Viena ranka vilioja, kita – stabdo

Anot nekilnojamojo turto konsultacijų įmonės „Solid Real Advisors“ partnerio Aurimo Astramsko, kalbėdami apie užsienio investicijų pritraukimą į mūsų šalį kartais pamirštame vieną svarbų aspektą: „Situacija su gamybos ir prekybos įmonėms tinkamo NT pasiūla Lietuvoje nėra patenkinama. Viena vertus, investuotojus Lietuva vilioja palankia verslo aplinka ir talentingų bei kvalifikuotų darbuotojų gausa, kita vertus, pramoninių patalpų ar sklypų, kuriuose būtų galima tokias patalpas vystyti, stoka užsienio bendrovių planus yra pristabdžiusi ne kartą“.

Pagrindine priežastimi ekspertas laiko pakitusią NT vystytojų elgseną. Iki 2008 m. finansavimo sąlygos buvo gana lanksčios, o tuo pasinaudodami dalis plėtojo spekuliatyvius projektus. Deja, užklupus finansų krizei, nemažai tokius projektus vykdžiusių įmonių, neturėdamos nuomininkų ar pirkėjų, skaudžiai nukentėjo. Todėl daugiau patirties sukaupę NT vystytojai šiandien yra gerokai atsargesni. Išskyrus retas išimtis, dabar industrinės paskirties projektai įgyvendinami tik sudarius išankstines nuomos sutartis. Nors toks scenarijus ne visada yra priimtinas investuotojams.

„Šalį plėtrai pasirinkusiems verslams rūpi, kiek tikslinių patalpų rinkoje yra dabar ir kiek naujų projektų bus pristatyta po 1–1,5 metų. Iliustratyvus yra Vilniaus biurų pavyzdys. Tai, kad sostinė pritraukė tokius garsius vardus kaip „Barclays“ ar „Western Union“ , lėmė ir tuo metu mieste vykdyti keli stambūs biurų projektai. Vėliau suveikė domino efektas: matydami sėkmingą minėtų bendrovių veiklą Vilniuje, paskui jas patraukė ir kiti stambūs užsienio investuotojai. NT vystytojai, įvertinę šią situaciją, nesnaudė ir pristatinėjo naujus komercinės paskirties projektus“, – išplatintame pranešime cituojamas ekspertas.

Stato pagal specialius užsakymus

Anot A. Astramsko, nors sandėliavimo ir industrinės paskirties NT pasiūla Lietuvoje vis dar mažesnė už paklausą, teigiamų poslinkių šioje srityje matyti. Tiesa, kol kas – tik didžiuosiuose šalies miestuose, kuriuose 2018 m. buvo pastatyta vienuolika naujų pramoninės paskirties patalpų projektų. Pernai Vilniuje iš viso buvo 64 100 kv. m industrinei veiklai tinkamų naujų patalpų. Kaune išaugo sandėliavimo ir logistikos projektų skaičius, jų bendras plotas siekė 54 700 kv. m.

Prognozuojama, kad šiemet Vilniuje atsiras apie 134 000 kv. m naujų pramoninių patalpų, Kaune – 77 600 kv. m.

Sostinėje nemažai potencialo industrinėms įmonėms kurtis matoma Savanorių prospekte, tačiau ne naujai užstatomose teritorijose, o konvertuojant esamus pastatus, kadangi laisvų žemės sklypų šioje Vilniaus vietoje beveik nėra.

Geroką gamybos ir prekybos įmonėms skirtų NT plotų dalį pastaruoju metu sudaro vadinamieji Built-to suit projektai, kai plėtotojai stato konkrečios įmonės poreikiams atitinkančias patalpas. Praėjusiais metais Lietuvoje Built-to suit projektuose buvo pasiūlyta kone 99 tūkst. kv. m. pramoninių patalpų.

Vienas naujausių tokių projektų pavyzdžių – šalia Vilniaus neseniai pradėtas statyti 4,8 mln. Eur vertės farmacijos bendrovės „Oribalt Vilnius“ logistikos kompleksas. Bendrovės užsakymu investicijų į nekilnojamąjį turtą kompanija „Baltic Sea Properties“ suprojektavo ir pastatys 6500 kv. m ploto sandėliavimo ir biuro patalpas, kurias vėliau bus galima plėsti. Pagal savo poreikius statomas patalpas bendrovė „Oribalt Vilnius“ iš vystytojo išsinuomojo pagal išankstinę sutartį.

Pasak „Solid Real Advisors“ atstovo, gamybos ir logistikos įmonės Lietuvoje tik neseniai atrado Built-to-suit projektų teikiamas galimybes, todėl jų potencialas dar nėra išnaudotas.

Nuo plėtros regionuose atbaido ir bankai

„Gera žinia, kad pramoninis NT yra vystomas, prastesnė – netolygus geografinis jo pasiskirstymas. Didžioji tokios paskirties turto dalis koncentruosis Vilniuje, patogia transporto infrastruktūra garsėjančiame Kaune ir didelę sandėliams tinkamų sklypų pasiūlą turinčioje Klaipėdoje. Tačiau situacija likusiuose miestuose itin prasta, nors potencialo – daug“, – pastebi A. Astramskas.

Jo teigimu, teoriškai Lietuvos regionai galėtų tapti įvairių tarptautinių investuotojų magnetu, tačiau realybė nėra tokia optimistiška. Nors sąnaudos darbuotojų atlyginimams regionuose ir mažesnės nei Vilniuje arba Kaune, bet koją kiša esamo pramoninio NT stygius ir menkas veiklai plėtoti reikalingų sklypų su reikiama infrastruktūra kiekis.

Vis dėlto, esminiu kliuviniu investuojant į regionus ekspertai vadina bankų politiką. Net ir ilgametę darbo patirtį sukaupę NT vystytojai, besikreipiantys dėl paskolų gavimo į didžiuosius šalies bankus, susiduria su finansavimo problemomis. Tiesa, į NT projektus regionuose lanksčiau žiūri mažesni bankų rinkos žaidėjai, tačiau jie dažniausiai siūlo aukštesnes palūkanas, taip smarkiai sumažindami projektų pelningumą.

Pasak A. Astramsko, įpūsti gyvybės į pramoninio NT rinką Lietuvoje gali ne tik minėti Built-to suit projektai, bet ir verslo parkai bei LEZ'ai su investuotojams reikalinga infrastruktūra: „Tačiau sunkiausia prisikviesti pirmąjį investuotoją, atliekantį lokomotyvo funkciją ir paskui save išjudinantį visą LEZ'ą, pritraukiantį ir kitus verslininkus“.

„Investuok Lietuvoje“ parengtoje LEZ stebėsenos ataskaitoje pripažįstama, kad galimybė greitai įsikurti yra itin svarbus veiksnys, į kurį atsižvelgiama renkantis vietą investicijai. Vis dėlto, investuotojams patrauklių teritorijų stygius, egzistuojantis pramoninės paskirties NT rinkoje, pastebimas ir LEZ'uose, skelbiama pranešime.