kurį gyventojai uždirba „į rankas“. Šioje kategorijoje labai išsiskiria Helsinkis: jame atlyginimai 2–3 kartus skiriasi nuo tų, kuriuos uždirbame mes, Vilniuje. Nenusiminkime – yra ir kuo džiaugtis: visus likusiuosius konkurentus Vilnius lenkia. Pavyzdžiui, Vilniuje vidutiniškai uždirbame 958 Eur, o Lenkijos miestuose atlyginimai vos persirita per 800 Eur ribą, atskaičius mokesčius.

Dar vienas žingsnis – išsiaiškinti, kokia gi yra vidutinė kvadratinio metro kaina ekonominės klasės projekte naujos statybos daugiabutyje. Šioje kategorijoje Vilnius yra kaimynų iš Lenkijos lygmenyje – 1 800–2 000 Eur už kvadratinį metrą, tuo tarpu Helsinkis ir čia stipriai šauna į viršų: 1 kv. m kainuoja apie 5 000 Eur. Nėra, kuo stebėtis, nes atlyginimai čia – aukštesni, todėl būsto įperkamumo santykis tarp visų miestų išsilygina.

NT situacijos apžvalga

Apžvelgėme ir kitą svarbų rodiklį – sandorių skaičių pirminėje rinkoje, t. y., tuos būstus, kuriuos parduoda plėtotojai pirmą kartą. Vilniuje 2019–ieji buvo rekordiniai metai, kuomet buvo susitarta dėl 6 000 būstų pardavimų. Šioje kategorijoje ženkliai išsiskyrė Krokuva ir Helsinkis, kadangi šiuose miestuose skaičiuota virš 10 000 sandorių; Poznanė 25 proc. nusileido Vilniui, o Vroclavas 35 proc. jį lenkė.

Dar vienas kriterijus, kurį paminėti būtina, yra tai, kiek šiai dienai plėtotojai turi neparduotų butų. Vilnius turi mažiausią „sandėlį“ – 5 500, tuo tarpu didžiausia pasiūla yra Vroclave – 9 600 būstų. Kituose miestuose „sandėlio“ apimtis svyruoja nuo 5 600 iki 7 000. Tiesa, didelė dalis būstų yra brėžinių lygmenyje – dar nėra pastatyti, tačiau jau yra parduodami ir juos galima rezervuoti.

O kiek gi kvadratinių metrų būsto šiuose miestuose galima nusipirkti už vidutinį atlyginimą? Ir čia vietoje įprastų vienos geros ir kitos blogos naujienų turime abi geras: pirmiausia tai, kad Vilnius ir Poznanė pagal būsto įperkamumą pirmauja tarp visų miestų. Antra – kad skaičiai visgi yra labai panašūs, o tai įrodo, kad savo analizei pasirinkome tinkamus miestus–konkurentus. Vilniuje ir Poznanėje už vieną vidutinį atlyginimą galima įsigyti 0,49 kv. m, kituose miestuose – nuo 0,47 iki 0,48 kv. m. Taigi, rinka visuose lyginamuosiuose miestuose yra labai panaši ir subalansuota.

Grafikas nr. 2. Miestų apžvalga ir palyginimas: Vilnius, Poznanė, Krokuva, Vroclavas, Helsinkis („Citus“ duom.)

Erdvė augti

Aksioma čia paprasta. Bus darbingų žmonių, suksis ekonomikos variklis; nebus – nesisuks. Vilniuje nuo 2012–ųjų demografiniai rodikliai (gyventojų skaičius) stabiliai didėjo. Šiandien turime apie 5 procentų augimą. Natūralu, jog augant gyventojų skaičiui, kyla ir gyvenamojo ploto paklausos kreivė.

Naujų būstų sandorių skaičius, tenkantis vienam gyventojui, čia yra 0,019. Mus šiek tiek lenkia Vroclavas, Krokuva ir Helsinkis, nusileidžia Poznanė.

Prognozuodami, per kiek laiko galima parduoti turimą būstų „sandėlį“ rinkoje, matome, kad Vilniuje neprireiktų nei metų. Analitikai laikosi nuomonės, kad tokiu atveju, kai visą turimą sandėlį galima išparduoti per metus, NT būsto rinka yra tvari ir teigiama.

Tuo tarpu Helsinkyje prireiktų dar mažiau laiko. Gyventojai bijo, kad ir taip brangūs būstai šiame mieste gali dar labiau pabrangti, todėl vyrauja didžiulė paklausa; vos atsiradus NT projektui būstai yra išgraibstomi akimirksniu.

