2022 gruodžio 8 d. ketvirtadienis, 14:52
Reklama  |  facebook

KTU mokslininkų tyrimas: kokie COVID-19 padariniai būsto nuomai Vilniuje ir Kaune?

KTU Ekonomikos ir verslo fakulteto profesorė Vaida PILINKIENĖ ir doktorantas Andrius GRYBAUSKAS      2020-11-03 11:21
Įvykus ekonomikos šokui, nekilnojamo turto (NT) rinkos dalyviai ir analitikai signalizuoja – NT kainos gali keistis. Vieni primygtinai teigia, kad NT kainos kis stipriau, kiti abejoja ekonomikos šoko intensyvumu ir yra įsitikinę, jog kainos keisis nežymiai arba pokytis bus laikinas. Kas gi lemia NT rinkos dalyvių elgseną neapibrėžtumo sąlygomis? Kokie kriterijai yra esminiai, prognozuojant kainų pokytį?
nuotrauka
Vilnius. Portalo Statybunaujienos.lt nuotr.


Minimos įmonės
KTU Ekonomikos ir verslo fakultetas,
Moksliniai tyrimai rodo priklausomybę tarp NT kainos sumažėjimo ir NT listingavimo laiko trukmės NT portaluose. Tai mokslinėje literatūroje apibrėžiama kaip vakansija.

Neleido išiminėti skelbimų – pirkėjai sutaupė

Masačiusetso valstijoje (JAV) 2006 m. buvo nuspręsta priimti įstatymą, kuris draudė būsto pardavėjams išimti ir pakartotinai įkelti būsto skelbimą į NT portalus. Pardavėjams tapo sudėtinga nuslėpti, kiek dienų yra pardavinėjamas būstas. 

Pakartotinai įkėlus skelbimą apie parduodamą tą patį būstą, anuliuodavosi skelbimo pasirodymo diena ir pirkėjams atrodė, jog skelbimas yra naujas, kai iš tikrųjų būstas buvo pardavinėjamas kur kas ilgesnį laikotarpį. Ištyrus tokio naujo įstatymo poveikį galutinei būsto pardavimo kainai buvo nustatyta, kad dėl padidėjusio skaidrumo registruotų NT sandorių faktinė kaina buvo mažesnė apytiksliai 16 tūkst. dolerių.

Nuotraukoje – prof. Vaida Pilinkienė

Stiprią vakansijos įtaką NT kainoms patvirtino ir daugiau mokslinių tyrimų, įrodžiusių, kad būsto pardavėjai su ilgesnėmis vakansijomis patiria derybinės galios sumažėjimą bei potencialių pirkėjų įsitikinimą, kad su parduodamu turtu kažkas yra ne taip. O būsto pardavėjai, kurių pradinė NT kaina skelbimuose drastiškai skyrėsi nuo rinkos vertės, patyrė didžiausią kainų kritimą. Taigi tokia NT pardavimo strategija, kai pradinė kaina nustatoma didesnė, o vėliau sumažinama – nepasiteisino.

Pasitelktas dirbtinis intelektas

Kauno technologijos universiteto (KTU) ekonomistų atlikto tyrimo metu buvo siekiama išsiaiškinti, kaip pasikeitė NT rinkos dalyvių elgsena, kaip kito gyvenamosios paskirties (tyrimo atveju – butų) nuomos kainos bei kokie kriterijai buvo svarbiausi spėjant butų nuomos kainų pasikeitimą ekonomikos šoko, sąlygoto COVID-19 pandemijos, sąlygomis. Tyrimo laikotarpis – 2020 m. gegužės mėn. – rugpjūčio mėn., kai ekonomika buvo tiesiogiai paveikta karantino ir veiklos apribojimų. 

Tyrimui pasirinkti du miestai (Vilnius ir Kaunas) bei vienas NT rinkos segmentas – butų kategorija.

