2025 m. liepos 20 d. sekmadienis, 3:12:05
Reklama  |  facebook

Kiek dar plėsis Vilnius: artimiausi miestai konkurentai ir būsto rinkos perspektyva

2021-01-27 08:33
Kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) rinką Vilniuje, įprasta šį miestą lyginti su visai greta esančiu Kaunu ar vos už kelių valandų automobiliu įsikūrusiais Baltijos kaimynais – Ryga ir Talinu. Žinoma, tiesios tame daug, tačiau verta dairytis ir plačiau: į kitus, kiek atokiau esančius, tačiau panašesnius kitais parametrais miestus – Krokuvą, Vroclavą, Poznanę ir Helsinkį. Jie net ir nutolę nuo Vilniaus panašiu atstumu (700–800 km automobiliu arba 100–150 Eur lėktuvu), todėl gali būti svarstomi kaip alternatyvios lokacijos verslui.
nuotrauka
Šarūnas TARUTIS, „Citus“ investicijų ir analizės vadovas


Minimos įmonės
Citus, UAB
Valstybės duomenų agentūra (iki 2023 m. Lietuvos statistikos departamentas),
Kas svarbu lyginant miestus?

Pirmiausia, iš patirties matome, kad Vilnius su minėtais miestais tarpusavyje intensyviai konkuruoja dėl užsienio investicijų ir paslaugų centrų pritraukimo. Dažnai girdime, kad būtent Poznanė ir Krokuva aplenkia Vilnių paslaugų centrų segmente.

Antra priežastis yra susijusi su demografija. Visi šie miestai turi labai panašų gyventojų skaičių. Gal kiek iš konteksto iškrenta Krokuva, kurioje gyvena gerokai daugiau nei kituose – apie 770 tūkst. gyventojų, tačiau likusiuose gyventojų skaičius labai panašus – nuo 550 iki 650 tūkst. Išankstiniais Statistikos departamento duomenimis, 2021 m. pradžioje Vilniaus m. savivaldybėje gyveno 569 518 gyventojų.

Grafikas nr. 1. Gyventojų skaičiaus augimas Vilniaus mieste 2012–2021 m. (Statistikos dep. duom.)

Čia reikėtų akcentuoti vieną svarbiausių rodiklių, susijusių su demografija – gyventojų pokytį: Vilniuje, Helsinkyje, ir Vroclave jis yra teigiamas, tuo tarpu Poznanėje ir Krokuvoje rodyklė sukasi mažėjančia kryptimi.

Kitas pasirinktas miestų lyginimo svertas yra atlyginimų vidurkiai, t. y., darbo užmokestis, kurį gyventojai uždirba „į rankas“. Šioje kategorijoje labai išsiskiria Helsinkis: jame atlyginimai 2–3 kartus skiriasi nuo tų, kuriuos uždirbame mes, Vilniuje. Nenusiminkime – yra ir kuo džiaugtis: visus likusiuosius konkurentus Vilnius lenkia. Pavyzdžiui, Vilniuje vidutiniškai uždirbame 958 Eur, o Lenkijos miestuose atlyginimai vos persirita per 800 Eur ribą, atskaičius mokesčius.

Dar vienas žingsnis – išsiaiškinti, kokia gi yra vidutinė kvadratinio metro kaina ekonominės klasės projekte naujos statybos daugiabutyje. Šioje kategorijoje Vilnius yra kaimynų iš Lenkijos lygmenyje – 1 800–2 000 Eur už kvadratinį metrą, tuo tarpu Helsinkis ir čia stipriai šauna į viršų: 1 kv. m kainuoja apie 5 000 Eur. Nėra, kuo stebėtis, nes atlyginimai čia – aukštesni, todėl būsto įperkamumo santykis tarp visų miestų išsilygina.

NT situacijos apžvalga

Apžvelgėme ir kitą svarbų rodiklį – sandorių skaičių pirminėje rinkoje, t. y., tuos būstus, kuriuos parduoda plėtotojai pirmą kartą. Vilniuje 2019–ieji buvo rekordiniai metai, kuomet buvo susitarta dėl 6 000 būstų pardavimų. Šioje kategorijoje ženkliai išsiskyrė Krokuva ir Helsinkis, kadangi šiuose miestuose skaičiuota virš 10 000 sandorių; Poznanė 25 proc. nusileido Vilniui, o Vroclavas 35 proc. jį lenkė.