Jeigu mes norime pasiekti Vroclavo lygį pagal sandorių skaičių, tenkantį vienam gyventojui, per metus pirminėje rinkoje turime parduoti apie 7 000 būstų. O tam, kad pasivytume Krokuvą – net 8 000.

Kur biurai – ten ir būstai

Tarp šių rodiklių galima drąsiai dėti lygybės ženklą. Karti tiesa, tačiau šiuo aspektu Vilnius ir Poznanė demonstruoja prasčiausius rezultatus: Vilniuje vienam gyventojui tenka 1,3 kv. m biuro ploto, Poznanėje – 1,1 kv. m, tuo tarpu Helsinkyje – net 6,7 kv. m. Jei Vilnius norėtų pasivyti Vroclavą, kurio rodiklis yra 1,8 kv. m, mums reikėtų pastatyti dar tokių 17 dangoraižių, kokie stovi Konstitucijos prospekte – kitaip tariant, 260 tūkstančių kv. m ploto . O jei bandytume prisivyti Helsinkį, tai turėtume pastatyti per 200 tokių pastatų!

Vilnius yra augantis miestas, su augančiu gyventojų skaičiumi, augančia ekonomika ir pragyvenimo lygiu, todėl turi galimybę auginti ir biurų plotą. Jokia čia paslaptis, jog ten, kur biurai, yra ir gerai apmokamos darbo vietos, o miestas tampa jaunimo, gyventojų traukos centru. Visos šios sąlygos sudaro galimybes būstų rinkos paklausos kreivei kilti aukštyn.

Grafikas nr. 3. Būsto įperkamumas ir statistinis vienam gyventojui vidutiniškai tenkantis biurų plotas skirtinguose miestuose („Citus“ duom.)

Kaip būsto rinkos kreivę veikia COVID–19 pandemija

Čia galima išskirti kelis pagrindinius veiksnius: atsuktus vietinės valdžios ir Europos „pinigų kranelius“, valstybės ir verslų brandą ir tai, kad valstybė negyvena iš didžiausius nuostolius pandemijos metu patiriančių verslų, pavyzdžiui, turizmo.

Vyriausybės meta dideles pinigų sumas ekonomikai atgaivinti, o verslai ėmė galvoti ne tik apie save, bet pradėjo solidarizuotis, padėti ir aukoti – pirkti medicinines priemones ir pan. Tuo tarpu bankai išleido skolininkus „paskolų atostogų“. Prie šių veiksnių dar pridėjus anksčiau minėtus ir stabiliai augančią Vilniaus demografiją, prognozuojame, kad būsto rinka Vilniuje augs.

Naujo būsto kainų kritimo visos pandemijos metu nefiksavome. Atvirkščiai: jaučiamas net ir šioks toks augimas, o tai rodo, jog net ir atėjusi antroji COVID–19 banga nedalija tuščių pažadų apie būsto kainų kritimą Lietuvos sostinėje.

Skaičiai ir faktai

  • Gyventojų skaičius, 2020 m.: Vilnius – 557 440; Poznanė – 531 030; Krokuva – 768 731; Vroclavas – 643 290; Helsinkis (miesto terit.) – apie 654 000 („Citus“ duom.);
  • Vidutinis darbo užmokestis (netto), 2020 m.: Vilnius – 958,66 Eur; Poznanė – 713,48 Eur; Krokuva – 803,54 Eur; Vroclavas – 807,74 Eur; Helsinkis – apie 2 607 Eur („Citus“ duom.);
  • naujos statybos būsto kaina, 2020 m.: Vilnius – apie 2 030 Eur/kv. m; Poznanė – apie 1 822 Eur/kv. m; Krokuva – apie 2 278 Eur/kv. m; Vroclavas – apie 1 958 Eur/kv. m; Helsinkis – apie 5 315 Eur/kv. m („Citus“ duom.);
  • Sandorių skaičius pirminėje būsto rinkoje, 2019 m.: Vilnius – 6 058 vnt.; Poznanė – apie 6 400 vnt.; Krokuva – apie 10 900 vnt.; Vroclavas – apie 8 100 vnt.; Helsinkis – 10 571 vnt. („Citus“ duom.);
  • Būstų „sandėlis“ pirminėje rinkoje, 2020 m. II ketv.: Vilnius – apie 5 500 vnt.; Poznanė – apie 5 600 vnt.; Krokuva – apie 8 100 vnt.; Vroclavas – apie 9 600 vnt.; Helsinkis – apie 7 000 vnt. („Citus“ duom.);
  • Gyventojų skaičius Vilniaus mieste: 2012 m. – 533 279, 2013 m. – 537 152; 2014 m. – 539 707; 2015 m. – 542 626; 2016 m. – 543 493; 2017 m. – 545 280; 2018 m. – 547 484; 2019 m. – 552 131; 2020 m. – 557440 (Statistikos dep. duom.);
  • Būsto įperkamumas (statistiškai už 1 vid. DU įperkamas būsto plotas), 2019 m: Vilnius – 0,49 kv. m.; Poznanė – 0,49 kv. m; Krokuva – 0,46 kv. m; Vroclavas – 0,47 kv. m; Helsinkis – 0,48 kv. m („Citus“ duom.);
  • Statistinis 1 gyv. tenkantis biurų plotas, 2019 m.: Vilnius – 1,4 kv. m; Poznanė – 1,1 kv. m; Krokuva – 1,8 kv. m; Vroclavas – 1,7 kv. m; Helsinkis – 6,7 kv. m („Citus“ duom.). 
Šaltinis – CITUS
Statybunaujienos.lt
Žymės  NT rinka