Vilnius ir Kaunas labiausiai reprezentuoja tiriamąjį NT rinkos segmentą, nes tarp 7 didžiausių Lietuvos miestų Vilniaus ir Kauno bendrasis butų plotas 2020 m. sudarė 59,88 proc. įregistruoto Lietuvos butų bendrojo ploto. 

Be to, butai sudaro didžiausią dalį Lietuvos NT rinkos dalies ir susieja didelę dalį namų ūkių, todėl jie yra pakankamai reprezentatyvi imtis siekiant suprasti vykstančius NT pokyčius Lietuvoje. Dėl vadinamojo vėlavimo efekto aptikti pokyčius komercinės paskirties NT rinkoje, esant ribotam tyrimo periodui, yra sudėtinga.

Nuotraukoje – doktorantas Andrius Grybauskas

Komercinės patalpos turi ilgalaikius kontraktus, kurių nutraukimas turi griežtas pasekmes, kita vertus, butų nuomos pokyčiai yra labiau jautrūs NT rinkos svyravimams dėl trumpesnio nuomos kontraktų periodų bei bendrojo likvidumo parametrų.
 
Naudojant „Python“ programavimo kalbą, dirbtinio intelekto pagalba buvo sukurti teksto surinkimo algoritmai ir iš NT portalų tiriamajame laikotarpyje surinkta apie 461354 stebinių arba 26795 skelbimų, susijusių su NT pardavimais ir nuoma Vilniuje bei Kaune. 
 
Skelbimai buvo renkami kas mėnesį pagal 14 kriterijų: kaina, kambarių skaičius, kvadratūra, aukštas, aukštų skaičius, statybos metai, atstumas nuo parduotuvės, atstumas iki mokyklos, atstumas iki darželio, pastato tipas, mikrorajonas, šildymo būdas, vakansija, kainos pokytis.

Netikrumas dėl pajamų ir ekonomikos

Bendrai vertinant Vilniaus ir Kauno butų nuomos rinką, 2020 m. gegužės – rugpjūčio mėn. 27 proc. Kaune ir 31 proc. Vilniuje butų nuomos skelbimų atvejų parodė kainos pasikeitimą. Didžiausi kainos sumažėjimo pokyčiai butų nuomos rinkoje tiek Kaune, tiek Vilniuje yra fiksuojami gegužės mėnesį (žr. 1 pav.). Tai sąlygojo vartotojų lūkesčiai, susiję su netikrumu dėl savo pajamų ir ekonomikos stabilumo.

1 pav. Butų nuomos kainų pokyčiai Vilniaus ir Kauno miestuose (pastaba: apriboti skelbimai nuomos atvejai iki 180 dienų bei nėra įskaičiuojami butai, kurių nuomos kainos pokyčių neparodė arba pokyčiai buvo teigiami).

Apskaičiuota, kad Vilniuje vienos dienos vakansijos padidėjimas 2020 m. gegužės mėn. būsto nuomos kainą mažino -0,0197 dydžiu.

Kiekvieną sekantį mėnesį jo įtaka mažėjo, kol galiausiai 2020 m. rugpjūčio mėnesį jau fiksuojamas dvigubai mažesnis poveikis (apie -0,0172).

Tokia vakansijos įtaka kainoms įvyko todėl, jog 2020 m. gegužės mėnesį vis dar buvo neaišku, ar Lietuva pajėgs susitvarkyti su COVID-19 pasekmėmis. Įvestas karantinas NT rinkos dalyvius baugino, kad jis gali tęstis ilgiau nei metus, todėl tai lėmė didesnį vakansijos nuožulnumą gegužės mėnesį.

Pagerėjus situacijai ir pasibaigus karantinui, nuomotojai atgavo pasitikėjimą. Be to, prasidėjus atostogų laikotarpiui, laikinai sugrįžo dalis emigrantų, padidėjo vietinių turistų, kurie dalinai atstatė prarastą paklausą trumpalaikės butų nuomos rinkoje, dėl to kainų pokytis tapo mažesnis.

