2021 sausio 28 d. ketvirtadienis, 11:11
Reklama  |  facebook

KTU mokslininkų tyrimas: kokie COVID-19 padariniai būsto nuomai Vilniuje ir Kaune?

KTU Ekonomikos ir verslo fakulteto profesorė Vaida PILINKIENĖ ir doktorantas Andrius GRYBAUSKAS      2020-11-03 11:21
Įvykus ekonomikos šokui, nekilnojamo turto (NT) rinkos dalyviai ir analitikai signalizuoja – NT kainos gali keistis. Vieni primygtinai teigia, kad NT kainos kis stipriau, kiti abejoja ekonomikos šoko intensyvumu ir yra įsitikinę, jog kainos keisis nežymiai arba pokytis bus laikinas. Kas gi lemia NT rinkos dalyvių elgseną neapibrėžtumo sąlygomis? Kokie kriterijai yra esminiai, prognozuojant kainų pokytį?
nuotrauka
Vilnius. Portalo Statybunaujienos.lt nuotr.


Minimos įmonės
KTU Ekonomikos ir verslo fakultetas,
Moksliniai tyrimai rodo priklausomybę tarp NT kainos sumažėjimo ir NT listingavimo laiko trukmės NT portaluose. Tai mokslinėje literatūroje apibrėžiama kaip vakansija.

Neleido išiminėti skelbimų – pirkėjai sutaupė

Masačiusetso valstijoje (JAV) 2006 m. buvo nuspręsta priimti įstatymą, kuris draudė būsto pardavėjams išimti ir pakartotinai įkelti būsto skelbimą į NT portalus. Pardavėjams tapo sudėtinga nuslėpti, kiek dienų yra pardavinėjamas būstas. 

Pakartotinai įkėlus skelbimą apie parduodamą tą patį būstą, anuliuodavosi skelbimo pasirodymo diena ir pirkėjams atrodė, jog skelbimas yra naujas, kai iš tikrųjų būstas buvo pardavinėjamas kur kas ilgesnį laikotarpį. Ištyrus tokio naujo įstatymo poveikį galutinei būsto pardavimo kainai buvo nustatyta, kad dėl padidėjusio skaidrumo registruotų NT sandorių faktinė kaina buvo mažesnė apytiksliai 16 tūkst. dolerių.

Nuotraukoje – prof. Vaida Pilinkienė

Stiprią vakansijos įtaką NT kainoms patvirtino ir daugiau mokslinių tyrimų, įrodžiusių, kad būsto pardavėjai su ilgesnėmis vakansijomis patiria derybinės galios sumažėjimą bei potencialių pirkėjų įsitikinimą, kad su parduodamu turtu kažkas yra ne taip. O būsto pardavėjai, kurių pradinė NT kaina skelbimuose drastiškai skyrėsi nuo rinkos vertės, patyrė didžiausią kainų kritimą. Taigi tokia NT pardavimo strategija, kai pradinė kaina nustatoma didesnė, o vėliau sumažinama – nepasiteisino.

Pasitelktas dirbtinis intelektas

Kauno technologijos universiteto (KTU) ekonomistų atlikto tyrimo metu buvo siekiama išsiaiškinti, kaip pasikeitė NT rinkos dalyvių elgsena, kaip kito gyvenamosios paskirties (tyrimo atveju – butų) nuomos kainos bei kokie kriterijai buvo svarbiausi spėjant butų nuomos kainų pasikeitimą ekonomikos šoko, sąlygoto COVID-19 pandemijos, sąlygomis. Tyrimo laikotarpis – 2020 m. gegužės mėn. – rugpjūčio mėn., kai ekonomika buvo tiesiogiai paveikta karantino ir veiklos apribojimų. 

Tyrimui pasirinkti du miestai (Vilnius ir Kaunas) bei vienas NT rinkos segmentas – butų kategorija.

