Iššūkis rekordinei būsto rinkai – senstanti visuomenė

Kai kurių ekspertų ir rinkos dalyvių vertinimu, būsto rinka išgyvena aukso amžių. Tai rodo ir SEB banko statistika. Perkamajai galiai kylant, daugiau gyventojų visose trijose Baltijos šalyse keičia, įsigyja pirmą pagrindinį gyvenamąjį būstą ar perka antrą kaip investiciją. Kartu pirkėjai tampa išrankesni, pirmenybę skiria kokybei, tad paklausos svarstyklės per šiuos metus pastebimai sviro brangesnio būsto ir pirminės rinkos link.

Baltijos valstybėse padėtis, suprantama, gerokai skiriasi. Rygoje pastebime pasiūlos perteklių, keliantį šiokią tokią sumaištį aukščiausios klasės būsto rinkoje, o Taline būsto įsigijimo sandorių skaičius stabilizuojasi.

Tačiau Vilnius pagal sandorių skaičių yra aktyviausias. Mažos palūkanos ir įsivyraujanti butų pirkimo nuomai praktika gerokai pašokdino būsto paklausą: skaičiuojama, kad naujos statybos būsto pasiūla šiuo metu siekia apie 5 tūkst. vienetų, o paklausa, tikėtina, viršys 5,5 tūkstančio. Naujos statybos būsto kainos pasiekė istorines aukštumas, svyruojančias nuo 1,3 tūkst. eurų už ekonominės klasės būsto kvadratinį metrą iki 4 tūkst. eurų už prabangaus buto kvadratinį metrą. Gyvenamojo būsto investicijų vidutinė pajamingumo norma siekia 4,5 procento.

Vis dėlto rinka ir jos prognozės ir toliau yra stabilios, nes būsto kainos auga proporcingai perkamajai galiai ir gyventojų pajamoms. Tokia padėtis skatina nekilnojamojo turto vystytojų konkurenciją, Lietuva ir jos sostinė domina ne tik vietinius, bet ir užsienio šalių plėtotojus – girdime ir apie Ukrainos verslininkų investicijas Lietuvoje. Nepaisant konkurencijos, rinka vystytojams ir toliau yra itin palanki. Neabejojame, kad šiemet vėl bus fiksuojamas naujos statybos būstų pardavimo rekordas.

Kita vertus, didėja rizika, kad būsto paklausa artimiausiu metu pradės trauktis. Palyginti nedideli daugumos nekilnojamojo turto plėtotojų įsiskolinimai leidžia prognozuoti, kad net ir lėtėjant būsto pardavimo mastui nekilnojamojo turto bendrovės nesusidurs su dideliais balanso pokyčiais. Tačiau augantys statybų kaštai taip pat daro įtaka būsto plėtotojų veiklos apimtims. Dėl didelės būsto pasiūlos ir konkurencijos nekilnojamojo turto segmente, rinkos dalyviai sieks išlaikyti aukštas maržas ir greičiau pardavinėti statomus būstus. Todėl tikėtina, kad ypač mažesnieji plėtotojai, neturintys masto ekonomijos, susidurs su papildomais iššūkiais.

Opiausiu reiškiniu visose trijose Baltijos valstybėse ilgainiui taps senstanti visuomenė. Po dešimties metų pagrindiniai būsto pirkėjai bus dabartiniai 15–25 metų jaunuoliai, o, pavyzdžiui, penkiolikmečių Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje yra pusantro karto mažiau negu trisdešimtmečių. Taigi, tikėtina, mažiau naujų pirkėjų ateityje įsilies į būsto rinką, ir tai vystytojus skatins smarkiai koreguoti savo veiklos strategiją.

Palankus metas dairytis naujų patalpų biurui

Biurų rinka tebėra stabili visose trijose Baltijos šalyse. Kylanti ekonomika, palyginti žema nuomos kaina, tačiau didelė paklausa ir pajamingumas vystytojams, nuomotojams ir investuotojams leidžia tikėtis gana nemažos grąžos. SEB banko analitikų prognozės Baltijos valstybių biurų rinkai palankios: rizika, kad nuomos kainos kris, yra nedidelė, o Lietuva, Latvija ir Estija tebėra patrauklios investuoti.

Lyginant trijų šalių sostines, vėl išsiskiria Vilnius, kur biurų paklausa yra stebėtinai didelė. Pernai rinką papildę maždaug 75 tūkst. kvadratinių metrų patalpų verslui neturėjo didesnės įtakos neužimtų biurų pasiūlai ar nuomos kainai. Ji ir toliau buvo gana stabili kone visus pastaruosius penkerius metus. Kainos pokyčių nesitikima ir 2020‒2021 metais: nors planuojama maždaug 80 tūkst. kvadratinių metrų per metus pasiūlos plėtra viršija tikėtiną paklausą ir tai gali turėti įtakos nuomos kainai, didesnės tokio augimo įtakos rinkos pusiausvyrai nesitikima.