Apibendrinant Vilniaus butų nuomos rinką, vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 52 kv. m, būsto pastatymo metai – apie 1982 m., nuomojami butai dominavo Senamiestyje ir Naujamiestyje ir sudarė apie 37 proc. visų nuomos skelbimų. 

Kauno NT butų nuomos rinkoje 2020 m. gegužės – rugpjūčio mėn. vakansijos įtaka butų nuomos kainoms buvo neigiama, o 2020 m. gegužės mėnesį vienos dienos vakansijos augimas sumažino nuomos kainą -0,0208 dydžiu. Tuo tarpu rugpjūčio mėnesį fiksuojama mažiausia vakansijos įtaka, kuri sumažėjo du kartus ir sudarė -0,0111.

Kaune nuomojasi mažesnius ir senesnius butus

Lyginant Vilnių ir Kauną, pastebėta panaši tendencija: vakansijos įtaka yra linkusi mažėti nagrinėjamu laikotarpiu su išimtimi Kaune 2020 m. liepos mėnesį, kai įvyko stipri vakansijos koeficiento korekcija. 

Tyrimai parodė, kad Kaune vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 48,5 kv. m, nuomos kainos mediana išliko nepakitusi per visus 4 mėnesius ir siekė apie 350 eurų, labiausiai paplitę skelbimai buvo Kauno centre, būsto pastatymo metai apie 1981 m.

Suskirsčius butų nuomos vakansijas pagal keturių mėnesių vidurkį, buvo sudarytas Vilniaus ir Kauno mikrorajonų poligoninis žemėlapis, kuriame akivaizdžiai matosi vakansijų koncentracija tiriamuoju laikotarpiu (2 pav.). Dėl išaugusio pandemijos pavojaus tikėtasi, jog Senamiestyje ir Naujamiestyje bus didžiausios vakansijos, kadangi žmonės turėtų vengti aktyviausių miesto zonų. Deja, ši hipotezė tik iš dalies pasiteisino.

2 pav. Vilniaus ir Kauno mikrorajonų poligoninis žemėlapis sudarytas pagal 4 mėnesių (2020 m. gegužės - rugpjūčio mėn.) vakansijų vidurkį.

Vilniaus nuomos žemėlapis rodo, kad didžiausios keturių mėnesių vidutinės vakansijos užfiksuotos Markučių, Rasos ir Užupio mikrorajonuose su atitinkamai 43, 34, 28 dienomis. Senamiestis liko ketvirtas pagal vakansijos dydį, o Naujamiestis – penkioliktas.

Kauno mieste didžiausios vakansijos aptiktos Sargėnuose, Vytėnuose bei Petrašiūnuose su atitinkamai 73, 45, ir 35 dienomis. Centras tiek Kaune, tiek Vilniuje vakansijų lygiu buvo panašūs – apie 23-26 dienos. Tai rodo, kad vakansijos nėra didžiausios miesto centruose. Net ir pandemijos laikotarpiu mažiau patrauklūs nuomai buvo mikrorajonai, esantys toliau nuo miesto centro.

Siekė įvertinti pokytį

Sudarius mašininio mokymosi algoritmus bei naudojant SHAP (angl. Shapley Additive exPlanations) verčių metodą, paaiškinantį mašininio mokymosi algoritmo išvestį, buvo sukurtas prognostinis modelis, kuris prioretizavo keturiolikos būsto kriterijų eilę, siekiant įvertinti būsto nuomos kainos pokytį bei kainos kritimo tikimybę, esant ekonomikos šokui (3 pav.). 

3 pav. Vilniaus ir Kauno butų nuomos „SHAP“ verčių suvestinė pagal kriterijų įtaką ir jų svarbą
SHAP grafiko vertės interpretuojamos tokia tvarka: raudona spalva pažymi dideles kriterijaus vertes (kaip aukšta vakansija), mėlyna – žemas (kaip žema vakansija). Šių spalvų išsidėstymas į dešinę nuo centro ašies rodo teigiamą kriterijaus įtaką kainos pokyčiui įvykti, į kairę – neigiamą įtaką (kainos pokytis neįvyks). Kriterijai išrikiuoti pagal įtakos svarbą.