Komentaras

nuotrauka
2021-04-09 13:49
Lietuviškų šaknų turintis ekonomikos Nobelio premijos laureatas Robertas Šileris sugebėjo įrodyti, kad realiąja verte JAV gyvenamųjų būstų kainos, nepaisant tam tikrų svyravimų, iš esmės nepasikeitė nuo 1890 m. Šileris pažymi, kad pasauliniu mastu dominuoja nuomonė, kad gyvenamųjų būstų kainos nuola...
nuotrauka
2021-04-08 15:43
Saulės energetikai skaičiuoja, kad pastaruoju metu vis daugiau saulės elektrines įsirengusių žmonių nori montuoti papildomus saulės modulius. Dabar tuo domisi maždaug kas septintas pasistatęs saulės elektrinę. Dažniausios priežastys – karantino laikotarpiu išaugusios arba pirmos elektrinės įrengimo ...
nuotrauka
2021-04-07 11:20
Visiems puikiai žinoma frazė, kad gerai reputacijai sukurti reikia daugelio metų, o jai sugadinti pakanka penkių minučių. Teisininkai greičiausiai pridurtų, kad kartais ilgai kurtą dalykinę įmonės reputaciją gali sugriauti viena melaginga nuomonė. Tai itin aktualu tapo pandemijos metu, kai žala repu...
nuotrauka
2021-04-07 11:05
Seimas po Vyriausybės išvadų ketina svarstyti Žemės įstatymo pakeitimo projektą, kuriuo numatoma įvesti naują mokestį už nekilnojamojo turto projektų plėtrą valstybinėje žemėje. Naujas įstatymas gali pabranginti planuojamą įsigyti būstą 25 tūkst. eurų.
nuotrauka
2021-04-07 10:49
Žemės įstatymo pataisos gali sukurti sniego gniūžtės efektą. Todėl jau šiandien privalome imtis veiksmų dėl bręstančios būsto prieinamumo problemos.
nuotrauka
2021-04-01 13:08
Pernai metų gale rinkoje prasidėjęs staigus pakilimas gyvenamojo nekilnojamojo turto (NT) rinkoje toliau tęsiasi. NT plėtros bendrovė „Omberg“ per pirmus tris šių metų mėnesius pardavė 147 butus – tai sudaro daugiau nei pusę pernai per visus metus parduotų butų ir 80 proc. daugiau nei pernai pirmąjį...
nuotrauka
2021-04-01 10:36
Baigiant 2020 m. metus atrodė, kad Vilniaus būsto pardavimai jau pasiekė kulminaciją ir jau nebėra kur kilti aukščiau, tačiau 2021 m. pirmas ketvirtis atskleidžia, kad dar ir toliau sukamės ypatingai greitu ir svaiginančiu „bugivugi“ ritmu.
nuotrauka
2021-03-31 11:24
Seimas priėmė Notariato įstatymo pataisas, kurios reglamentuoja notarų paslaugų teikimą ir kurios jau po kelių mėnesių – nuo liepos 1 dienos – leis notarų biurams beveik visas paslaugas teikti nuotoliniu būdu.
nuotrauka
2021-03-25 08:24
Lūkesčiai dėl būsto kainų šiemet Lietuvoje šoktelėjo iki aukščiausio lygio per pastaruosius devynerius metus. Du trečdaliai apklaustųjų kovą teigė, kad būsto kainos Lietuvoje per artimiausius dvylika mėnesių didės. Prieš metus pirmo karantino metu situacija buvo visiškai kitokia – kad būstas brangs,...
nuotrauka
2021-03-18 10:22
Antra pandemijos banga didina įtampą darbo rinkoje. Sustojo verslai, vyksta etatų mažinimai ir darbuotojų atleidimai.
nuotrauka
2021-03-17 13:07