Vilnius ir Kaunas labiausiai reprezentuoja tiriamąjį NT rinkos segmentą, nes tarp 7 didžiausių Lietuvos miestų Vilniaus ir Kauno bendrasis butų plotas 2020 m. sudarė 59,88 proc. įregistruoto Lietuvos butų bendrojo ploto. 

Be to, butai sudaro didžiausią dalį Lietuvos NT rinkos dalies ir susieja didelę dalį namų ūkių, todėl jie yra pakankamai reprezentatyvi imtis siekiant suprasti vykstančius NT pokyčius Lietuvoje. Dėl vadinamojo vėlavimo efekto aptikti pokyčius komercinės paskirties NT rinkoje, esant ribotam tyrimo periodui, yra sudėtinga.

Nuotraukoje – doktorantas Andrius Grybauskas

Komercinės patalpos turi ilgalaikius kontraktus, kurių nutraukimas turi griežtas pasekmes, kita vertus, butų nuomos pokyčiai yra labiau jautrūs NT rinkos svyravimams dėl trumpesnio nuomos kontraktų periodų bei bendrojo likvidumo parametrų.
 
Naudojant „Python“ programavimo kalbą, dirbtinio intelekto pagalba buvo sukurti teksto surinkimo algoritmai ir iš NT portalų tiriamajame laikotarpyje surinkta apie 461354 stebinių arba 26795 skelbimų, susijusių su NT pardavimais ir nuoma Vilniuje bei Kaune. 
 
Skelbimai buvo renkami kas mėnesį pagal 14 kriterijų: kaina, kambarių skaičius, kvadratūra, aukštas, aukštų skaičius, statybos metai, atstumas nuo parduotuvės, atstumas iki mokyklos, atstumas iki darželio, pastato tipas, mikrorajonas, šildymo būdas, vakansija, kainos pokytis.

Netikrumas dėl pajamų ir ekonomikos

Bendrai vertinant Vilniaus ir Kauno butų nuomos rinką, 2020 m. gegužės – rugpjūčio mėn. 27 proc. Kaune ir 31 proc. Vilniuje butų nuomos skelbimų atvejų parodė kainos pasikeitimą. Didžiausi kainos sumažėjimo pokyčiai butų nuomos rinkoje tiek Kaune, tiek Vilniuje yra fiksuojami gegužės mėnesį (žr. 1 pav.). Tai sąlygojo vartotojų lūkesčiai, susiję su netikrumu dėl savo pajamų ir ekonomikos stabilumo.

1 pav. Butų nuomos kainų pokyčiai Vilniaus ir Kauno miestuose (pastaba: apriboti skelbimai nuomos atvejai iki 180 dienų bei nėra įskaičiuojami butai, kurių nuomos kainos pokyčių neparodė arba pokyčiai buvo teigiami).

Apskaičiuota, kad Vilniuje vienos dienos vakansijos padidėjimas 2020 m. gegužės mėn. būsto nuomos kainą mažino -0,0197 dydžiu.

Kiekvieną sekantį mėnesį jo įtaka mažėjo, kol galiausiai 2020 m. rugpjūčio mėnesį jau fiksuojamas dvigubai mažesnis poveikis (apie -0,0172).

Tokia vakansijos įtaka kainoms įvyko todėl, jog 2020 m. gegužės mėnesį vis dar buvo neaišku, ar Lietuva pajėgs susitvarkyti su COVID-19 pasekmėmis. Įvestas karantinas NT rinkos dalyvius baugino, kad jis gali tęstis ilgiau nei metus, todėl tai lėmė didesnį vakansijos nuožulnumą gegužės mėnesį.

Pagerėjus situacijai ir pasibaigus karantinui, nuomotojai atgavo pasitikėjimą. Be to, prasidėjus atostogų laikotarpiui, laikinai sugrįžo dalis emigrantų, padidėjo vietinių turistų, kurie dalinai atstatė prarastą paklausą trumpalaikės butų nuomos rinkoje, dėl to kainų pokytis tapo mažesnis.

