Su kokiais iššūkiais šiandien susiduria patalpų ieškantys ir koks galvos skausmas kankina kai kuriuos nuomotojus, pasakoja „Capital Commercial“ nekilnojamo turto ekspertai Julija Tislenko, Lina Ivanauskė ir Mark Savicki.

Pakitę srautai

Labiausiai per pandemiją nukentėjo viešbučių, parduotuvių, maitinimo įstaigų verslai ir šio tipo patalpų nuomotojai tai itin stipriai pajuto. Dalis iki pandemijos pelningai veikusių viešbučių, šiuo metu sparčiai reorganizuojasi į mažo ploto „hotel apartment“ tipo projektus.

Bet sostinės centrinėje dalyje nematyti itin gausios nedidelių komercinių patalpų pasiūlos. 80–150 kv. m daugiafunkcės su įėjimu iš judrios gatvės centre patalpos, kuriose galima įkurti ir prekybos/parodomąją zoną, ir ofisą, bei turėti nedidelę sandėliavimo patalpą, – šiandien labiausiai pageidaujama ir sunkiausiai rinkoje randama komercinių patalpų kategorija.

„Reikėtų pabrėžti, kad šio tipo patalpų nuomos esminis kriterijus – praeinančių klientų srautas. Dėl ženkliai mažiau atvykstančių turistų, srautai centre ir Senamiestyje yra pasikeitę. Reikia nuolat atidžiai stebėti situaciją. Naujos traukos vietos dėl įvairių priežasčių įgyja miestiečių palankumą ir jose atsiradusias patalpas patartina griebti ilgai nemąstant“, – cituojama „Capital Commercial“ biuro vadovė Julija Tislenko.

Biuro patalpų šachmatai

Biuro patalpų rinkoje vyksta persistumdymas. Dalis kompanijų, per pastaruosius metus pradėjusių dirbti iš namų ir atsisakiusios patalpų, šiuo metu vėl intensyviai ieško biurų. Pandemijos metu ne vienai patalpas besinuomojančiai įmonei teko nelengvos derybos su nuomotoju – dėl sutarčių keitimo, sąlygų palengvinimo, nuolaidų suteikimo. „Ne visi nuomotojai sureagavo vienodai lanksčiai. Matome, kad tie, kurie buvo itin nelinkę atsižvelgti į keblią nuomininko situaciją, prarado pastarųjų lojalumą. Kai tik leido sutartys, šie nuomininkai pasirinko kitas patalpas“, – pastebi J. Tislenko.

Ryškiai matoma tendencija – iš senesnių biurų pastatų keltis į naujus modernius centrus. NT ekspertai sako, kad seno tipo komercinių patalpų savininkams tai nemenkas smūgis, tačiau etu ir puiki galimybė investuoti į atsilaisvinusių patalpų modernizavimą.

„Modernizavimas – reali galimybė sėkmingai grįžti į rinką ir konkuruoti su naujais verslo centrais. Matome, kad nemaža dalis savininkų supranta, kad turi tik dvi išeitis: arba mažinti nuomos kainą, arba atlikti remontą ir patalpų modernizaciją. Ne tik perdažyti sienas madinga spalva, bet ir sutvarkyti ventiliaciją, kondicionavimą, perskirstyti patalpas pagal optimalų dydį, darbuotojų patogumui sukurti papildomų pridėtinių verčių tame pačiame pastate“, – įsitikinusi J. Tislenko.
Trys nuomininkų tipai

NT ekspertai išskiria 3 dažnai pasitaikančius nuomininkų tipus: pirmasis pasiryžęs gauti patalpas prestižinėje miesto dalyje ir dėl to aukoti tam tikrus patogumus (pvz., vietas automobiliams, biuro dydį); antrasis – kaip esminį kriterijų įvardija palankiausią kainą (šie dažniausiai žvalgosi miesto pakraščiuose, jiems tinka ir senesnio tipo verslo pastatai); trečiasis tipas linkęs galvoti apie maksimalų patogumą darbuotojams.

Pastarieji mėgsta rinktis vis didesnio susidomėjimo sulaukiantį variantą „miestas mieste“: didelius daugiafunkcius verslo centrus ar parkus, kuriuose yra ne tik biurų patalpos, bet ir kavinės, restoranai, grožio salonai, maisto prekių parduotuvės, buitinių paslaugų punktai ir net vaikų darželiai.

„Nors tokio tipo pastatų patalpos nepriklauso ekonominiam segmentui, vis dėlto šis pasirinkimas rodo progresyvų ir toliaregišką nuomininkų mąstymą. Kiekvienas darbdavys tik laimi, jei darbuotojas visus būtinus reikalus gali sutvarkyti vienoje vietoje“, – pastebi brokerė L. Ivanauskė.

Rinką diktuoja nuomininkas

Nepaisant kai kurių „deficitinių“ komercinių patalpų nuomos segmentų, ekspertai pripažįsta, kad šiuo metu sąlygas dažniausiai diktuoja nuomininkas.

Bendra biuro patalpų pasiūla pakankamai didelė tiek naujuose verslo centruose, tiek pigesniame – senesnės statybos segmente. „Todėl nuomininkai neskuba pasirašyti sutarčių. Ilgiau žvalgosi, sveria pasiūlymus, prašo papildomų priedų“, – sako brokeris Mark Savicki.

„Papildomi priedai“ yra tai, kas labai dažnai lemia sėkmingus sandorius. Nuomotojai linkę siūlyti papildomas vietas automobiliams, suteikti nemokamą laikotarpį įsikūrimui, juos tenkina ir mažesnis depozitas, ir lankstesnės sutarties nutraukimo sąlygos. Pavyzdžiui, galimybė nutraukti sutartį įspėjus nuomotoją prieš 3–4 mėnesius.

„Tai veikia, nes per pandemiją sutarčių įkaitais tapę nuomininkai pasimokė ir nebenori griežtų įsipareigojimų. Vietoj 5 metų dažnai susitariama 2–3. Tai tenkina abi puses, nes iš praeitų metų patirties niekas nedrįsta prognozuoti, kas bus po tų 5 metų“, – sako M. Savicki.

Bet nuomininkai neturėtų pasijusti visagaliais net ir jiems palankesnėje situacijoje. „Galioja sena taisyklė: kas didesnis, tas ir pirmesnis. Nuomotojas visuomet linkęs išnuomoti daugiau patalpų vienu metu, kartais net aukodamas kainą, todėl mažesnio ploto pageidavę ir net brangiau mokėti sutikę nuomininkai pasilieka „už borto“, jei tik konkurencinėje kovoje atsiranda stambesnis žaidėjas“, – įspėja ekspertai.