Galimai neskaidrūs viešieji pirkimai yra tema, kuri turbūt jau kelia nuobodulį – kasmet, ir ne po sykį, viešojoje erdvėje informuojama apie dėl tokių atvejų tarnybų pradėtus tyrimus. Šie metai taip pat pasiėmė savo duoklę, Specialiųjų tyrimų tarnybai pareiškus apie daug metų galimai neskaidriai vykd...
nuotrauka
2021-03-16 09:45
Lygiai prieš metus šalyje buvo įvestas pirmasis karantinas, o didžioji dalis verslo persikėlė dirbti į virtualią erdvę. Nestandartinė situacija ypatingų gebėjimų pareikalavo ir iš aukščiausio lygio vadovų, kurie, pasak Šarūno Dyburio, vadovų paieškos įmonės „AIMS International Lietuva“ vadovaujančio...
nuotrauka
2021-03-12 10:56
Kovo 16 d. sueis metai nuo pirmojo karantino pradžios Lietuvoje. Nors per pastaruosius 12 mėnesių Lietuvoje karantinas buvo paskelbtas daugiau nei 220 dienų, ekonomika per šį sudėtingą laikotarpį nesugriuvo. Priešingai, teigiamai nustebinome ir save, ir visą pasaulį.
nuotrauka
2021-03-12 09:38
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2021 metų vasario mėnesio reikšmė išaugo 0,9% (2021 metų sausį buvo fiksuojamas 1,4% augimas). Bendras butų kainų lygis...
nuotrauka
2021-03-08 09:27
Jau dabar pramonėje pradedama jausti penktoji pramonės revoliucija arba kitaip – modernizavimo laikotarpis, kai visiškai skaitmenizuotos gamybos linijos ir žmogaus kūrybiškumas atranda naujas gamybos ir produktyvumo galimybes. Tuo tarpu Pramonės 4.0 procesas Lietuvos gamybos įmonėse vis dar vyksta.
nuotrauka
2021-03-02 07:39
2019 m. pabaigoje liberalizuotas savivaldybių vidaus sandorių reguliavimas gali grįžti bumerangu. Nepraėjo nei metai, kai teismus pasiekė pirmosios bylos dėl savivaldybių sudarytų sutarčių su joms pačioms priklausančiomis įmonėmis. O šių metų vasario 24 d. ir Konstitucinis Teismas nutarė ištirti nau...
nuotrauka
2021-03-01 09:23
Vilniaus būsto rinka toliau stebina: išankstiniai „Citus“ rinkos duomenys rodo, kad vasaris sostinėje pažymėtas dar vienu rekordu. Net ir atėmus galimus „sukritimus“ (tikėtina, anksčiau įvykusias rezervacijas) antrąjį metų mėnesį buvo rezervuota net 720 naujų būstų (butų ir kotedžų).
nuotrauka
2021-02-25 15:59
Konkrečiai prognozuoti, kaip pandemija pakeis būsto rinką Lietuvoje ir jos klientų bei dalyvių lūkesčius bei elgseną, kol kas dar per anksti: nepraėjo ir pats koronaviruso pavojus, o rinkos aktyvumo svarstyklės, kaip matėme, per metus gali apsiversti ne vieną kartą.
nuotrauka
2021-02-23 15:00
Stiprų sąlytį su sovietmečiu turėjusios Lietuvos kartos vis dar stebina paradoksais, kuomet savo statusą bando parodyti kuo prabangesniu automobiliu. Tačiau pokyčiai visuomenės savimonėje jau ryškėja: sėkmingi naujosios kartos atstovai nesistengia investuoti į nuosavą automobilį ir tiesiog sėda į tr...
nuotrauka
2021-02-22 09:10
Nauji įpročiai – nuotolinis darbas ir internetinė prekyba, keičia ir NT rinkos veidą. Anot Šiaulių banko projektų vadovės Dovilės Kalvaitienės, net Lietuvai ir grįžus į priešpandeminį lygį, dalis darbuotojų liks dirbti iš namų arba naudosis lanksčiu darbo grafiku.

Statybunaujienos.lt » Komentaras