Dar vienas kriterijus, kurį paminėti būtina, yra tai, kiek šiai dienai plėtotojai turi neparduotų butų. Vilnius turi mažiausią „sandėlį“ – 5 500, tuo tarpu didžiausia pasiūla yra Vroclave – 9 600 būstų. Kituose miestuose „sandėlio“ apimtis svyruoja nuo 5 600 iki 7 000. Tiesa, didelė dalis būstų yra brėžinių lygmenyje – dar nėra pastatyti, tačiau jau yra parduodami ir juos galima rezervuoti.

O kiek gi kvadratinių metrų būsto šiuose miestuose galima nusipirkti už vidutinį atlyginimą? Ir čia vietoje įprastų vienos geros ir kitos blogos naujienų turime abi geras: pirmiausia tai, kad Vilnius ir Poznanė pagal būsto įperkamumą pirmauja tarp visų miestų. Antra – kad skaičiai visgi yra labai panašūs, o tai įrodo, kad savo analizei pasirinkome tinkamus miestus–konkurentus. Vilniuje ir Poznanėje už vieną vidutinį atlyginimą galima įsigyti 0,49 kv. m, kituose miestuose – nuo 0,47 iki 0,48 kv. m. Taigi, rinka visuose lyginamuosiuose miestuose yra labai panaši ir subalansuota.

Grafikas nr. 2. Miestų apžvalga ir palyginimas: Vilnius, Poznanė, Krokuva, Vroclavas, Helsinkis („Citus“ duom.)

Erdvė augti

Aksioma čia paprasta. Bus darbingų žmonių, suksis ekonomikos variklis; nebus – nesisuks. Vilniuje nuo 2012–ųjų demografiniai rodikliai (gyventojų skaičius) stabiliai didėjo. Šiandien turime apie 5 procentų augimą. Natūralu, jog augant gyventojų skaičiui, kyla ir gyvenamojo ploto paklausos kreivė.

Naujų būstų sandorių skaičius, tenkantis vienam gyventojui, čia yra 0,019. Mus šiek tiek lenkia Vroclavas, Krokuva ir Helsinkis, nusileidžia Poznanė.

Prognozuodami, per kiek laiko galima parduoti turimą būstų „sandėlį“ rinkoje, matome, kad Vilniuje neprireiktų nei metų. Analitikai laikosi nuomonės, kad tokiu atveju, kai visą turimą sandėlį galima išparduoti per metus, NT būsto rinka yra tvari ir teigiama.

Tuo tarpu Helsinkyje prireiktų dar mažiau laiko. Gyventojai bijo, kad ir taip brangūs būstai šiame mieste gali dar labiau pabrangti, todėl vyrauja didžiulė paklausa; vos atsiradus NT projektui būstai yra išgraibstomi akimirksniu.

Jeigu mes norime pasiekti Vroclavo lygį pagal sandorių skaičių, tenkantį vienam gyventojui, per metus pirminėje rinkoje turime parduoti apie 7 000 būstų. O tam, kad pasivytume Krokuvą – net 8 000.

Kur biurai – ten ir būstai

Tarp šių rodiklių galima drąsiai dėti lygybės ženklą. Karti tiesa, tačiau šiuo aspektu Vilnius ir Poznanė demonstruoja prasčiausius rezultatus: Vilniuje vienam gyventojui tenka 1,3 kv. m biuro ploto, Poznanėje – 1,1 kv. m, tuo tarpu Helsinkyje – net 6,7 kv. m. Jei Vilnius norėtų pasivyti Vroclavą, kurio rodiklis yra 1,8 kv. m, mums reikėtų pastatyti dar tokių 17 dangoraižių, kokie stovi Konstitucijos prospekte – kitaip tariant, 260 tūkstančių kv. m ploto . O jei bandytume prisivyti Helsinkį, tai turėtume pastatyti per 200 tokių pastatų!

Vilnius yra augantis miestas, su augančiu gyventojų skaičiumi, augančia ekonomika ir pragyvenimo lygiu, todėl turi galimybę auginti ir biurų plotą. Jokia čia paslaptis, jog ten, kur biurai, yra ir gerai apmokamos darbo vietos, o miestas tampa jaunimo, gyventojų traukos centru. Visos šios sąlygos sudaro galimybes būstų rinkos paklausos kreivei kilti aukštyn.