Gauti rezultatai parodė dominuojantį vakansijos poveikį buto nuomos kainos pasikeitimui. Kuo didesnė vakansija, tuo labiau tikėtina, kad kainos pokytis įvyks.

Tokie kriterijai kaip atstumas iki darželio, mokyklos ar parduotuvės nebuvo patys svarbiausi lemiant būsto kainos kritimą ir jų interpretacija nėra vienareikšmiška. Kaune trumpesni atstumai iki mokyklos ar darželio nežymiai mažino kainos kritimo šansus, tuo tarpu Vilniuje atstumas iki darželio turėjo nevienareikšmišką įtaką. 

Tiek Kaune, tiek Vilniuje butai su mažesniu kambarių skaičiumi turėjo didesnius šansus kainos kritimui atsirasti. Tai siejama su Kauno ir Vilniaus trumpalaikės nuomos rinka, kurioje dominuoja mažesni butai (1-2 kambarių) arba loftinio stiliaus gyvenamasis plotas.

Prasidėjus COVID-19 pandemijai bei įvedus karantiną, sumažėjo užsienio turistų srautai, be to, didesni butai labiau orientuoti į ilgalaikę nuomą ir mažesnę pasiūlą, tikimybė jų kainai mažėti yra mažesnė. 

Gali padėti numatyti NT situaciją

Įdomu tai, kad naujos statybos butai Kaune nežymiai mažino kainų kritimo šansus, o Vilniuje atvirkščiai – didino. Tai siejama su netolygiu naujos statybos butų pasiskirstymu: Kaune naujos statybos butų dar vis trūksta, tuo tarpu Vilniuje fiksuojamas sąlyginis perteklius. Be to, turto vystytojų nuomone, Vilniuje net trečdalis butų yra perkami nuomai. Iš mikrorajonų perspektyvos, Kauno Naujamiestis labiausiai didino šansus buto kainai kristi, o Vilniuje – Senamiestis. Tai vėlgi galima sieti su gana didele būstų koncentracija nuomai.

Paprastai aukštesnę būsto kainą galima sieti su didesne prabanga ir geresniu įrengimu. Pandemijos įtaka tokio tipo butams tiek Vilniuje, tiek Kaune buvo minimali ir pasižymėjo mažesniais šansais kainai kristi.

Tuo tarpu didžiausia konkurencija liko tarp vidutinės ir žemos kokybės įrengimo butų, kuri dar labiau paaštrėjo padidėjus butų pasiūlai ir iš šalies išvykus daliai užsienio studentų bei užsienio kompanijų darbuotojų.

Naudojant inovatyvius mašininius algoritmus yra įmanoma ganėtinai tiksliai nustatyti net gatvę ar namo numerį, kuris labiausiai bus paveiktas ekonomikos šoko bei detalizuoti šimtus kitų parametrų, dėl kurių būstas staigiai nuvertėja.

Tokių modelių pagalba galima šalies vyriausybėms ir valdžios atstovams padėti geriau numatyti NT rinkos situaciją bei išskirti socialiai pažeidžiamus miestų mikrorajonus. NT pirkėjams ir vystytojams prognostiniai modeliai gali padėti tiksliau identifikuoti būsimus būsto kainų pokyčius bei įvertinti NT paklausą bei su ja susijusią naujų statybų riziką.

KTU nuotr. ir iliustr. 