Latvijos komercinio nekilnojamojo turto rinka tebėra gana konservatyvi. Pastaruosius dešimt metų apskritai stebėjome jos sąstingį, nebuvo įgyvendinama naujų projektų. Tačiau šiuo metu ledai pajudėjo ir artimiausius trejus metus planuojama smarki biurų ploto plėtra. Tai sudarys galimybę nuomininkams kraustytis, kuriam laikui padidins neužimtas erdves ir skatins mažinti nuomos kainą, bent jau senesnės statybos biurų.

O Taline naujų biurų sparčiai daugėjo nuo 2014 metų, daugėjo ir neužimto ploto. Verslo patalpų nuomininkų pozicijos Estijos sostinėje gerokai stipresnės, ypač derantis dėl B klasės biurų nuomos kainų ir sąlygų. Vis dėlto biurų pasiūla Taline augs ir toliau – planuojama apie 70 tūkst. kvadratinių metrų per metus, kas skatins mažinti nuomos kainą, ypač senesnės statybos biurų. Kartu mažės ir pajamingumas.

Laukiama prekybai skirto ploto didėjimo

Mažmeninės prekybos apyvarta Lietuvoje jau trečius iš eilės metus auga sparčiausiai Baltijos šalyse. Šiemet per dešimt mėnesių mažmeninės prekybos apyvarta to meto kainomis mūsų šalyje padidėjo 6,5 procento. Nors ir truputį lėčiau, bet mažmeninė prekyba šiemet augo neblogu tempu Latvijoje ir Estijoje, atitinkamai 4,6 ir 6,1 procento.

Šio tempo neatspindėjo prekybai skirto nekilnojamojo turto plėtra Lietuvoje. Tačiau jo daugėjo Latvijoje ir Estijoje, be to, laukiama pasiūlos šuolio ir Vilniuje. Nors tokia plėtra žengs koja kojon su augančia gyventojų perkamąja galia, ji neišvengiamai paskatins pokyčius Baltijos šalių komercinio nekilnojamojo turto rinkoje ir darys įtaką prekybinio ploto nuomos kainai.

Čia ir vėl į akis krenta Vilnius, kur neužimto ploto beveik nelikę, nuomos kainos seka įkandin infliacijai, o pajamingumas yra rekordiškai mažas. SEB banko analitikai neprognozuoja didesnių rinkos svyravimų ateinančiais metais, bet visi jos dalyviai itin atidžiai stebi naujienas apie naujojo „Akropolio“ statybas, kurios pastebimai pakeis ne tik Vilniaus miesto, bet ir jo prekybos kraštovaizdį.

Latvijos rinka sėkmingai suderino net kelis didelius projektus – Rygos „Akropolį“, prekybos centrų „Origo“ ir „Alfa“ plėtrą. Tačiau planuojama, kad kaimyninėje šalyje prekybai skirto ploto 2020–2021 metais padaugės dar apie 15 proc., ir tai skatins dalį nuomotojų koreguoti kainodarą, kad būtų galima išvengti brangiai kainuojančio neužimto ploto.

Sudėtingiausia padėtis Taline, kur per pastaruosius penkerius metus prekybai skirto ploto padaugėjo 40 procentų. Čia rinka itin prisotinta, spaudimas nuomos kainai didelis, tad atsiranda ir būtinybė ieškoti alternatyvių būdų, kaip išnaudoti neužimtas erdves.

Vis didesnį spaudimą komercinio nekilnojamojo turto vystytojai patirs ir dėl augančios elektroninės prekybos. Baltijos valstybėse elektroniniais kanalais šiuo metu parduodama apie 7 proc. prekių. Nors auga ir prekyba įprastose parduotuvėse ir centruose, elektroninio verslo plėtra toliau neišengiamai skatins prekybininkus ieškoti būdų konkuruoti ir pritraukti pirkėjus, o tai daugeliu atvejų gali lemti papildomas nekilnojamojo turto vystytojų ir valdytojų išlaidas.

Vis dėlto bent jau Lietuvos ir Latvijos nekilnojamojo turto rinkos ateinančių metų prognozės yra palankios, tačiau budrumo prarasti nevalia. Ateinančiais 2020 metais lėčiau augsianti Baltijos šalių ekonomika, kintantys vartotojų įpročiai, rekordiškai žema pajamingumo norma ir gerokai atsargesnis investicijų bei jų rizikos vertinimas šį optimizmą gali prislopinti.