Apibendrinant Vilniaus butų nuomos rinką, vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 52 kv. m, būsto pastatymo metai – apie 1982 m., nuomojami butai dominavo Senamiestyje ir Naujamiestyje ir sudarė apie 37 proc. visų nuomos skelbimų. 

Kauno NT butų nuomos rinkoje 2020 m. gegužės – rugpjūčio mėn. vakansijos įtaka butų nuomos kainoms buvo neigiama, o 2020 m. gegužės mėnesį vienos dienos vakansijos augimas sumažino nuomos kainą -0,0208 dydžiu. Tuo tarpu rugpjūčio mėnesį fiksuojama mažiausia vakansijos įtaka, kuri sumažėjo du kartus ir sudarė -0,0111.

Kaune nuomojasi mažesnius ir senesnius butus

Lyginant Vilnių ir Kauną, pastebėta panaši tendencija: vakansijos įtaka yra linkusi mažėti nagrinėjamu laikotarpiu su išimtimi Kaune 2020 m. liepos mėnesį, kai įvyko stipri vakansijos koeficiento korekcija. 

Tyrimai parodė, kad Kaune vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 48,5 kv. m, nuomos kainos mediana išliko nepakitusi per visus 4 mėnesius ir siekė apie 350 eurų, labiausiai paplitę skelbimai buvo Kauno centre, būsto pastatymo metai apie 1981 m.

Suskirsčius butų nuomos vakansijas pagal keturių mėnesių vidurkį, buvo sudarytas Vilniaus ir Kauno mikrorajonų poligoninis žemėlapis, kuriame akivaizdžiai matosi vakansijų koncentracija tiriamuoju laikotarpiu (2 pav.). Dėl išaugusio pandemijos pavojaus tikėtasi, jog Senamiestyje ir Naujamiestyje bus didžiausios vakansijos, kadangi žmonės turėtų vengti aktyviausių miesto zonų. Deja, ši hipotezė tik iš dalies pasiteisino.

2 pav. Vilniaus ir Kauno mikrorajonų poligoninis žemėlapis sudarytas pagal 4 mėnesių (2020 m. gegužės - rugpjūčio mėn.) vakansijų vidurkį.

Vilniaus nuomos žemėlapis rodo, kad didžiausios keturių mėnesių vidutinės vakansijos užfiksuotos Markučių, Rasos ir Užupio mikrorajonuose su atitinkamai 43, 34, 28 dienomis. Senamiestis liko ketvirtas pagal vakansijos dydį, o Naujamiestis – penkioliktas.

Kauno mieste didžiausios vakansijos aptiktos Sargėnuose, Vytėnuose bei Petrašiūnuose su atitinkamai 73, 45, ir 35 dienomis. Centras tiek Kaune, tiek Vilniuje vakansijų lygiu buvo panašūs – apie 23-26 dienos. Tai rodo, kad vakansijos nėra didžiausios miesto centruose. Net ir pandemijos laikotarpiu mažiau patrauklūs nuomai buvo mikrorajonai, esantys toliau nuo miesto centro.

Siekė įvertinti pokytį

Sudarius mašininio mokymosi algoritmus bei naudojant SHAP (angl. Shapley Additive exPlanations) verčių metodą, paaiškinantį mašininio mokymosi algoritmo išvestį, buvo sukurtas prognostinis modelis, kuris prioretizavo keturiolikos būsto kriterijų eilę, siekiant įvertinti būsto nuomos kainos pokytį bei kainos kritimo tikimybę, esant ekonomikos šokui (3 pav.). 