Statybunaujienos.lt




Pandemijos iššūkiai

nuotrauka
2022-11-23 06:09
COVID-19 pandemija gyvenimo tempą pakeitė visame pasaulyje, nors apie tokios ligos atsiradimo galimybę mokslininkai skelbė dešimtis metų. Ligos išplitimo išvengti nepavyko. Ir tai nėra paskutinis panašios epidemijos protrūkis – terpių, patogių naujiems virusams vystytis, tik gausėja.
nuotrauka
2022-07-01 08:40
Valstybės investicijų valdymo agentūra (VIVA), valdanti Pagalbos verslui fondą (Fondą), investuos 1,5 mln. Eur į pilnai aptarnaujamų biurų ir bendradarbystės erdvių nuomos sprendimus teikiančią įmonę „Workland“.
nuotrauka
2022-03-22 08:30
Šių metų kovo 16 d. sukako dveji metai, kai Lietuvos verslas veikia pandemijos sąlygomis. Siekdamas įvertinti, kuriuos sektorius pandemija paveikė labiausiai, kredito biuras „Creditinfo Lietuva" palygino įmonių vėlavimo atsiskaityti ir bankroto rizikos rodiklius 2022, 2021 ir 2020 metais. Dėl anksči...
nuotrauka
2021-12-01 09:05
Pastaraisiais metais nemenkas iššūkis teko tiek komercinių palatų nuomininkams, tiek nuomotojams. Dėl pandemijos kaita buvo intensyvi ir dažnai nenuspėjama. Šiandien situacija šioje sferoje gana stabili ir labiau prognozuojama, tačiau tiek nuomininkai, tiek nuomotojai vis dar patiria specifinių sunk...
nuotrauka
2021-08-13 09:03
Apskritai Baltijos šalyse biurai yra vienas didžiausių ir labiausiai kredituojamų komercinio nekilnojamojo turto sričių. Lietuvoje ši sritis yra pritraukusi maždaug 1 mlrd. eurų, arba apie 30–40 proc., visų kredito įstaigų suteiktų nekilnojamojo turto verslo paskolų dalį.
nuotrauka
2021-07-28 09:10
Pandemijos metu medicinos produktų tiekimas strigo ne tik dėl viešųjų pirkimų, tiekėjų pajėgumų, ar dėl koronaviruso pandemijos pakitusių tiekimo grandinių. Daugeliu atvejų nebuvo įvertinti poreikiai, pokyčiai, nesuplanuoti ir nesuprojektuoti scenarijai, nes daugeliui net nekilo mintis, kad šiuos ve...
nuotrauka
2021-07-22 09:27
Pirmąjį pusmetį investicijos į komercinio nekilnojamojo turto (NT) projektus Baltijos šalyse siekė 640 mln. eurų – beveik du kartus daugiau nei 2020 m. pirmoje pusėje. Lietuva išlieka aktyviausiu regionu komercinio NT rinkoje – čia įdarbinta beveik pusė Baltijos šalyse fiksuotų investicijų, antroje ...
nuotrauka
2021-07-15 06:29
2020-ieji supurtė ramų Norvegijos gyvenimą: pandemija, nedarbas, karantinas, Norvegijos kronos nuvertėjimas, naftos kainų svyravimai. Tačiau nepraėjus nė metams, šios šalies ekonomika atsigavo – planuojamas augimas sveikatos priežiūros, statybos, informacinių ir ryšių technologijų, mažmeninės prekyb...
nuotrauka
2021-06-29 07:19
Nuo praėjusių metų lapkričio 7 d., kai šalyje buvo paskelbtas karantinas, iki birželio 28 d. Ekonomikos ir inovacijų ministerija iš viso yra patvirtinusi 164,6 mln. eurų paramą nukentėjusiam verslui. Subsidijoms skirta 124,9 mln. eurų, lengvatinėms paskoloms – 32 mln. eurų, turgavietės mokesčio komp...
nuotrauka
2021-06-23 06:21
