Nors vasarą tiek gyventojai, tiek verslas kiek atsikvėpė, pastaruoju metu situacija dar labiau komplikuojasi dėl stipresnės nei pavasarį antrosios COVID-19 bangos.

Visos šios pasekmės glaudžiai siejasi su nekilnojamojo turto (toliau – NT) rinka, kuri pastaruosius keletą metų išgyveno aukso amžių, ir duoda impulsą koreguotis tiek gyvenamosios, tiek komercinės ir gamybinės paskirties NT kainoms. 

Jeigu ekonomikos šoko, sąlygoto COVID-19 pandemijos, padariniai reikiamu laiku nebus likviduoti ir ekonomikos skatinimo priemonės nepasieks tikslinio ekonomikos subjekto, NT kainos gali nukristi žemiau turto vertės ir sukelti savanorišką namų ūkių atsisakymą vykdyti finansinius įsipareigojimus, taip didinant fizinio asmens bankroto tikimybę bei pažeidžiant tvarią socialinę dimensiją.

Ekonomikos skatinimo priemonės

Reaguodama į tai, 2020 m. kovo mėn. Lietuvos Vyriausybė patvirtino „Ekonominių ir finansinių priemonių planą dėl COVID-19“, kuriame didžiausias dėmesys skiriamas ekonomikos, nukentėjusios dėl koronaviruso sukeltų padarinių, skatinimui. Ekonomikos skatinimo ir koronaviruso plitimo sukeltų pasekmių mažinimo priemonių planas yra nukreiptas siekiant:

• užtikrinti išteklius, kurių reikia sveikatos ir visuomenės apsaugos sistemoms efektyviai veikti – tam skirta 500 mln. eurų;
• padėti išsaugoti darbo vietas ir gyventojų pajamas – tam skirta 500 mln. eurų;
• padėti verslui išsaugoti likvidumą – tam skirta 500 mln. eurų;
• skatinti ekonomiką – tam skirta 1000 mln. eurų;
• užtikrinti valstybės iždo likvidumą – suteikti teisę Vyriausybei skolintis papildomai 5 mlrd. eurų.

Vyriausybės ekonomikos skatinimo priemonės yra tik dalinai nukreiptos į NT rinkos stabilizavimą. Nėra aišku, ar siūlomos priemonės padės įveikti COVID-19 pandemijos sukeltas pasekmes laiku, ar ekonomikos ir NT rinkos pokyčiai bus stabilizuoti, ar NT rinkos dalyviai, į kuriuos nukreiptos ekonomikos skatinimo priemonės, liks saugūs ekonomine ir socialine prasme?

Priemonių poveikis gyvenamojo būsto kainoms

KTU Ekonomikos ir verslo fakulteto mokslininkai atliko tyrimą, kurio metu įvertino ekonomikos skatinimo priemonių poveikį gyvenamojo būsto kainoms. 

Tyrimo imtį sudarė 137 rodikliai, suskirstyti į 6 grupes: darbo rinkos rodikliai, makroekonominiai rodikliai, verslo rodikliai, finansiniai rodikliai, lūkesčių rodikliai ir NT rinkos rodikliai. Tyrimo rezultatai parodė, kad tarp gyvenamųjų būstų kainų ir valdžios sektoriaus išlaidų, nedarbo šalyje, įmonių likvidumo rodiklio, namų ūkių grynųjų pinigų ir indėlų bei paskolų ne finansų bendrovėms egzistuoja priežastinis ryšys. 

Vis dėlto, reikšminės įtakos gyvenamųjų būstų kainoms turi tik valdžios sektoriaus išlaidos, nedarbas, namų ūkių grynieji pinigai ir indėliai bei paskolos ne finansų bendrovėms, tačiau skirtingais laikotarpiais.

Augant įmonių skolinimuisi bei namų ūkių gryniesiems pinigams ir indėliams, jau tą patį ketvirtį gyvenamųjų būstų kainos kyla. Gyvenamųjų būstų kainas teigiamai veikia ir valdžios išlaidos, tik reikšminis poveikis pasireiškia praėjus trims mėnesiams. Tuo tarpu nedarbui augant, gyvenamųjų būstų kainos krenta ir reikšminis poveikis pasireiškia po pusės metų.

Šalies gyvenamųjų būstų vidutinė kaina pastaruosius du ketvirčius krito – antrą ketvirtį 6,6 proc. o trečią ketvirtį 5,3 proc., palyginti su prieš tai buvusiu ketvirčiu (1 pav.).

1 pav. Šalies gyvenamųjų būstų vidutinės kainos kitimas 2018 m. I ketv. – 2020 m. III ketv.

Šaltinis: parengta autorių, remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis (2020)

Skaičiavimai rodo, jog esant tokiam namų ūkių pinigų ir indėlių bei nefinansinėms įmonėms suteiktų paskolų lygiui, koks buvo 2020 m. antrą ketvirtį, veikiant ekonomikos skatinimo priemonėms, gyvenamųjų būstų kainos ir toliau būtų kilusios fiksuodamos 1,2 proc. kainos prieaugį, palyginus su pirmuoju metų ketvirčiu, jei tik nebūtų įvykusio ekonomikos šoko.

Šis prieaugis fiksuojamas dėl stipriai išaugusios namų ūkių grynųjų pinigų ir indėlių sumos, kuri, palyginus su tuo pačiu ketvirčiu prieš metus, padidėjo 14,8 proc. ir tai buvo didžiausias šio rodiklio augimas nuo 2008 m. vidurio (2 pav.). 