3 pav. Vilniaus ir Kauno butų nuomos „SHAP“ verčių suvestinė pagal kriterijų įtaką ir jų svarbą
SHAP grafiko vertės interpretuojamos tokia tvarka: raudona spalva pažymi dideles kriterijaus vertes (kaip aukšta vakansija), mėlyna – žemas (kaip žema vakansija). Šių spalvų išsidėstymas į dešinę nuo centro ašies rodo teigiamą kriterijaus įtaką kainos pokyčiui įvykti, į kairę – neigiamą įtaką (kainos pokytis neįvyks). Kriterijai išrikiuoti pagal įtakos svarbą.

Gauti rezultatai parodė dominuojantį vakansijos poveikį buto nuomos kainos pasikeitimui. Kuo didesnė vakansija, tuo labiau tikėtina, kad kainos pokytis įvyks.

Tokie kriterijai kaip atstumas iki darželio, mokyklos ar parduotuvės nebuvo patys svarbiausi lemiant būsto kainos kritimą ir jų interpretacija nėra vienareikšmiška. Kaune trumpesni atstumai iki mokyklos ar darželio nežymiai mažino kainos kritimo šansus, tuo tarpu Vilniuje atstumas iki darželio turėjo nevienareikšmišką įtaką. 

Tiek Kaune, tiek Vilniuje butai su mažesniu kambarių skaičiumi turėjo didesnius šansus kainos kritimui atsirasti. Tai siejama su Kauno ir Vilniaus trumpalaikės nuomos rinka, kurioje dominuoja mažesni butai (1-2 kambarių) arba loftinio stiliaus gyvenamasis plotas.

Prasidėjus COVID-19 pandemijai bei įvedus karantiną, sumažėjo užsienio turistų srautai, be to, didesni butai labiau orientuoti į ilgalaikę nuomą ir mažesnę pasiūlą, tikimybė jų kainai mažėti yra mažesnė. 

Gali padėti numatyti NT situaciją

Įdomu tai, kad naujos statybos butai Kaune nežymiai mažino kainų kritimo šansus, o Vilniuje atvirkščiai – didino. Tai siejama su netolygiu naujos statybos butų pasiskirstymu: Kaune naujos statybos butų dar vis trūksta, tuo tarpu Vilniuje fiksuojamas sąlyginis perteklius. Be to, turto vystytojų nuomone, Vilniuje net trečdalis butų yra perkami nuomai. Iš mikrorajonų perspektyvos, Kauno Naujamiestis labiausiai didino šansus buto kainai kristi, o Vilniuje – Senamiestis. Tai vėlgi galima sieti su gana didele būstų koncentracija nuomai.

Paprastai aukštesnę būsto kainą galima sieti su didesne prabanga ir geresniu įrengimu. Pandemijos įtaka tokio tipo butams tiek Vilniuje, tiek Kaune buvo minimali ir pasižymėjo mažesniais šansais kainai kristi.

Tuo tarpu didžiausia konkurencija liko tarp vidutinės ir žemos kokybės įrengimo butų, kuri dar labiau paaštrėjo padidėjus butų pasiūlai ir iš šalies išvykus daliai užsienio studentų bei užsienio kompanijų darbuotojų.

Naudojant inovatyvius mašininius algoritmus yra įmanoma ganėtinai tiksliai nustatyti net gatvę ar namo numerį, kuris labiausiai bus paveiktas ekonomikos šoko bei detalizuoti šimtus kitų parametrų, dėl kurių būstas staigiai nuvertėja.

Tokių modelių pagalba galima šalies vyriausybėms ir valdžios atstovams padėti geriau numatyti NT rinkos situaciją bei išskirti socialiai pažeidžiamus miestų mikrorajonus. NT pirkėjams ir vystytojams prognostiniai modeliai gali padėti tiksliau identifikuoti būsimus būsto kainų pokyčius bei įvertinti NT paklausą bei su ja susijusią naujų statybų riziką.

KTU nuotr. ir iliustr. 