Pandemija privertė peržvelgti biurų plėtros ypatumus ir atskleidė naujas tendencijas. Nekilnojamojo turto (NT) projektų plėtotojai bando įvertinti augančias statybų kainas, vis didesnius pastatų tvarumo ir aplinkos reikalavimus, taip pat nuotolinio darbo įtaką. Tad komercinio NT rinkoje iššūkių apst...
nuotrauka
2021-06-14 07:36
Europos Komisija (EK) yra paskelbusi šešis prioritetus 2019–2024 metams: „Europos žaliasis kursas“, „Žmonėms tarnaujanti ekonomika“, „Prie skaitmeninio amžiaus prisitaikiusi Europa“, „Europinės gyvensenos propagavimas“, „Pasaulyje stipresnė Europa“ ir „Naujas postūmis Europos demokratijai“.
nuotrauka
2021-06-10 11:21
Per praėjusius metus darbas iš namų tapo norma, kurią į savo kasdienybę adaptavo daug įmonių. Darbdaviai gali nebesukti galvos kaip organizuoti veiklą darbuotojams dirbant iš namų, tačiau kyla nauji klausimai. Vis garsiau ir dažniau šnekama apie biurų eros pabaigą – ar šios prognozės turi realų pagr...
nuotrauka
2021-06-07 10:56
Nors statistika fiksuoja mažiau bankrotų, tačiau tai tik laikinas reiškinys dėl pasikeitusio juridinių asmenų nemokumo reguliavimo. Beveik neabejotina, jog Seimo sprendimas karantino metu ir 3 mėnesius po jo įmonių vadovams netaikyti pareigos inicijuoti bankrotą bus atšauktas ir tada bankrotų skaiči...
nuotrauka
2021-06-07 10:47
Ekonomikos ir inovacijų ministerija iki birželio 7 d. iš viso yra patvirtinusi 148,1 mln. eurų paramą nuo karantino suvaržymų nukentėjusiam verslui.
nuotrauka
2021-06-04 10:06
Karantinas Lietuvos gyventojams atskleidė jų būsto ypatumus: išryškino ne tik namų privalumus, bet ir trūkumus. Didžiąją laiko dalį praleisdami namuose žmonės įvertino būsto plotą, jo išplanavimą ir funkcionalumą.
nuotrauka
2021-06-03 10:55
Staiga sustabdyta valstybės pagalba, lėtesnis, nei tikimasi, ekonomikos atsigavimas ar dar vienas išorės šokas ekonomikai pablogintų suvaržymų paveiktų įmonių finansinę būklę ir padidintų vadinamųjų įmonių zombių skaičių.
nuotrauka
2021-06-02 07:57,      papildyta 2021-06-09 15:00, Papildyta
Statybinių medžiagų ir gaminių trūkumas, tiekimo sutrikimai paprastai yra kompensuojami augančiomis kainomis. Todėl kaip pagrindinė šiuo metu žaliavų kainų augimo priežastis yra įvardijamas atsigaunantis vartojimas, kuriam patenkinti nebepakanka žaliavų pasiūlos.
nuotrauka
2021-05-28 09:54
Kauno miesto taryba priėmė mokestines lengvatas orientuotas į verslus, sunkiai išgyvenančius COVID–19 pandemiją. Siekiant sušvelninti „karantininius“ padarinius mokesčiai už NT, žemės ir valstybinės žemės nuomą sumažės ketvirtadaliu, o apgyvendinimo paslaugų sektoriui – net 50 proc.
nuotrauka
2021-05-04 07:44
Ekonomikos ir inovacijų ministerija iki gegužės 3 d. patvirtino 104 mln. eurų paramą nuo karantino suvaržymų nukentėjusiam verslui.
nuotrauka
2021-04-27 14:40
Išaugus Covid-19 pandemijai valdyti skirtų gaminių paklausai, Lietuvos ir visos Europos gamintojai fiksuoja kylančias plastiko gaminių kainas. Pandemijos sąlygomis dėl logistikos konteinerių trūkumo ir sulėtėjusios JAV plastiko sektoriaus gamybos kainas dar labiau kelia žaliavų trūkumas.

Statybunaujienos.lt » Pandemijos iššūkiai