Pardavėjams pasitelkiant argumentą, jog tai įprasta praktika, pirkėjai susiduria su esminiu klausimu: kokia yra realioji tokio sandorio kaina vertinant teisines rizikas, finansines prievoles ir galimus apribojimus disponuoti turtu ateityje?

Statybos inspekcija: griežtas ribojimas naujai formuojamiems objektams

Vertindama situaciją, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija akcentuoja nuo 2024 m. lapkričio 1 d. sugriežtintą tvarką. Institucijos teigimu, dviejų butų gyvenamuosiuose pastatuose dabar gali būti formuojamos tik dvi patalpos ir joks tolesnis skaidymas į smulkesnius kadastro objektus nėra teisiškai įmanomas.

Inspekcijos atstovai taip pat nurodo, kad tais atvejais, kai įregistruotas dvibutis namas naudojamas ne pagal paskirtį, kontrolės funkciją perima savivaldybės administracija. Būtent ji privalo nagrinėti skundus dėl statinio naudojimo pažeidimų ir vertinti, ar faktinė pastato eksploatacija atitinka oficialiai deklaruotą gyvenamojo namo statusą.

Notarų rūmai: registro duomenų viršenybė ir pirkėjo atsakomybė

Lietuvos notarų rūmų atstovė Ieva Paliliūnienė paaiškino, kad notaras, tvirtindamas sandorį, pirmiausia remiasi oficialia valstybės registrų informacija apie pastato paskirtį, plotą ir suformuotus vienetus. Notaro pareiga nėra vizualiai tikrinti statybų ar išplanavimo teisėtumą, nes ši kontrolė priskirta kitoms kompetentingoms institucijoms.

Nors įstatymai nedraudžia įsigyti turto dalies bendrosios dalinės nuosavybės teise, pirkėjams rekomenduojama patiems kritiškai vertinti ne tik kainą, bet ir turto teisinį statusą. Pažymima, kad norint dalį patalpų ateityje įregistruoti kaip atskirą butą, turtas privalo atitikti visus teisės aktų reikalavimus, o ne tik pirkėjo ar pardavėjo lūkesčius. Savivaldybės atstovų vykdoma priežiūra po statybų užbaigimo gali lemti administracines nuobaudas, jei paaiškės, kad patalpos naudojamos pažeidžiant jų paskirtį.

Savivaldybės perspėjimas: pirkėjas tampa atsakingas už savavališką statybą

Palangos miesto savivaldybės administracijos atstovė Tamara Zaiceva įspėja, kad faktinis patalpų suskaidymas į daugybę vienetų savaime nesukuria naujų teisinių objektų. Jei dvibutis namas be reikiamų projektų ir leidimų buvo perplanuotas į daugiau gyvenamųjų vienetų, tokia veikla traktuojama kaip savavališka statyba.

Kritiškai svarbu tai, kad už tokių veiksmų padarinių pašalinimą privalo atsakyti esamas savininkas – pirkėjas. Net jei pažeidimus padarė ankstesnis valdytojas, naujajam savininkui gali tekti mokėti baudas arba, blogiausiu atveju, vykdyti įpareigojimą savo lėšomis atstatyti pastatą į pradinę teisinę būklę, t. y. grąžinti dvibučio namo išplanavimą. Sąžiningo įgijėjo statusas šiuo atveju neatleidžia nuo pareigos likviduoti neteisėtos statybos pasekmes.

Įteisinimo barjerai: nuo žemės paskirties iki naujų projektų

Savivaldybės vertinimu, pirkėjo viltys vėliau be kliūčių įregistruoti atskirą butą tokioje situacijoje yra sunkiai įgyvendinamos. Tam neužtenka vien noro – reikėtų iš esmės keisti statinio statusą, o tai apima sudėtingą teisinių žingsnių grandinę.

Pirmiausia tektų vertinti, ar sklypo naudojimo būdas apskritai leidžia daugiabučių statybą toje teritorijoje. Vėliau tektų rengti naujus teritorijų planavimo dokumentus, rekonstravimo projektą, gauti statybos leidimą ir atlikti visas statybos užbaigimo procedūras iš naujo. Palangos valdžios atstovų teigimu, praktikoje tai reiškia brangų ir finansiškai rizikingą procesą, kuris nebūtinai pasibaigs sėkmingu įteisinimu. Pabrėžiama, kad jokie notarų patvirtinti susitarimai dėl naudojimosi tvarkos nekeičia oficialios statinio paskirties.