Statybunaujienos.lt




Pandemijos iššūkiai

nuotrauka
2021-01-27 10:50
Nuo šiandien, sausio 27 dienos, įsigalioja nauja pranešimų apie prastovas Valstybinei darbo inspekcijai (VDI) teikimo tvarka. Darbdaviai, skelbiantys prastovas nuo šios dienos, turės pateikti detalesnę informaciją apie kiekvieną darbuotoją, kuriam skelbiama prastova bei galės rinktis vieną iš dviejų...
nuotrauka
2021-01-22 08:39
Kas yra savarankiška ir nesavarankiška verslo įmonė, kaip kiekvienos grupės subjektas turi pildyti paraiškas, siekiant gauti subsidiją nuo COVID-19 finansiškai nukentėjusioms įmonėms, kokius duomenis ir kaip pateikti, kaip paraiškos bus vertinamos, atliekamos pareiškėjų atitikimo Vyriausybės nustaty...
nuotrauka
2021-01-20 09:14
Valstybinė mokesčių inspekcija (toliau – VMI) informuoja, jog nuo šiandien, sausio 20 d., savarankiškos įmonės gali teikti paraišką vienkartinei negrąžintinai subsidijai gauti.
nuotrauka
2021-01-20 08:22
Nuo trečiadienio, sausio 20 d., verslas jau gali teikti paraiškas gauti subsidijas ir lengvatines paskolas. Pirmąjį Ekonomikos ir inovacijų ministerijos parengto pagalbos verslui paketą sudaro 180 mln. eurų – 150 mln. eurų skiriama subsidijoms, 30 mln. eurų – paskoloms.
nuotrauka
2021-01-19 15:59
Tęsiantis karantinui ir ekstremaliajai situacijai, darbdaviai toliau gali skelbti prastovas darbuotojams. Valstybinės darbo inspekcijos (VDI) duomenimis, galiojančias prastovas yra paskelbusios daugiau nei 14 tūkst. įmonių.
nuotrauka
2021-01-18 10:29
Prie sparčiai augančios ir besikeičiančios šalies sostinės prisideda ir nekilnojamojo turto plėtotojai, kurie nuolatos stato ir siūlo gyventojams įsigyti naują būstą. Ne išimtis ir 2020 m., kurie nepaisant užklupusios pandemijos, pasižymėjo tikrai įspūdingu pastatytų butų skaičiumi.
nuotrauka
2021-01-18 07:20
Nei pandemija ir su ja atsiradę gausūs suvaržymai, nei niūrokos ekonomistų prognozės nenuslopino lietuvių verslumo – pernai įmonių šalyje ir vėl buvo įsteigta daugiau, nei užsidarė.
nuotrauka
2021-01-12 09:19
Valstybinė darbo inspekcija (VDI) pastaruoju metu gauna daugiau paklausimų, susijusių su rizikomis kilti COVID-19 protrūkiams darbovietėse. Darbuotojai susirūpinę saugių darbo sąlygų užtikrinimu: ne tik dėl darbdavių taikomų prevencinių priemonių, bet ir dėl kolegų elgesio.
nuotrauka
2021-01-08 15:38
Koronaviruso sukelta pandemija paženklinti jau praėję 2020-ieji metai skaudžiai palietė Lietuvą, o valstybė ir visuomenė gana stipriai nukentėjo nuo tiesioginių ir netiesioginių pandemijos pasekmių, ypač vadinamosios antrosios pandemijos bangos, prasidėjusios 2020 m. rudenį, metu.
nuotrauka
2021-01-08 13:26
Ekonomikos ir inovacijų ministerija parengė ir šiuo metu su socialiniais partneriais ir valstybinėmis institucijomis analizuoja ir derina antrojo paramos verslui paketo koncepciją, skirtą padėti labiausiai nuo pandemijos nukentėjusiems verslams.
nuotrauka
2021-01-08 09:18