Grafikas nr. 3. Būsto įperkamumas ir statistinis vienam gyventojui vidutiniškai tenkantis biurų plotas skirtinguose miestuose („Citus“ duom.)

Kaip būsto rinkos kreivę veikia COVID–19 pandemija

Čia galima išskirti kelis pagrindinius veiksnius: atsuktus vietinės valdžios ir Europos „pinigų kranelius“, valstybės ir verslų brandą ir tai, kad valstybė negyvena iš didžiausius nuostolius pandemijos metu patiriančių verslų, pavyzdžiui, turizmo.

Vyriausybės meta dideles pinigų sumas ekonomikai atgaivinti, o verslai ėmė galvoti ne tik apie save, bet pradėjo solidarizuotis, padėti ir aukoti – pirkti medicinines priemones ir pan. Tuo tarpu bankai išleido skolininkus „paskolų atostogų“. Prie šių veiksnių dar pridėjus anksčiau minėtus ir stabiliai augančią Vilniaus demografiją, prognozuojame, kad būsto rinka Vilniuje augs.

Naujo būsto kainų kritimo visos pandemijos metu nefiksavome. Atvirkščiai: jaučiamas net ir šioks toks augimas, o tai rodo, jog net ir atėjusi antroji COVID–19 banga nedalija tuščių pažadų apie būsto kainų kritimą Lietuvos sostinėje.

Skaičiai ir faktai

  • Gyventojų skaičius, 2020 m.: Vilnius – 557 440; Poznanė – 531 030; Krokuva – 768 731; Vroclavas – 643 290; Helsinkis (miesto terit.) – apie 654 000 („Citus“ duom.);
  • Vidutinis darbo užmokestis (netto), 2020 m.: Vilnius – 958,66 Eur; Poznanė – 713,48 Eur; Krokuva – 803,54 Eur; Vroclavas – 807,74 Eur; Helsinkis – apie 2 607 Eur („Citus“ duom.);
  • naujos statybos būsto kaina, 2020 m.: Vilnius – apie 2 030 Eur/kv. m; Poznanė – apie 1 822 Eur/kv. m; Krokuva – apie 2 278 Eur/kv. m; Vroclavas – apie 1 958 Eur/kv. m; Helsinkis – apie 5 315 Eur/kv. m („Citus“ duom.);
  • Sandorių skaičius pirminėje būsto rinkoje, 2019 m.: Vilnius – 6 058 vnt.; Poznanė – apie 6 400 vnt.; Krokuva – apie 10 900 vnt.; Vroclavas – apie 8 100 vnt.; Helsinkis – 10 571 vnt. („Citus“ duom.);
  • Būstų „sandėlis“ pirminėje rinkoje, 2020 m. II ketv.: Vilnius – apie 5 500 vnt.; Poznanė – apie 5 600 vnt.; Krokuva – apie 8 100 vnt.; Vroclavas – apie 9 600 vnt.; Helsinkis – apie 7 000 vnt. („Citus“ duom.);
  • Gyventojų skaičius Vilniaus mieste: 2012 m. – 533 279, 2013 m. – 537 152; 2014 m. – 539 707; 2015 m. – 542 626; 2016 m. – 543 493; 2017 m. – 545 280; 2018 m. – 547 484; 2019 m. – 552 131; 2020 m. – 557440 (Statistikos dep. duom.);
  • Būsto įperkamumas (statistiškai už 1 vid. DU įperkamas būsto plotas), 2019 m: Vilnius – 0,49 kv. m.; Poznanė – 0,49 kv. m; Krokuva – 0,46 kv. m; Vroclavas – 0,47 kv. m; Helsinkis – 0,48 kv. m („Citus“ duom.);
  • Statistinis 1 gyv. tenkantis biurų plotas, 2019 m.: Vilnius – 1,4 kv. m; Poznanė – 1,1 kv. m; Krokuva – 1,8 kv. m; Vroclavas – 1,7 kv. m; Helsinkis – 6,7 kv. m („Citus“ duom.). 
Šaltinis – CITUS
Statybunaujienos.lt
Žymės  NT rinka