Praktinės problemos: viena sąskaita, vienas adresas ir 41 kaimynas

Be teisinių rizikų, Palangos savivaldybė išskiria ir itin aštrius praktinius aspektus. Kadangi pastatas teisiškai išlieka dvibučiu, jam priskiriamas tik vienas adresas ir, tikėtina, tik po vieną pagrindinį komunalinių paslaugų (elektros, vandens) apskaitos prietaisą.

Tai reiškia, kad atskirų „butų“ naudotojai negalės sudaryti individualių sutarčių su tiekėjais. Atsiskaitymas už paslaugas priklausys nuo visų bendraturčių susitarimo, o tai dažnai tampa ginčų objektu. Taip pat kyla rimtų abejonių dėl bendro naudojimo konstrukcijų priežiūros, remonto bei parkavimo vietų užtikrinimo, nes infrastruktūra buvo projektuota tik dviem šeimoms, o ne keturioms dešimtims gyventojų.

Apibendrinimas: teisėtumo ir rizikos balansas

Apibendrinant institucijų vertinimus, galima daryti išvadą, kad pirkimo-pardavimo sandoris pirkti dalį turto bendrosios nuosavybės teise yra formaliai teisėtas, tačiau pirkėjo padėtis tampa ekstremaliai rizikinga.

Pagrindinis pavojus slypi tame, kad pirkėjas įsigyja ne savarankišką būstą, o tik juridinę teisę į pastato dalį, kuri faktiškai suformuota pažeidžiant įstatymus. Teisinė atsakomybė už savavališką statybą, sudėtingas ir brangus įteisinimo procesas bei buitiniai konfliktai dėl komunalinių paslaugų yra tiesioginės pasekmės, kurias naujasis savininkas prisiima kartu su turtu.

Galutinis institucijų verdiktas aiškus: pirkėjas turi vertinti ne pardavėjo pažadus apie „visų naudojamą praktiką“, o faktą, kad visos teisinės ir finansinės klaidos taisymas kris ant jo pečių.

NT atmintinė: kaip skaityti išrašą?

1. Pagrindinė naudojimo paskirtis: ar čia tikrai galima gyventi?

Pirmas žvilgsnis visada turi krypti į eilutę „Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis“.

·        Gyvenamoji (vienbutis, dvibutis, daugiabutis): Skirta nuolatiniam gyvenimui. Čia taikomi griežčiausi reikalavimai garso izoliacijai, saulės apšvietai ir infrastruktūrai.

·        Poilsio, kūrybos, viešbučių: Tai nėra gyvenamosios paskirties turtas. Nors gyventi juose galima, pirkėjas gali susidurti su didesniais komunaliniais mokesčiais, sunkumais deklaruojant gyvenamąją vietą ar net banko finansavimo apribojimais.

·        Pagalbinio ūkio: Jei skelbime matote „jaukų būstą“, o išraše – „ūkinis pastatas“ ar „garažas“, tai yra aiškus signalas apie neteisėtą perplanavimą.

2. Formuojamų objektų skaičius prieš „butų“ skaičių

Išrašo skirsnyje „Nekilnojamojo turto objektai (patalpos)“ nurodoma, kiek savarankiškų turtinių vienetų yra pastate.

·        Atsargiai: Jei pastatas įregistruotas kaip dvibutis (2 objektai), bet pardavėjas siūlo pirkti „vieną iš dešimties butų“, teisiškai jūs perkate ne butą, o bendrosios dalinės nuosavybės dalį (pvz., 15/100 pastato).

·        Pasekmė: Neturėsite savo unikalaus numerio, o bet kokiems rekonstrukcijos darbams ateityje reikės visų kitų 39 savininkų sutikimo.

3. Plotas, kambariai ir aritmetinė logika

Atidžiai palyginkite bendrąjį plotą ir kambarių skaičių.

·        Jei išraše nurodyta, kad pastate yra 40 kambarių, bet tik 2 turtiniai vienetai, akivaizdu, kad statinys yra suprojektuotas kaip viešbutis ar bendrabutis, bet „pakištas“ po dvibučio namo statusu, kad būtų išvengta griežtesnių reikalavimų (pvz., parkavimo vietų skaičiaus ar gaisrinės saugos).

4. Statybos baigtumas ir žymos

Eilutė „Baigtumas“ turėtų būti 100 %.

·        Jei baigtumas mažesnis, o pastate jau gyvena žmonės, vadinasi, pastatas nėra pripažintas tinkamu naudoti.

·        Tikrinkite skirsnį „Juridiniai faktai“ ir „Žymos“. Jei matote įrašus apie savavališką statybą, areštus ar teismo ginčus – tai ženklas, kad sandorį geriau stabdyti nedelsiant.

Trys pagrindiniai pavojaus signalai 

Svarbu