2021 m. sausio 1 d. duomenimis, Lietuvoje veikė 108 258 ūkio subjektai (be fizinių asmenų, užsiimančių ekonomine veikla), jie sudarė 43 proc. visų Juridinių asmenų registre įregistruotų ūkio subjektų. Veikiančių ūkio subjektų skaičius, palyginti su 2020 m. pradžia, padidėjo 0,7 proc.
nuotrauka
2020-12-31 14:01
Pandemijai tęsiantis darbdaviai, darbuotojai, nepasiturintys gyventojai, būtinybei atsiradus mažus ar negalią turinčius vaikus namuose prižiūrintys tėvai ir kitais metais galės naudotis valstybės pagalbos priemonėmis. Socialinės apsaugos ir darbo ministerija primena, kokios valstybės paramos nuo pan...
nuotrauka
2020-12-31 08:58
Vyriausybės pasitarime buvo pritarta Ekonomikos ir inovacijų ministerijos pateiktai patikslintai subsidijų nuo COVID-19 nukentėjusioms įmonėms koncepcijai ir kriterijams. Numatyta, kad paramą dėl antrosios pandemijos bangos neigiamo poveikio verslui galės gauti ir tos įmonės, kurių darbuotojų skaiči...
nuotrauka
2020-12-23 13:36
Seimas priėmė Užimtumo įstatymo pataisas, pagal kurias nuo kitų metų pusantro karto didės subsidijos prastovų metu, o darbdaviams neliks pareigos prie darbuotojo atlyginimo prisidėti savo lėšomis. Tokiu būdu siekiama smarkiau padėti verslui ir gyventojams, susidūrusiems su neigiamu COVID-19 plitimo ...
nuotrauka
2020-12-23 09:16
Valstybės investicijų valdymo agentūra (VIVA), valdanti Pagalbos verslui fondą (PVF), sudarė pirmąjį sandorį – 7 milijonų eurų finansavimą mišriais instrumentais skyrė UAB „Enerstena“, kuri projektuoja, gamina ir įrenginėja biomasės katilines.
nuotrauka
2020-12-22 14:36
Ekonomikos ir inovacijų ministerijoje suburta Verslo sąlygų karantino metu darbo grupė, kuri aiškiau, paprasčiau ir detaliau pateiks verslui informaciją ir rekomendacijas dėl apribojimų antrojo karantino metu.
nuotrauka
2020-12-21 12:26
Lietuvos statybos įmonės vis labiau jaučia ryškų pandemijos poveikį: skaičiuoja ženkliai sumažėjusias darbų apimtis ir neigiamus pokyčius finansiniuose veiklos rezultatuose, susiduria su iššūkiais dėl saugaus darbo organizavimo ir galimybės pasinaudoti pagalbos verslui priemonėmis, rodo Lietuvos sta...
nuotrauka
2020-12-21 09:26
Nuo kitų metų dvigubai didėja subsidijos prastovų metu, darbdaviams nelieka pareigos prie darbuotojo atlyginimo prisidėti savo lėšomis. Šie pakeitimai darbdaviams padės išlaikyti darbo vietas, o darbuotojams – neprarasti pajamų. Tai ypač aktualu nuo pandemijos stipriai nukentėjusiam verslui: viešbuč...
nuotrauka
2020-12-18 10:42
Pasaulio ekonomikos forumo konkurencingumo ataskaita šiemet kitokia – tradiciškai joje būna pateikiamas šalių konkurencingumo indeksas, reitinguojantis valstybes pagal tai, kaip jų instituciniai „rėmai“ skatina arba varžo verslą didinti produktyvumą. Šiais metais, atsižvelgiant į išskirtinę situacij...
nuotrauka
2020-12-17 13:13
2020–uosius dar ilgai prisiminsime kaip nepaprastai sunkius įprastą rutiną sutrikdžiusius ir daugumą mūsų dukart namuose įkalinusius metus. Tačiau kai kurie pokyčiai leido atrasti naujas galimybes, padėjo išvengti visiškos gyvenimo ir ekonomikos stagnacijos, sako nekilnojamojo turto (NT) projektų va...

Statybunaujienos.lt » Pandemijos iššūkiai