Komentaras

nuotrauka
2025-07-16 10:06
Liūtys ir audros, vasaros sausros ir neprognozuojamos šilumos bangos, vis kylantis jūros lygis – klimato pokyčiai vis dažniau parodo savo nagus ir Baltijos regione. Tai, kas kažkada atrodė kaip tolima pasaulio problema ar Holivudo katastrofų filmo scenarijus, šiandien – jau mūsų kasdienybės dalis. ...
nuotrauka
2025-07-16 09:41
Šią savaitę startavo didžiausias Lietuvoje miesto festivalis „Midsummer Vilnius". Pagrindinio renginio mecenato „EIKA Group" vadovas Domas Dargis teigia, kad kultūra yra klestinčio miesto pamatas, todėl džiaugiasi galimybe jau devintus metus iš eilės prisidėti prie sostinės meno, muzikos ir kultūros...
nuotrauka
2025-07-10 09:39
Lietuvos būsto rinka demonstruoja aiškius atsigavimo signalus po 2022–2024 metų sąstingio. Naujausi duomenys atskleidžia ne tik kainų augimą, bet ir realų sandorių aktyvumo padvigubėjimą, o tai leidžia optimistiškai žvelgti į tolesnę rinkos raidą.
nuotrauka
2025-07-10 08:08
Lietuva pasiekė istorines aukštumas atsinaujinančios energetikos srityje – šių metų birželį net 80 proc. visos šalyje suvartotos elektros buvo pagaminta iš saulės, vėjo ir vandens. Spartus atsinaujinančių energijos išteklių (AEI) augimas mažina priklausomybę nuo importo, stiprina šalies prekybos bal...
nuotrauka
2025-07-09 10:23
Kraustantis iš tėvų namų ir ieškant naujos gyvenamosios vietos, daugumai akys pirmiausia krypsta į interjerą, būsto lokaciją, dydį. Deja, tačiau graži būsto išvaizda dar negarantuoja sklandaus gyvenimo jame, o pirmoji nuomos patirtis neretai tampa ir pirmąja rimta pamoka. Ką reikėtų žinoti, kad pirm...
nuotrauka
2025-07-09 10:09
Namų statyba prasideda ne nuo plytų, o nuo tinkamo žemės sklypo. Tačiau, nors Lietuvoje yra beveik 3,5 mln. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės, ne kiekviena jų tinkama gyvenamajai statybai. Apie tai, kokius aspektus svarbu įvertinti, kad iš pirmo žvilgsnio patrauklus sklypas nevirstų galvos sk...
nuotrauka
2025-07-08 09:08
Kompetentinga institucija pataria, perkančioji organizacija pasinaudoja rekomendacija ir vėliau pripažįstama pažeidusi Viešųjų pirkimų įstatymą (VPĮ) bei patiria finansinių nuostolių. Advokatų kontoros TEGOS (buv. „TGS Baltic“) vyresnioji teisininkė Vitalija Varnaitienė ieško atsakymo, kas tokiu atv...
nuotrauka
2025-07-07 13:57
Pasibaigusi Seimo pavasario sesija buvo kupina kontrastų, o Parlamento priimti įstatymai palieka dvejopą įspūdį. Viena vertus, buvo daromi pažangūs sprendimai, modernizuojantys ir stiprinantys mūsų ekonomiką. Bet kartu netrūko pokyčių, kurie visas geras pastangas vienu ypu gali nubraukti.
nuotrauka
2025-07-07 07:39
Vasara jau čia, o kartu su ja ir atostogų sezonas. Tačiau nors daug kas tikisi per atostogas atsikvėpti nuo darbų, vis daugiau žmonių grįžta iš poilsio dar labiau pavargę nei prieš tai. Kodėl? Todėl, kad atostogos dar nereiškia tikro poilsio.
nuotrauka
2025-07-04 14:48
VILNIUS TECH mokslininkai nuolat ieško būdų, kaip įvairias atliekas pritaikyti garsą slopinančioms konstrukcijoms kurti. Pavyzdžiui, tam galima naudoti perforuotas plastiko plokštes, gumos granules iš naudotų padangų, oro tarpą, neretai papildomai slopinantį garsą. Šių komponentų derinys leidžia su...
nuotrauka
2025-06-30 16:02