2 pav. BVP, namų ūkių vartojimo išlaidų bei pinigų ir indėlių kitimas 2018 m. I ketv. – 2020 m. III ketv.

Šaltinis: parengta autorių remiantis Lietuvos statistikos departamento ir Lietuvos banko duomenimis (2020)

Pagal KTU mokslininkų sukurtą prognozavimo modelį skaičiuojama, kad ekonomikos skatinimo priemonių dėka gyvenamųjų būstų kainos kritimas šių metų antrą ketvirtį buvo 2,9 proc., o trečią ketvirtį preliminariais vertinimais (dėl dar nepaskelbtos informacijos apie namų ūkių grynuosius pinigus ir indėlius) 2 proc. mažesnis nei jis galėjo būti, jei nebūtų taikytos skatinimo priemonės (3 pav.). Trečio ketvirčio vertinimas atliktas darant prielaidą, kad namų ūkių grynųjų pinigų ir indėlių metinis augimas išliks toks pat, kaip ir antrą ketvirtį.

3 pav. Gyvenamųjų būstų kainų (GBK) palyginimas

Tyrimo rezultatai įrodo, kad įvykus ekonomikos šokui, namų ūkių grynųjų pinigų ir indėlių palaikymas bei paskolų įmonėms teikimas yra tos priemonės, kurios leidžia greičiausiai stabilizuoti NT rinką. 

Pakankamas kiekis pinigų namų ūkiams leidžia jaustis saugiai ir būti atspariems ekonomikos šoko sąlygomis. Paskolos leidžia įmonėms tęsti veiklą bei išsaugoti darbo vietas, kas, tikėtina, palaiko tiek verslo, tiek namų ūkių lūkesčius, kurie nemaža dalimi ir lemia pokyčius NT rinkoje. Taip pat svarbi ir kitokia valdžios sektoriaus parama, ypač jei ji nukreipta į darbo vietų išsaugojimą (nedarbo stabilizavimą).

Priemonių efektyvumas: tik iš dalies stabilizuota NT rinka

Nors vyriausybės priimtos priemonės sušvelnino gyvenamojo būsto kainų kritimą, vis dėlto jo išvengti nepavyko. Ekonomikos skatinimo priemonių poveikiui gyvenamojo būsto kainoms įvertinti naudoti rodikliai nėra pajėgūs prognozuoti NT kainų pokyčių ekonomikos šoko atveju. 

Dėl šios priežasties KTU mokslininkai atliko papildomą tyrimą, siekdami nustatyti makroekonominius rodiklius, kurie galėtų geriau nei anksčiau minėtieji rodikliai paaiškinti gyvenamųjų būstų kainų kitimą ir į kuriuos labiausiai reikėtų orientuotis svarstant ekonomikos skatinimo priemonių klausimą, siekiant stabilizuoti NT rinką ekonomikos šoko sąlygomis.

Rezultatai rodo, kad gyvenamųjų būstų kainos pirmiausiai reaguoja į BVP pasikeitimą per ketvirtį, tai patvirtina, jog NT ciklai yra glaudžiai susiję su ekonomikos ciklais. BVP sumažėjus (padidėjus) 1 procentiniu punktu, palyginus su prieš tai buvusiu ketvirčiu, gyvenamųjų būstų kainos pokytis per tą patį ketvirtį sumažėja (padidėja) 9,30 eur už kv.m. 

Įvykus ekonomikos šokui, siekiant išvengti ryškių pokyčių NT rinkoje, svarbiausia yra užtikrinti pajamas gyventojams ir skatinti jų vartojimą. Per ketvirtį padidėjus (sumažėjus) 100 mln. eurų namų ūkių grynųjų pinigų ir indėlių sekantį ketvirtį gyvenamųjų būstų kainos dėl to išauga (sumenksta) 2,39 eur už kv.m. Augant vartotojų išlaidoms po 10 mln. eur kas ketvirtį po trijų ketvirčių gyvenamųjų būstų kaina dėl to pakyla 1,18 eur už kv.m.

Per ketvirtį padidėjus (sumažėjus) 100 mln. eurų namų ūkių grynųjų pinigų ir indėlių sekantį ketvirtį gyvenamųjų būstų kainos dėl to išauga (sumenksta) 2,39 eur už kv.m. Augant vartotojų išlaidoms po 10 mln. eur kas ketvirtį po trijų ketvirčių gyvenamųjų būstų kaina dėl to pakyla 1,18 eur už kv.m.

Vadinasi, 6,6 proc. gyvenamųjų būstų kainos kritimą 2020 m. antrą ketvirtį dėl ekonomikos šoko lėmė per ketvirtį 5,9 proc. sumenkęs BVP bei 2,1 proc., palyginti su tuo pačiu ketvirčiu prieš metus, kritusios namų ūkių vartojimo išlaidos, o namų ūkių grynųjų pinigų ir indėlių padidėjimas nors ir davė naudos, tačiau reikšmingai ji pasijautė tik trečią ketvirtį. Trečią 2020 m. ketvirtį, palyginus su antruoju, gyvenamųjų būstų kainos krito kiek mažiau – 5,3 proc.

Antro tikslo priemonės, nors ir naudingos, tačiau nepadėjo išvengti NT kainų kritimo dėl verslo ir gyventojų veiklos apribojimų (suvaržymų karantino metu), kurie sąlygojo tiek BVP, tiek namų ūkių vartojimo susitraukimą.