LR Seimas pakoregavo Statybos įstatymą – nuo šiol statybos leidimas bus išduodamas, kai yra patvirtinti projektiniai pasiūlymai, o techninio darbo projekto institucijos nebetikrins, nes už jo tikslumą bus atsakingi patys projektuotojai. Lietuvos statybininkų asociacija (LSA) pritaria siekiui mažinti...
nuotrauka
2025-06-26 15:25
Pastaraisiais metais pasaulyje vis daugiau dėmesio skiriama tvarumui. Statybų sektorius – ne išimtis. Jo pokyčių būtinybė tampa vis akivaizdesnė. Statybų metu sunaudojama daug energijos, labai išauga atliekų apimtis, o statybinės medžiagos dažnu atveju daro neigiamą poveikį ne tik gamtai, bet ir žmo...
nuotrauka
2025-06-26 10:12
Geopolitinės įtampos pasaulyje auga, o kartu su jomis ir tarptautinių sankcijų grėsmė verslui. Vis dažniau į sankcijų sąrašus patenka ne tik pavieniai asmenys ar įmonės, bet ir ištisi sektoriai. Advokatų profesinės bendrijos LAWCORPUS bendraįkūrėjas ir advokatas Rokas Venslauskas teigia – šiandien s...
nuotrauka
2025-06-23 12:46
Ant daugiabučių laiptinių sienų ir savo pašto dėžutėje dažnas randa pasiūlymą – „Pirkčiau butą jūsų name". Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti kaip patraukli galimybė greitai parduoti būstą, tačiau, pasak nekilnojamojo turto (NT) specialisto Tado Meiliūno, už šių skrajučių dažnai slypi visai kiti t...
nuotrauka
2025-06-19 11:15
Nors 25 tūkstančiai šalies įmonių turi paskolų kredito įstaigose, tačiau bendras verslo kreditavimo lygis išlieka vienas žemiausių Europos Sąjungoje (ES). Ekspertai pastebi, kad daugeliui įmonių nepavyksta peržengti net pirmojo laiptelio norint gauti paskolą – pateikta kreditavimo paraiška dažnai yr...
nuotrauka
2025-06-17 15:47
Sukaupti pinigų būstui įsigyti yra vienas populiariausių tikslų, kuriuos sau kelia taupantis jaunimas. O kad Lietuvos jaunimas taupo, rodo naujausia apklausa: 77 proc. 18–29 metų gyventojų nurodė turintys santaupų. Dalis jų santaupas laiko indėliuose arba investuoja, siekdami savo tikslą pasiekti gr...
nuotrauka
2025-06-12 12:20
Ketvirtadienį Seime svarstant pelno mokesčio tarifo didinimą iki 17 proc., Lietuvos laisvosios rinkos instituto (LLRI) prezidentė Elena Leontjeva sako, kad politikai neatsižvelgė į ekonomistų bei verslo raginimus išmintingai atsverti vykstantį kapitalo nutekėjimą iš Lietuvos.
nuotrauka
2025-06-09 08:43
Šiandien tvarumas tapo žodžiu, kuris vieniems kelia viltį, o kitiems – akių vartymą. ESG, arba trys žodžiai – aplinkosauga, socialinė atsakomybė ir valdysena – šiandien skamba visur: prezentacijose, strategijose, ant kavos puodelių ir „Slack'ų“ statusuose. Bet kai įsigilini, pasimeti. Kiek iš to – t...
nuotrauka
2025-06-06 09:43
Šiltuoju metų laiku, kai vaikai leidžia vasaros atostogas, ne visi tėvai gali turėti tiek laisvo laiko, kiek jų atžalos. Primename, kad Lietuvos Respublikos darbo kodeksas įtvirtina galimybes tėvams derinti darbo ir šeimos įsipareigojimus.
nuotrauka
2025-06-03 11:59
Klausimų apie atostogas darbo teisėje pagausėja kiekvieną vasarą, o pastaruoju metu atsiranda ir nauja tema – ar darbdavys gali vienu ypu atostogų išleisti visą kolektyvą? Ar grupinių atostogų planavimas neprasilenkia su Darbo kodekso nuostatomis? Ir ar toks sprendimas darbuotojams tikrai naudingesn...

Statybunaujienos.lt » Komentaras